Израиль ищет место для 27 тыс. квартир в офисных проектах

Израиль ускоряет переработку нереализованных офисных проектов в смешанную застройку с жильем. В работе специальной планировочной комиссии находятся площадки как минимум на 27 тыс. потенциальных квартир: около 7 тыс. входят в десять проектов, которые уже обсуждаются, еще примерно 20 тыс. могут появиться на 15 участках на ранней стадии проработки. Это пока планировочный резерв, а не утвержденный объем строительства.

В планах около 27 тыс. квартир

Специальная комиссия по переводу участков, предназначенных для офисов и других рабочих мест, под жилье существует с 2022 года. Первые годы ее работа продвигалась медленно: города не хотели терять потенциальные офисные площади, а комиссия в основном рассматривала предложения, которые поступали от владельцев земли.

За последний год подход изменился. Планировщики стали самостоятельно искать крупные территории, где офисные проекты годами остаются на бумаге, и обсуждать с муниципалитетами новые варианты застройки.

Сейчас около 7 тыс. квартир находятся в десяти планах, по которым уже идут обсуждения. Дополнительно выявлено 15 территорий с потенциалом еще примерно на 20 тыс. квартир. Как пишет Ynet со ссылкой на Calcalist, комиссия теперь делает ставку на смешанную застройку: жилье может дополнять офисы и торговые площади, а не обязательно полностью заменять их.

Поэтому цифра 27 тыс. не означает, что такое количество квартир уже получило окончательное разрешение. Значительная часть площадок находится в начале планировочного процесса, параметры проектов еще могут измениться.

В Гиват-Шмуэле готовят две жилые башни

Самый продвинутый проект находится в Гиват-Шмуэле, рядом с трассой №4 и одноименной развязкой.

На территории комплекса Amitech группы Ezri ранее было разрешено строительство 52 тыс. кв. м офисов. Проект так и не реализовали. Новый вариант предполагает две башни высотой 32 этажа примерно на 400 квартир. Пять нижних этажей планируется оставить под офисы и торговлю.

Половина жилья должна состоять из компактных квартир площадью около 50 кв. м. Такой формат рассчитан прежде всего на небольшие домохозяйства.

Проект приближается к стадии официального внесения плана на утверждение. Его продвижению помогает и соседний инфраструктурный проект: участок трассы №4 между Бней-Браком и Гиват-Шмуэлем планируется провести в тоннеле. Это может освободить землю на поверхности и изменить планировку территории.

Именно Гиват-Шмуэль показывает, как работает новая схема: экономически слабый офисный проект не обязательно полностью отменяют. Вместо него формируется смешанный комплекс, где жилые площади делают строительство более жизнеспособным.

Комиссия выбирает крупные участки у транспорта

После изменения подхода комиссия сузила круг проектов, которыми занимается.

В обычной ситуации рассматриваются стратегические территории площадью не менее 50 дунамов, то есть около пяти гектаров. Для земли возле станций легкорельсового транспорта или будущего метро минимальная площадь снижена до 15 дунамов.

Приоритет получают участки рядом с существующими жилыми кварталами и территории без крупных инфраструктурных ограничений, которые способны задержать строительство на годы.

Для центральной части Израиля такой подход особенно важен. Крупной свободной земли здесь мало, а создание жилья все чаще требует более интенсивного использования уже распланированных городских территорий.

Города не хотели терять доходы от офисов

Медленное начало программы во многом объясняется интересами муниципалитетов.

Офисы и торговые площади обычно приносят городам больше арноны — муниципального налога на недвижимость — чем жилье. Жилые районы одновременно требуют дополнительных расходов на детские сады, школы, дороги, общественные пространства и коммунальную инфраструктуру.

В результате у города может сохраняться стимул оставить участок под офисы даже в том случае, если частный девелопер не видит экономического смысла начинать строительство.

Новая модель предполагает больше переговоров с местными властями. Вместо полной замены деловой функции жильем планировщики могут сохранять часть офисов и торговли, добавляя квартиры, которые позволяют улучшить экономику всего проекта.

Полномочия комиссии также были продлены до конца 2029 года. Кроме земель под рабочие места, ей разрешили рассматривать перевод под жилье участков с коммерческим назначением. Это дает больше времени для проектов, которым требуется сложное изменение планировки.

На офисном рынке проблема сосредоточена не везде

Программа не означает, что Израиль столкнулся с общенациональным отсутствием спроса на офисы.

Наиболее качественные здания в центральном деловом районе Тель-Авива продолжают привлекать арендаторов. Намного сложнее ситуация на менее удачно расположенных площадках и в пригородных деловых зонах, где компании становятся чувствительнее к расположению, транспортной доступности и качеству здания.

При этом предложение продолжает увеличиваться. Cushman & Wakefield Inter Israel оценивает объем офисов, запланированных к вводу вдоль коридора Аялон в 2026–2031 годах, более чем в 1 млн кв. м. Только на 2027 год приходится около 394 тыс. кв. м — крупнейший годовой объем нынешнего цикла.

Такой рынок способен одновременно поддерживать высокую загрузку лучших объектов и испытывать избыток предложения на площадках, где офисное строительство было запланировано много лет назад исходя из других ожиданий.

Поэтому конвертация направлена прежде всего на проекты, которые при нынешнем назначении могут вообще не перейти к строительству.

Спрос на жилье тоже нельзя считать безусловным

Перевод земли под квартиры происходит в момент, когда израильский рынок жилья сам переживает период слабых продаж и большого предложения новостроек.

На конец июня 2026 года в продаже оставалось около 84,3 тыс. новых квартир. При текущем темпе реализации этого объема хватало примерно на 26 месяцев. Почти 55% непроданных квартир находились в Тель-Авивском и Центральном округах: 30,2% и 24,4% соответственно.

Цены также остаются ниже прошлогоднего уровня. По опубликованным 15 сентября данным Центрального статистического бюро Израиля, сделки июня–июля были в среднем на 0,2% дороже, чем в мае–июне. Однако в годовом выражении индекс цен на жилье снизился на 1,2%. Новостройки подешевели за год на 0,8%.

Таким образом, перевод офисных земель в жилые нельзя объяснять необходимостью немедленно вывести на рынок десятки тысяч новых квартир. Большинство таких проектов в любом случае потребует нескольких лет. Речь скорее идет о долгосрочном использовании земли, которая при прежнем назначении может оставаться незастроенной.

Жилье может оживить замороженные проекты

Экономика офисного и жилого строительства устроена по-разному.

Если вокруг участка уже запланировано слишком много деловых площадей, ожидаемая арендная ставка может не окупить землю, строительство и финансирование. В такой ситуации владелец способен годами сохранять разрешение на офисы, не начиная работы.

Добавление квартир меняет финансовую модель. Жилье можно продавать отдельными объектами, а спрос на него не полностью совпадает со спросом компаний на офисные площади.

При этом конвертация не гарантирует успех. Жилой проект также зависит от стоимости финансирования, состояния рынка, транспортной доступности и расходов на инфраструктуру.

Банк Израиля 1 сентября снизил ключевую ставку до 3,25%, однако одновременно отметил, что запас непроданных новых квартир остается высоким. Активность на рынке в мае и июне немного увеличилась, прежде всего за счет новостроек.

Это делает экономическую проверку каждой площадки особенно важной: само изменение назначения земли еще не означает, что девелопер сразу начнет строить.

Смешанная застройка снижает риск спальных районов

Еще одна особенность новой стратегии — отказ от идеи просто заменить все офисы квартирами.

Сохранение рабочих мест и торговли внутри проекта позволяет уменьшить ежедневные поездки между жилыми районами и деловыми центрами. Особенно это важно для участков возле будущего метро и легкорельсовых линий, где государство стремится увеличить плотность застройки.

Полная ликвидация офисного назначения могла бы создать другую проблему: через несколько лет спрос на качественные рабочие площади восстановится, а подходящих земель возле транспорта уже не останется.

Поэтому комиссия пытается менять именно те планы, которые считаются экономически нереализуемыми, сохраняя деловую функцию там, где она имеет смысл.

27 тыс. квартир останутся на бумаге не одновременно

Первые годы работы механизма показали, что изменение назначения — только один этап длинного процесса.

После него проекту все равно нужны детальный план, согласование с городом и инфраструктурными организациями, разрешение на строительство и финансирование. Между появлением квартиры в планировочном резерве и заселением могут пройти годы.

Поэтому суммировать все 27 тыс. квартир и сравнивать их с годовым объемом продаж или строительства некорректно. Они находятся на разных стадиях, а около 20 тыс. пока относятся лишь к предварительно выявленному потенциалу.

Самым полезным показателем работы комиссии станет не размер общего портфеля, а количество проектов, которые дошли до утверждения, разрешений и начала строительства.

Как сообщают эксперты International Investment, программа позволяет вернуть в работу участки, где прежняя офисная модель фактически потеряла экономический смысл. Однако 27 тыс. квартир пока отражают потенциал земли, а не будущий объем предложения. Дополнительный риск связан с тем, что рынок новостроек уже располагает крупным запасом непроданных квартир. Поэтому качество расположения, транспорт и экономика конкретного проекта важнее общей цифры. Если комиссия сможет переводить в смешанную застройку именно замороженные участки у транспортных узлов, эффект для городов будет заметнее, чем от простого увеличения количества квартир в планах.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment