Покупка недвижимости в Черногории: расходы в 2026 году

Покупателю недвижимости в Черногории в 2026 году приходится учитывать сразу несколько видов расходов. На вторичном рынке налог на переход права собственности рассчитывается по прогрессивной шкале от 3% до 6%, с апреля действует новый нотариальный тариф, а правила налогообложения строительной земли изменились. Для иностранцев отдельной повышенной ставки налога на покупку нет. Одновременно с 17 января для части иностранных собственников действует новый порог стоимости недвижимости в €150 тыс. при получении временного вида на жительство.

Налог на вторичную недвижимость достигает 6%

При покупке недвижимости, которая не подпадает под режим налога на добавленную стоимость, приобретатель платит налог на переход права собственности. С 1 января 2024 года в Черногории действует прогрессивная шкала.

Для объекта стоимостью до €150 тыс. налог составляет 3%. При стоимости выше €150 тыс. и до €500 тыс. применяется формула €4 500 плюс 5% суммы сверх €150 тыс. Для недвижимости дороже €500 тыс. налог составляет €22 тыс. плюс 6% суммы сверх €500 тыс.

Шкала остается действующей и в сентябре 2026 года. Закон также прямо устанавливает одинаковый режим налогообложения для отечественных и иностранных физических и юридических лиц, если международным договором не установлено иное. Налогоплательщиком при покупке является приобретатель.

Это означает, что ставки 5% и 6% не применяются ко всей стоимости дорогого объекта. Например, при налоговой базе €250 тыс. платеж составит €9 500: €4 500 плюс 5% от €100 тыс. При стоимости €750 тыс. налог достигнет €37 тыс.: €22 тыс. плюс 6% от €250 тыс.

Исходный материал Rick Flay Real Estate оценивает совокупные дополнительные расходы при покупке вторичной недвижимости примерно в 4–8% цены. Этот диапазон подходит только как ориентир: он включает налог, нотариальное оформление, юридическую проверку, регистрацию, переводы и другие возможные расходы, причем часть из них не установлена государством в виде фиксированного процента.

Цена в договоре может оказаться ниже налоговой базы

Налоговая база определяется исходя из рыночной стоимости недвижимости на момент приобретения. Обычно налогоплательщик начинает расчет с суммы, указанной в документе о сделке. Если эта цена ниже рыночной или в документе ее нет, местный налоговый орган вправе самостоятельно определить рыночную стоимость на основе сопоставимых объектов, а при отсутствии таких данных привлечь лицензированного оценщика.

Покупатель должен рассчитать налог в декларации, представить ее в компетентный налоговый орган в течение 15 дней после возникновения налогового обязательства и одновременно заплатить налог. Для обычной купли-продажи обязательство возникает в день заключения договора. Для будущего объекта закон связывает его с передачей и вступлением во владение.

Занижение суммы в договоре поэтому не гарантирует меньшего платежа. Если муниципальный налоговый орган установит более высокую рыночную стоимость, налог будет рассчитан с этой оценки.

Новостройки работают по другой налоговой схеме

Первичную и вторичную недвижимость важно разделять. Закон о налоге на переход права собственности исключает из этой системы приобретение вновь построенных объектов, если их продажа облагается налогом на добавленную стоимость.

Стандартная ставка НДС в Черногории составляет 21%. Закон относит к облагаемому обороту продажу вновь построенных объектов и передачу соответствующих прав на них. С 1 апреля 2026 года в этот режим также включена продажа строительной земли налогоплательщиком, если на участок выдан документ, разрешающий строительство. Земля, на которой расположен новый объект, рассматривается как часть общей поставки этого объекта.

Поэтому утверждение, что покупатель новостройки «не платит налог», требует уточнения. Налог на переход права собственности действительно не взимается с сделки, которая облагается НДС, однако НДС остается частью стоимости продажи.

На рынке жилья девелоперы часто называют конечную цену уже с учетом НДС. Покупателю стоит проверить это непосредственно в договоре или коммерческом предложении. Если цена указана без налога, разница может быть существенной.

С апреля изменился налоговый режим земли

Изменения 2026 года особенно важны для покупателей участков. До реформы строительная земля находилась вне общего режима НДС на продажу недвижимости. Поправки распространили налогообложение на продажу земельных участков, для которых выдан акт, разрешающий строительство.

Новая норма применяется с 1 апреля 2026 года. Для авансов по новостройкам и строительной земле, уплаченных до этой даты, предусмотрены переходные положения.

Одновременно Черногория изменила закон о налоге на переход недвижимости, исключив из его сферы строительную землю, по которой уплачивается НДС. Это устранило риск одновременного применения двух налогов к одному и тому же приобретению. Поправка применяется также с 1 апреля.

Для частного покупателя участка главный вопрос теперь заключается не только в цене земли, но и в ее юридическом статусе, наличии разрешительного документа и налоговом статусе продавца.

Нотариальные тарифы выросли после 14-летнего перерыва

С 9 апреля 2026 года в Черногории действует новый тариф оплаты работы нотариусов. Размер вознаграждения при сделках с известной стоимостью привязан к рыночной стоимости имущества.

До €19 999,99 базовая плата за составление нотариального акта составляет €180, от €20 тыс. до €39 999,99 — €250, от €40 тыс. до €59 999,99 — €350, от €60 тыс. до €79 999,99 — €420, от €80 тыс. до €119 999,99 — €480. Свыше этой суммы за каждые начавшиеся €15 тыс. добавляется €13. Максимальный размер базового вознаграждения ограничен €8 тыс. НДС, государственные пошлины и отдельные расходы начисляются дополнительно.

Для недвижимости стоимостью €250 тыс. базовый тариф составляет €597 до НДС. При стандартной ставке НДС 21% это €722,37, если учитывать только эту нотариальную услугу. Итоговый счет может быть выше из-за дополнительных действий и расходов.

Если нотариус не составляет документ с нуля, а подтверждает частный документ, тариф составляет 80% платы за соответствующий нотариальный акт. За составление и подачу заявления на регистрацию в кадастре предусмотрено отдельное вознаграждение €15.

Юридическая проверка не имеет фиксированной цены

Услуги адвоката, переводчика и технических специалистов нельзя корректно рассчитывать как обязательный процент от стоимости квартиры. Цена зависит от объекта и объема проверки.

Для зарегистрированной квартиры с прозрачной историей собственности работа может быть относительно простой. Земельный участок, старый дом на побережье, объект с несколькими владельцами, ипотекой, ограничениями или проблемами с легализацией требует более глубокой проверки.

Это особенно важно для иностранных покупателей. Нотариальное удостоверение договора само по себе не заменяет проверку прав продавца, кадастровых данных, обременений, статуса здания и земельного участка.

Расходы на квартиру за €250 тыс. превышают €10 тыс.

Если речь идет о вторичной квартире с налоговой базой €250 тыс., налог на переход права собственности составит €9 500.

Базовый нотариальный тариф для объекта такой стоимости составляет €597 до НДС. После начисления 21% получается €722,37. Даже с учетом только этих двух основных платежей расходы достигают примерно €10 222.

К ним могут добавиться регистрация, услуги адвоката, переводчика, банковские комиссии и другие расходы. Поэтому ориентир в 4–8% от стоимости сделки может быть реалистичным для предварительного бюджета, но его нельзя воспринимать как официальный тариф.

У дорогой недвижимости доля налога растет. Для объекта с налоговой базой €750 тыс. один налог на переход права составляет €37 тыс., или около 4,9% стоимости.

После сделки возникает ежегодный налог

Собственник недвижимости также платит ежегодный местный налог. Базовая ставка, указанная Налоговым управлением Черногории, составляет от 0,25% до 1% рыночной стоимости объекта. Конкретный расчет зависит от муниципалитета, характеристик недвижимости и применимой категории.

Поэтому оценивать ежегодный платеж только по цене в договоре нельзя. Муниципалитет использует собственную налоговую оценку и местные правила.

Этот налог следует отделять от расходов на приобретение. Налог на переход права, нотариальные и регистрационные платежи связаны со сделкой, ежегодный налог возникает уже в период владения.

Для иностранных покупателей отдельной налоговой надбавки нет

Иностранный покупатель квартиры или дома платит налог на переход недвижимости по той же шкале, что и гражданин Черногории. Однако равный налоговый режим не означает, что иностранцам разрешено приобретать любую недвижимость.

Закон ограничивает иностранное право собственности, в частности, на сельскохозяйственные земли, леса, природные ресурсы, отдельные объекты культурного наследия, недвижимость на островах и в установленной приграничной зоне. Для иностранных физических лиц предусмотрено исключение для сельскохозяйственной или лесной земли площадью до 5 тыс. кв. м, если вместе с ней приобретается находящийся на участке жилой дом.

Обычные квартиры и многие жилые дома под эти ограничения не подпадают, однако статус земельного участка необходимо проверять до внесения задатка.

Для ВНЖ действует порог €150 тыс.

Правила временного проживания по недвижимости изменились 17 января 2026 года. В окончательную редакцию закона вошел порог €150 тыс., хотя в ноябре 2025 года правительство первоначально предлагало €200 тыс.

Для получения временного вида на жительство на основании недвижимости необходимо представить решение о налоге на переход недвижимости, в котором налоговая база составляет не менее €150 тыс. Исключение сделано для граждан стран Европейского союза, членов их семей, а также граждан Исландии, Лихтенштейна, Норвегии и Швейцарии.

Закон позволяет использовать в качестве основания семейный или загородный дом, виллу, квартиру, объект гостиничного назначения, жилое помещение с коммерческой частью или коммерческое помещение. При долевой собственности заявитель должен владеть как минимум половиной объекта.

Для тех, кто получил временное проживание по недвижимости до вступления изменений в силу, предусмотрено переходное правило: при продлении их заявления рассматриваются по прежнему законодательству, то есть новый порог €150 тыс. к таким продлениям не применяется.

Это временный вид на жительство, а не гражданство и не автоматическое право на работу. Само разрешение по этому основанию выдается сроком на один год.

Цена покупки и стоимость для ВНЖ — разные показатели

Порог €150 тыс. особенно важен из-за способа его определения. Закон ориентируется не просто на цену сделки и не на рекламную стоимость объекта.

Доказательством служит решение компетентного местного органа об определении налога на переход недвижимости, где указана налоговая база. Поэтому покупка объекта за €155 тыс. сама по себе еще не доказывает соответствие условию для ВНЖ, если официальная налоговая оценка окажется ниже €150 тыс.

Для покупателя, который связывает сделку с получением временного проживания, это один из ключевых вопросов проверки до подписания договора.

Как сообщают эксперты International Investment, универсальная формула «добавьте к цене квартиры 4–8%» подходит лишь для самой предварительной оценки. На вторичном рынке основной расход зависит от прогрессивного налога, на первичном — от режима НДС и того, включен ли он в заявленную цену. Для земли с апреля 2026 года дополнительно важен ее строительный статус, а для покупателей, рассчитывающих на ВНЖ, — официальная налоговая оценка объекта. Чем дороже и сложнее недвижимость, тем менее точным становится расчет расходов одним процентом от цены.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

FAQ: покупка недвижимости в Черногории

Какой налог платят при покупке вторичной недвижимости?

Налог рассчитывается прогрессивно: 3% при стоимости до €150 тыс., €4 500 плюс 5% суммы сверх €150 тыс. для более дорогой недвижимости до €500 тыс. и €22 тыс. плюс 6% суммы сверх €500 тыс.

Сколько составит налог на квартиру за €250 тыс.?

При налоговой базе €250 тыс. налог равен €9 500.

Нужно ли платить налог на переход права при покупке новостройки?

Если приобретается вновь построенный объект и его первая продажа облагается НДС, налог на переход права собственности не взимается.

Какой НДС действует на новую недвижимость?

Стандартная ставка НДС в Черногории составляет 21%. Покупателю следует отдельно проверить, включен ли налог в цену застройщика.

Сколько стоит нотариус?

С 9 апреля 2026 года действует новая шкала. Для объекта стоимостью €250 тыс. базовый тариф за нотариальный акт составляет €597 без НДС.

Есть ли ежегодный налог на недвижимость?

Да. Базовый установленный законом диапазон составляет 0,25–1% рыночной стоимости, а конкретный платеж рассчитывается муниципалитетом с учетом характеристик объекта и местных правил.

Платят ли иностранцы более высокий налог при покупке?

Нет. Закон устанавливает одинаковый налоговый режим для иностранных и местных покупателей, хотя для иностранцев существуют ограничения на владение отдельными категориями земли и недвижимости.

Какая недвижимость подходит для ВНЖ?

Для заявителей, на которых распространяется новый порог, налоговая база объекта должна составлять не менее €150 тыс. Закон предусматривает несколько видов недвижимости, включая квартиры, дома, виллы и коммерческие помещения.

Достаточно ли купить квартиру за €150 тыс. для ВНЖ?

Не обязательно. Закон ориентируется на налоговую базу, подтвержденную соответствующим решением местного органа, поэтому договорная цена и стоимость для целей ВНЖ могут различаться.