უძრავი ქონების შეძენა მონტენეგროში: ხარჯები 2026 წელს

2026 წელს მონტენეგროში უძრავი ქონების მყიდველს რამდენიმე სახის ხარჯის გათვალისწინება უწევს. მეორად ბაზარზე საკუთრების უფლების გადაცემის გადასახადი 3%-დან 6%-მდე პროგრესული სკალით იანგარიშება, აპრილიდან მოქმედებს ახალი სანოტარო ტარიფი, ხოლო სამშენებლო მიწის დაბეგვრის წესები შეიცვალა. უცხოელებისთვის შესყიდვაზე ცალკე გაზრდილი საგადასახადო განაკვეთი არ არსებობს. ამავდროულად, 17 იანვრიდან უცხოელი მესაკუთრეების ნაწილისთვის დროებითი ბინადრობის ნებართვის მისაღებად მოქმედებს უძრავი ქონების ღირებულების ახალი ზღვარი — €150 ათასი.

მეორად უძრავ ქონებაზე გადასახადი 6%-ს აღწევს

იმ უძრავი ქონების შეძენისას, რომელიც არ ექცევა დამატებული ღირებულების გადასახადის რეჟიმში, შემძენი იხდის საკუთრების უფლების გადაცემის გადასახადს. 2024 წლის 1 იანვრიდან მონტენეგროში მოქმედებს პროგრესული სკალა.

€150 ათასამდე ღირებულების ობიექტისთვის გადასახადი შეადგენს 3%-ს. €150 ათასზე მეტი და €500 ათასამდე ღირებულების შემთხვევაში გამოიყენება ფორმულა €4 500 პლუს €150 ათასს გადაჭარბებული თანხის 5%. €500 ათასზე ძვირადღირებული უძრავი ქონებისთვის გადასახადია €22 ათასი პლუს €500 ათასს გადაჭარბებული თანხის 6%.

სკალა ძალაში რჩება 2026 წლის სექტემბერშიც. კანონი ასევე პირდაპირ ადგენს ერთნაირ საგადასახადო რეჟიმს ადგილობრივი და უცხოელი ფიზიკური და იურიდიული პირებისთვის, თუ საერთაშორისო ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული. ყიდვისას გადასახადის გადამხდელი არის შემძენი.

ეს ნიშნავს, რომ 5%-იანი და 6%-იანი განაკვეთები არ ვრცელდება ძვირადღირებული ობიექტის სრულ ღირებულებაზე. მაგალითად, €250 ათასის საგადასახადო ბაზის შემთხვევაში გადასახდელი თანხა შეადგენს €9 500-ს: €4 500 პლუს €100 ათასის 5%. €750 ათასის ღირებულებისას გადასახადი მიაღწევს €37 ათასს: €22 ათასი პლუს €250 ათასის 6%.

Rick Flay Real Estate-ის საწყისი მასალა მეორადი უძრავი ქონების შეძენისას ჯამურ დამატებით ხარჯებს ფასის დაახლოებით 4–8%-ად აფასებს. ეს დიაპაზონი გამოდგება მხოლოდ საორიენტაციოდ: იგი მოიცავს გადასახადს, სანოტარო გაფორმებას, იურიდიულ შემოწმებას, რეგისტრაციას, თარგმანსა და სხვა შესაძლო ხარჯებს, ამასთან, მათი ნაწილი სახელმწიფოს მიერ ფიქსირებული პროცენტის სახით დადგენილი არ არის.

ხელშეკრულებაში მითითებული ფასი შესაძლოა საგადასახადო ბაზაზე დაბალი აღმოჩნდეს

საგადასახადო ბაზა განისაზღვრება შეძენის მომენტში უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულებიდან გამომდინარე. ჩვეულებრივ, გადასახადის გადამხდელი გაანგარიშებას იწყებს გარიგების დოკუმენტში მითითებული თანხიდან. თუ ეს ფასი საბაზროზე დაბალია ან დოკუმენტში საერთოდ არ არის მითითებული, ადგილობრივ საგადასახადო ორგანოს უფლება აქვს, დამოუკიდებლად განსაზღვროს საბაზრო ღირებულება მსგავსი ობიექტების საფუძველზე, ხოლო ასეთი მონაცემების არარსებობისას ჩართოს ლიცენზირებული შემფასებელი.

მყიდველმა გადასახადი უნდა დაიანგარიშოს დეკლარაციაში, წარადგინოს იგი კომპეტენტურ საგადასახადო ორგანოში საგადასახადო ვალდებულების წარმოშობიდან 15 დღის განმავლობაში და იმავდროულად გადაიხადოს გადასახადი. ჩვეულებრივი ნასყიდობისას ვალდებულება წარმოიშობა ხელშეკრულების დადების დღეს. მომავალი ობიექტისთვის კანონი მას უკავშირებს გადაცემასა და მფლობელობაში შესვლას.

ამიტომ ხელშეკრულებაში თანხის შემცირება არ იძლევა ნაკლები გადასახადის გარანტიას. თუ მუნიციპალური საგადასახადო ორგანო უფრო მაღალ საბაზრო ღირებულებას დაადგენს, გადასახადი ამ შეფასებიდან დაითვლება.

ახალაშენებული ობიექტები სხვა საგადასახადო სქემით მუშაობს

მნიშვნელოვანია პირველადი და მეორადი უძრავი ქონების გამიჯვნა. საკუთრების უფლების გადაცემის გადასახადის შესახებ კანონი ამ სისტემიდან გამორიცხავს ახალაშენებული ობიექტების შეძენას, თუ მათი გაყიდვა იბეგრება დამატებული ღირებულების გადასახადით.

მონტენეგროში დღგ-ის სტანდარტული განაკვეთი შეადგენს 21%-ს. კანონი დასაბეგრ ბრუნვას მიაკუთვნებს ახალაშენებული ობიექტების გაყიდვას და მათზე შესაბამისი უფლებების გადაცემას. 2026 წლის 1 აპრილიდან ამ რეჟიმში ასევე ჩაერთო გადასახადის გადამხდელის მიერ სამშენებლო მიწის გაყიდვა, თუ ნაკვეთზე გაცემულია მშენებლობის ნებართვის დოკუმენტი. მიწა, რომელზეც განთავსებულია ახალი ობიექტი, განიხილება როგორც ამ ობიექტის საერთო მიწოდების ნაწილი.

ამიტომ მტკიცება, რომ ახალაშენებული ქონების მყიდველი „გადასახადს არ იხდის“, დაზუსტებას მოითხოვს. საკუთრების უფლების გადაცემის გადასახადი მართლაც არ იკრიფება იმ გარიგებიდან, რომელიც იბეგრება დღგ-ით, თუმცა დღგ რჩება გასაყიდი ფასის ნაწილად.

საცხოვრებელ ბაზარზე დეველოპერები ხშირად ასახელებენ საბოლოო ფასს უკვე დღგ-ის ჩათვლით. მყიდველს მართებს ამის გადამოწმება უშუალოდ ხელშეკრულებაში ან კომერციულ შეთავაზებაში. თუ ფასი მითითებულია გადასახადის გარეშე, სხვაობა შეიძლება მნიშვნელოვანი იყოს.

აპრილიდან მიწის საგადასახადო რეჟიმი შეიცვალა

2026 წლის ცვლილებები განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია ნაკვეთების მყიდველებისთვის. რეფორმამდე სამშენებლო მიწა იმყოფებოდა უძრავი ქონების გაყიდვის საერთო დღგ-ის რეჟიმის მიღმა. შესწორებებმა დაბეგვრა გაავრცელა იმ მიწის ნაკვეთების გაყიდვაზე, რომლებზეც გაცემულია მშენებლობის ნებართვის აქტი.

ახალი ნორმა გამოიყენება 2026 წლის 1 აპრილიდან. ამ თარიღამდე ახალაშენებულ ობიექტებსა და სამშენებლო მიწაზე გადახდილი ავანსებისთვის გათვალისწინებულია გარდამავალი დებულებები.

ამავდროულად მონტენეგრომ შეცვალა უძრავი ქონების გადაცემის გადასახადის შესახებ კანონი, რითაც მისი სფეროდან გამორიცხა სამშენებლო მიწა, რომელზეც გადაიხდება დღგ. ამან აღმოფხვრა ერთი და იმავე შეძენისას ორი გადასახადის ერთდროულად გამოყენების რისკი. შესწორება ასევე 1 აპრილიდან მოქმედებს.

ნაკვეთის კერძო მყიდველისთვის მთავარი საკითხი ახლა მდგომარეობს არა მხოლოდ მიწის ფასში, არამედ მის იურიდიულ სტატუსში, ნებართვის დოკუმენტის არსებობასა და გამყიდველის საგადასახადო სტატუსში.

სანოტარო ტარიფები 14-წლიანი პაუზის შემდეგ გაიზარდა

2026 წლის 9 აპრილიდან მონტენეგროში მოქმედებს ნოტარიუსების მომსახურების ანაზღაურების ახალი ტარიფი. ცნობილი ღირებულების მქონე გარიგებებისას ანაზღაურების ოდენობა მიბმულია ქონების საბაზრო ღირებულებაზე.

€19 999,99-მდე სანოტარო აქტის შედგენის საბაზისო საფასური შეადგენს €180-ს, €20 ათასიდან €39 999,99-მდე — €250-ს, €40 ათასიდან €59 999,99-მდე — €350-ს, €60 ათასიდან €79 999,99-მდე — €420-ს, €80 ათასიდან €119 999,99-მდე — €480-ს. ამ თანხის ზემოთ ყოველ დაწყებულ €15 ათასზე ემატება €13. საბაზისო ანაზღაურების მაქსიმალური ოდენობა შეზღუდულია €8 ათასით. დღგ, სახელმწიფო ბაჟები და ცალკეული ხარჯები ერიცხება დამატებით.

€250 ათასის ღირებულების უძრავი ქონებისთვის საბაზისო ტარიფი შეადგენს €597-ს დღგ-ის გარეშე. დღგ-ის სტანდარტული 21%-იანი განაკვეთის პირობებში ეს არის €722,37, თუ მხოლოდ ამ სანოტარო მომსახურებას გავითვალისწინებთ. საბოლოო ანგარიში შესაძლოა უფრო მაღალი იყოს დამატებითი მოქმედებებისა და ხარჯების გამო.

თუ ნოტარიუსი დოკუმენტს თავიდან კი არ ადგენს, არამედ კერძო დოკუმენტს ამოწმებს, ტარიფი შეადგენს შესაბამისი სანოტარო აქტის საფასურის 80%-ს. კადასტრში რეგისტრაციისთვის განცხადების შედგენისა და წარდგენისთვის გათვალისწინებულია ცალკე ანაზღაურება €15-ის ოდენობით.

იურიდიულ შემოწმებას არ აქვს ფიქსირებული ფასი

ადვოკატის, თარჯიმნისა და ტექნიკური სპეციალისტების მომსახურების კორექტულად დაანგარიშება ბინის ღირებულების სავალდებულო პროცენტად შეუძლებელია. ფასი დამოკიდებულია ობიექტსა და შემოწმების მოცულობაზე.

დარეგისტრირებული ბინისთვის, რომელსაც აქვს საკუთრების გამჭვირვალე ისტორია, სამუშაო შეიძლება შედარებით მარტივი იყოს. მიწის ნაკვეთი, ძველი სახლი სანაპიროზე, ობიექტი რამდენიმე მფლობელით, იპოთეკით, შეზღუდვებით ან ლეგალიზაციის პრობლემებით მოითხოვს უფრო ღრმა შემოწმებას.

ეს განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია უცხოელი მყიდველებისთვის. ხელშეკრულების სანოტარო დამოწმება თავისთავად არ ცვლის გამყიდველის უფლებების, საკადასტრო მონაცემების, ტვირთების, შენობისა და მიწის ნაკვეთის სტატუსის შემოწმებას.

€250 ათასიანი ბინის ხარჯები €10 ათასს აჭარბებს

თუ საქმე ეხება მეორად ბინას €250 ათასის საგადასახადო ბაზით, საკუთრების უფლების გადაცემის გადასახადი შეადგენს €9 500-ს.

ამ ღირებულების ობიექტისთვის საბაზისო სანოტარო ტარიფი შეადგენს €597-ს დღგ-ის გარეშე. 21%-ის დარიცხვის შემდეგ მიიღება €722,37. მხოლოდ ამ ორი ძირითადი გადასახდელის გათვალისწინებითაც კი ხარჯები დაახლოებით €10 222-ს აღწევს.

მათ შეიძლება დაემატოს რეგისტრაცია, ადვოკატის, თარჯიმნის მომსახურება, საბანკო საკომისიოები და სხვა ხარჯები. ამიტომ გარიგების ღირებულების 4–8%-იანი ორიენტირი შეიძლება რეალისტური იყოს წინასწარი ბიუჯეტისთვის, მაგრამ მისი აღქმა ოფიციალურ ტარიფად არ შეიძლება.

ძვირადღირებული უძრავი ქონების შემთხვევაში გადასახადის წილი იზრდება. €750 ათასის საგადასახადო ბაზის მქონე ობიექტისთვის მხოლოდ უფლების გადაცემის გადასახადი შეადგენს €37 ათასს, ანუ ღირებულების დაახლოებით 4,9%-ს.

გარიგების შემდეგ ჩნდება ყოველწლიური გადასახადი

უძრავი ქონების მესაკუთრე ასევე იხდის ყოველწლიურ ადგილობრივ გადასახადს. მონტენეგროს საგადასახადო სამმართველოს მიერ მითითებული საბაზისო განაკვეთი შეადგენს ობიექტის საბაზრო ღირებულების 0,25%-დან 1%-მდე. კონკრეტული გაანგარიშება დამოკიდებულია მუნიციპალიტეტზე, უძრავი ქონების მახასიათებლებსა და მოქმედ კატეგორიაზე.

ამიტომ ყოველწლიური გადასახდელის შეფასება მხოლოდ ხელშეკრულების ფასით დაუშვებელია. მუნიციპალიტეტი იყენებს საკუთარ საგადასახადო შეფასებასა და ადგილობრივ წესებს.

ეს გადასახადი უნდა გაიმიჯნოს შეძენის ხარჯებისგან. უფლების გადაცემის გადასახადი, სანოტარო და სარეგისტრაციო გადასახდელები დაკავშირებულია გარიგებასთან, ყოველწლიური გადასახადი კი წარმოიშობა უკვე ფლობის პერიოდში.

უცხოელი მყიდველებისთვის ცალკე საგადასახადო დანამატი არ არსებობს

ბინის ან სახლის უცხოელი მყიდველი უძრავი ქონების გადაცემის გადასახადს იხდის იმავე სკალით, რომლითაც მონტენეგროს მოქალაქე. თუმცა თანაბარი საგადასახადო რეჟიმი არ ნიშნავს, რომ უცხოელებს ნებისმიერი უძრავი ქონების შეძენის უფლება აქვთ.

კანონი ზღუდავს უცხოურ საკუთრების უფლებას, კერძოდ, სასოფლო-სამეურნეო მიწებზე, ტყეებზე, ბუნებრივ რესურსებზე, კულტურული მემკვიდრეობის ცალკეულ ობიექტებზე, კუნძულებზე მდებარე უძრავ ქონებასა და დადგენილ სასაზღვრო ზონაში. უცხოელი ფიზიკური პირებისთვის გათვალისწინებულია გამონაკლისი 5 ათას კვ. მ-მდე ფართობის სასოფლო-სამეურნეო ან ტყის მიწაზე, თუ მასთან ერთად ხდება ნაკვეთზე მდებარე საცხოვრებელი სახლის შეძენა.

ჩვეულებრივი ბინები და მრავალი საცხოვრებელი სახლი ამ შეზღუდვებში არ ექცევა, თუმცა მიწის ნაკვეთის სტატუსის შემოწმება აუცილებელია ბეს შეტანამდე.

ბინადრობის ნებართვისთვის მოქმედებს €150 ათასის ზღვარი

უძრავი ქონების საფუძველზე დროებითი ცხოვრების წესები შეიცვალა 2026 წლის 17 იანვარს. კანონის საბოლოო რედაქციაში შევიდა €150 ათასის ზღვარი, თუმცა 2025 წლის ნოემბერში მთავრობა თავდაპირველად €200 ათასს სთავაზობდა.

უძრავი ქონების საფუძველზე დროებითი ბინადრობის ნებართვის მისაღებად აუცილებელია უძრავი ქონების გადაცემის გადასახადის შესახებ გადაწყვეტილების წარდგენა, რომელშიც საგადასახადო ბაზა შეადგენს არანაკლებ €150 ათასს. გამონაკლისი დაშვებულია ევროკავშირის ქვეყნების მოქალაქეებისთვის, მათი ოჯახის წევრებისთვის, ასევე ისლანდიის, ლიხტენშტაინის, ნორვეგიისა და შვეიცარიის მოქალაქეებისთვის.

კანონი იძლევა საშუალებას, საფუძვლად გამოყენებულ იქნას საოჯახო ან აგარაკის სახლი, ვილა, ბინა, სასტუმრო დანიშნულების ობიექტი, საცხოვრებელი ფართი კომერციული ნაწილით ან კომერციული ფართი. წილობრივი საკუთრებისას განმცხადებელი უნდა ფლობდეს ობიექტის სულ მცირე ნახევარს.

მათთვის, ვინც უძრავი ქონების საფუძველზე დროებითი ცხოვრების უფლება მიიღო ცვლილებების ძალაში შესვლამდე, გათვალისწინებულია გარდამავალი წესი: ვადის გაგრძელებისას მათი განცხადებები განიხილება ძველი კანონმდებლობით, ანუ ახალი €150 ათასიანი ზღვარი ასეთ გაგრძელებებზე არ ვრცელდება.

ეს არის დროებითი ბინადრობის ნებართვა და არა მოქალაქეობა ან მუშაობის ავტომატური უფლება. თავად ნებართვა ამ საფუძვლით გაიცემა ერთი წლის ვადით.

შესყიდვის ფასი და ბინადრობის ნებართვისთვის საჭირო ღირებულება — სხვადასხვა მაჩვენებელია

€150 ათასის ზღვარი განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია მისი განსაზღვრის წესის გამო. კანონი ორიენტირდება არა უბრალოდ გარიგების ფასზე და არა ობიექტის სარეკლამო ღირებულებაზე.

მტკიცებულებას წარმოადგენს კომპეტენტური ადგილობრივი ორგანოს გადაწყვეტილება უძრავი ქონების გადაცემის გადასახადის განსაზღვრის შესახებ, სადაც მითითებულია საგადასახადო ბაზა. ამიტომ ობიექტის €155 ათასად შეძენა თავისთავად ჯერ კიდევ არ ამტკიცებს ბინადრობის ნებართვის პირობასთან შესაბამისობას, თუ ოფიციალური საგადასახადო შეფასება €150 ათასზე დაბალი აღმოჩნდება.

მყიდველისთვის, რომელიც გარიგებას დროებითი ცხოვრების უფლების მიღებას უკავშირებს, ეს არის ხელშეკრულების ხელმოწერამდე შესამოწმებელი ერთ-ერთი საკვანძო საკითხი.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, უნივერსალური ფორმულა „დაამატეთ ბინის ფასს 4–8%“ გამოდგება მხოლოდ ყველაზე წინასწარი შეფასებისთვის. მეორად ბაზარზე ძირითადი ხარჯი დამოკიდებულია პროგრესულ გადასახადზე, პირველადზე — დღგ-ის რეჟიმსა და იმაზე, შესულია თუ არა იგი გაცხადებულ ფასში. მიწისთვის 2026 წლის აპრილიდან დამატებით მნიშვნელოვანია მისი სამშენებლო სტატუსი, ხოლო მყიდველებისთვის, რომლებიც ბინადრობის ნებართვას ელიან — ობიექტის ოფიციალური საგადასახადო შეფასება. რაც უფრო ძვირი და რთულია უძრავი ქონება, მით ნაკლებად ზუსტი ხდება ხარჯების გაანგარიშება ფასის ერთიანი პროცენტით.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: უძრავი ქონების შეძენა მონტენეგროში

რა გადასახადი იხდება მეორადი უძრავი ქონების შეძენისას?

გადასახადი იანგარიშება პროგრესულად: 3% €150 ათასამდე ღირებულებისას, €4 500 პლუს €150 ათასს გადაჭარბებული თანხის 5% უფრო ძვირადღირებული ქონებისთვის €500 ათასამდე და €22 ათასი პლუს €500 ათასს გადაჭარბებული თანხის 6%.

რამდენი იქნება გადასახადი €250 ათასიან ბინაზე?

€250 ათასის საგადასახადო ბაზის შემთხვევაში გადასახადი შეადგენს €9 500-ს.

საჭიროა თუ არა უფლების გადაცემის გადასახადის გადახდა ახალაშენებული ქონების ყიდვისას?

თუ შეძენილია ახალაშენებული ობიექტი და მისი პირველი გაყიდვა იბეგრება დღგ-ით, საკუთრების უფლების გადაცემის გადასახადი არ იკრიფება.

რა დღგ მოქმედებს ახალ უძრავ ქონებაზე?

მონტენეგროში დღგ-ის სტანდარტული განაკვეთი შეადგენს 21%-ს. მყიდველმა ცალკე უნდა გადაამოწმოს, შედის თუ არა გადასახადი დეველოპერის ფასში.

რა ღირს ნოტარიუსი?

2026 წლის 9 აპრილიდან მოქმედებს ახალი სკალა. €250 ათასის ღირებულების ობიექტისთვის სანოტარო აქტის საბაზისო ტარიფი შეადგენს €597-ს დღგ-ის გარეშე.

არსებობს თუ არა უძრავ ქონებაზე ყოველწლიური გადასახადი?

დიახ. კანონით დადგენილი საბაზისო დიაპაზონი შეადგენს საბაზრო ღირებულების 0,25–1%-ს, ხოლო კონკრეტულ გადასახდელს ანგარიშობს მუნიციპალიტეტი ობიექტის მახასიათებლებისა და ადგილობრივი წესების გათვალისწინებით.

იხდიან თუ არა უცხოელები უფრო მაღალ გადასახადს შეძენისას?

არა. კანონი ადგენს ერთნაირ საგადასახადო რეჟიმს უცხოელი და ადგილობრივი მყიდველებისთვის, თუმცა უცხოელებისთვის არსებობს შეზღუდვები მიწისა და უძრავი ქონების ცალკეული კატეგორიების ფლობაზე.

როგორი უძრავი ქონება გამოდგება ბინადრობის ნებართვისთვის?

იმ განმცხადებლებისთვის, რომლებზეც ვრცელდება ახალი ზღვარი, ობიექტის საგადასახადო ბაზა უნდა შეადგენდეს არანაკლებ €150 ათასს. კანონი ითვალისწინებს უძრავი ქონების რამდენიმე სახეს, მათ შორის ბინებს, სახლებს, ვილებსა და კომერციულ ფართებს.

საკმარისია თუ არა ბინის €150 ათასად შეძენა ბინადრობის ნებართვისთვის?

არა ყოველთვის. კანონი ორიენტირებულია საგადასახადო ბაზაზე, რომელიც დადასტურებულია ადგილობრივი ორგანოს შესაბამისი გადაწყვეტილებით, ამიტომ სახელშეკრულებო ფასი და ბინადრობის ნებართვის მიზნებისთვის განსაზღვრული ღირებულება შეიძლება განსხვავდებოდეს.