მონტენეგრო სასტუმრო ინვესტიციებისთვის ახალ წესებს ამზადებს

მონტენეგრო სასტუმრო პროექტებში ნომრებისა და აპარტამენტების გაყიდვის წესების შეცვლისთვის ემზადება. ტურიზმისა და სასტუმრო ბიზნესის შესახებ ახალი კანონი ითვალისწინებს ობიექტების მუშაობის ოთხ მოდელს, ნომრების ფონდის გაყიდვის შეზღუდვას და უძრავი ქონების ნაწილის სავალდებულო კომერციულ გამოყენებას. თუმცა, 2026 წლის 11 სექტემბრის მდგომარეობით, დოკუმენტი ძალაში ჯერ არ შესულა: მონტენეგროს პარლამენტი მის სტატუსს უთითებს როგორც „პროცედურაში მყოფი“, ამიტომ გარიგებები ჯერჯერობით მოქმედი კანონმდებლობით რეგულირდება.

ახალი ტურისტული კანონი ჯერჯერობით პროექტად რჩება

მონტენეგროს მთავრობამ ტურიზმისა და სასტუმრო ბიზნესის შესახებ ახალი კანონის პროექტი 2026 წლის 18 ივნისს დაამტკიცა. დოკუმენტმა უნდა ჩაანაცვლოს მოქმედი კანონი, რომელიც 2018 წელს იქნა მიღებული და შემდგომში არაერთხელ შეიცვალა. ხელისუფლება რეფორმას ხსნის ტურისტული მომსახურების ხარისხის გაუმჯობესების, ციფრული სისტემების გამოყენების გაფართოების, ტურისტული ტერიტორიების მართვის დახვეწისა და მომხმარებელთა დაცვის გაძლიერების აუცილებლობით.

პარლამენტში პროექტი 7 ივლისს შევიდა ნომრით 20-1/26-1. 11 სექტემბრის მდგომარეობით ის კვლავ განხილვის პროცესშია. ეს პრინციპულად მნიშვნელოვანია უძრავი ქონების მფლობელებისა და ინვესტორებისთვის: პროექტში გამოქვეყნებული მოთხოვნები ჯერჯერობით მოქმედ ნორმებად ვერ ჩაითვლება.

იურიდიული კომპანია RONA Legal, რომელმაც დოკუმენტის ტექსტი გააანალიზა, ასევე ხაზს უსვამს, რომ საუბარია სწორედ კანონპროექტზე. სანამ პარლამენტი მას არ მიიღებს და კანონი არ გამოქვეყნდება „მონტენეგროს ოფიციალურ მაცნეში“, მყიდველების უფლებები და სასტუმრო ოპერატორების ვალდებულებები არსებული წესებით განისაზღვრება.

მონტენეგროს სურს ოთხი სასტუმრო მოდელის დამკვიდრება

პროექტი გამოყოფს სასტუმრო ობიექტების ორგანიზების ოთხ გზას: კონდომინიუმს, შერეულ მოდელს, გაერთიანებულ მოდელსა და ტურისტულ კურორტს. ეს კლასიფიკაცია განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია კომპლექსებისთვის, სადაც ცალკეული ნომრები ან აპარტამენტები იყიდება კერძო ინვესტორებზე, თუმცა განაგრძობს ფუნქციონირებას როგორც სასტუმროს ნაწილი.

სანაპიროზე და პოდგორიცაში მდებარე კონდომინიუმ-სასტუმროებისთვის შემოთავაზებულია მინიმალური კატეგორია ხუთი ვარსკვლავი. ცენტრალურ და ჩრდილოეთ რეგიონებში, დედაქალაქის გარდა, მინიმალური კატეგორია უნდა შეადგენდეს ოთხ ვარსკვლავს. სასტუმრომ მთელი წლის განმავლობაში უნდა იმუშაოს.

ასეთი სქემის დროს ცალკეული ნომრების გაყიდვა შესაძლებელია ფიზიკურ და იურიდიულ პირებზე, თუმცა ისინი კომერციულ გამოყენებაში უნდა რჩებოდეს წელიწადში არანაკლებ ათი თვის განმავლობაში. სასტუმროს საერთო ნაწილების ცალკე გაყიდვა დაუშვებელია, ხოლო კადასტრში თითოეული შეძენილი ნომრისთვის იგეგმება შეზღუდვის დაფიქსირება, რომელიც დაკავშირებულია მის კომერციულ დანიშნულებასთან. ეს მოთხოვნები მოცემულია სამთავრობო პროექტის 104–107 მუხლებში.

მყიდველისთვის ეს ნიშნავს, რომ ასეთი სქემით სასტუმროს ნომრის შეძენა არსებითად განსხვავდება ჩვეულებრივი ბინის შეძენისგან. მესაკუთრე იღებს უძრავ ქონებას, თუმცა მისი განკარგვის შესაძლებლობა იზღუდება მთელი სასტუმრო ობიექტის მუშაობის რეჟიმით.

შერეულ სასტუმროებში ნომრების გაყიდვის შეზღუდვა იგეგმება

უფრო მკაცრი რაოდენობრივი მოთხოვნებია შემოთავაზებული შერეული მოდელისთვის. სანაპიროზე და პოდგორიცაში ასეთ სასტუმროს უნდა ჰქონდეს არანაკლებ ხუთი ვარსკვლავი და მინიმუმ 120 ნომერი. ცენტრალურ და ჩრდილოეთ რეგიონებში მინიმალური კატეგორია იქნება ოთხი ვარსკვლავი, ხოლო ტევადობა — 60 ნომერი.

პროექტი ასევე აწესებს ზღვარს კერძო მესაკუთრეებზე უძრავი ქონების გაყიდვისთვის. ჩვეულებრივ შერეულ სასტუმროში გასაყიდად შესაძლებელი იქნება ნომრების ფონდის მაქსიმუმ 50%-ის გამოტანა.

ზღვარი იზრდება 60%-მდე მხოლოდ უფრო მსხვილი ობიექტებისთვის. სანაპიროსა და დედაქალაქში გამონაკლისი გათვალისწინებულია ხუთვარსკვლავიანი კატეგორიის მინიმუმ 240-ნომრიანი სასტუმროებისთვის, ხოლო სხვა რეგიონებში — ოთხვარსკვლავიანი სასტუმროებისთვის არანაკლებ 120 ნომრით.

ამგვარად, ხელისუფლება ცდილობს შეინარჩუნოს იმ პროექტების სასტუმრო ფუნქცია, სადაც დეველოპერი მშენებლობას ცალკეული ფართების გაყიდვის ხარჯზე აფინანსებს. ამასთან, კომპლექსის მნიშვნელოვანი ნაწილი უნდა დარჩეს ერთიანი სასტუმრო ბიზნესის შემადგენლობაში.

მართვის ხელშეკრულება გარიგების ძირითადი ნაწილი გახდება

პროექტი დეტალურად არეგულირებს ურთიერთობებს ნომრის მფლობელსა და მმართველ კომპანიას შორის. მართვისა და მომსახურების ხელშეკრულება უნდა გაფორმდეს ნასყიდობის ხელშეკრულებასთან ერთდროულად.

მასში განსაზღვრული უნდა იყოს სასტუმროს მუშაობის პირობები, მართვისა და მომსახურების ხარჯები, დაზღვევა, რემონტი, ბრენდის გამოყენება, მხარეთა პასუხისმგებლობა, ანგარიშგების წესი და მფლობელის უფლებები საერთო სარგებლობის ფართებზე.

ცალკე ყურადღება ეთმობა მესაკუთრის შემოსავალს. პროექტში გათვალისწინებულია, რომ ანაზღაურება გამოითვლება სასტუმროში ანალოგიური ნომრების საშუალო საიჯარო განაკვეთისა და საშუალო დატვირთულობის გათვალისწინებით. დაწესებულია გადახდის მინიმალური ზღვარიც — ამგვარად გათვლილი თანხის არანაკლებ 10%.

ნომერი კომერციულ გამოყენებაში უნდა იმყოფებოდეს წელიწადში მინიმუმ ათი თვის განმავლობაში. პერიოდი, როდესაც ის სასტუმრო ბრუნვიდან გამოდის, შემოთავაზებულია შეიზღუდოს მაქსიმუმ ზედიზედ 15 დღით და ცალკეულ თვეში ათი დღით.

ინვესტორებისთვის ეს დებულებები თავად სასტუმროს ვარსკვლავებზე უფრო მნიშვნელოვანია: ისინი პირდაპირ განსაზღვრავს, რამდენად თავისუფლად შეძლებს მესაკუთრე შეძენილი უძრავი ქონებით სარგებლობას და როგორ ჩამოყალიბდება შემოსავალი.

მოქმედი წესები უკვე ზღუდავს სასტუმროს ნომრების მფლობელებს

ბაზრისთვის გათვალისწინებული მოთხოვნების ნაწილი სრულიად ახალი არ არის. მონტენეგროს მოქმედი კანონმდებლობა უკვე ითვალისწინებს სპეციალურ რეჟიმს სასტუმროებისთვის, რომლებიც კონდომინიუმისა და შერეული მოდელებით მუშაობენ.

სასტუმრო ბიზნესის ოფიციალური სახელმწიფო ინსტრუქცია კონდომინიუმ-სასტუმროებისგან მოითხოვს არანაკლებ ხუთი ვარსკვლავის კატეგორიას სანაპიროზე და პოდგორიცაში, ხოლო დანარჩენ რეგიონებში — ოთხ ვარსკვლავს. ასეთმა სასტუმროებმა უნდა იმუშაონ წელიწადში 12 თვე, ხოლო გაყიდული ნომრები კომერციულ გამოყენებაში უნდა იყოს არანაკლებ ათი თვის განმავლობაში. კადასტრში ცალკეული ფართის რეგისტრაციისას ფიქსირდება მისი სასტუმროს მმართველის მეშვეობით მართვის ვალდებულება.

ამიტომ, ახალი პროექტის მთავარი ცვლილება დაკავშირებულია არა თავად კერძო საკუთრებაში სასტუმრო უძრავი ქონების არსებობის პრინციპთან, არამედ მოდელების, ხელშეკრულებებისა და გასაყიდი ნომრების ფონდის დასაშვები წილის უფრო დეტალურ რეგულირებასთან.

ტურისტული კურორტები ცალკე რეჟიმს მიიღებენ

კიდევ ერთი შემოთავაზებული მოდელია ტურისტული კურორტი. პროექტი მას განსაზღვრავს როგორც ერთიან კომპლექსს 5-დან 150 ჰექტარამდე ფართობით.

ჩრდილოეთ და ცენტრალურ რეგიონებში მის შემადგენლობაში უნდა იყოს მინიმუმ ერთი ოთხვარსკვლავიანი სასტუმრო 60 ნომერზე. სანაპიროსა და პოდგორიცაში მოითხოვება ხუთვარსკვლავიანი სასტუმრო მინიმუმ 120 ნომრით.

ასეთი კომპლექსის შემადგენლობაში შესაძლებელი იქნება ტურისტული ვილების, რესტორნების, გამაჯანსაღებელი ცენტრების, სპორტული ობიექტების, გოლფის მოედნების, მარინებისა და ინფრასტრუქტურის სხვა ელემენტების შესვლა. ამასთან, მთელმა კურორტმა უნდა შეინარჩუნოს საერთო ტურისტული და კომერციული ფუნქცია.

ამ კონსტრუქციას დიდი მნიშვნელობა აქვს მონტენეგროსთვის, სადაც სანაპიროს მსხვილი პროექტები ხშირად აერთიანებს სასტუმროს, კერძო რეზიდენციებს, ვილებსა და დასასვენებელ ინფრასტრუქტურას. ახალი კანონი ცდილობს უფრო მკაფიო ზღვარი გაავლოს ჩვეულებრივ საცხოვრებელ განაშენიანებასა და იმ ობიექტებს შორის, რომლებიც ფორმალურად იქმნება როგორც ტურისტული კომპლექსები.

სასტუმრო ბიზნესს გადასასვლელად ერთ წელს მისცემენ

თუ კანონი მიღებული იქნება ამჟამინდელი რედაქციით, ბაზრის მოქმედ მონაწილეებს მისი ძალაში შესვლის შემდეგ 12 თვე მიეცემათ საქმიანობის ახალ მოთხოვნებთან შესაბამისობაში მოსაყვანად.

ტურიზმის რიგი საქმიანობის ლიცენზიების, ნებართვებისა და რეგისტრაციების მფლობელებს მოუწევთ ამავე ვადის განმავლობაში დოკუმენტების ხელახლა წარდგენა. ახალი ნებართვების მიღებამდე ძველი ნებართვები გააგრძელებს მოქმედებას, თუ არ წარმოიშობა მათი შეწყვეტის სხვა საფუძვლები.

კანონის ძალაში შესვლამდე დაწყებული პროცედურების დასრულება შემოთავაზებულია ძველი წესებით. თავად კანონი უნდა ამოქმედდეს „მონტენეგროს ოფიციალურ მაცნეში“ გამოქვეყნებიდან მერვე დღეს.

გარდამავალი პერიოდი ამცირებს მოქმედი პროექტების დაუყოვნებლივ გაჩერების რისკს, თუმცა ახალი სასტუმროებისა და გაყიდვების ეტაპზე მყოფი ობიექტებისთვის ჩნდება სხვა საკითხი: საინვესტიციო და მართვის ხელშეკრულებები ფორმდება ახლა, ხოლო მათთან შესაბამისობა, შესაძლოა, უკვე ახალ ნორმატიულ სისტემაში გახდეს საჭირო.

ხელისუფლება აძლიერებს კონტროლს ტურისტულ საცხოვრებელზე

კანონმდებლობის განახლება დაემთხვა არაფორმალურ ტურისტულ სექტორზე კონტროლის გაძლიერებას. 2026 წლის ზაფხულის სეზონის წინ მთავრობამ არარეგისტრირებული განთავსება შემოწმებების ერთ-ერთ მთავარ მიზნად დაასახელა. განსაკუთრებული ყურადღების დათმობა ხელისუფლებამ სანაპიროზე გადაწყვიტა, სადაც ტურისტული საცხოვრებლის მნიშვნელოვანი ნაწილი კერძო მესაკუთრეებს ეკუთვნის.

ერთიანი ტურისტული რეესტრისა და მონაცემთა ციფრული გაცვლის განვითარება ასევე ჩადებულია ახალი კანონის პროექტში. პერსპექტივაში ამან შესაძლოა გაამარტივოს ინფორმაციის შედარება მესაკუთრეების, მომუშავე ობიექტებისა და ტურისტული ნაკადის შესახებ.

უძრავი ქონების ბაზრისთვის ეს ნიშნავს სივრცის თანდათანობით შემცირებას საკურორტო ობიექტის ჩვეულებრივ ფლობასა და მის მოკლევადიანი იჯარისთვის ფაქტობრივ გამოყენებას შორის. რაც უფრო დეტალურად არეგულირებს სახელმწიფო სასტუმრო მოდელებს, მით უფრო მნიშვნელოვანი ხდება კონკრეტული ობიექტის იურიდიული კვალიფიკაცია ჯერ კიდევ შეძენამდე.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, ამჟამად ყველაზე სარისკო შეცდომაა — პროექტის გამოქვეყნებული პარამეტრების აღქმა უკვე მოქმედ წესებად. კანონი ჯერ კიდევ პარლამენტის მიერ განიხილება, ამიტომ 50–60%-იანი შეზღუდვები, მოდელების ახალი ჩამონათვალი და გარდამავალი პერიოდი ჯერჯერობით გარიგებაში დადგენილ ნორმად ვერ ჩაირთვება. ამასთან, ინვესტორებისთვის პროექტის იგნორირებაც სარისკოა: სასტუმროები შენდება და იყიდება წლების განმავლობაში, ხოლო დღეს ხელმოწერილი ხელშეკრულებები შესაძლოა რეფორმის შემდეგაც გაგრძელდეს. მყიდველისთვის მთავარი ხდება არა სასტუმროს ნომრის დაპირებული შემოსავლიანობა, არამედ პროექტის იურიდიული მოდელი, ფართის გამოყენების რეჟიმი, ოპერატორთან ხელშეკრულების პირობები და ამ დოკუმენტების ახალ კანონთან ადაპტაციის შესაძლებლობა.

FAQ: ტურიზმის შესახებ ახალი კანონი მონტენეგროში

მიიღო თუ არა მონტენეგრომ ახალი კანონი ტურიზმის შესახებ?

არა. 2026 წლის 11 სექტემბრის მდგომარეობით პროექტი პარლამენტის განხილვაშია და ძალაში არ შესულა.

შესაძლებელია თუ არა ახლა მონტენეგროს სასტუმროებში ნომრების ყიდვა?

დიახ, თუ პროექტი შეესაბამება მოქმედი კანონმდებლობის მოთხოვნებს. სასტუმროს ნომრების გაყიდვა უკვე დაშვებულია კანონით გათვალისწინებულ მოდელებში და თან ახლავს მათი გამოყენების შეზღუდვები.

რა შეიცვლება კონდომინიუმ-სასტუმროებისთვის?

პროექტი ამკვიდრებს მოთხოვნებს სასტუმროების კატეგორიის, მთელი წლის განმავლობაში მუშაობის, გაყიდული ნომრების კომერციული გამოყენებისა და მესაკუთრეებსა და მმართველებს შორის ხელშეკრულებების მიმართ.

რამდენი სასტუმრო ნომრის გაყიდვა იქნება შესაძლებელი ინვესტორებზე?

შერეული მოდელისთვის პროექტი ითვალისწინებს ნომრების ფონდის 50%-იან ზღვარს. მსხვილი ობიექტებისთვის, რომლებიც აკმაყოფილებს გაზრდილ მოთხოვნებს კატეგორიისა და ტევადობის მიხედვით, ლიმიტი შეიძლება შეადგენდეს 60%-ს.

შეძლებს თუ არა მფლობელი სასტუმროს ნომერში მთელი წელი ცხოვრებას?

კონდომინიუმის მოდელში პროექტი მოითხოვს, რომ ნომერი კომერციულ გამოყენებაში იყოს წელიწადში არანაკლებ ათი თვის განმავლობაში. ამიტომ მისი ჩვეულებრივ ბინად მთელი წლის განმავლობაში გამოყენება ვერ მოხერხდება.

როდის შეიძლება ახალი წესები შევიდეს ძალაში?

ზუსტი თარიღი არ არსებობს. ჯერ კანონი პარლამენტმა უნდა მიიღოს და გამოაქვეყნოს. ამჟამინდელ პროექტში გათვალისწინებულია ძალაში შესვლა გამოქვეყნებიდან მერვე დღეს.

რა დაემართება უკვე მომუშავე სასტუმრო პროექტებს?

შემოთავაზებულია მათ მიეცეთ 12 თვე ბიზნესისა და ნებართვების დოკუმენტაციის ახალ კანონთან შესაბამისობაში მოსაყვანად.