רכישת נדל״ן במונטנגרו: כל העלויות בשנת 2026

רוכש נדל״ן במונטנגרו בשנת 2026 נדרש לקחת בחשבון מספר סוגי הוצאות במקביל. בשוק היד השנייה, מס העברת הבעלות מחושב לפי מדרגות פרוגרסיביות של 3% עד 6%, מאפריל נכנס לתוקף תעריף נוטריוני חדש, וכללי המיסוי על קרקע לבנייה השתנו. עבור זרים לא נקבע שיעור מס מוגדל נפרד. במקביל, החל מ-17 בינואר, חל על חלק מהבעלים הזרים רף שווי נכס חדש בסך 150 אלף אירו לקבלת אשרת שהייה זמנית.

המס על נכסי יד שנייה מגיע עד 6%

בעת רכישת נכס שאינו כפוף למשטר מס ערך מוסף, הרוכש משלם מס על העברת זכויות מקרקעין. החל מ-1 בינואר 2024 חלות במונטנגרו מדרגות מס פרוגרסיביות.

עבור נכס בשווי של עד 150 אלף אירו המס עומד על 3%. עבור שווי שבין 150 אלף ל-500 אלף אירו מיושמת הנוסחה של 4,500 אירו בתוספת 5% מהסכום שמעל 150 אלף אירו. עבור נכסים בשווי העולה על 500 אלף אירו המס הוא 22 אלף אירו בתוספת 6% מהסכום שמעל 500 אלף אירו.

מדרגות אלו נותרו בתוקף גם בספטמבר 2026. החוק גם קובע במפורש משטר מיסוי זהה עבור יחידים ותאגידים מקומיים וזרים כאחד, אלא אם נקבע אחרת באמנה בינלאומית. הנישום בעסקה הוא הרוכש.

המשמעות היא ששיעורי ה-5% וה-6% אינם מוחלים על מלוא שוויו של נכס יקר. לדוגמה, עבור בסיס מס של 250 אלף אירו התשלום יעמוד על 9,500 אירו: 4,500 אירו בתוספת 5% מ-100 אלף אירו. עבור נכס בשווי 750 אלף אירו יגיע המס ל-37 אלף אירו: 22 אלף אירו בתוספת 6% מ-250 אלף אירו.

הסקירה של Rick Flay Real Estate מעריכה את סך ההוצאות הנלוות ברכישת נדל״ן יד שנייה בכ-4%–8% ממחיר הנכס. טווח זה משמש כהערכה כללית בלבד: הוא כולל מס, שירותי נוטריון, בדיקה משפטית, רישום בטאבו, תרגומים והוצאות נוספות, כאשר חלקן אינו נקבע על ידי המדינה באחוזים קבועים.

המחיר בחוזה עשוי להיות נמוך מבסיס המס

בסיס המס נקבע על פי שווי השוק של הנכס במועד הרכישה. בדרך כלל הנישום מתחיל את החישוב מהסכום הנקוב במסמך העסקה. אם מחיר זה נמוך משווי השוק או שאינו מצוין במסמך, רשות המיסים המקומית רשאית לקבוע את שווי השוק בעצמה בהתבסס על עסקאות בנכסים דומים, ובהיעדר נתונים כאלה — להסתייע בשמאי מוסמך.

על הרוכש לחשב את המס בדו״ח עצמי, להגיש אותו לרשות המיסים המוסמכת בתוך 15 יום ממועד היווצרות חבות המס, ולשלם את המס במקביל. בעסקת מכר רגילה החבות נוצרת ביום חתימת החוזה. עבור נכס עתידי החוק קושר זאת למועד המסירה והחזקה בפועל.

לפיכך, הצגת מחיר מופחת בחוזה אינה מבטיחה תשלום מס נמוך יותר. אם רשות המס המוניציפלית תקבע שווי שוק גבוה יותר, המס יחושב על פי אותה הערכה.

דירות מקבלן פועלות לפי מנגנון מס שונה

חשוב להבחין בין נכס ראשוני לנכס יד שנייה. חוק מס העברת זכויות מקרקעין מחריג מתחולתו רכישת מבנים חדשים, במידה שמכירתם כפופה למס ערך מוסף.

שיעור המע״מ הסטנדרטי במונטנגרו עומד על 21%. החוק מסווג כעסקה חייבת את מכירתם של מבנים חדשים והעברת הזכויות בהם. החל מ-1 באפריל 2026 נכללת במשטר זה גם מכירת קרקע לבנייה על ידי נישום, אם הונפק למגרש היתר בנייה. הקרקע שעליה ניצב המבנה החדש נחשבת כחלק בלתי נפרד מכלל אספקת הנכס.

על כן, הטענה שרוכש דירה מקבלן ״אינו משלם מס״ דורשת דיוק. מס העברת בעלות אכן אינו נגבה בעסקה החייבת במע״מ, אולם המע״מ עצמו מגולם במחיר המכירה.

בשוק המגורים יזמים נוהגים לרוב לנקוב במחיר סופי הכולל מע״מ. מומלץ לרוכש לוודא זאת ישירות בחוזה או בהצעה המסחרית. אם המחיר נקוב ללא מס, ההפרש עלול להיות משמעותי.

מאפריל השתנה משטר המס על קרקעות

השינויים של שנת 2026 מהותיים במיוחד עבור רוכשי מגרשים. לפני הרפורמה, קרקע לבנייה הוחרגה ממשטר המע״מ הכללי על מכירת נדל״ן. התיקונים החילו את חובת המס על מכירת מגרשים שלגביהם הונפק מסמך המתיר בנייה.

ההוראה החדשה חלה החל מ-1 באפריל 2026. עבור מקדמות על דירות מקבלן וקרקע לבנייה ששולמו לפני מועד זה נקבעו הוראות מעבר.

במקביל תיקנה מונטנגרו את חוק מס העברת מקרקעין והחריגה ממנו קרקע לבנייה שעבורה משולם מע״מ. הדבר מנע את הסיכון של כפל מס על אותה רכישה. תיקון זה חל אף הוא מ-1 באפריל.

עבור רוכש פרטי של מגרש, השאלה המרכזית כעת אינה רק מחיר הקרקע, אלא גם מעמדה המשפטי, קיומו של מסמך היתר ומעמד המיסוי של המוכר.

תעריפי הנוטריון עלו לאחר הפסקה של 14 שנים

החל מ-9 באפריל 2026 פועל במונטנגרו תעריף שכר טרחה מעודכן עבור נוטריונים. גובה שכר הטרחה בעסקאות בעלות שווי ידוע נגזר משווי השוק של הנכס.

עד לסכום של 19,999.99 אירו התעריף הבסיסי לעריכת שטר נוטריוני עומד על 180 אירו, מ-20 אלף ועד 39,999.99 אירו — 250 אירו, מ-40 אלף ועד 59,999.99 אירו — 350 אירו, מ-60 אלף ועד 79,999.99 אירו — 420 אירו, ומ-80 אלף ועד 119,999.99 אירו — 480 אירו. מעל סכום זה, עבור כל 15 אלף אירו נוספים (או חלק מהם) מתווספים 13 אירו. שכר הטרחה הבסיסי המקסימלי מוגבל ל-8,000 אירו. מע״מ, אגרות מדינה והוצאות נלוות מחושבים בנפרד.

עבור נכס בשווי 250 אלף אירו התעריף הבסיסי עומד על 597 אירו לפני מע״מ. בתוספת מע״מ סטנדרטי בשיעור 21% מדובר ב-722.37 אירו עבור שירות נוטריוני זה בלבד. החשבון הסופי עשוי להיות גבוה יותר עקב פעולות והוצאות נוספות.

אם הנוטריון אינו עורך את המסמך מראשיתו אלא מאמת מסמך פרטי, התעריף עומד על 80% מהתשלום עבור שטר נוטריוני מקביל. עבור עריכה והגשה של בקשת רישום במרשם המקרקעין נקבע שכר טרחה נפרד של 15 אירו.

בדיקה משפטית אינה בעלת מחיר קבוע

לא ניתן לחשב את שכר הטרחה של עורך דין, מתורגמן ומומחים טכניים כאחוז קבוע מחייב משווי הדירה. המחיר תלוי בנכס ובהיקף הבדיקה הנדרשת.

עבור דירה רשומה בטאבו בעלת היסטוריית בעלות ברורה, ההליך עשוי להיות פשוט יחסית. מגרש, בית ישן בקו החוף, נכס עם מספר בעלים, משכנתאות, הגבלות או סוגיות של הסדרת בנייה בלתי חוקית דורשים בדיקת נאותות מעמיקה בהרבה.

הדבר חשוב במיוחד עבור רוכשים זרים. אימות החוזה על ידי נוטריון אינו מהווה תחליף עצמאי לבדיקת זכויות המוכר, נתוני המרשם, שעבודים, מעמד המבנה והקרקע.

ההוצאות על דירה ב-250 אלף אירו עולות על 10,000 אירו

כאשר מדובר בדירת יד שנייה עם בסיס מס של 250 אלף אירו, מס העברת הבעלות יעמוד על 9,500 אירו.

תעריף הנוטריון הבסיסי לנכס בשווי כזה הוא 597 אירו לפני מע״מ. לאחר תוספת 21% מע״מ הסכום מגיע ל-722.37 אירו. גם בהתחשב בשני תשלומים עיקריים אלה בלבד, ההוצאות מגיעות לכ-10,222 אירו.

לכך עשויים להתווסף רישום, שכר טרחת עורך דין, מתורגמן, עמלות בנקאיות והוצאות אחרות. על כן, הערכה של 4%–8% משווי העסקה יכולה לשמש אומדן מציאותי לתקציב ראשוני, אך אין לראות בה תעריף רשמי.

בנכסים יקרים חלקו היחסי של המס עולה. עבור נכס עם בסיס מס של 750 אלף אירו, מס העברת הבעלות לבדו עומד על 37 אלף אירו, שהם כ-4.9% משווי הנכס.

לאחר הרכישה חל מס שנתי

בעל נכס מחויב גם בתשלום מס רכוש מוניציפלי שנתי. שיעור הבסיס הקבוע בחוק על פי רשות המיסים של מונטנגרו נע בין 0.25% ל-1% משווי השוק של הנכס. החישוב המדויק תלוי ברשות המקומית, במאפייני הנכס ובייעודו.

משום כך אין להעריך את התשלום השנתי על פי המחיר הנקוב בחוזה בלבד. הרשות המקומית משתמשת בהערכת שווי לצרכי מס ובכללים מקומיים משלה.

יש להפריד מס זה מהוצאות הרכישה. מס העברת בעלות, תשלומים לנוטריון ואגרות רישום קשורים לעסקה עצמה, בעוד שמס שנתי חל לאורך תקופת הבעלות.

עבור רוכשים זרים אין תוספת מס מיוחדת

רוכש זר של דירה או בית משלם מס העברת מקרקעין לפי אותן מדרגות החלות על אזרח מונטנגרו. עם זאת, משטר מס שוויוני אינו מקנה לזרים היתר לרכוש כל נכס ללא הגבלה.

החוק מגביל בעלות זרה, בין היתר, על קרקעות חקלאיות, יערות, משאבי טבע, אתרי מורשת תרבותית מסוימים, נדל״ן באיים ובאזורי גבול מוגדרים. עבור יחידים זרים נקבע חריג לגבי קרקע חקלאית או יער בשטח של עד 5,000 מ״ר, אם נרכש יחד איתה בית מגורים הממוקם על המגרש.

דירות רגילות ורוב בתי המגורים אינם כפופים להגבלות אלו, אך יש לבדוק את מעמד הקרקע לפני תשלום מקדמה.

עבור אשרת שהייה נקבע רף של 150 אלף אירו

הכללים לקבלת אשרת שהייה זמנית על בסיס בעלות על נדל״ן השתנו ב-17 בינואר 2026. הנוסח הסופי של החוק אימץ רף של 150 אלף אירו, אף שבנובמבר 2025 הציעה הממשלה תחילה רף של 200 אלף אירו.

לצורך קבלת אשרת שהייה זמנית על בסיס נדל״ן יש להציג שובר שומת מס העברת מקרקעין, שבו בסיס המס אינו נמוך מ-150 אלף אירו. פטור מכלל זה ניתן לאזרחי מדינות האיחוד האירופי, בני משפחותיהם, וכן לאזרחי איסלנד, ליכטנשטיין, נורווגיה ושווייץ.

החוק מאפשר להשתמש כבסיס לבקשה בבית מגורים, בית נופש, וילה, דירה, נכס מלונאי, מבנה מגורים עם חלק מסחרי או נכס מסחרי. במקרה של בעלות משותפת, על המבקש להחזיק לפחות במחצית מהנכס.

עבור מי שקיבלו אשרת שהייה על בסיס נדל״ן לפני כניסת השינויים לתוקף נקבעה הוראת מעבר: בחידוש האשרה בקשותיהם ייבחנו לפי החקיקה הקודמת, כלומר הרף החדש של 150 אלף אירו לא יחול עליהם.

מדובר באשרת שהייה זמנית בלבד, ולא באזרחות או בזכות אוטומטית לעבודה. האשרה על בסיס זה מונפקת לתקופה של שנה אחת.

מחיר הרכישה והשווי לצורך אשרת שהייה אינם בהכרח זהים

רף ה-150 אלף אירו משמעותי במיוחד עקב אופן קביעתו. החוק אינו מסתמך על מחיר העסקה החוזי בלבד או על המחיר הפרסומי של הנכס.

ההוכחה המחייבת היא החלטת הרשות המקומית המוסמכת על שומת מס העברת מקרקעין, המציינת את בסיס המס. לכן, רכישת נכס ב-155 אלף אירו כשלעצמה אינה מבטיחה עמידה בתנאי לקבלת אשרת שהייה, אם הערכת המס הרשמית תהיה נמוכה מ-150 אלף אירו.

עבור רוכש המתכנן לקבל מעמד שהייה זמני בעקבות העסקה, זוהי אחת מנקודות הבדיקה המרכזיות לפני החתימה על החוזה.

כפי שמציינים מומחי International Investment, הנוסחה הכללית של ״הוספת 4%–8% למחיר הדירה״ מתאימה רק להערכה ראשונית ביותר. בשוק היד השנייה ההוצאה העיקרית תלויה במס הפרוגרסיבי, ואילו בדירות מקבלן — במשטר המע״מ ובשאלה האם הוא כלול במחיר הנקוב. לגבי קרקעות מאפריל 2026 חשוב בנוסף מעמדן התכנוני, ולרוכשים המעוניינים באשרת שהייה — הערכת המס הרשמית של הנכס. ככל שהנכס יקר ומורכב יותר, כך פחות מדויק לחשב את ההוצאות כאחוז אחיד מהמחיר.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות: רכישת נדל״ן במונטנגרו

איזה מס משלמים בעת רכישת נדל״ן יד שנייה?

המס מחושב במדרגות פרוגרסיביות: 3% לשווי של עד 150 אלף אירו, 4,500 אירו בתוספת 5% מהסכום שמעל 150 אלף אירו לנכסים עד 500 אלף אירו, ו-22 אלף אירו בתוספת 6% מהסכום שמעל 500 אלף אירו לנכסים יקרים יותר.

כמה מס ישולם על דירה ב-250 אלף אירו?

עבור בסיס מס של 250 אלף אירו סכום המס יעמוד על 9,500 אירו.

האם משלמים מס העברת בעלות ברכישת דירה מקבלן?

אם נרכש מבנה חדש ומכירתו הראשונה חייבת במע״מ, לא נגבה מס על העברת זכויות מקרקעין.

מהו שיעור המע״מ על נדל״ן חדש?

שיעור המע״מ הסטנדרטי במונטנגרו הוא 21%. על הרוכש לוודא בנפרד האם המס כלול במחיר היזם.

כמה עולים שירותי נוטריון?

החל מ-9 באפריל 2026 חל תעריף חדש. עבור נכס בשווי 250 אלף אירו, שכר הטרחה הבסיסי לעריכת שטר נוטריוני הוא 597 אירו לפני מע״מ.

האם קיים מס רכוש שנתי?

כן. הטווח הבסיסי בחוק הוא 0.25%–1% משווי השוק, והתשלום המדויק מחושב על ידי הרשות המקומית בהתאם למאפייני הנכס והכללים המקומיים.

האם זרים משלמים מס רכישה גבוה יותר?

לא. החוק קובע משטר מיסוי זהה לרוכשים זרים ומקומיים, אם כי קיימות מגבלות על בעלות זרה בסוגי קרקעות ונדל״ן מסוימים.

איזה נכס מתאים לקבלת אשרת שהייה?

עבור מועמדים שעליהם חל הרף החדש, בסיס המס של הנכס חייב לעמוד על 150 אלף אירו לפחות. החוק מאפשר סוגי נכסים שונים, לרבות דירות, בתים, וילות ונכסים מסחריים.

האם רכישת דירה ב-150 אלף אירו מספיקה לקבלת אשרת שהייה?

לא בהכרח. החוק מסתמך על בסיס המס שנקבע בהחלטת הרשות המקומית, כך שהמחיר החוזי והשווי לצרכי אשרת שהייה עשויים להיות שונים.