Цены на жилье в Израиле снижаются год к году

Жилье в Израиле остается дешевле, чем год назад, однако последние данные уже не показывают непрерывного падения. В июне–июле 2026 года индекс цен был на 1,2% ниже прошлогоднего уровня, но вырос на 0,2% относительно мая–июня. Новостройки за год подешевели на 0,8%, при этом почти 85 тыс. новых квартир по-прежнему остаются непроданными. Рынок оказался между двумя силами: большой запас жилья давит на застройщиков, а снижение процентной ставки и восстановление части продаж поддерживают спрос.

Цены выросли второй период подряд

Цены сделок, заключенных в июне–июле 2026 года, оказались на 0,2% выше, чем в мае–июне. Это второй подряд небольшой рост после увеличения на 0,1% в предыдущем двухмесячном периоде.

Годовая динамика при этом остается отрицательной. По сравнению с июнем–июлем 2025 года общенациональный индекс снизился на 1,2%.

Самое заметное годовое падение зафиксировано в Центральном округе — на 3,2%. В Хайфском округе жилье подешевело на 2,4%, в Тель-Авивском — на 0,9%, в Южном — на 0,6%. Иерусалимский округ показал рост на 1,1%, Северный — на 1%.

Последняя краткосрочная динамика выглядит иначе. Относительно мая–июня цены выросли на 0,7% в Тель-Авивском округе, на 0,3% в Центральном и на 0,1% в Южном. В Иерусалиме они снизились на 0,4%, в Хайфском округе — на 0,3%, на севере — на 0,1%.

Новостройки подорожали на 0,5% за последний двухмесячный период, но оставались на 0,8% дешевле, чем год назад. Если исключить сделки по программам государственного субсидирования, краткосрочный рост составил 0,4%. При этом доля субсидированных сделок достигла 41,2% всех продаж новых квартир. Такие данные Центральное статистическое бюро Израиля опубликовало 15 сентября.

Таким образом, рынок остается в годовом минусе, но утверждать, что цены продолжают последовательно снижаться от месяца к месяцу, уже нельзя.

Мэр Иерусалима ожидает дальнейшего снижения

На этом фоне мэр Иерусалима Моше Лион посоветовал потенциальным покупателям не спешить.

В интервью Srugim он заявил, что, по его мнению, имеет смысл подождать год или два, поскольку цены могут продолжить снижаться. Лион считает, что у девелоперов сохраняется запас рентабельности, который позволяет им делать дополнительные уступки покупателям.

При этом он не говорил об обвале рынка, а описывал возможный сценарий как дальнейшее снижение и умеренность цен. Это личная оценка мэра, а не прогноз Центрального статистического бюро или Банка Израиля.

JFeed опубликовал его заявление 15 сентября еще до выхода нового индекса CBS вечером того же дня. В материале использовалась предыдущая статистика: тогда последнее доступное годовое снижение составляло 1,5%, а краткосрочный рост — 0,1%. Свежие данные сократили годовое падение до 1,2% и показали еще один небольшой рост относительно предыдущего периода.

Почти 85 тыс. квартир остаются непроданными

Главным фактором, который продолжает работать против продавцов, остается объем нового жилья на рынке.

В конце июля у застройщиков и других продавцов оставалось около 84 990 новых квартир. При текущем темпе реализации для продажи всего этого объема потребовалось бы около 26,9 месяца.

В мае–июле по стране было продано около 25 160 квартир — на 20,8% больше, чем в феврале–апреле, и на 14,6% больше, чем годом ранее.

Из них примерно 10 470 были новостройками. Их продажи выросли на 30,4% относительно предыдущих трех месяцев и на 42% год к году. Однако 33,7% новых квартир были реализованы по программам государственного субсидирования.

На вторичном рынке продали около 14 690 квартир. Рост к предыдущему трехмесячному периоду составил 14,8%, а в годовом выражении — только 0,8%.

При этом июль оказался слабее июня: за месяц состоялось около 7 600 сделок. Несмотря на оживление в трехмесячном сравнении, запас непроданных квартир почти не уменьшается. Более половины его сосредоточено в Тель-Авивском и Центральном округах — около 26,2 тыс. и 21 тыс. квартир соответственно.

Для покупателей это означает более широкий выбор прежде всего в районах с большим объемом нового предложения. Для девелоперов — необходимость конкурировать не только официальной ценой, но и условиями сделки.

Скидка не всегда видна в индексе

Большой запас новостроек не обязательно сразу приводит к такому же снижению официальных цен.

Вместо прямой скидки застройщик может предложить покупателю растянутый график платежей, частичное финансирование, оплату сопутствующих расходов, улучшенную отделку или другие льготы. Экономическая стоимость покупки снижается, хотя цена, записанная в договоре, меняется значительно меньше.

Поэтому давление на девелоперов может проявляться раньше в условиях продаж, чем в индексе CBS.

Дополнительную роль играет государственное субсидирование. В мае–июле на такие программы пришлась примерно треть проданных новостроек, а в последнем двухмесячном расчете цен их доля достигла 41,2%.

Это важно при оценке восстановления спроса. Рост числа сделок с новостройками еще не означает такой же рост свободного рыночного спроса по текущим ценам.

Вторичное жилье дешевеет быстрее

Новый квартальный индекс CBS отдельно показывает ситуацию на вторичном рынке. Во втором квартале 2026 года цены на уже существующие квартиры снизились на 1,2% относительно первого квартала.

Самое заметное квартальное снижение было зарегистрировано в Иерусалимском округе — 2,9%. В Тель-Авивском цены потеряли 2%, в Центральном — 1,1%.

Небольшой рост наблюдался на юге, севере и в Хайфском округе.

Этот показатель помогает отделить вторичный рынок от новостроек, где на статистику сильнее влияют государственные программы, маркетинговые предложения застройщиков и сроки реализации крупных проектов.

Средний чек вырос до 2,435 млн шекелей

При снижении индекса средняя сумма фактически заключенной сделки выросла.

Во втором квартале 2026 года средняя стоимость проданной квартиры на свободном рынке составила около 2,435 млн шекелей. Это на 3,7% больше, чем в первом квартале, и на 7,9% выше второго квартала 2025 года.

Самая высокая средняя стоимость среди округов была зафиксирована в Тель-Авивском — около 3,577 млн шекелей. Самая низкая — в Северном округе, около 1,52 млн.

Среди крупных городов Тель-Авив оставался самым дорогим со средней ценой сделки около 4,554 млн шекелей. В Герцлии показатель составлял около 3,578 млн, в Рамат-Гане — 3,07 млн, в Иерусалиме — 3,059 млн.

Рост средней цены не противоречит снижению индекса. Это разные показатели. Индекс корректирует изменение характеристик проданных объектов, а обычное среднее зависит от состава сделок. Если продается больше дорогих квартир, средний чек может увеличиваться даже при снижении стоимости сопоставимого жилья.

Ставка Банка Израиля снизилась до 3,25%

Спрос получает поддержку со стороны денежно-кредитной политики.

1 сентября Банк Израиля снизил ключевую ставку на 0,25 процентного пункта — до 3,25%. Регулятор одновременно отметил, что объем непроданного нового жилья остается высоким, но в мае и июне количество сделок умеренно увеличилось, главным образом за счет новостроек.

В июле объем ипотечного кредитования с учетом сезонной корректировки составил около 10 млрд шекелей.

На рынке аренды темпы роста также замедлились. При продлении действующего договора аренда была в среднем на 2,6% дороже, чем год назад. В договорах со сменой арендатора рост замедлился до 4,7% после 6,6% в июне.

Снижение ставки постепенно уменьшает стоимость кредитов и работает против ценового давления со стороны большого предложения. Поэтому дальнейшая динамика будет зависеть от того, какой из факторов окажется сильнее.

Небольшое снижение не решает проблему доступности

Даже нынешняя отрицательная годовая динамика пока мало меняет долгосрочную картину.

Исследование Shoresh Institution, опубликованное в апреле 2026 года, показывает, что с 2000 по 2022 год цены на жилье в Израиле выросли примерно на 130%, тогда как чистые доходы домохозяйств увеличились приблизительно на 45%.

Авторы обращают внимание не только на общий уровень цен, но и на структуру предложения. В стране строится недостаточно небольших квартир для растущего числа небольших домохозяйств, а более трети семей уже зависят от рынка аренды. Для значительной части населения расходы на жилье превышают 30% располагаемого дохода.

Поэтому даже несколько процентов снижения после многолетнего роста не возвращают рынок к прежнему уровню доступности.

Главный вопрос — сократится ли запас новостроек

Ближайшие месяцы покажут, насколько устойчивым оказалось восстановление сделок.

С одной стороны, почти 85 тыс. непроданных квартир и около 27 месяцев предложения дают покупателям больше возможностей для выбора и переговоров. Особенно это заметно в Тель-Авивском и Центральном округах, где сосредоточена большая часть запасов.

С другой стороны, продажи в мае–июле заметно выросли, ставка опустилась до 3,25%, а общий индекс цен уже два периода подряд показывает небольшой плюс.

Поэтому рынок сейчас нельзя уверенно описать ни как новый цикл роста, ни как продолжающийся обвал. Более точный признак состояния рынка — способность девелоперов сокращать накопленный запас жилья без возвращения к быстрому росту цен.

Как сообщают эксперты International Investment, почти 85 тыс. непроданных квартир остаются главным источником давления на израильский рынок, но сами по себе не гарантируют дальнейшего падения цен. Продажи новостроек восстановились, процентная ставка снизилась, а последние два двухмесячных периода дали небольшой рост индекса. Для покупателей наиболее благоприятная ситуация складывается там, где высока конкуренция между новыми проектами. Если запас жилья продолжит оставаться около нынешнего уровня при замедлении свободных продаж, возможности для скидок и улучшения условий сделки сохранятся.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

FAQ

Падают ли цены на жилье в Израиле?

В годовом выражении да. В июне–июле 2026 года цены были на 1,2% ниже, чем годом ранее. Однако относительно предыдущего двухмесячного периода они выросли на 0,2%.

Насколько подешевели новостройки?

Индекс цен на новые квартиры был на 0,8% ниже прошлогоднего уровня. Относительно предыдущего периода цены выросли на 0,5%.

Где жилье дешевеет быстрее всего?

В годовом выражении самое сильное снижение зарегистрировано в Центральном округе — 3,2%. В Хайфском округе цены потеряли 2,4%, в Тель-Авивском — 0,9%.

Что происходит с ценами в Иерусалиме?

В июне–июле цены снизились на 0,4% относительно предыдущего периода, но оставались на 1,1% выше уровня годом ранее.

Сколько непроданных новых квартир осталось в Израиле?

На конец июля — около 84 990. При нынешней скорости реализации это соответствует примерно 26,9 месяца предложения.

Растут ли продажи жилья?

В мае–июле было продано около 25 160 квартир, на 20,8% больше, чем в предыдущие три месяца. При этом в июле продажи снизились по сравнению с июнем.

Почему средняя цена сделки растет, если индекс снижается?

Средняя стоимость зависит от состава проданных квартир. Если в конкретном квартале продается больше дорогого жилья, средний чек растет. Индекс CBS корректирует различия между объектами и поэтому лучше показывает изменение цен на сопоставимое жилье.

Какая сейчас ставка Банка Израиля?

С 1 сентября 2026 года ключевая ставка составляет 3,25%.

Стоит ли ждать дальнейшего падения цен?

Официального прогноза о неизбежном снижении нет. Моше Лион ожидает дальнейшего удешевления, однако статистика одновременно показывает высокий запас новостроек, восстановление продаж, снижение процентной ставки и небольшой краткосрочный рост цен.