מחירי הדיור בישראל יורדים בחישוב שנתי

הדיור בישראל נותר זול יותר בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, אך הנתונים האחרונים כבר אינם מצביעים על ירידה רציפה. בחודשים יוני–יולי 2026 מדד המחירים היה נמוך ב-1.2% מרמתו בשנה שעברה, אך עלה ב-0.2% לעומת מאי–יוני. מחירי דירות מקבלן ירדו ב-0.8% בחישוב שנתי, בעוד שכמעט 85 אלף דירות חדשות נותרו ללא דורש. השוק נמצא בין שני כוחות מנוגדים: מלאי דירות גדול המפעיל לחץ על היזמים, ומנגד הפחתת הריבית והתאוששות חלקית במכירות התומכות בביקוש.

המחירים עלו זו התקופה השנייה ברציפות

מחירי העסקאות שנחתמו בחודשים יוני–יולי 2026 היו גבוהים ב-0.2% לעומת מאי–יוני. זוהי עלייה קלה שנייה ברציפות לאחר עלייה של 0.1% בתקופת החודשיים שקדמה לה.

עם זאת, המגמה השנתית נותרה שלילית. בהשוואה לתקופת יוני–יולי 2025, המדד הכלל-ארצי ירד ב-1.2%.

הירידה השנתית הבולטת ביותר נרשמה במחוז המרכז — בשיעור של 3.2%. במחוז חיפה הדיור הוזל ב-2.4%, במחוז תל אביב ב-0.9%, ובמחוז הדרום ב-0.6%. מחוז ירושלים הציג עלייה של 1.1%, ומחוז הצפון עלייה של 1%.

המגמה בטווח הקצר האחרון נראית אחרת. בהשוואה למאי–יוני המחירים עלו ב-0.7% במחוז תל אביב, ב-0.3% במחוז המרכז וב-0.1% במחוז הדרום. בירושלים הם ירדו ב-0.4%, במחוז חיפה ב-0.3%, ובצפון ב-0.1%.

מחירי דירות מקבלן עלו ב-0.5% בתקופת החודשיים האחרונה, אך נותרו נמוכים ב-0.8% בהשוואה לשנה שעברה. בניכוי עסקאות במסגרת תוכניות בסבסוד ממשלתי, העלייה בטווח הקצר עמדה על 0.4%. במקביל, חלקן של העסקאות המסובסדות הגיע ל-41.2% מכלל מכירות הדירות החדשות. נתונים אלה פורסמו על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה של ישראל ב-15 בספטמבר.

כך, השוק נותר בטריטוריה שלילית בחישוב שנתי, אך כבר לא ניתן לטעון שהמחירים ממשיכים לרדת בעקביות מחודש לחודש.

ראש עיריית ירושלים צופה ירידות נוספות

על רקע זה, ראש עיריית ירושלים משה ליאון המליץ לרוכשים פוטנציאליים שלא למהר.

בראיון ל-Srugim הוא ציין כי לדעתו כדאי להמתין שנה או שנתיים, שכן המחירים עשויים להמשיך לרדת. ליאון סבור שליזמים נותר מרווח רווחיות המאפשר להם להעניק הנחות והטבות נוספות לרוכשים.

עם זאת, הוא לא דיבר על קריסת שוק, אלא תיאר תרחיש אפשרי של המשך ירידות והתמתנות מחירים. מדובר בהערכה אישית של ראש העיר, ולא בתחזית רשמית של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה או של בנק ישראל.

JFeed פרסם את הצהרתו ב-15 בספטמבר עוד לפני פרסום מדד הלמ״ס החדש באותו ערב. בכתבה נעשה שימוש בנתונים קודמים: אז הירידה השנתית הזמינה האחרונה עמדה על 1.5%, והעלייה לטווח קצר על 0.1%. הנתונים המעודכנים צמצמו את הירידה השנתית ל-1.2% והראו עלייה קלה נוספת ביחס לתקופה הקודמת.

כמעט 85 אלף דירות נותרו ללא דורש

הגורם המרכזי שממשיך לפעול לרעת המוכרים הוא היקף הדיור החדש בשוק.

בסוף יולי נותרו אצל היזמים ומוכרים נוספים כ-84,990 דירות חדשות. בקצב המכירות הנוכחי, יידרשו כ-26.9 חודשים למכירת כל המלאי הזה.

בחודשים מאי–יולי נמכרו ברחבי הארץ כ-25,160 דירות — עלייה של 20.8% לעומת פברואר–אפריל, ו-14.6% יותר מאשר בתקופה המקבילה אשתקד.

מתוכן, כ-10,470 היו דירות מקבלן. המכירות שלהן צמחו ב-30.4% לעומת שלושת החודשים הקודמים וב-42% בחישוב שנתי. יחד עם זאת, 33.7% מהדירות החדשות נמכרו במסגרת תוכניות בסבסוד ממשלתי.

בשוק הדירות מיד שנייה נמכרו כ-14,690 דירות. העלייה לעומת שלושת החודשים הקודמים עמדה על 14.8%, ואילו בחישוב שנתי על 0.8% בלבד.

לצד זאת, יולי התברר כחודש חלש יותר מיוני: במהלך החודש בוצעו כ-7,600 עסקאות. למרות ההתעוררות בהשוואה התלת-חודשית, מלאי הדירות הלא מכורות כמעט ואינו יורד. יותר ממחציתו מרוכז במחוזות תל אביב והמרכז — כ-26.2 אלף ו-21 אלף דירות בהתאמה.

עבור הרוכשים המשמעות היא מבחר רחב יותר, בעיקר באזורים עם היצע חדש גדול. עבור היזמים — הצורך להתחרות לא רק במחיר הרשמי, אלא גם בתנאי העסקה.

ההנחה לא תמיד נראית במדד

מלאי גדול של דירות מקבלן אינו מוביל בהכרח ובאופן מיידי לירידה מקבילה במחירים הרשמיים.

במקום הנחה ישירה, יזם עשוי להציע לרוכש פריסת תשלומים נוחה, מימון חלקי, ספיגת הוצאות נלוות, שדרוג מפרט או הטבות אחרות. העלות הכלכלית של הרכישה פוחתת, על אף שהמחיר הנקוב בחוזה משתנה במידה פחותה בהרבה.

לפיכך, הלחץ על היזמים עשוי לבוא לידי ביטוי בתנאי המכירה עוד לפני שייראה במדד הלמ״ס.

תפקיד משמעותי נוסף שמור לסבסוד הממשלתי. במאי–יולי היוו תוכניות אלו כשליש מהדירות החדשות שנמכרו, ובחישוב המחירים הדו-חודשי האחרון חלקן הגיע ל-41.2%.

נתון זה קריטי בעת הערכת התאוששות הביקוש. עלייה במספר העסקאות של דירות מקבלן אינה מעידה בהכרח על עלייה מקבילה בביקוש בשוק החופשי במחירים הנוכחיים.

שוק היד השנייה מוזל מהר יותר

מדד הלמ״ס הרבעוני החדש מציג בנפרד את המצב בשוק הדירות מיד שנייה. ברבעון השני של 2026 מחירי הדירות הקיימות ירדו ב-1.2% לעומת הרבעון הראשון.

הירידה הרבעונית הבולטת ביותר נרשמה במחוז ירושלים — 2.9%. במחוז תל אביב המחירים איבדו 2%, ובמחוז המרכז 1.1%.

עליות קלות נרשמו בדרום, בצפון ובמחוז חיפה.

מדד זה מסייע להפריד בין שוק היד השנייה לבין דירות מקבלן, שם הסטטיסטיקה מושפעת יותר מתוכניות ממשלתיות, מהמבצעים השיווקיים של היזמים ומלוחות הזמנים לביצוע פרויקטים גדולים.

המחיר הממוצע לעסקה עלה ל-2.435 מיליון ש״ח

לצד ירידת המדד, הסכום הממוצע של עסקאות שבוצעו בפועל דווקא עלה.

ברבעון השני של 2026, המחיר הממוצע של דירה שנמכרה בשוק החופשי עמד על כ-2.435 מיליון ש״ח. מדובר בעלייה של 3.7% בהשוואה לרבעון הראשון, ו-7.9% מעל לרבעון השני של 2025.

המחיר הממוצע הגבוה ביותר בקרב המחוזות נרשם במחוז תל אביב — כ-3.577 מיליון ש״ח. הנמוך ביותר — במחוז הצפון, כ-1.52 מיליון ש״ח.

מבין הערים הגדולות, תל אביב נותרה היקרה ביותר עם מחיר עסקה ממוצע של כ-4.554 מיליון ש״ח. בהרצליה הנתון עמד על כ-3.578 מיליון, ברמת גן על 3.07 מיליון, ובירושלים על 3.059 מיליון ש״ח.

העלייה במחיר הממוצע אינה סותרת את ירידת המדד — מדובר במדדים שונים. המדד מנטרל שינויים במאפייני הנכסים שנמכרו, בעוד שהממוצע הפשוט מושפע מתמהיל העסקאות. אם נמכרות יותר דירות יוקרתיות, המחיר הממוצע עשוי לעלות גם כאשר מחירו של נכס בר-השוואה יורד.

ריבית בנק ישראל ירדה ל-3.25%

הביקוש מקבל רוח גבית מכיוון המדיניות המוניטרית.

ב-1 בספטמבר הפחית בנק ישראל את הריבית במשק ב-0.25 נקודות אחוז לרמה של 3.25%. הרגולטור ציין במקביל כי מלאי הדירות החדשות הלא מכורות נותר גבוה, אך במאי וביוני חל גידול מתון במספר העסקאות, בעיקר הודות לדירות מקבלן.

ביולי עמד היקף המשכנתאות, בניכוי עונתיות, על כ-10 מיליארד ש״ח.

בשוק השכירות נרשמה גם כן האטה בקצב העלייה. בחידוש חוזה קיים השכירות הייתה יקרה בממוצע ב-2.6% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. בחוזים שבהם התחלף שוכר נרשמה התמתנות לעלייה של 4.7% לעומת 6.6% ביוני.

הפחתת הריבית מוזילה בהדרגה את עלויות המימון ופועלת נגד לחץ המחירים הנובע מההיצע הגבוה. לכן, המגמה בהמשך תלויה בשאלה איזה מבין הגורמים יגבר.

ירידה קלה אינה פותרת את בעיית הנגישות

גם המגמה השנתית השלילית הנוכחית כמעט ואינה משנה את התמונה ארוכת הטווח.

מחקר של מוסד שורש (Shoresh Institution), שפורסם באפריל 2026, מראה כי בין השנים 2000 ל-2022 זינקו מחירי הדיור בישראל בכ-130%, בעוד שההכנסה נטו של משקי הבית עלתה בכ-45% בלבד.

החוקרים מפנים את תשומת הלב לא רק לרמת המחירים הכללית, אלא גם למבנה ההיצע. בישראל לא נבנות מספיק דירות קטנות עבור המספר ההולך וגדל של משקי בית קטנים, ויותר משליש מהמשפחות כבר תלויות בשוק השכירות. עבור חלק משמעותי מהאוכלוסייה, הוצאות הדיור עולות על 30% מההכנסה הפנויה.

לכן, אפילו ירידה של אחוזים בודדים לאחר עליות של שנים רבות אינה מחזירה את השוק לרמת הנגישות הקודמת.

שאלת המפתח — האם מלאי הדירות מקבלן יצטמצם

החודשים הקרובים ילמדו עד כמה יציבה התאוששות העסקאות.

מצד אחד, כמעט 85 אלף דירות לא מכורות וכ-27 חודשי היצע מעניקים לרוכשים מרחב תמרון רחב יותר לבחירה ולמשא ומתן. הדבר בולט במיוחד במחוזות תל אביב והמרכז, שבהם מרוכז רוב המלאי.

מצד שני, המכירות במאי–יולי עלו בצורה ניכרת, הריבית ירדה ל-3.25%, ומדד המחירים הכללי מציג עלייה קלה זה שתי תקופות ברציפות.

לפיכך, לא ניתן להגדיר כעת את השוק באופן חד-משמעי כמחזור עלייה חדש ואף לא כהמשך קריסה. המדד המדויק יותר למצב השוק יהיה יכולתם של היזמים לצמצם את מלאי הדירות שהצטבר מבלי לחזור לעליות מחירים מהירות.

לדברי מומחי International Investment, כמעט 85 אלף דירות שלא נמכרו נותרו מקור הלחץ העיקרי על שוק הנדל״ן הישראלי, אך כשלעצמן אינן מבטיחות המשך ירידת מחירים. מכירות דירות מקבלן התאוששו, שיעור הריבית ירד, ושתי תקופות החודשיים האחרונות הציגו עלייה קלה במדד. עבור הרוכשים, ההזדמנות הטובה ביותר נוצרת באזורים שבהם התחרות בין פרויקטים חדשים גבוהה במיוחד. אם מלאי הדירות ימשיך להישאר ברמתו הנוכחית לצד האטה במכירות בשוק החופשי, הסיכויים לקבלת הנחות ולשיפור תנאי העסקה יישמרו.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

שאלות נפוצות

האם מחירי הדיור בישראל יורדים?

בחישוב שנתי כן. ביוני–יולי 2026 המחירים היו נמוכים ב-1.2% בהשוואה לשנה הקודמת. עם זאת, לעומת תקופת החודשיים הקודמת הם עלו ב-0.2%.

בכמה הוזלו דירות מקבלן?

מדד מחירי הדירות החדשות היה נמוך ב-0.8% מרמתו אשתקד. לעומת התקופה הקודמת, המחירים עלו ב-0.5%.

היכן מחירי הדיור יורדים הכי מהר?

בחישוב שנתי, הירידה החדה ביותר נרשמה במחוז המרכז — 3.2%. במחוז חיפה המחירים ירדו ב-2.4%, ובמחוז תל אביב ב-0.9%.

מה קורה למחירים בירושלים?

ביוני–יולי המחירים ירדו ב-0.4% בהשוואה לתקופה הקודמת, אך נותרו גבוהים ב-1.1% בהשוואה לרמתם שנה קודם לכן.

כמה דירות חדשות לא מכורות נותרו בישראל?

בסוף יולי — כ-84,990. בקצב המכירות הנוכחי הדבר שקול לכ-26.9 חודשי היצע.

האם מכירות הדירות עולות?

במאי–יולי נמכרו כ-25,160 דירות, עלייה של 20.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים. עם זאת, ביולי המכירות ירדו ביחס ליוני.

מדוע המחיר הממוצע לעסקה עולה כשהמדד יורד?

המחיר הממוצע מושפע מהרכב הדירות שנמכרו. אם ברבעון מסוים נמכרות יותר דירות יקרות, המחיר הממוצע עולה. מדד הלמ״ס מנטרל הבדלים בין הנכסים ולכן משקף בצורה מדויקת יותר את שינוי המחיר בדירות בנות-השוואה.

מהי ריבית בנק ישראל כיום?

החל מ-1 בספטמבר 2026 ריבית בנק ישראל עומדת על 3.25%.

האם כדאי להמתין לירידות מחירים נוספות?

אין תחזית רשמית לירידה בלתי נמנעת. משה ליאון צופה הוזלה נוספת, אך הנתונים מצביעים במקביל על מלאי גבוה של דירות מקבלן, התאוששות במכירות, הפחתת ריבית ועלייה קלה במחירים בטווח הקצר.