ისრაელში საცხოვრებლის ფასები წლიურ ჭრილში მცირდება

ისრაელში საცხოვრებელი კვლავ უფრო იაფია, ვიდრე ერთი წლის წინ, თუმცა ბოლო მონაცემები უკვე აღარ მიუთითებს უწყვეტ ვარდნაზე. 2026 წლის ივნის-ივლისში ფასების ინდექსი წინა წლის დონეზე 1,2%-ით დაბალი იყო, მაგრამ მაის-ივნისთან შედარებით 0,2%-ით გაიზარდა. ახალაშენებული ბინები წლიურად 0,8%-ით გაიაფდა, ამასთან, თითქმის 85 ათასი ახალი ბინა კვლავ გაუყიდავი რჩება. ბაზარი ორ ძალას შორის აღმოჩნდა: საცხოვრებლის დიდი მარაგი ზეწოლას ახდენს დეველოპერებზე, ხოლო საპროცენტო განაკვეთის შემცირება და გაყიდვების ნაწილობრივი აღდგენა მოთხოვნას ასტიმულირებს.

ფასები ზედიზედ მეორე პერიოდია იზრდება

2026 წლის ივნის-ივლისში დადებული გარიგებების ფასები 0,2%-ით მაღალი აღმოჩნდა, ვიდრე მაის-ივნისში. ეს არის ზედიზედ მეორე მცირე ზრდა წინა ორთვიან პერიოდში 0,1%-იანი მატების შემდეგ.

წლიური დინამიკა ამავე დროს უარყოფითი რჩება. 2025 წლის ივნის-ივლისთან შედარებით ეროვნული ინდექსი 1,2%-ით შემცირდა.

ყველაზე შესამჩნევი წლიური კლება ცენტრალურ ოლქში დაფიქსირდა — 3,2%-ით. ჰაიფის ოლქში საცხოვრებელი 2,4%-ით გაიაფდა, თელ-ავივის ოლქში — 0,9%-ით, სამხრეთში — 0,6%-ით. იერუსალიმის ოლქმა 1,1%-იანი ზრდა აჩვენა, ჩრდილოეთის ოლქმა კი — 1%-იანი.

ბოლოდროინდელი მოკლევადიანი დინამიკა განსხვავებულად გამოიყურება. მაის-ივნისთან შედარებით ფასები 0,7%-ით გაიზარდა თელ-ავივის ოლქში, 0,3%-ით ცენტრალურში და 0,1%-ით სამხრეთში. იერუსალიმში ისინი 0,4%-ით შემცირდა, ჰაიფის ოლქში — 0,3%-ით, ხოლო ჩრდილოეთში — 0,1%-ით.

ახალაშენებული ბინები ბოლო ორთვიან პერიოდში 0,5%-ით გაძვირდა, მაგრამ ერთი წლის წინანდელ მაჩვენებელზე 0,8%-ით იაფი რჩებოდა. თუ გამოვრიცხავთ სახელმწიფო სუბსიდირების პროგრამებით განხორციელებულ გარიგებებს, მოკლევადიანმა ზრდამ 0,4% შეადგინა. ამასთან, სუბსიდირებული გარიგებების წილმა ახალი ბინების ყველა გაყიდვის 41,2%-ს მიაღწია. აღნიშნული მონაცემები ისრაელის ცენტრალურმა სტატისტიკურმა ბიურომ 15 სექტემბერს გამოაქვეყნა.

ამრიგად, ბაზარი წლიურ მინუსში რჩება, თუმცა იმის მტკიცება, რომ ფასები თვიდან თვემდე თანმიმდევრულად კლებას განაგრძობს, უკვე აღარ შეიძლება.

იერუსალიმის მერი შემდგომ კლებას ელის

ამ ფონზე იერუსალიმის მერმა მოშე ლიონმა პოტენციურ მყიდველებს ურჩია, არ იჩქარონ.

Srugim-თან ინტერვიუში მან განაცხადა, რომ მისი აზრით, აზრი აქვს ერთი ან ორი წელი დაცდას, რადგან ფასებმა შესაძლოა კლება განაგრძოს. ლიონი მიიჩნევს, რომ დეველოპერებს რჩებათ რენტაბელობის მარაგი, რაც მათ მყიდველებისთვის დამატებითი დათმობების გაკეთების საშუალებას აძლევს.

ამასთან, მას არ უსაუბრია ბაზრის კოლაფსზე, არამედ შესაძლო სცენარი აღწერა როგორც ფასების შემდგომი კლება და ზომიერება. ეს მერის პირადი შეფასებაა და არა ცენტრალური სტატისტიკური ბიუროს ან ისრაელის ბანკის პროგნოზი.

JFeed-მა მისი განცხადება 15 სექტემბერს გამოაქვეყნა, იმავე დღის საღამოს CBS-ის ახალი ინდექსის გამოსვლამდე. მასალაში გამოყენებული იყო წინა სტატისტიკა: მაშინ ბოლო ხელმისაწვდომი წლიური კლება შეადგენდა 1,5%-ს, ხოლო მოკლევადიანი ზრდა — 0,1%-ს. ახალმა მონაცემებმა წლიური ვარდნა 1,2%-მდე შეამცირა და წინა პერიოდთან შედარებით კიდევ ერთი მცირე ზრდა აჩვენა.

თითქმის 85 ათასი ბინა გაუყიდავი რჩება

მთავარ ფაქტორად, რომელიც გამყიდველების საწინააღმდეგოდ მუშაობას განაგრძობს, ბაზარზე ახალი საცხოვრებლის მოცულობა რჩება.

ივლისის ბოლოს დეველოპერებსა და სხვა გამყიდველებს დაახლოებით 84 990 ახალი ბინა ჰქონდათ დარჩენილი. რეალიზაციის მიმდინარე ტემპით, მთელი ამ მოცულობის გასაყიდად დაახლოებით 26,9 თვე იქნებოდა საჭირო.

მაის-ივლისში ქვეყნის მასშტაბით დაახლოებით 25 160 ბინა გაიყიდა — 20,8%-ით მეტი, ვიდრე თებერვალ-აპრილში, და 14,6%-ით მეტი, ვიდრე წინა წელს.

მათგან დაახლოებით 10 470 ახალაშენებული იყო. მათი გაყიდვები წინა სამ თვესთან შედარებით 30,4%-ით გაიზარდა, ხოლო წლიურ ჭრილში — 42%-ით. თუმცა ახალი ბინების 33,7% სახელმწიფო სუბსიდირების პროგრამებით გაიყიდა.

მეორად ბაზარზე დაახლოებით 14 690 ბინა გაიყიდა. ზრდამ წინა სამთვიან პერიოდთან შედარებით 14,8% შეადგინა, ხოლო წლიურ გამოსახულებაში — მხოლოდ 0,8%.

ამასთან, ივლისი ივნისზე სუსტი აღმოჩნდა: თვის განმავლობაში დაახლოებით 7 600 გარიგება შედგა. სამთვიან შედარებაში გამოცოცხლების მიუხედავად, გაუყიდავი ბინების მარაგი თითქმის არ მცირდება. მისი ნახევარზე მეტი თელ-ავივისა და ცენტრალურ ოლქებშია კონცენტრირებული — შესაბამისად დაახლოებით 26,2 ათასი და 21 ათასი ბინა.

მყიდველებისთვის ეს ნიშნავს უფრო ფართო არჩევანს უპირველეს ყოვლისა იმ რაიონებში, სადაც ახალი მიწოდების დიდი მოცულობაა. დეველოპერებისთვის კი — აუცილებლობას, კონკურენცია გაუწიონ არა მხოლოდ ოფიციალური ფასით, არამედ გარიგების პირობებითაც.

ფასდაკლება ინდექსში ყოველთვის არ ჩანს

ახალაშენებული ობიექტების დიდი მარაგი სულაც არ იწვევს დაუყოვნებლივ ოფიციალური ფასების იმავე დონით შემცირებას.

პირდაპირი ფასდაკლების ნაცვლად, დეველოპერმა შესაძლოა მყიდველს შესთავაზოს გადახდის გაწელილი გრაფიკი, ნაწილობრივი დაფინანსება, თანმხლები ხარჯების დაფარვა, გაუმჯობესებული რემონტი ან სხვა შეღავათები. შესყიდვის ეკონომიკური ღირებულება მცირდება, თუმცა ხელშეკრულებაში დაფიქსირებული ფასი გაცილებით ნაკლებად იცვლება.

ამიტომ დეველოპერებზე ზეწოლა შესაძლოა გაყიდვების პირობებში უფრო ადრე გამოვლინდეს, ვიდრე CBS-ის ინდექსში.

დამატებით როლს ასრულებს სახელმწიფო სუბსიდირება. მაის-ივლისში ასეთ პროგრამებზე გაყიდული ახალაშენებული ბინების დაახლოებით მესამედი მოდიოდა, ხოლო ფასების ბოლო ორთვიან გაანგარიშებაში მათმა წილმა 41,2%-ს მიაღწია.

ეს მნიშვნელოვანია მოთხოვნის აღდგენის შეფასებისას. ახალაშენებულებზე გარიგებების რაოდენობის ზრდა ჯერ კიდევ არ ნიშნავს მიმდინარე ფასებში თავისუფალი საბაზრო მოთხოვნის იმავე დონით ზრდას.

მეორადი საცხოვრებელი უფრო სწრაფად იაფდება

CBS-ის ახალი კვარტალური ინდექსი ცალკე აჩვენებს სიტუაციას მეორად ბაზარზე. 2026 წლის მეორე კვარტალში არსებულ ბინებზე ფასები პირველ კვარტალთან შედარებით 1,2%-ით შემცირდა.

ყველაზე შესამჩნევი კვარტალური კლება დარეგისტრირდა იერუსალიმის ოლქში — 2,9%. თელ-ავივის ოლქში ფასებმა 2% დაკარგა, ცენტრალურში — 1,1%.

მცირე ზრდა შეინიშნებოდა სამხრეთში, ჩრდილოეთში და ჰაიფის ოლქში.

ეს მაჩვენებელი მეორადი ბაზრის ახალაშენებული ობიექტებისგან გამიჯვნაში გვეხმარება, სადაც სტატისტიკაზე უფრო ძლიერ გავლენას ახდენს სახელმწიფო პროგრამები, დეველოპერების მარკეტინგული შეთავაზებები და მსხვილი პროექტების რეალიზაციის ვადები.

საშუალო ჩეკი 2,435 მლნ შეკელამდე გაიზარდა

ინდექსის შემცირების ფონზე ფაქტობრივად დადებული გარიგების საშუალო თანხა გაიზარდა.

2026 წლის მეორე კვარტალში თავისუფალ ბაზარზე გაყიდული ბინის საშუალო ღირებულებამ დაახლოებით 2,435 მლნ შეკელი შეადგინა. ეს 3,7%-ით მეტია პირველ კვარტალთან შედარებით და 7,9%-ით მაღალი 2025 წლის მეორე კვარტალზე.

ყველაზე მაღალი საშუალო ღირებულება ოლქებს შორის დაფიქსირდა თელ-ავივის ოლქში — დაახლოებით 3,577 მლნ შეკელი. ყველაზე დაბალი კი — ჩრდილოეთის ოლქში, დაახლოებით 1,52 მლნ.

დიდ ქალაქებს შორის თელ-ავივი ყველაზე ძვირად რჩებოდა გარიგების საშუალო ფასით დაახლოებით 4,554 მლნ შეკელი. ჰერცლიაში მაჩვენებელი შეადგენდა დაახლოებით 3,578 მლნ-ს, რამათ-განში — 3,07 მლნ-ს, იერუსალიმში — 3,059 მლნ-ს.

საშუალო ფასის ზრდა არ ეწინააღმდეგება ინდექსის შემცირებას. ეს სხვადასხვა მაჩვენებელია. ინდექსი აკორექტირებს გაყიდული ობიექტების მახასიათებლების ცვლილებას, ხოლო ჩვეულებრივი საშუალო დამოკიდებულია გარიგებების შემადგენლობაზე. თუ უფრო მეტი ძვირადღირებული ბინა იყიდება, საშუალო ჩეკი შეიძლება გაიზარდოს შესადარისი საცხოვრებლის ღირებულების შემცირების პირობებშიც კი.

ისრაელის ბანკის განაკვეთი 3,25%-მდე შემცირდა

მოთხოვნა მხარდაჭერას მონეტარული პოლიტიკის მხრიდან იღებს.

1 სექტემბერს ისრაელის ბანკმა ძირითადი განაკვეთი 0,25 პროცენტული პუნქტით — 3,25%-მდე შეამცირა. მარეგულირებელმა ამავდროულად აღნიშნა, რომ გაუყიდავი ახალი საცხოვრებლის მოცულობა მაღალი რჩება, თუმცა მაისსა და ივნისში გარიგებების რაოდენობა ზომიერად გაიზარდა, ძირითადად ახალაშენებული ობიექტების ხარჯზე.

ივლისში იპოთეკური დაკრედიტების მოცულობამ სეზონური კორექტირების გათვალისწინებით დაახლოებით 10 მლრდ შეკელი შეადგინა.

გაქირავების ბაზარზე ზრდის ტემპები ასევე შენელდა. მოქმედი ხელშეკრულების გაგრძელებისას ქირა საშუალოდ 2,6%-ით ძვირი იყო, ვიდრე ერთი წლის წინ. დამქირავებლის შეცვლით გაფორმებულ ხელშეკრულებებში ზრდა 4,7%-მდე შენელდა ივნისის 6,6%-ის შემდეგ.

განაკვეთის შემცირება თანდათან ამცირებს კრედიტების ღირებულებას და დიდი მიწოდების მხრიდან საფასო წნეხის საპირისპიროდ მოქმედებს. ამიტომ შემდგომი დინამიკა დამოკიდებული იქნება იმაზე, თუ რომელი ფაქტორი აღმოჩნდება უფრო ძლიერი.

მცირე კლება ხელმისაწვდომობის პრობლემას ვერ წყვეტს

დღევანდელი უარყოფითი წლიური დინამიკაც კი ჯერჯერობით მცირედ ცვლის გრძელვადიან სურათს.

Shoresh Institution-ის კვლევა, რომელიც 2026 წლის აპრილში გამოქვეყნდა, აჩვენებს, რომ 2000 წლიდან 2022 წლამდე ისრაელში საცხოვრებლის ფასები დაახლოებით 130%-ით გაიზარდა, მაშინ როდესაც შინამეურნეობების წმინდა შემოსავლები დაახლოებით 45%-ით გაიზარდა.

ავტორები ყურადღებას ამახვილებენ არა მხოლოდ ფასების საერთო დონეზე, არამედ მიწოდების სტრუქტურაზეც. ქვეყანაში არ შენდება საკმარისი მცირე ზომის ბინა მზარდი რაოდენობის მცირე შინამეურნეობებისთვის, ხოლო ოჯახების მესამედზე მეტი უკვე დამოკიდებულია ქირის ბაზარზე. მოსახლეობის მნიშვნელოვანი ნაწილისთვის საცხოვრებლის ხარჯები განკარგვადი შემოსავლის 30%-ს აღემატება.

ამიტომ მრავალწლიანი ზრდის შემდეგ რამდენიმე პროცენტით კლებაც კი ბაზარს ხელმისაწვდომობის ძველ დონეზე ვერ აბრუნებს.

მთავარი კითხვაა — შემცირდება თუ არა ახალაშენებული ბინების მარაგი

უახლოესი თვეები აჩვენებს, რამდენად მდგრადი აღმოჩნდა გარიგებების აღდგენა.

ერთის მხრივ, თითქმის 85 ათასი გაუყიდავი ბინა და მიწოდების დაახლოებით 27 თვე მყიდველებს არჩევანისა და მოლაპარაკებების მეტ შესაძლებლობას აძლევს. ეს განსაკუთრებით შესამჩნევია თელ-ავივისა და ცენტრალურ ოლქებში, სადაც მარაგების უდიდესი ნაწილია თავმოყრილი.

მეორეს მხრივ, მაის-ივლისში გაყიდვები საგრძნობლად გაიზარდა, განაკვეთი 3,25%-მდე დაეცა, ხოლო ფასების საერთო ინდექსი უკვე ორი პერიოდია მცირე პლუსს აჩვენებს.

ამიტომ ბაზრის აღწერა ახლა დამაჯერებლად არ შეიძლება არც როგორც ზრდის ახალი ციკლი და არც როგორც მიმდინარე კოლაფსი. ბაზრის მდგომარეობის უფრო ზუსტი ნიშანია დეველოპერების უნარი, შეამცირონ დაგროვილი საცხოვრებელი მარაგი ფასების სწრაფ ზრდაზე დაბრუნების გარეშე.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, თითქმის 85 ათასი გაუყიდავი ბინა ისრაელის ბაზარზე ზეწოლის მთავარ წყაროდ რჩება, მაგრამ თავისთავად არ იძლევა ფასების შემდგომი ვარდნის გარანტიას. ახალაშენებულების გაყიდვები აღდგა, საპროცენტო განაკვეთი შემცირდა, ხოლო ბოლო ორმა ორთვიანმა პერიოდმა ინდექსის მცირე ზრდა აჩვენა. მყიდველებისთვის ყველაზე ხელსაყრელი სიტუაცია იქ იქმნება, სადაც მაღალია კონკურენცია ახალ პროექტებს შორის. თუ საცხოვრებლის მარაგი მიმდინარე დონეზე დარჩება თავისუფალი გაყიდვების შენელების ფონზე, ფასდაკლებებისა და გარიგების პირობების გაუმჯობესების შესაძლებლობები შენარჩუნდება.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ

ეცემა თუ არა საცხოვრებლის ფასები ისრაელში?

წლიურ გამოსახულებაში — დიახ. 2026 წლის ივნის-ივლისში ფასები 1,2%-ით დაბალი იყო, ვიდრე წინა წელს. თუმცა წინა ორთვიან პერიოდთან შედარებით ისინი 0,2%-ით გაიზარდა.

რამდენად გაიაფდა ახალაშენებული ბინები?

ახალ ბინებზე ფასების ინდექსი გასული წლის დონეზე 0,8%-ით დაბალი იყო. წინა პერიოდთან შედარებით ფასები 0,5%-ით გაიზარდა.

სად იაფდება საცხოვრებელი ყველაზე სწრაფად?

წლიურ ჭრილში ყველაზე ძლიერი კლება დარეგისტრირდა ცენტრალურ ოლქში — 3,2%. ჰაიფის ოლქში ფასებმა 2,4% დაკარგა, თელ-ავივის ოლქში — 0,9%.

რა ხდება იერუსალიმში ფასებთან დაკავშირებით?

ივნის-ივლისში ფასები წინა პერიოდთან შედარებით 0,4%-ით შემცირდა, მაგრამ წინა წლის დონეზე 1,1%-ით მაღალი რჩებოდა.

რამდენი გაუყიდავი ახალი ბინა დარჩა ისრაელში?

ივლისის ბოლოს — დაახლოებით 84 990. რეალიზაციის მიმდინარე სიჩქარით ეს შეესაბამება მიწოდების დაახლოებით 26,9 თვეს.

იზრდება თუ არა საცხოვრებლის გაყიდვები?

მაის-ივლისში გაიყიდა დაახლოებით 25 160 ბინა, 20,8%-ით მეტი, ვიდრე წინა სამ თვეში. ამასთან, ივლისში გაყიდვები ივნისთან შედარებით შემცირდა.

რატომ იზრდება გარიგების საშუალო ფასი, თუ ინდექსი მცირდება?

საშუალო ღირებულება დამოკიდებულია გაყიდული ბინების შემადგენლობაზე. თუ კონკრეტულ კვარტალში მეტი ძვირადღირებული საცხოვრებელი იყიდება, საშუალო ჩეკი იზრდება. CBS-ის ინდექსი ასწორებს ობიექტებს შორის განსხვავებებს და ამიტომ უკეთესად აჩვენებს ფასების ცვლილებას შესადარის საცხოვრებელზე.

როგორია ახლა ისრაელის ბანკის განაკვეთი?

2026 წლის 1 სექტემბრიდან ძირითადი განაკვეთი 3,25%-ს შეადგენს.

ღირს თუ არა ფასების შემდგომ კლებას დაველოდოთ?

გარდაუვალი კლების შესახებ ოფიციალური პროგნოზი არ არსებობს. მოშე ლიონი შემდგომ გაიაფებას ელის, თუმცა სტატისტიკა ამავდროულად აჩვენებს ახალაშენებული ობიექტების მაღალ მარაგს, გაყიდვების აღდგენას, საპროცენტო განაკვეთის შემცირებას და ფასების მცირე მოკლევადიან ზრდას.