Черногория готовит новые правила для гостиничных инвестиций
Черногория готовится изменить правила продажи номеров и апартаментов в гостиничных проектах. Новый закон о туризме и гостиничном бизнесе предусматривает четыре модели работы объектов, ограничения на продажу номерного фонда и обязательное коммерческое использование части недвижимости. Однако по состоянию на 11 сентября 2026 года документ еще не вступил в силу: парламент Черногории указывает его статус как «в процедуре», поэтому сделки пока регулируются действующим законодательством.
Новый туристический закон пока остается проектом
Правительство Черногории утвердило проект нового закона о туризме и гостиничном бизнесе 18 июня 2026 года. Документ должен заменить действующий закон, принятый в 2018 году и впоследствии неоднократно изменявшийся. Власти объясняют реформу необходимостью повысить качество туристических услуг, расширить использование цифровых систем, улучшить управление туристическими территориями и усилить защиту потребителей.
В парламент проект поступил 7 июля под номером 20-1/26-1. На 11 сентября он все еще числится рассматриваемым. Это принципиально для владельцев недвижимости и инвесторов: опубликованные в проекте требования пока нельзя считать действующими нормами.
Юридическая компания RONA Legal, проанализировавшая текст документа, также подчеркивает, что речь идет именно о законопроекте. Пока парламент не примет его и закон не будет опубликован в «Официальном вестнике Черногории», права покупателей и обязанности гостиничных операторов определяются нынешними правилами.
Черногория хочет закрепить четыре гостиничные модели
Проект выделяет четыре способа организации гостиничных объектов: кондоминиум, смешанную модель, объединенную модель и туристический курорт. Эта классификация особенно важна для комплексов, где отдельные номера или апартаменты продаются частным инвесторам, но продолжают работать как часть гостиницы.
Для кондоминиум-отелей на побережье и в Подгорице предлагается минимальная категория пять звезд. В центральных и северных районах, кроме столицы, минимальная категория должна составлять четыре звезды. Отель должен работать круглый год.
Отдельные номера при такой схеме можно продавать физическим и юридическим лицам, однако они должны оставаться в коммерческом использовании не менее десяти месяцев в году. Общие части гостиницы продавать отдельно нельзя, а в кадастре для каждого приобретенного номера предполагается фиксировать ограничение, связанное с его коммерческим назначением. Эти требования содержатся в статьях 104–107 правительственного проекта.
Для покупателя это означает, что приобретение гостиничного номера по такой схеме существенно отличается от покупки обычной квартиры. Собственник получает недвижимость, но возможность распоряжаться ею ограничивается режимом работы всего гостиничного объекта.
Продажу номеров в смешанных отелях хотят ограничить
Более жесткие количественные требования предлагаются для смешанной модели. На побережье и в Подгорице такой отель должен иметь не менее пяти звезд и минимум 120 номеров. В центральных и северных регионах минимальная категория составит четыре звезды, а вместимость — 60 номеров.
Проект устанавливает и предел для продажи недвижимости частным собственникам. В обычном смешанном отеле на продажу можно будет вывести максимум 50% номерного фонда.
Порог повышается до 60% только для более крупных объектов. На побережье и в столице исключение предусмотрено для гостиниц минимум на 240 номеров категории пять звезд, а в других регионах — для четырехзвездочных гостиниц как минимум на 120 номеров.
Таким образом власти пытаются сохранить гостиничную функцию проектов, в которых девелопер финансирует строительство за счет продажи отдельных помещений. Значительная часть комплекса при этом должна оставаться частью единого гостиничного бизнеса.
Договор управления станет ключевой частью сделки
Проект подробно регулирует отношения между владельцем номера и управляющей компанией. Договор управления и обслуживания должен заключаться одновременно с договором купли-продажи.
В нем должны быть определены условия работы гостиницы, расходы на управление и обслуживание, страхование, ремонт, использование бренда, ответственность сторон, порядок отчетности и права владельца на общие помещения.
Отдельное внимание уделено доходу собственника. В проекте предусмотрено, что вознаграждение рассчитывается с учетом средней арендной ставки и средней загрузки аналогичных номеров в гостинице. Установлен и минимальный порог выплаты — не менее 10% от рассчитанной таким образом суммы.
Номер должен находиться в коммерческом использовании как минимум десять месяцев в году. Период, когда он выводится из гостиничного оборота, предлагается ограничить максимум 15 днями подряд и десятью днями в отдельном месяце.
Для инвесторов эти положения важнее самой звездности гостиницы: они напрямую определяют, насколько свободно собственник сможет пользоваться приобретенной недвижимостью и как будет формироваться доход.
Действующие правила уже ограничивают владельцев гостиничных номеров
Часть предполагаемых требований для рынка не является полностью новой. Действующее законодательство Черногории уже предусматривает особый режим для гостиниц, работающих по кондоминиумной и смешанной моделям.
Официальная государственная инструкция для гостиничного бизнеса требует от кондоминиум-отелей категории не ниже пяти звезд на побережье и в Подгорице и четырех звезд в остальных регионах. Такие гостиницы должны работать 12 месяцев в году, а проданные номера — находиться в коммерческом использовании не менее десяти месяцев. При регистрации отдельного помещения в кадастре фиксируется обязанность управления им через гостиничного управляющего.
Главное изменение нового проекта связано поэтому не с появлением самого принципа гостиничной недвижимости в частной собственности, а с более подробным регулированием моделей, договоров и допустимой доли продаваемого номерного фонда.
Туристические курорты получат отдельный режим
Еще одна предлагаемая модель — туристический курорт. Проект определяет его как единый комплекс площадью от 5 до 150 гектаров.
В северных и центральных регионах в его составе должен находиться как минимум один четырехзвездочный отель на 60 номеров. На побережье и в Подгорице требуется пятизвездочный отель минимум на 120 номеров.
В состав такого комплекса смогут входить туристические виллы, рестораны, оздоровительные центры, спортивные объекты, поля для гольфа, марины и другие элементы инфраструктуры. При этом весь курорт должен сохранять общую туристическую и коммерческую функцию.
Эта конструкция имеет значение для Черногории, где крупные прибрежные проекты часто объединяют гостиницу, частные резиденции, виллы и инфраструктуру отдыха. Новый закон пытается провести более четкую границу между обычной жилой застройкой и объектами, формально создаваемыми как туристические комплексы.
Гостиничному бизнесу дадут год на переход
Если закон будет принят в нынешней редакции, действующим участникам рынка предоставят 12 месяцев после его вступления в силу для приведения деятельности в соответствие с новыми требованиями.
Владельцам лицензий, разрешений и регистраций для ряда видов туристической деятельности придется в течение этого же срока подать документы заново. До получения новых разрешений прежние продолжат действовать, если не возникнут другие основания для их прекращения.
Процедуры, начатые до вступления закона в силу, предлагается завершать по старым правилам. Сам закон должен начать действовать на восьмой день после публикации в «Официальном вестнике Черногории».
Переходный период снижает риск немедленной остановки работающих проектов, однако для новых гостиниц и объектов, находящихся на стадии продаж, возникает другой вопрос: инвестиционные и управляющие договоры заключаются сейчас, а соответствовать им, возможно, придется уже новой нормативной системе.
Власти усиливают контроль над туристическим жильем
Обновление законодательства совпало с усилением контроля за неформальным туристическим сектором. Перед летним сезоном 2026 года правительство назвало незарегистрированное размещение одной из основных целей проверок. Особое внимание власти решили уделять побережью, где значительная часть туристического жилья принадлежит частным собственникам.
Развитие единого туристического реестра и цифрового обмена данными также заложено в проект нового закона. В перспективе это может упростить сопоставление сведений о собственниках, работающих объектах и туристическом потоке.
Для рынка недвижимости это означает постепенное сокращение пространства между обычным владением курортным объектом и его фактическим использованием для краткосрочной аренды. Чем подробнее государство регулирует гостиничные модели, тем важнее становится юридическая квалификация конкретного объекта еще до покупки.
Как сообщают эксперты International Investment, наиболее рискованная ошибка сейчас — воспринимать опубликованные параметры проекта как уже действующие правила. Закон еще рассматривается парламентом, поэтому ограничения в 50–60%, новый перечень моделей и переходный период пока нельзя включать в сделку как установленную норму. При этом игнорировать проект инвесторам также рискованно: гостиницы строятся и продаются годами, а подписанные сегодня договоры могут продолжать действовать уже после реформы. Для покупателя главным становится не обещанная доходность гостиничного номера, а юридическая модель проекта, режим использования помещения, условия договора с оператором и возможность адаптации этих документов к новому закону.
FAQ: новый закон о туризме в Черногории
Приняла ли Черногория новый закон о туризме?
Нет. По состоянию на 11 сентября 2026 года проект находится на рассмотрении парламента и не вступил в силу.
Можно ли сейчас покупать номера в гостиницах Черногории?
Да, если проект соответствует действующим требованиям законодательства. Продажа гостиничных номеров уже сейчас допускается в предусмотренных законом моделях и сопровождается ограничениями на их использование.
Что изменится для кондоминиум-отелей?
Проект закрепляет требования к категории гостиниц, круглогодичной работе, коммерческому использованию проданных номеров и договорам между собственниками и управляющими.
Сколько гостиничных номеров можно будет продать инвесторам?
Для смешанной модели проект предусматривает предел 50% номерного фонда. Для крупных объектов, соответствующих повышенным требованиям по категории и вместимости, лимит может составлять 60%.
Сможет ли владелец жить в гостиничном номере весь год?
В кондоминиумной модели проект требует, чтобы номер находился в коммерческом использовании не менее десяти месяцев в году. Поэтому использовать его как обычную квартиру круглый год не получится.
Когда новые правила могут вступить в силу?
Точной даты нет. Сначала закон должен быть принят парламентом и опубликован. В нынешнем проекте предусмотрено вступление в силу на восьмой день после публикации.
Что произойдет с уже работающими гостиничными проектами?
Предлагается дать им 12 месяцев для приведения бизнеса и разрешительной документации в соответствие с новым законом.