מונטנגרו האיצה את בניית הדיור לשיא של 15 שנה

במונטנגרו, במחצית הראשונה של 2026, היתרי הבנייה כללו הקמת 2 172 דירות. זהו הנתון הגבוה ביותר לתקופת ינואר–יוני ב-15 השנים האחרונות על פי הנתונים הזמינים של MONSTAT. בתוך שישה חודשים השוק כמעט הגיע לתוצאה של שנת 2025 כולה, שבה אושרה בניית 2 283 דירות. במקביל, המחיר הממוצע למ״ר של דירות מקבלן שנמכרו לראשונה ברבעון השני עלה ל-€2 557.

במונטנגרו אושרה בניית 2 172 דירות

קצב הנפקת ההיתרים עלה בחדות כבר בתחילת השנה. ברבעון הראשון של 2026 הונפקו במונטנגרו 213 היתרי בנייה. המסמכים כללו 1 388 דירות בשטח כולל של 83 289 מ״ר. מתוך ההיתרים, 128 ניתנו לאנשים פרטיים ו-85 נוספים — לתאגידים. לשם השוואה, לאורך כל שנת 2025 ההיתרים כיסו 2 283 דירות בשטח של 168 514 מ״ר.

ברבעון השני עלה מספר ההיתרים ל-257, אך מספר הדירות שנכללו בהם ירד ל-784, ושטחן הכולל עמד על 57 569 מ״ר. מתוך ההיתרים של אפריל–יוני, 164 ניתנו לאנשים פרטיים ו-93 — לחברות. כך, במחצית הראשונה הונפקו 470 היתרים, שכללו בניית 2 172 דירות בשטח של 140 858 מ״ר. השטח הממוצע של דירה עומד על כ-65 מ״ר.

דינמיקה זו ממחישה מאפיין חשוב של תנופת הבנייה הנוכחית. מספר ההיתרים ברבעון השני עלה, אך היקף הפרויקטים הממוצע הצטמצם. בינואר–מרץ, כל היתר כלל משמעותית יותר דירות עתידיות בהשוואה לאפריל–יוני. לכן, לא ניתן להתייחס לעלייה במספר המסמכים באופן אוטומטי כעלייה מהירה באותה מידה בהיצע הדיור העתידי.

מחירי הדירות מקבלן הגיעו ל-€2 557 למ״ר

פעילות הבנייה צומחת לצד מחירים גבוהים לדיור חדש. MONSTAT רשמה ברבעון השני של 2026 מחיר ממוצע של €2 557 למ״ר בכלל מונטנגרו. בפודגוריצה הנתון הגיע ל-€2 510, באזור החוף — ל-€2 838, בחלק המרכזי של המדינה — ל-€2 131, ובצפון — ל-€2 145 למ״ר.

חשוב לקחת בחשבון את מתודולוגיית הסטטיסטיקה. החישוב כולל דירות במבני מגורים חדשים שנמכרו בשוק לראשונה או שנחתם עבורן חוזה רכישה ראשון. אין מדובר במחיר הממוצע של כלל הדירות מקבלן המוצעות למכירה ואין זה מדד לכלל שוק הנדל״ן. דירות יד שנייה, קרקעות ונכסים מסחריים אינם נכללים בחישוב.

ברבעון הראשון עמד המחיר הממוצע על €2 445 למ״ר ברחבי המדינה, €2 395 בפודגוריצה ו-€2 575 באזור החוף. בצפון עמד הנתון על €1 708, ובאזור המרכז לא נרשמו בתקופת הדוח עסקאות שתאמו את מתודולוגיית המחקר. לפיכך, המקטע הגדול והיקר ביותר ברבעון השני המשיך להיות אזור החוף של מונטנגרו.

התוצאה החצי-שנתית התקרבה לנתון השנתי

היקף הבנייה המאושרת הנוכחי גבוה במידה ניכרת מנתוני השנים האחרונות. בשנת 2024 המסמכים כללו 1 500 דירות, ב-2023 — 2 217, וב-2022 — 2 156. בששת החודשים הראשונים של 2026 אושרו יותר דירות מאשר בכל שנת 2022, וכמעט כמו בכל שנת 2023.

שיא השנה בסדרת הנתונים הזמינה שייך עדיין לשנת 2017, כאשר ההיתרים כללו 4 439 דירות. במחצית הראשונה של אותה שנה אושרו 1 649 דירות, ובשנייה — 2 790. בשנת 2018 ירד הנתון ל-2 339, ב-2019 — ל-1 580, ובשנות המגפה 2020 ו-2021 עמד על 1 297 ו-649 דירות בהתאמה. בשנת 2025 החלוקה הייתה חריגה: רק 174 דירות נרשמו במחצית הראשונה ו-2 109 — בשנייה. פעילי השוק ייחסו את התפנית החדה לשינוי בהליכים לאחר כניסתן לתוקף של תקנות חדשות בתחום הבנייה והתכנון המרחבי.

יחד עם זאת, לא יהיה נכון לקשר את שיא 2017 לתוכנית האזרחות הכלכלית. מונטנגרו השיקה את התוכנית המיוחדת לקבלת אזרחות תמורת השקעות רק ב-1 בינואר 2019. לפיכך, היא לא יכלה להיות הגורם לפעילות הבנייה שנתיים קודם לכן.

גם אם במחצית השנייה תישאר פעילות מתן ההיתרים גבוהה, שבירת השיא השנתי של 2017 עדיין אינה מובטחת. היתרים מעידים על כוונה להוציא לפועל פרויקט, אך אינם מעידים על כך שהנכס כבר נבנה או שיושלם בוודאות בהיקף שתוכנן במקור.

זרים השקיעו בנדל״ן €237 מיליון

הביקוש הבינלאומי נותר חלק מרכזי מהשוק. במחצית הראשונה של 2026 רכשו אזרחים זרים נדל״ן במונטנגרו בסך של €237 מיליון. באותה תקופה העניקו הבנקים הלוואות דיור חדשות בסך €124 מיליון, לעומת €109 מיליון שנה קודם לכן. נתונים אלה משתייכים לקטגוריות שונות ואינם ברי השוואה ישירה, אך הם ממחישים את היקף ההון הזר ביחס למימון המשכנתאות המקומי.

נפח הרכישות הגדול ביותר בקרב זרים היה של אזרחי טורקיה — €27 מיליון. רוכשים מקפריסין קנו נדל״ן ב-€13,3 מיליון, מאיחוד האמירויות — ב-€12,1 מיליון, מסין — ב-€11,9 מיליון, מארה״ב — ב-€7,8 מיליון, מסרביה — ב-€6,7 מיליון, ומגרמניה — ב-€6,6 מיליון. עוד €6 מיליון נרשמו לרוכשים משוויץ. לאורך כל שנת 2025 רכשו זרים נדל״ן במדינה ב-€497 מיליון. לצד זאת, בששת החודשים הראשונים של 2026 מכרו בעלים זרים נכסים ב-€72 מיליון, ולכן אין לראות ברכישות הברוטו כזרימת הון נטו באותו היקף.

הסטטיסטיקה של רכישות זרים מקיפה סוגי נדל״ן שונים ואינה מוגבלת לדירות בבניינים חדשים בלבד. לפיכך, אין לקשר ישירות את סכום ה-€237 מיליון עם 2 172 הדירות שנכללו בהיתרי הבנייה.

כללי אשרת השהייה נותרו מקור לאי-ודאות

גורם נוסף שנידון בקרב פעילי השוק נוגע לתנאי השהייה של זרים. בנובמבר 2025 אישרה ממשלת מונטנגרו תיקונים להצעת חוק הזרים דאז, שקבעו רף מינימלי לשווי הנדל״ן בגובה €200 000 לקבלת אשרת שהייה זמנית על בסיס בעלות על נכס. לבעלי נכסים שכבר הסדירו מעמד כזה הוצע פרק זמן של שנה להתאמת מעמדם לדרישות החדשות.

עם זאת, הצגת הרף של €200 000 כתקנה קיימת ומחייבת ללא הבהרת הסטטוס החקיקתי היא מסוכנת. ב-1 בספטמבר 2026 הוגשה לפרלמנט של מונטנגרו הצעת תיקונים חדשה לחוק הזרים, ונכון ל-11 בספטמבר היא עודנה מוגדרת כנמצאת «בהליך חקיקה». על כן, יש להעריך את השפעת כללי ההגירה החדשים על הביקוש רק לאחר גיבוש סופי של המסגרת המשפטית.

עניין זה מהותי במיוחד עבור שוק נכסי הנופש, שבו רכישת נכס והזכות למגורים נבחנות לעיתים קרובות כמקשה אחת על ידי לקוחות זרים. שינוי הדרישות עשוי להסיט ביקושים בין נכסים זולים, דיור יקר יותר ועילות שהייה חלופיות, אך אין עדיין מספיק נתונים סטטיסטיים שיאפשרו להפריד השפעה זו מהצמיחה הכללית של השוק.

המשא ומתן עם האיחוד האירופי תומך בהתעניינות בשוק

ציפיות המשקיעים קשורות גם להתקדמותה של מונטנגרו לקראת חברות באיחוד האירופי. עד אמצע יולי 2026 פתחה המדינה את כל 33 פרקי המשא ומתן וסגרה זמנית 18 מהם. בוועידה שנערכה ב-14 ביולי נסגרו זמנית הפרקים העוסקים במדיניות תחרות ובאיחוד מכסים. קודם לכן, ב-15 ביוני, סגרו הצדדים את הפרקים הנוגעים לחופש תנועת עובדים, הגנת הצרכן ובריאות.

עצם תהליך המשא ומתן אינו מהווה עילה להניח מראש עליית מחירים אוטומטית בנדל״ן. תאריך ההצטרפות תלוי בסיום המגעים, בעמידה בדרישות האיחוד האירופי ובהליכי אישור המשכיים. עבור שוק הדיור, המשמעות תיקבע על פי התנועה בפועל של השקעות זרות, הכנסות התושבים, נגישות האשראי והיקף הדירות החדשות שיגיעו בפועל לשוק.

כפי שמציינים מומחי International Investment, הסיכון המרכזי בהערכת הנתונים הנוכחיים טמון בבלבול בין היתרי בנייה לבין היצע מוכן. הנתון של 2 172 דירות משקף את היקף הדיור שנכלל במסמכים שהונפקו, ולא את מספר הדירות שנבנו או נמכרו. הירידה במספר הדירות העתידיות ברבעון השני לצד העלייה במספר ההיתרים כבר מעידה על שינוי במבנה הפרויקטים החדשים. המחירים הגבוהים וההיקף המשמעותי של רכישות זרים ממשיכים לתמוך בעניין מצד היזמים, אך יציבות השוק תיקבע על פי כמות הנכסים המאושרים שייבנו בפועל והיכולת של הביקוש לקלוט את ההיצע החדש מבלי לפגוע עוד יותר בנגישות הדיור.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות: בנייה ונדל״ן במונטנגרו

כמה דירות אושרו לבנייה במונטנגרו בשנת 2026?

במחצית הראשונה של 2026, ההיתרים שהונפקו כללו בניית 2 172 דירות בשטח כולל של 140 858 מ״ר.

האם זהו שיא עבור מונטנגרו?

עבור המחצית הראשונה של השנה, זהו הנתון הגבוה ביותר ב-15 השנים האחרונות בסטטיסטיקה הזמינה. השיא השנתי שייך עדיין לשנת 2017, אז אושרה בניית 4 439 דירות.

כמה עולה מ״ר בדירות מקבלן במונטנגרו?

המחיר הממוצע של דירות שנמכרו לראשונה במבני מגורים חדשים ברבעון השני של 2026 עמד על €2 557 למ״ר. באזור החוף הגיע הנתון ל-€2 838.

האם 2 172 דירות אומר שהן כבר בבנייה?

לא. מדובר בדירות שנכללו בהיתרי בנייה. מתן היתר אינו שווה להתחלת בנייה או למסירת הנכס לשימוש.

כמה נדל״ן רכשו זרים?

בששת החודשים הראשונים של 2026 רכשו קונים זרים נדל״ן במונטנגרו בסך €237 מיליון. סכום של €72 מיליון נוספים היווה נדל״ן שנמכר על ידי בעלים זרים באותה תקופה.

מי מוביל בקרב הרוכשים הזרים?

נפח הרכישות הגדול ביותר במחצית הראשונה היה של אזרחי טורקיה — €27 מיליון. אחריהם דורגו רוכשים מקפריסין, מאיחוד האמירויות ומסין.

האם חל סף של €200 000 עבור אשרת שהייה באמצעות נדל״ן?

הממשלה הציעה סף כזה במסגרת תיקוני חקיקת הזרים. בעת בחינת עסקה ספציפית יש לבדוק את הנוסח העדכני של החוק ותקנות המשנה: החקיקה ממשיכה להשתנות, והצעת תיקונים חדשה שהוגשה ב-1 בספטמבר 2026 עדיין נמצאת בדיוני הפרלמנט.

האם הצטרפות מונטנגרו לאיחוד האירופי משפיעה על מחירי הנדל״ן?

הציפיות לחברות עשויות להשפיע על הביקוש להשקעות, אך הצטרפות לאיחוד האירופי אינה מבטיחה עליית מחירים אוטומטית. שווי הדיור תלוי גם בהיצע, באשראי, בהכנסות הרוכשים ובזרימת הון זר.