ისრაელი საოფისე პროექტებში 27 ათასი ბინისთვის ადგილს ეძებს

ისრაელი აჩქარებს შეუსრულებელი საოფისე პროექტების შერეული ტიპის საცხოვრებელ განაშენიანებად გარდაქმნას. სპეციალური დამგეგმარებელი კომისიის განხილვაშია მიწის ნაკვეთები სულ მცირე 27 ათასი პოტენციური ბინისთვის: დაახლოებით 7 ათასი შედის ათ პროექტში, რომლებზეც უკვე მიმდინარეობს განხილვა, კიდევ დაახლოებით 20 ათასი შესაძლოა გაჩნდეს 15 ნაკვეთზე დამუშავების ადრეულ ეტაპზე. ეს ჯერჯერობით მხოლოდ საგეგმო რეზერვია და არა დამტკიცებული მშენებლობის მოცულობა.

გეგმაშია დაახლოებით 27 ათასი ბინა

ოფისებისა და სხვა სამუშაო ადგილებისთვის განკუთვნილი მიწის ნაკვეთების საცხოვრებელ ფართებად გადაკეთების სპეციალური კომისია 2022 წლიდან ფუნქციონირებს. პირველ წლებში მისი მუშაობა ნელა მიმდინარეობდა: ქალაქებს არ სურდათ პოტენციური საოფისე ფართების დაკარგვა, კომისია კი ძირითადად მიწის მესაკუთრეებისგან შემოსულ წინადადებებს განიხილავდა.

ბოლო ერთი წლის განმავლობაში მიდგომა შეიცვალა. დამგეგმარებლებმა თავად დაიწყეს მსხვილი ტერიტორიების ძიება, სადაც საოფისე პროექტები წლების განმავლობაში მხოლოდ ქაღალდზე რჩება, და მუნიციპალიტეტებთან განაშენიანების ახალი ვარიანტების განხილვა.

ამჟამად დაახლოებით 7 ათასი ბინა შედის ათ გეგმაში, რომლებზეც განხილვები უკვე მიმდინარეობს. დამატებით გამოვლენილია 15 ტერიტორია კიდევ დაახლოებით 20 ათასი ბინის პოტენციალით. როგორც Ynet წერს Calcalist-ზე დაყრდნობით, კომისია ახლა აქცენტს შერეულ განაშენიანებაზე აკეთებს: საცხოვრებელმა ფართებმა შესაძლოა შეავსოს ოფისები და სავაჭრო ფართები, ნაცვლად მათი სრული ჩანაცვლებისა.

ამიტომ ციფრი 27 ათასი არ ნიშნავს, რომ ბინების ამ რაოდენობამ უკვე მიიღო საბოლოო ნებართვა. ნაკვეთების მნიშვნელოვანი ნაწილი დაგეგმარების პროცესის საწყის ეტაპზეა და პროექტების პარამეტრები შესაძლოა კიდევ შეიცვალოს.

გივათ-შმუელში ორ საცხოვრებელ ცათამბჯენს ამზადებენ

ყველაზე წინ წაწეული პროექტი გივათ-შმუელში, №4 ტრასისა და ამავე სახელწოდების საგზაო კვანძის მახლობლად მდებარეობს.

Ezri ჯგუფის Amitech კომპლექსის ტერიტორიაზე მანამდე ნებადართული იყო 52 ათასი კვ. მ ოფისების მშენებლობა. პროექტი ვერ განხორციელდა. ახალი ვარიანტი ითვალისწინებს ორ 32-სართულიან კოშკს დაახლოებით 400 ბინით. ხუთი ქვედა სართულის დატოვება ოფისებისა და ვაჭრობისთვის იგეგმება.

საცხოვრებელი ფართის ნახევარი უნდა შედგებოდეს კომპაქტური ბინებისგან, რომელთა ფართობი დაახლოებით 50 კვ. მ იქნება. ასეთი ფორმატი პირველ რიგში გათვლილია მცირე საოჯახო მეურნეობებზე.

პროექტი უახლოვდება გეგმის დასამტკიცებლად ოფიციალურად წარდგენის ეტაპს. მის წინსვლას ხელს უწყობს მეზობელი ინფრასტრუქტურული პროექტიც: №4 ტრასის მონაკვეთის გაყვანა ბნეი-ბრაკსა და გივათ-შმუელს შორის გვირაბში იგეგმება. ამან შესაძლოა გაათავისუფლოს მიწა ზედაპირზე და შეცვალოს ტერიტორიის დაგეგმარება.

სწორედ გივათ-შმუელი აჩვენებს, როგორ მუშაობს ახალი სქემა: ეკონომიკურად სუსტი საოფისე პროექტი სრულად გაუქმებას სულაც არ ექვემდებარება. მის ნაცვლად ყალიბდება შერეული კომპლექსი, სადაც საცხოვრებელი ფართები მშენებლობას უფრო სიცოცხლისუნარიანს ხდის.

კომისია ტრანსპორტთან ახლოს მდებარე მსხვილ ნაკვეთებს ირჩევს

მიდგომის შეცვლის შემდეგ კომისიამ შეამცირა იმ პროექტების წრე, რომლებზეც მუშაობს.

ჩვეულებრივ ვითარებაში განიხილება სტრატეგიული ტერიტორიები არანაკლებ 50 დუნამის, ანუ დაახლოებით ხუთი ჰექტრის ფართობით. მსუბუქი რკინიგზის სადგურებთან ან მომავალ მეტროსთან ახლოს მდებარე მიწისთვის მინიმალური ფართობი 15 დუნამამდეა შემცირებული.

პრიორიტეტი ენიჭება ნაკვეთებს არსებული საცხოვრებელი კვარტლების მახლობლად და ტერიტორიებს მსხვილი ინფრასტრუქტურული შეზღუდვების გარეშე, რომლებსაც მშენებლობის წლობით შეფერხება შეუძლიათ.

ისრაელის ცენტრალური ნაწილისთვის ასეთი მიდგომა განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია. აქ მსხვილი თავისუფალი მიწა ცოტაა, საცხოვრებლის შექმნა კი სულ უფრო ხშირად მოითხოვს უკვე დაგეგმარებული ურბანული ტერიტორიების უფრო ინტენსიურ გამოყენებას.

ქალაქებს არ სურდათ ოფისებიდან შემოსავლის დაკარგვა

პროგრამის ნელი დაწყება დიდწილად მუნიციპალიტეტების ინტერესებით აიხსნება.

ოფისებსა და სავაჭრო ფართებს ქალაქებისთვის ჩვეულებრივ უფრო მეტი არნონა — უძრავი ქონების მუნიციპალური გადასახადი — მოაქვთ, ვიდრე საცხოვრებელს. საცხოვრებელი რაიონები ამავდროულად მოითხოვს დამატებით ხარჯებს საბავშვო ბაღებზე, სკოლებზე, გზებზე, საზოგადოებრივ სივრცეებსა და კომუნალურ ინფრასტრუქტურაზე.

შედეგად, ქალაქს შესაძლოა დარჩეს სტიმული, შეინარჩუნოს ნაკვეთი ოფისებისთვის მაშინაც კი, როდესაც კერძო დეველოპერი მშენებლობის დაწყებაში ეკონომიკურ აზრს ვეღარ ხედავს.

ახალი მოდელი გულისხმობს მეტ მოლაპარაკებას ადგილობრივ ხელისუფლებასთან. საქმიანი ფუნქციის საცხოვრებლით სრული ჩანაცვლების ნაცვლად, დამგეგმარებლებს შეუძლიათ შეინარჩუნონ ოფისებისა და ვაჭრობის ნაწილი და დაამატონ ბინები, რაც მთელი პროექტის ეკონომიკის გაუმჯობესების საშუალებას იძლევა.

კომისიის უფლებამოსილება ასევე გახანგრძლივდა 2029 წლის ბოლომდე. სამუშაო ადგილებისთვის განკუთვნილი მიწების გარდა, მას მიეცა კომერციული დანიშნულების ნაკვეთების საცხოვრებელ ფართებად გადაკეთების განხილვის უფლება. ეს მეტ დროს აძლევს პროექტებს, რომლებიც დაგეგმარების რთულ ცვლილებას მოითხოვს.

საოფისე ბაზარზე პრობლემა ყველგან თანაბრად არ დგას

პროგრამა არ ნიშნავს, რომ ისრაელი ოფისებზე საერთოეროვნული მოთხოვნის სრულ არარსებობას წააწყდა.

ყველაზე მაღალი ხარისხის შენობები თელ-ავივის ცენტრალურ ბიზნეს რაიონში აგრძელებს მოიჯარეების მოზიდვას. ბევრად უფრო რთულია სიტუაცია ნაკლებად ხელსაყრელ ლოკაციებზე და საგარეუბნო საქმიან ზონებში, სადაც კომპანიები უფრო მგრძნობიარენი ხდებიან მდებარეობის, სატრანსპორტო ხელმისაწვდომობისა და შენობის ხარისხის მიმართ.

ამასთან, მიწოდება კვლავ იზრდება. Cushman & Wakefield Inter Israel აიალონის დერეფნის გასწვრივ 2026–2031 წლებში ექსპლუატაციაში შესაყვანად დაგეგმილ ოფისების მოცულობას 1 მლნ კვ. მ-ზე მეტად აფასებს. მხოლოდ 2027 წელზე მოდის დაახლოებით 394 ათასი კვ. მ — მიმდინარე ციკლის ყველაზე დიდი წლიური მოცულობა.

ასეთ ბაზარს შეუძლია ერთდროულად შეინარჩუნოს საუკეთესო ობიექტების მაღალი დატვირთვა და განიცადოს ჭარბი მიწოდება იმ ნაკვეთებზე, სადაც საოფისე მშენებლობა მრავალი წლის წინ სრულიად განსხვავებული მოლოდინების საფუძველზე დაიგეგმა.

ამიტომ კონვერტაცია პირველ რიგში მიმართულია იმ პროექტებზე, რომლებიც არსებული დანიშნულებით შესაძლოა მშენებლობის ეტაპზე საერთოდ ვერ გადავიდეს.

საცხოვრებელზე მოთხოვნაც არ შეიძლება ჩაითვალოს უპირობოდ

მიწის ბინებისთვის გადაკეთება ხდება იმ დროს, როდესაც ისრაელის საცხოვრებელი ბაზარი თავად გადის სუსტი გაყიდვებისა და ახალაშენებული ობიექტების დიდი მიწოდების პერიოდს.

2026 წლის ივნისის ბოლოს გასაყიდად რჩებოდა დაახლოებით 84,3 ათასი ახალი ბინა. რეალიზაციის მიმდინარე ტემპით ეს მოცულობა დაახლოებით 26 თვეს ეყოფოდა. გაუყიდავი ბინების თითქმის 55% თელ-ავივისა და ცენტრალურ ოლქებში მდებარეობდა: 30,2% და 24,4% შესაბამისად.

ფასები ასევე რჩება გასული წლის დონეზე დაბლა. ისრაელის ცენტრალური სტატისტიკური ბიუროს მიერ 15 სექტემბერს გამოქვეყნებული მონაცემებით, ივნის-ივლისის გარიგებები საშუალოდ 0,2%-ით ძვირი იყო, ვიდრე მაის-ივნისში. თუმცა წლიურ ჭრილში საცხოვრებლის ფასების ინდექსი 1,2%-ით შემცირდა. ახალაშენებული ბინები წელიწადში 0,8%-ით გაიაფდა.

ამრიგად, საოფისე მიწების საცხოვრებლად გადაკეთება არ შეიძლება აიხსნას ბაზარზე ათიათასობით ახალი ბინის დაუყოვნებლივ გამოტანის აუცილებლობით. ასეთი პროექტების უმრავლესობას ნებისმიერ შემთხვევაში რამდენიმე წელი დასჭირდება. საუბარია უფრო მიწის გრძელვადიან გამოყენებაზე, რომელიც ძველი დანიშნულებით შესაძლოა აუთვისებელი დარჩეს.

საცხოვრებელმა შესაძლოა გაყინული პროექტები გააცოცხლოს

საოფისე და საცხოვრებელი მშენებლობის ეკონომიკა განსხვავებულადაა მოწყობილი.

თუ ნაკვეთის გარშემო უკვე დაგეგმილია ზედმეტად ბევრი საქმიანი ფართი, მოსალოდნელმა საიჯარო განაკვეთმა შესაძლოა ვერ აანაზღაუროს მიწა, მშენებლობა და დაფინანსება. ასეთ ვითარებაში მესაკუთრეს შეუძლია წლობით შეინარჩუნოს ოფისების ნებართვა სამუშაოების დაწყების გარეშე.

ბინების დამატება ცვლის ფინანსურ მოდელს. საცხოვრებლის გაყიდვა შესაძლებელია ცალკეულ ობიექტებად, ხოლო მასზე მოთხოვნა სრულად არ ემთხვევა კომპანიების მოთხოვნას საოფისე ფართებზე.

ამასთან, კონვერტაცია წარმატების გარანტიას არ იძლევა. საცხოვრებელი პროექტი ასევე დამოკიდებულია დაფინანსების ღირებულებაზე, ბაზრის მდგომარეობაზე, სატრანსპორტო ხელმისაწვდომობასა და ინფრასტრუქტურულ ხარჯებზე.

ისრაელის ბანკმა 1 სექტემბერს ძირითადი განაკვეთი 3,25%-მდე შეამცირა, თუმცა ამავდროულად აღნიშნა, რომ გაუყიდავი ახალი ბინების მარაგი მაღალი რჩება. ბაზარზე აქტივობა მაისსა და ივნისში ოდნავ გაიზარდა, უპირველეს ყოვლისა ახალაშენებული ობიექტების ხარჯზე.

ეს თითოეული ნაკვეთის ეკონომიკურ შემოწმებას განსაკუთრებით მნიშვნელოვანს ხდის: თავად მიწის დანიშნულების შეცვლა ჯერ კიდევ არ ნიშნავს, რომ დეველოპერი მშენებლობას დაუყოვნებლივ დაიწყებს.

შერეული განაშენიანება საძილე რაიონების რისკს ამცირებს

ახალი სტრატეგიის კიდევ ერთი თავისებურებაა უარის თქმა იდეაზე, რომ ყველა ოფისი უბრალოდ ბინებით ჩანაცვლდეს.

პროექტის შიგნით სამუშაო ადგილებისა და ვაჭრობის შენარჩუნება საშუალებას იძლევა შემცირდეს ყოველდღიური მგზავრობა საცხოვრებელ რაიონებსა და საქმიან ცენტრებს შორის. ეს განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია მომავალ მეტროსა და მსუბუქი რკინიგზის ხაზებთან მდებარე ნაკვეთებისთვის, სადაც სახელმწიფო განაშენიანების სიმჭიდროვის გაზრდას ისახავს მიზნად.

საოფისე დანიშნულების სრულ ლიკვიდაციას შეეძლო სხვა პრობლემა შეექმნა: რამდენიმე წელიწადში ხარისხიან სამუშაო ფართებზე მოთხოვნა აღდგება, ტრანსპორტთან შესაფერისი მიწები კი აღარ დარჩება.

ამიტომ კომისია ცდილობს შეცვალოს სწორედ ის გეგმები, რომლებიც ეკონომიკურად შეუსრულებლად მიიჩნევა, და შეინარჩუნოს საქმიანი ფუნქცია იქ, სადაც მას აზრი აქვს.

27 ათასი ბინა ქაღალდზე ერთდროულად არ დარჩება

მექანიზმის მუშაობის პირველმა წლებმა აჩვენა, რომ დანიშნულების შეცვლა მხოლოდ ერთი ეტაპია გრძელ პროცესში.

ამის შემდეგ პროექტს მაინც სჭირდება დეტალური გეგმა, შეთანხმება ქალაქთან და ინფრასტრუქტურულ ორგანიზაციებთან, მშენებლობის ნებართვა და დაფინანსება. ბინის საგეგმო რეზერვში გამოჩენასა და დასახლებას შორის შესაძლოა წლები გავიდეს.

ამიტომ ყველა 27 ათასი ბინის შეჯამება და მათი გაყიდვების ან მშენებლობის წლიურ მოცულობასთან შედარება არაკორექტულია. ისინი სხვადასხვა ეტაპზეა, ხოლო დაახლოებით 20 ათასი ჯერ მხოლოდ წინასწარ გამოვლენილ პოტენციალს განეკუთვნება.

კომისიის მუშაობის ყველაზე სასარგებლო მაჩვენებელი გახდება არა საერთო პორტფელის ზომა, არამედ იმ პროექტების რაოდენობა, რომლებმაც დამტკიცებამდე, ნებართვებამდე და მშენებლობის დაწყებამდე მიაღწიეს.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები აღნიშნავენ, პროგრამა იძლევა შესაძლებლობას სამუშაო პროცესში დაბრუნდეს ნაკვეთები, სადაც ძველმა საოფისე მოდელმა ფაქტობრივად დაკარგა ეკონომიკური აზრი. თუმცა 27 ათასი ბინა ჯერჯერობით ასახავს მიწის პოტენციალს და არა მიწოდების სამომავლო მოცულობას. დამატებითი რისკი დაკავშირებულია იმასთან, რომ ახალაშენებული ობიექტების ბაზარი უკვე ფლობს გაუყიდავი ბინების დიდ მარაგს. ამიტომ მდებარეობის ხარისხი, ტრანსპორტი და კონკრეტული პროექტის ეკონომიკა უფრო მნიშვნელოვანია, ვიდრე საერთო ციფრი. თუ კომისია შეძლებს შერეულ განაშენიანებაში სწორედ სატრანსპორტო კვანძებთან მდებარე გაყინული ნაკვეთების გადაყვანას, ეფექტი ქალაქებისთვის უფრო შესამჩნევი იქნება, ვიდრე გეგმებში ბინების რაოდენობის უბრალო ზრდა.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან