מונטנגרו מגבשת כללים חדשים להשקעות במלונאות

מונטנגרו נערכת לשינוי הכללים למכירת חדרים ודירות בפרויקטים מלונאיים. חוק התיירות והמלונאות החדש מגדיר ארבעה מודלים להפעלת נכסים, מגבלות על מכירת מלאי החדרים וחובת שימוש מסחרי בחלק מהנכס. עם זאת, נכון ל-11 בספטמבר 2026, המסמך טרם נכנס לתוקף: הפרלמנט של מונטנגרו מגדיר את מעמדו כ״בהליך חקיקה״, ולכן העסקאות מוסדרות בינתיים לפי החקיקה הקיימת.

חוק התיירות החדש נותר בינתיים בגדר הצעת חוק

ממשלת מונטנגרו אישרה את טיוטת חוק התיירות והמלונאות החדש ב-18 ביוני 2026. המסמך נועד להחליף את החוק הקיים שנחקק ב-2018 ועודכן מאז פעמים רבות. הרשויות מסבירות את הרפורמה בצורך לשפר את איכות שירותי התיירות, להרחיב את השימוש במערכות דיגיטליות, לייעל את ניהול אזורי התיירות ולחזק את הגנת הצרכן.

הצעת החוק הוגשה לפרלמנט ב-7 ביולי תחת מספר 20-1/26-1. נכון ל-11 בספטמבר, היא עדיין נמצאת בדיון. נתון זה מהותי לבעלי נכסים ולמשקיעים: הדרישות שפורסמו בהצעה אינן נחשבות עדיין לנורמות מחייבות.

חברת עורכי הדין RONA Legal, שניתחה את נוסח המסמך, מדגישה אף היא כי מדובר בהצעת חוק בלבד. כל עוד הפרלמנט לא יאשר אותה והחוק לא יפורסם ב״רשומות הרשמיות של מונטנגרו״, זכויות הרוכשים וחובות מפעילי המלונות ייקבעו לפי הכללים הנוכחיים.

מונטנגרו מבקשת לעגן ארבעה מודלים מלונאיים

הצעת החוק מגדירה ארבע דרכים לארגון נכסים מלונאיים: קונדומיניום, מודל מעורב, מודל משולב ואתר נופש תיירותי. סיווג זה חשוב במיוחד למתחמים שבהם חדרים בודדים או דירות נמכרים למשקיעים פרטיים, אך ממשיכים לפעול כחלק מבית המלון.

עבור מלונות קונדומיניום ברצועת החוף ובפודגוריצה מוצע דירוג מינימלי של חמישה כוכבים. באזורים המרכזיים והצפוניים, למעט עיר הבירה, הדירוג המינימלי יעמוד על ארבעה כוכבים. על המלון לפעול לאורך כל ימות השנה.

במתכונת זו ניתן למכור חדרים בודדים ליחידים ולתאגידים, אולם עליהם להישאר בשימוש מסחרי לפחות עשרה חודשים בשנה. אין אפשרות למכור בנפרד שטחים משותפים במלון, ובמרשם המקרקעין יירשמו עבור כל חדר שנרכש מגבלות הנוגעות לייעודו המסחרי. דרישות אלו מעוגנות בסעיפים 104–107 להצעת החוק הממשלתית.

עבור הרוכש, המשמעות היא שרכישת חדר במלון לפי מתווה כזה שונה מהותית מרכישת דירה רגילה. הבעלים מקבל לידיו נדל״ן, אך היכולת להשתמש בו מוגבלת על ידי משטר ההפעלה של המתקן המלונאי כולו.

הגבלות מתוכננות על מכירת חדרים במלונות במודל מעורב

דרישות כמותיות מחמירות יותר מוצעות עבור המודל המעורב. בחוף ובפודגוריצה מלון כזה יידרש להחזיק בדירוג של חמישה כוכבים לפחות ולכלול מינימום של 120 חדרים. באזורים המרכזיים והצפוניים הדירוג המינימלי יהיה ארבעה כוכבים והקיבולת — 60 חדרים.

הצעת החוק קובעת גם תקרה למכירת נכסים לבעלים פרטיים. במלון מעורב רגיל ניתן יהיה להעמיד למכירה לכל היותר 50% ממלאי החדרים.

הרף עולה ל-60% רק עבור נכסים גדולים יותר. ברצועת החוף ובבירה נקבע חריג למלונות בדירוג חמישה כוכבים עם 240 חדרים לפחות, ובאזורים אחרים — למלונות ארבעה כוכבים עם 120 חדרים לפחות.

בדרך זו מנסות הרשויות לשמר את התפקוד המלונאי של פרויקטים שבהם היזם מממן את הבנייה באמצעות מכירת יחידות בודדות. חלק ניכר מהמתחם נדרש להישאר חלק מפעילות מלונאית אחודה.

חוזה הניהול יהפוך לחלק מרכזי בעסקה

הצעת החוק מסדירה בפירוט את היחסים שבין בעל החדר לחברת הניהול. חוזה הניהול והתחזוקה ייחתם במקביל לחוזה הרכישה.

החוזה יגדיר את תנאי הפעלת המלון, הוצאות ניהול ותחזוקה, ביטוח, שיפוצים, שימוש במותג, אחריות הצדדים, נוהלי דיווח וזכויות הבעלים בשטחים המשותפים.

תשומת לב מיוחדת מוקדשת להכנסות הבעלים. לפי ההצעה, התמורה תחושב בהתבסס על מחיר השכירות הממוצע ושיעור התפוסה הממוצע של חדרים דומים במלון. נקבע גם רף תשלום מינימלי — לא פחות מ-10% מהסכום שחושב באופן זה.

על החדר לעמוד בשימוש מסחרי לפחות עשרה חודשים בשנה. התקופה שבה הוא מוחרג מפעילות המלון תוגבל לכל היותר ל-15 ימים ברציפות ולעשרה ימים בחודש בודד.

עבור משקיעים, סעיפים אלה חשובים אף יותר מדירוג הכוכבים של המלון: הם קובעים ישירות באיזו מידה יוכל הבעלים להשתמש בנכס הנרכש וכיצד תיווצר התשואה.

הכללים הקיימים כבר מגבילים את בעלי החדרים במלונות

חלק מהדרישות המוצעות אינו חדש לחלוטין עבור השוק. החקיקה הקיימת במונטנגרו כבר קובעת משטר מיוחד עבור מלונות הפועלים במודל קונדומיניום ובמודל מעורב.

ההנחיות הממשלתיות הרשמיות לענף המלונאות דורשות ממלונות קונדומיניום דירוג של ארבעה כוכבים לפחות באזורים שונים וחמישה כוכבים בחוף ובפודגוריצה. מלונות אלו מחויבים לפעול 12 חודשים בשנה, והחדרים שנמכרו חייבים להיות בשימוש מסחרי לפחות עשרה חודשים. בעת רישום יחידה נפרדת בטאבו נרשמת חובת ניהול באמצעות מנהל המלון.

השינוי המרכזי בהצעת החוק אינו נובע מעצם הרעיון של נדל״ן מלונאי בבעלות פרטית, אלא מהסדרה מפורטת יותר של המודלים, החוזים והשיעור המרבי המותר למכירה ממלאי החדרים.

אתרי נופש תיירותיים יזכו להסדרה נפרדת

מודל מוצע נוסף הוא אתר נופש תיירותי (Tourist Resort). ההצעה מגדירה אותו כמתחם אחוד בשטח שבין 5 ל-150 הקטאר.

באזורים הצפוניים והמרכזיים עליו לכלול לפחות מלון ארבעה כוכבים אחד עם 60 חדרים. בחוף ובפודגוריצה נדרש מלון חמישה כוכבים עם 120 חדרים לפחות.

מתחם כזה יוכל לכלול וילות נופש, מסעדות, מרכזי בריאות וספא, מתקני ספורט, מגרשי גולף, מרינות ותשתיות נוספות. לצד זאת, על כל אתר הנופש לשמר ייעוד תיירותי ומסחרי כולל.

מבנה זה משמעותי עבור מונטנגרו, שבה פרויקטים גדולים לאורך החוף משלבים לעיתים קרובות מלון, בתי מגורים פרטיים, וילות ותשתיות פנאי. החוק החדש מנסה להתוות גבול ברור יותר בין בנייה למגורים רגילים לבין נכסים המוקמים רשמית כמתחמי תיירות.

ענף המלונאות יקבל שנת מעבר

אם החוק יאושר בנוסחו הנוכחי, יינתנו לגורמי השוק הפעילים 12 חודשים מיום כניסתו לתוקף כדי להתאים את פעילותם לדרישות החדשות.

בעלי רישיונות, היתרים ורישומים למגוון פעילויות תיירותיות יחויבו להגיש מסמכים מחדש במהלך תקופה זו. עד לקבלת ההיתרים החדשים ימשיכו ההיתרים הקודמים לעמוד בתוקפם, אלא אם ייווצרו עילות אחרות לביטולם.

הליכים שהחלו לפני כניסת החוק לתוקף יושלמו לפי הכללים הישנים. החוק עצמו אמור להיכנס לתוקף ביום השמיני לאחר פרסומו ב״רשומות הרשמיות של מונטנגרו״.

תקופת המעבר מפחיתה את הסיכון לעצירה מיידית של פרויקטים פעילים, אך עבור מלונות חדשים ונכסים הנמצאים בשלבי מכירה מתעוררת שאלה אחרת: הסכמי ההשקעה והניהול נחתמים כעת, בעוד שייתכן כי יידרשו לעמוד במערכת רגולטורית חדשה בעתיד הקרוב.

הרשויות מהדקות את הפיקוח על דיור תיירותי

עדכון החקיקה מתרחש במקביל להגברת האכיפה במגזר התיירות הלא-רשמי. לקראת עונת הקיץ של 2026 הגדירה הממשלה את האירוח הבלתי רשום כאחד היעדים המרכזיים לביקורות. תשומת לב מיוחדת הוקדשה לרצועת החוף, שבה חלק משמעותי מנכסי האירוח נמצא בבעלות פרטית.

פיתוח מרשם תיירות אחיד ושיתוף נתונים דיגיטלי נכללים אף הם בהצעת החוק החדשה. בעתיד עשוי הדבר לייעל את ההצלבה בין נתוני בעלי הנכסים, האתרים הפעילים ותנועת התיירים.

עבור שוק הנדל״ן משמעות הדבר היא צמצום הדרגתי של הפער בין בעלות רגילה על נכס נופש לבין שימושו בפועל להשכרה לטווח קצר. ככל שהמדינה מסדירה את המודלים המלונאיים ביתר פירוט, כך גוברת החשיבות של הסיווג המשפטי של הנכס עוד בטרם הרכישה.

כפי שמציינים מומחי International Investment, הטעות המסוכנת ביותר כעת היא להתייחס לפרמטרים שפורסמו בהצעה כאל כללים מחייבים שכבר נכנסו לתוקף. החוק עדיין נדון בפרלמנט, ולכן מגבלות ה-50%–60%, רשימת המודלים החדשה ותקופת המעבר אינן ניתנות עדיין לעיגון בעסקה כנורמה קיימת. עם זאת, התעלמות מהצעת החוק מסוכנת אף היא למשקיעים: מלונות נבנים ונמכרים לאורך שנים, והסכמים שנחתמים כיום עשויים להמשיך לחול גם לאחר הרפורמה. עבור הרוכש, הגורם המרכזי אינו התשואה המובטחת מחדר המלון, אלא המודל המשפטי של הפרויקט, משטר השימוש ביחידה, תנאי החוזה מול המפעיל והיכולת להתאים מסמכים אלה לחוק החדש.

שאלות ותשובות: חוק התיירות החדש במונטנגרו

האם מונטנגרו אישרה את חוק התיירות החדש?

לא. נכון ל-11 בספטמבר 2026, הצעת החוק נמצאת בדיון בפרלמנט וטרם נכנסה לתוקף.

האם ניתן לרכוש כיום חדרים במלונות במונטנגרו?

כן, בתנאי שהפרויקט עומד בדרישות החקיקה הקיימת. מכירת חדרי מלון מותרת כבר כיום במודלים המעוגנים בחוק ומלווה במגבלות שימוש.

מה ישתנה עבור מלונות קונדומיניום?

ההצעה מעגנת דרישות לדירוג המלונות, לפעילות לאורך כל השנה, לשימוש מסחרי בחדרים שנמכרו ולהסכמים שבין הבעלים למנהלים.

כמה חדרים במלון ניתן יהיה למכור למשקיעים?

במודל המעורב מציעה הטיוטה מגבלה של 50% ממלאי החדרים. בפרויקטים גדולים העומדים בדרישות מוגברות של דירוג וקיבולת עשויה המגבלה להגיע ל-60%.

האם הבעלים יוכל להתגורר בחדר המלון לאורך כל השנה?

במודל הקונדומיניום דורשת ההצעה שהחדר יעמוד בשימוש מסחרי לפחות עשרה חודשים בשנה. על כן לא ניתן יהיה להשתמש בו כדירת מגורים רגילה בכל ימות השנה.

מתי עשויים הכללים החדשים להיכנס לתוקף?

אין תאריך מדויק. תחילה על הפרלמנט לאשר את החוק והוא צריך להתפרסם ברשומות. בהצעה הנוכחית נקבעה כניסה לתוקף ביום השמיני לאחר הפרסום.

מה יקרה לפרויקטים מלונאיים שכבר פועלים?

מוצע להעניק להם תקופת מעבר של 12 חודשים להתאמת הפעילות וההיתרים להוראות החוק החדש.