Черногория ускорила строительство жилья до 15-летнего максимума

В Черногории в первом полугодии 2026 года разрешения на строительство предусматривали появление 2 172 квартир. Это максимальный показатель для января–июня за последние 15 лет в доступной статистике MONSTAT. За шесть месяцев рынок почти достиг результата всего 2025 года, когда было одобрено строительство 2 283 квартир. Одновременно средняя цена квадратного метра впервые проданного жилья в новостройках во втором квартале поднялась до €2 557.

В Черногории одобрили строительство 2 172 квартир

Темпы выдачи разрешений резко выросли уже в начале года. В первом квартале 2026 года в Черногории было выдано 213 разрешений на строительство. Документы предусматривали 1 388 квартир общей площадью 83 289 кв. м. Из разрешений 128 получили физические лица, еще 85 — юридические. Для сравнения, за весь 2025 год разрешения охватывали 2 283 квартиры площадью 168 514 кв. м.

Во втором квартале число разрешений выросло до 257, однако число предусмотренных ими квартир снизилось до 784, а их суммарная площадь составила 57 569 кв. м. Из апрельских–июньских разрешений 164 пришлись на физических лиц и 93 — на компании. Таким образом, за первое полугодие было выдано 470 разрешений, которыми предусмотрено строительство 2 172 квартир площадью 140 858 кв. м. Средняя площадь одной квартиры составляет около 65 кв. м.

Эта динамика показывает важную особенность нынешнего строительного подъема. Количество разрешений во втором квартале увеличилось, но средний масштаб проектов уменьшился. В январе–марте на одно разрешение приходилось значительно больше будущих квартир, чем в апреле–июне. Поэтому рост числа документов нельзя автоматически считать таким же быстрым ростом будущего предложения жилья.

Цены новостроек достигли €2 557 за квадратный метр

Строительная активность растет при высокой стоимости нового жилья. MONSTAT зафиксировал во втором квартале 2026 года среднюю цену €2 557 за кв. м по Черногории. В Подгорице показатель достиг €2 510, в приморском регионе — €2 838, в центральной части страны — €2 131, на севере — €2 145 за кв. м.

Важно учитывать методику статистики. В расчет входят квартиры в новых жилых зданиях, которые были проданы на рынке впервые или по которым впервые заключен договор купли-продажи. Это не средняя цена всех выставленных на продажу новостроек и не показатель всего рынка недвижимости. Вторичное жилье, земля и коммерческие объекты в расчет не включаются.

В первом квартале средняя цена составляла €2 445 за кв. м по стране, €2 395 в Подгорице и €2 575 на побережье. На севере показатель находился на уровне €1 708, а в центральном регионе за отчетный период не было зарегистрировано продаж, подходящих под методику исследования. Таким образом, наиболее дорогим крупным сегментом во втором квартале оставалось черногорское побережье.

Полугодовой результат приблизился к годовому

Нынешний объем разрешенного строительства заметно превышает показатели последних лет. В 2024 году документы предусматривали 1 500 квартир, в 2023-м — 2 217, в 2022-м — 2 156. За первые шесть месяцев 2026 года было одобрено больше квартир, чем за весь 2022 год, и почти столько же, сколько за весь 2023-й.

Годовой максимум в доступном ряду пока остается за 2017 годом, когда разрешения охватывали 4 439 квартир. В первой половине того года было одобрено 1 649 квартир, во второй — 2 790. В 2018 году показатель снизился до 2 339, в 2019-м — до 1 580, а в пандемийные 2020 и 2021 годы составил соответственно 1 297 и 649 квартир. В 2025 году распределение оказалось необычным: только 174 квартиры пришлись на первое полугодие и 2 109 — на второе. Участники рынка связывали резкий сдвиг с изменением процедур после вступления в силу новых норм в сфере строительства и пространственного планирования.

При этом связывать рекорд 2017 года с программой экономического гражданства некорректно. Черногория запустила специальную программу получения гражданства за инвестиции только 1 января 2019 года. Поэтому она не могла быть причиной строительной активности двумя годами ранее.

Даже если во втором полугодии разрешительная активность останется высокой, превышение годового рекорда 2017 года пока нельзя считать гарантированным. Разрешения фиксируют намерение реализовать проект, но не означают, что объект уже строится или обязательно будет завершен в первоначально заявленном объеме.

Иностранцы вложили в недвижимость €237 млн

Зарубежный спрос остается крупной частью рынка. В первом полугодии 2026 года иностранцы приобрели недвижимость в Черногории на €237 млн. За тот же период банки выдали новых жилищных кредитов на €124 млн против €109 млн годом ранее. Эти показатели относятся к разным категориям и напрямую не сопоставимы, однако дают представление о масштабах иностранного капитала относительно внутреннего ипотечного финансирования.

Крупнейший объем покупок среди иностранцев пришелся на граждан Турции — €27 млн. Покупатели с Кипра приобрели недвижимость на €13,3 млн, из ОАЭ — на €12,1 млн, из Китая — на €11,9 млн, из США — на €7,8 млн, из Сербии — на €6,7 млн, из Германии — на €6,6 млн. Еще €6 млн пришлось на покупателей из Швейцарии. За весь 2025 год иностранцы приобрели недвижимость в стране на €497 млн. При этом за первые шесть месяцев 2026 года зарубежные собственники также продали объектов на €72 млн, поэтому валовые покупки нельзя трактовать как чистый приток капитала такого же размера.

Статистика иностранных покупок охватывает недвижимость разных типов и не ограничивается квартирами в новых домах. Поэтому €237 млн нельзя напрямую связывать с 2 172 квартирами, предусмотренными строительными разрешениями.

Правила ВНЖ остаются источником неопределенности

Еще один фактор, который обсуждают участники рынка, связан с условиями проживания иностранцев. В ноябре 2025 года правительство Черногории одобрило поправки к тогдашнему проекту закона об иностранцах, предусматривавшие минимальную стоимость недвижимости в €200 000 для получения временного вида на жительство на основании владения объектом. Для собственников, уже оформивших такой статус, предлагался год на приведение положения в соответствие с новыми требованиями.

Однако представлять €200 000 как бесспорную действующую норму без уточнения законодательного статуса рискованно. В парламент Черногории 1 сентября 2026 года внесен новый проект изменений Закона об иностранцах, и по состоянию на 11 сентября он остается в статусе «в процедуре». Поэтому влияние новых миграционных правил на спрос следует оценивать после окончательного формирования правовой базы.

Это особенно важно для рынка курортной недвижимости, где покупка объекта и право проживания часто рассматриваются иностранными клиентами вместе. Изменение требований способно перераспределить спрос между дешевыми объектами, более дорогим жильем и альтернативными основаниями для проживания, но статистики, позволяющей отделить такой эффект от общего роста рынка, пока недостаточно.

Переговоры с ЕС поддерживают интерес к рынку

Инвестиционные ожидания также связаны с продвижением Черногории к членству в Европейском союзе. К середине июля 2026 года страна открыла все 33 переговорные главы и предварительно закрыла 18. На конференции 14 июля были предварительно закрыты главы о конкурентной политике и таможенном союзе. Ранее, 15 июня, стороны закрыли главы о свободном передвижении работников, защите потребителей и здравоохранении.

Сам переговорный процесс не дает оснований автоматически закладывать будущий рост стоимости недвижимости. Дата вступления зависит от завершения переговоров, выполнения требований ЕС и последующих процедур одобрения. Для рынка жилья значение будут иметь фактическое движение иностранных инвестиций, доходы населения, доступность кредитования и объем новых квартир, который действительно выйдет на рынок.

Как сообщают эксперты International Investment, главный риск при оценке нынешних показателей заключается в смешении строительных разрешений с готовым предложением. Показатель в 2 172 квартиры отражает объем жилья, предусмотренный выданными документами, а не число построенных или проданных квартир. Снижение количества будущих квартир во втором квартале при росте числа разрешений уже показывает изменение структуры новых проектов. Высокие цены и значительный объем иностранных покупок пока поддерживают интерес застройщиков, однако устойчивость рынка будет определяться тем, сколько разрешенных объектов действительно будет построено и сможет ли спрос поглотить новое предложение без дальнейшего ухудшения доступности жилья.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

FAQ: строительство и недвижимость в Черногории

Сколько квартир разрешили построить в Черногории в 2026 году?

В первом полугодии 2026 года выданные разрешения предусматривали строительство 2 172 квартир общей площадью 140 858 кв. м.

Это рекорд для Черногории?

Для первого полугодия показатель является максимальным за последние 15 лет в доступной статистике. Годовой рекорд пока принадлежит 2017 году, когда было одобрено строительство 4 439 квартир.

Сколько стоит квадратный метр в новостройках Черногории?

Средняя цена впервые проданного жилья в новых жилых зданиях во втором квартале 2026 года составляла €2 557 за кв. м. На побережье показатель достиг €2 838.

Означают ли 2 172 квартиры, что они уже строятся?

Нет. Это квартиры, предусмотренные строительными разрешениями. Выдача разрешения не равна началу строительства или вводу объекта в эксплуатацию.

Сколько недвижимости купили иностранцы?

За первые шесть месяцев 2026 года иностранные покупатели приобрели недвижимость в Черногории на €237 млн. Еще €72 млн составила недвижимость, проданная иностранными собственниками за тот же период.

Кто лидирует среди иностранных покупателей?

Наибольший объем покупок в первом полугодии пришелся на граждан Турции — €27 млн. Далее следовали покупатели с Кипра, из ОАЭ и Китая.

Действует ли порог €200 000 для ВНЖ через недвижимость?

Правительство предлагало такой порог в рамках изменений законодательства об иностранцах. При оценке конкретной сделки необходимо проверять актуальную редакцию закона и подзаконных актов: законодательство продолжает меняться, а новый проект поправок, внесенный 1 сентября 2026 года, остается на рассмотрении парламента.

Влияет ли вступление Черногории в ЕС на цены недвижимости?

Ожидания членства могут влиять на инвестиционный спрос, однако автоматического роста цен вступление в ЕС не гарантирует. Стоимость жилья зависит также от предложения, кредитования, доходов покупателей и притока иностранного капитала.