ჩერნოგორიამ საცხოვრებლის მშენებლობა 15-წლიან მაქსიმუმამდე დააჩქარა

ჩერნოგორიაში 2026 წლის პირველ ნახევარში მშენებლობის ნებართვები 2 172 ბინის აშენებას ითვალისწინებდა. ეს არის იანვარ-ივნისის მაქსიმალური მაჩვენებელი ბოლო 15 წლის განმავლობაში MONSTAT-ის ხელმისაწვდომ სტატისტიკაში. ექვს თვეში ბაზარმა თითქმის მიაღწია მთელი 2025 წლის შედეგს, როდესაც 2 283 ბინის მშენებლობა დამტკიცდა. ამავდროულად, ახალაშენებულ ობიექტებში პირველად გაყიდული საცხოვრებლის კვადრატული მეტრის საშუალო ფასი მეორე კვარტალში €2 557-მდე გაიზარდა.

ჩერნოგორიაში 2 172 ბინის მშენებლობა დამტკიცდა

ნებართვების გაცემის ტემპი მკვეთრად გაიზარდა უკვე წლის დასაწყისში. 2026 წლის პირველ კვარტალში ჩერნოგორიაში გაიცა 213 სამშენებლო ნებართვა. დოკუმენტები ითვალისწინებდა 1 388 ბინას საერთო ფართობით 83 289 კვ. მ. ნებართვებიდან 128 მიიღეს ფიზიკურმა პირებმა, ხოლო 85 — იურიდიულმა პირებმა. შედარებისთვის, მთელი 2025 წლის განმავლობაში ნებართვები მოიცავდა 2 283 ბინას 168 514 კვ. მ ფართობით.

მეორე კვარტალში ნებართვების რაოდენობა 257-მდე გაიზარდა, თუმცა მათ მიერ გათვალისწინებული ბინების რაოდენობა 784-მდე შემცირდა, ხოლო მათი ჯამური ფართობი 57 569 კვ. მ-ს შეადგენდა. აპრილ-ივნისის ნებართვებიდან 164 ფიზიკურ პირებზე მოდიოდა, 93 კი — კომპანიებზე. ამრიგად, პირველ ნახევარში გაიცა 470 ნებართვა, რომლითაც გათვალისწინებულია 2 172 ბინის მშენებლობა 140 858 კვ. მ ფართობით. ერთი ბინის საშუალო ფართობი დაახლოებით 65 კვ. მ-ია.

ეს დინამიკა აჩვენებს მიმდინარე სამშენებლო აღმავლობის მნიშვნელოვან თავისებურებას. მეორე კვარტალში ნებართვების რაოდენობა გაიზარდა, მაგრამ პროექტების საშუალო მასშტაბი შემცირდა. იანვარ-მარტში ერთ ნებართვაზე გაცილებით მეტი მომავალი ბინა მოდიოდა, ვიდრე აპრილ-ივნისში. ამიტომ, დოკუმენტების რაოდენობის ზრდა ავტომატურად არ შეიძლება ჩაითვალოს მომავალი საცხოვრებელი ფართის მიწოდების იმავე ტემპით ზრდად.

ახალაშენებული ბინების ფასებმა კვადრატულ მეტრზე €2 557-ს მიაღწია

სამშენებლო აქტივობა იზრდება ახალი საცხოვრებლის მაღალი ღირებულების ფონზე. MONSTAT-მა 2026 წლის მეორე კვარტალში ჩერნოგორიის მასშტაბით საშუალო ფასი კვ. მ-ზე €2 557 დააფიქსირა. პოდგორიცაში მაჩვენებელმა მიაღწია €2 510-ს, სანაპირო რეგიონში — €2 838-ს, ქვეყნის ცენტრალურ ნაწილში — €2 131-ს, ხოლო ჩრდილოეთში — €2 145-ს კვ. მ-ზე.

მნიშვნელოვანია სტატისტიკის მეთოდოლოგიის გათვალისწინება. გაანგარიშებაში შედის ახალ საცხოვრებელ კორპუსებში არსებული ბინები, რომლებიც ბაზარზე პირველად გაიყიდა ან რომლებზეც პირველად გაფორმდა ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება. ეს არ არის გასაყიდად გამოტანილი ყველა ახალაშენებული ობიექტის საშუალო ფასი და არც უძრავი ქონების მთლიანი ბაზრის მაჩვენებელი. მეორადი საცხოვრებელი, მიწა და კომერციული ობიექტები გაანგარიშებაში არ შედის.

პირველ კვარტალში საშუალო ფასი შეადგენდა €2 445-ს კვ. მ-ზე ქვეყნის მასშტაბით, €2 395-ს პოდგორიცაში და €2 575-ს სანაპიროზე. ჩრდილოეთში მაჩვენებელი €1 708-ის დონეზე იყო, ხოლო ცენტრალურ რეგიონში საანგარიშო პერიოდში არ დაფიქსირებულა კვლევის მეთოდოლოგიისთვის შესაფერისი გაყიდვები. ამგვარად, მეორე კვარტალში ყველაზე ძვირადღირებულ მსხვილ სეგმენტად კვლავ ჩერნოგორიის სანაპირო რჩებოდა.

ნახევარი წლის შედეგი წლიურს მიუახლოვდა

ნებართვებით გათვალისწინებული მშენებლობის ამჟამინდელი მოცულობა საგრძნობლად აღემატება ბოლო წლების მაჩვენებლებს. 2024 წელს დოკუმენტები ითვალისწინებდა 1 500 ბინას, 2023 წელს — 2 217-ს, 2022 წელს — 2 156-ს. 2026 წლის პირველ ექვს თვეში უფრო მეტი ბინა დამტკიცდა, ვიდრე მთელი 2022 წლის განმავლობაში და თითქმის იმდენივე, რამდენიც მთელ 2023 წელს.

ხელმისაწვდომ მონაცემებში წლიური მაქსიმუმი ჯერჯერობით 2017 წელს ეკუთვნის, როდესაც ნებართვები 4 439 ბინას მოიცავდა. იმ წლის პირველ ნახევარში დამტკიცდა 1 649 ბინა, მეორეში კი — 2 790. 2018 წელს მაჩვენებელი 2 339-მდე შემცირდა, 2019 წელს — 1 580-მდე, ხოლო პანდემიურ 2020 და 2021 წლებში შესაბამისად 1 297 და 649 ბინა შეადგინა. 2025 წელს განაწილება უჩვეულო აღმოჩნდა: მხოლოდ 174 ბინა მოდიოდა პირველ ნახევარზე და 2 109 — მეორეზე. ბაზრის მონაწილეები ამ მკვეთრ ცვლილებას უკავშირებდნენ პროცედურების შეცვლას მშენებლობისა და სივრცითი დაგეგმარების სფეროში ახალი ნორმების ძალაში შესვლის შემდეგ.

ამასთან, 2017 წლის რეკორდის დაკავშირება ეკონომიკური მოქალაქეობის პროგრამასთან არაკორექტულია. ჩერნოგორიამ ინვესტიციების სანაცვლოდ მოქალაქეობის მიღების სპეციალური პროგრამა მხოლოდ 2019 წლის 1 იანვარს აამოქმედა. ამიტომ იგი ვერ იქნებოდა ორი წლით ადრე არსებული სამშენებლო აქტივობის მიზეზი.

მაშინაც კი, თუ მეორე ნახევარში ნებართვების გაცემის აქტივობა მაღალი დარჩება, 2017 წლის წლიური რეკორდის გადაჭარბება ჯერჯერობით გარანტირებულად ვერ ჩაითვლება. ნებართვები აფიქსირებს პროექტის განხორციელების განზრახვას, მაგრამ არ ნიშნავს, რომ ობიექტი უკვე შენდება ან აუცილებლად დასრულდება თავდაპირველად გაცხადებული მოცულობით.

უცხოელებმა უძრავ ქონებაში €237 მლნ დააბანდეს

უცხოური მოთხოვნა ბაზრის მნიშვნელოვან ნაწილად რჩება. 2026 წლის პირველ ნახევარში უცხოელებმა ჩერნოგორიაში €237 მლნ-ის უძრავი ქონება შეიძინეს. იმავე პერიოდში ბანკებმა €124 მლნ-ის ახალი იპოთეკური სესხები გასცეს წინა წლის €109 მლნ-თან შედარებით. ეს მაჩვენებლები სხვადასხვა კატეგორიას განეკუთვნება და პირდაპირ შესადარებელი არ არის, თუმცა წარმოდგენას იძლევა უცხოური კაპიტალის მასშტაბებზე შიდა იპოთეკურ დაფინანსებასთან მიმართებაში.

უცხოელებს შორის შესყიდვების უდიდესი მოცულობა თურქეთის მოქალაქეებზე მოდიოდა — €27 მლნ. კვიპროსელმა მყიდველებმა შეიძინეს უძრავი ქონება €13,3 მლნ-ად, არაბთა გაერთიანებული საამიროებიდან — €12,1 მლნ-ად, ჩინეთიდან — €11,9 მლნ-ად, აშშ-დან — €7,8 მლნ-ად, სერბეთიდან — €6,7 მლნ-ად, გერმანიიდან — €6,6 მლნ-ად. კიდევ €6 მლნ შვეიცარიელ მყიდველებზე მოდიოდა. მთელი 2025 წლის განმავლობაში უცხოელებმა ქვეყანაში €497 მლნ-ის უძრავი ქონება შეიძინეს. ამასთან, 2026 წლის პირველ ექვს თვეში უცხოელმა მესაკუთრეებმა ასევე გაყიდეს €72 მლნ-ის ობიექტები, ამიტომ მთლიანი შესყიდვები არ შეიძლება განიმარტოს, როგორც იმავე ოდენობის კაპიტალის წმინდა შემოდინება.

უცხოური შესყიდვების სტატისტიკა მოიცავს სხვადასხვა ტიპის უძრავ ქონებას და არ შემოიფარგლება მხოლოდ ახალაშენებული სახლების ბინებით. ამიტომ €237 მლნ პირდაპირ ვერ დაუკავშირდება სამშენებლო ნებართვებით გათვალისწინებულ 2 172 ბინას.

ბინადრობის ნებართვის წესები გაურკვევლობის წყაროდ რჩება

კიდევ ერთი ფაქტორი, რომელსაც ბაზრის მონაწილეები განიხილავენ, უცხოელთა ცხოვრების პირობებს უკავშირდება. 2025 წლის ნოემბერში ჩერნოგორიის მთავრობამ დაამტკიცა ცვლილებები უცხოელთა შესახებ კანონის მაშინდელ პროექტში, რომელიც ითვალისწინებდა უძრავი ქონების მინიმალურ ღირებულებას €200 000-ის ოდენობით ობიექტის ფლობის საფუძველზე დროებითი ბინადრობის ნებართვის მისაღებად. მესაკუთრეებისთვის, რომლებმაც უკვე გაიფორმეს ასეთი სტატუსი, შეთავაზებული იყო ერთი წელი ახალ მოთხოვნებთან შესაბამისობაში მოსაყვანად.

თუმცა, €200 000-ის წარმოდგენა უდავო მოქმედ ნორმად საკანონმდებლო სტატუსის დაზუსტების გარეშე სარისკოა. ჩერნოგორიის პარლამენტში 2026 წლის 1 სექტემბერს შევიდა უცხოელთა შესახებ კანონში ცვლილებების ახალი პროექტი და 11 სექტემბრის მდგომარეობით იგი რჩება სტატუსში „პროცედურაში“. ამიტომ, ახალი საიმიგრაციო წესების გავლენა მოთხოვნაზე უნდა შეფასდეს სამართლებრივი ბაზის საბოლოო ჩამოყალიბების შემდეგ.

ეს განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია საკურორტო უძრავი ქონების ბაზრისთვის, სადაც ობიექტის შეძენა და ცხოვრების უფლება უცხოელი კლიენტების მიერ ხშირად ერთად განიხილება. მოთხოვნების ცვლილებას შეუძლია მოთხოვნა გადაანაწილოს იაფ ობიექტებს, უფრო ძვირადღირებულ საცხოვრებელსა და ცხოვრების ალტერნატიულ საფუძვლებს შორის, მაგრამ სტატისტიკა, რომელიც საშუალებას მისცემს ასეთი ეფექტი გამოეყოს ბაზრის საერთო ზრდას, ჯერჯერობით არასაკმარისია.

ევროკავშირთან მოლაპარაკებები ბაზრის მიმართ ინტერესს ინარჩუნებს

საინვესტიციო მოლოდინები ასევე დაკავშირებულია ჩერნოგორიის წინსვლასთან ევროკავშირში გაწევრიანებისკენ. 2026 წლის ივლისის შუა რიცხვებისთვის ქვეყანამ გახსნა მოლაპარაკებების 33-ვე თავი და წინასწარ დახურა 18. 14 ივლისის კონფერენციაზე წინასწარ დაიხურა თავები კონკურენციის პოლიტიკისა და საბაჟო კავშირის შესახებ. მანამდე, 15 ივნისს, მხარეებმა დახურეს თავები მუშაკთა თავისუფალი გადაადგილების, მომხმარებელთა დაცვისა და ჯანდაცვის შესახებ.

თავად მოლაპარაკებების პროცესი არ იძლევა საფუძველს უძრავი ქონების ღირებულების მომავალი ზრდის ავტომატურად გათვალისწინებისთვის. გაწევრიანების თარიღი დამოკიდებულია მოლაპარაკებების დასრულებაზე, ევროკავშირის მოთხოვნების შესრულებასა და დამტკიცების შემდგომ პროცედურებზე. საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრისთვის მნიშვნელობა ექნება უცხოური ინვესტიციების ფაქტობრივ მოძრაობას, მოსახლეობის შემოსავლებს, დაკრედიტების ხელმისაწვდომობასა და ახალი ბინების მოცულობას, რომელიც რეალურად გამოვა ბაზარზე.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, ამჟამინდელი მაჩვენებლების შეფასებისას მთავარი რისკი მდგომარეობს სამშენებლო ნებართვების მზა მიწოდებასთან გაიგივებაში. 2 172 ბინის მაჩვენებელი ასახავს გაცემული დოკუმენტებით გათვალისწინებულ საცხოვრებლის მოცულობას და არა აშენებული ან გაყიდული ბინების რაოდენობას. მეორე კვარტალში მომავალი ბინების რაოდენობის შემცირება ნებართვების რაოდენობის ზრდის ფონზე უკვე აჩვენებს ახალი პროექტების სტრუქტურის ცვლილებას. მაღალი ფასები და უცხოური შესყიდვების მნიშვნელოვანი მოცულობა ჯერჯერობით ინარჩუნებს დეველოპერების ინტერესს, თუმცა ბაზრის მდგრადობა განისაზღვრება იმით, თუ რამდენი ნებადართული ობიექტი აშენდება რეალურად და შეძლებს თუ არა მოთხოვნა ახალი მიწოდების ათვისებას საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობის შემდგომი გაუარესების გარეშე.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: მშენებლობა და უძრავი ქონება ჩერნოგორიაში

რამდენი ბინის მშენებლობაზე გაიცა ნებართვა ჩერნოგორიაში 2026 წელს?

2026 წლის პირველ ნახევარში გაცემული ნებართვები ითვალისწინებდა 2 172 ბინის მშენებლობას საერთო ფართობით 140 858 კვ. მ.

არის ეს რეკორდი ჩერნოგორიისთვის?

პირველი ნახევრისთვის ეს მაჩვენებელი მაქსიმალურია ბოლო 15 წლის განმავლობაში ხელმისაწვდომ სტატისტიკაში. წლიური რეკორდი ჯერჯერობით ეკუთვნის 2017 წელს, როდესაც დამტკიცდა 4 439 ბინის მშენებლობა.

რა ღირს კვადრატული მეტრი ჩერნოგორიის ახალაშენებულ ობიექტებში?

ახალ საცხოვრებელ კორპუსებში პირველად გაყიდული საცხოვრებლის საშუალო ფასი 2026 წლის მეორე კვარტალში შეადგენდა €2 557-ს კვ. მ-ზე. სანაპიროზე მაჩვენებელმა €2 838-ს მიაღწია.

ნიშნავს თუ არა 2 172 ბინა იმას, რომ ისინი უკვე შენდება?

არა. ეს არის მშენებლობის ნებართვებით გათვალისწინებული ბინები. ნებართვის გაცემა არ უდრის მშენებლობის დაწყებას ან ობიექტის ექსპლუატაციაში გაშვებას.

რა მოცულობის უძრავი ქონება შეიძინეს უცხოელებმა?

2026 წლის პირველი ექვსი თვის განმავლობაში უცხოელმა მყიდველებმა ჩერნოგორიაში €237 მლნ-ის უძრავი ქონება შეიძინეს. კიდევ €72 მლნ შეადგინა უცხოელი მესაკუთრეების მიერ იმავე პერიოდში გაყიდულმა უძრავმა ქონებამ.

ვინ ლიდერობს უცხოელ მყიდველებს შორის?

პირველ ნახევარში შესყიდვების ყველაზე დიდი მოცულობა თურქეთის მოქალაქეებზე მოდიოდა — €27 მლნ. შემდეგ მოდიოდნენ მყიდველები კვიპროსიდან, არაბთა გაერთიანებული საამიროებიდან და ჩინეთიდან.

მოქმედებს თუ არა €200 000-იანი ზღვარი უძრავი ქონებით ბინადრობის ნებართვის მისაღებად?

მთავრობამ ასეთი ზღვარი უცხოელთა შესახებ კანონმდებლობაში ცვლილებების ფარგლებში შესთავაზა. კონკრეტული გარიგების შეფასებისას აუცილებელია კანონისა და კანონქვემდებარე აქტების აქტუალური რედაქციის გადამოწმება: კანონმდებლობა კვლავ იცვლება, ხოლო 2026 წლის 1 სექტემბერს შეტანილი შესწორებების ახალი პროექტი რჩება პარლამენტის განხილვაში.

ახდენს თუ არა გავლენას ჩერნოგორიის ევროკავშირში გაწევრიანება უძრავი ქონების ფასებზე?

წევრობის მოლოდინებმა შესაძლოა გავლენა იქონიოს საინვესტიციო მოთხოვნაზე, თუმცა ევროკავშირში გაწევრიანება ფასების ავტომატურ ზრდას არ იძლევა გარანტიას. საცხოვრებლის ღირებულება ასევე დამოკიდებულია მიწოდებაზე, დაკრედიტებაზე, მყიდველთა შემოსავლებსა და უცხოური კაპიტალის შემოდინებაზე.