דינמיקה ומגמות בשוק הנדל״ן בגאורגיה בשנת 2021

צילום: unsplash

הסטטיסטיקה לשנת 2021 מצביעה על צמיחה בשוק הנדל״ן בגאורגיה בהשוואה לשנת 2020, שהייתה תקופה של קיפאון. אף שהמגבלות הקשורות לנגיף הקורונה, אשר היוו גורם מרסן בשוק בשנת 2020, לא בוטלו, מספר היתרי הבנייה ומספר הפרויקטים שהושלמו בשנת 2021 גדלו.

על פי הנתונים הרשמיים, בשנת 2021 הונפקו 10,095 היתרי בנייה למבנים בשטח כולל של 7,434.5 אלף מ״ר. מדובר בעלייה של 5.6% במספר ההיתרים ובעלייה של 42.8% בשטח בהשוואה לשנה הקודמת.

ארבעה אזורים הובילו במספר היתרי הבנייה שהונפקו:
1. טביליסי – 48.8%

2. מצחתה-מתיאנתי – 9.2%

3. כְּווֶמוֹ-כַּארְתְּלִי – 8.5%

4. אימרתי – 7.9%

ההיתרים הונפקו עבור בניית מבני מגורים ומסחר, בתי מלון, מפעלי תעשייה, מבנים חקלאיים ומבנים אחרים. חלק משמעותי מההיתרים שהונפקו נגע למתחמי מגורים רב-תכליתיים.

אם נתייחס לפרויקטים שהושלמו, גם כאן טביליסי מובילה, עם נתח של 29.5%. בתרשים ניתן לראות את התפלגות פרויקטי הנדל״ן שהושלמו לפי אזורים:

בשנת 2021 הושלמה בנייתם של 2,347 פרויקטים, עלייה של 10.0% בהשוואה לשנת 2020, בשטח כולל של 1,759.8 אלף מ״ר, עלייה של 3.9% בהשוואה לשנה הקודמת.

מחירי הנדל״ן בגאורגיה ובטביליסי

בטבלה 1 נבחן את המחיר הרבעוני למ״ר בדירות בבנייה חדשה בהתאם לסוג השלד. הסטטיסטיקה משקפת את המחירים הממוצעים בגאורגיה בשנת 2021.

טבלה 1

כפי שניתן לראות בגרף, המחיר הממוצע למ״ר ירד במהלך שנת 2021 בכל רבעון, למעט שלד שחור, שמחירו עלה מעט לקראת סוף השנה.

בשוק הנדל״ן בטביליסי אנו רואים תמונה מעט שונה. בטבלה 2 נאספו נתוני המחירים של דירות ובתים פרטיים בכל אזורי העיר. החצים כלפי מטה וכלפי מעלה מצביעים על עלייה או ירידה במחיר בהשוואה לרבעון הקודם.

טבלה 2

כפי שאנו רואים, דינמיקת המחירים הייתה גלית. אף שבמהלך השנה נרשמה באופן כללי ירידת מחירים, היו כמה אזורים יוצאי דופן. מדובר באזורים סאמגורי, סבורטלו, נדזלדבי ואיסאני, שבהם ניכרת עליית מחירים לקראת סוף השנה בהשוואה לרבעון הראשון. בטבלה נתונים אלה מסומנים באדום.

עם זאת, לצורך הערכה מציאותית אין להסתמך רק על מחיר המ״ר בלארי. כדי להעריך את הקשר בין שוק הנדל״ן למגורים לבין היציבות הפיננסית, וכן את ההתפתחות והסיכונים בשוק, עדיף להסתמך על מדד RPPI (מדד מחירי הנדל״ן למגורים). בגאורגיה מדד זה מחושב על בסיס ניתוח שוק הדירות והבתים הפרטיים בטביליסי. הנתונים לניתוח נאספים באופן אוטומטי על בסיס מידע מאתרי נדל״ן. בואו נבחן כיצד השתנה המדד בכל רבעון במהלך שנת 2021 ונשווה אותו למדד RPPI לשנת 2020.

מדד מחירי הנדל״ן למגורים בגאורגיה בשנת 2021

נקודת ההתייחסות היא מדד RPPI לשנת 2020, שנקבע באופן שרירותי על 100. המדד השני המוצג בגרף הוא CPI (מדד המחירים לצרכן), המשקף את רמת השינוי הממוצעת במחירים במהלך התקופה הנבחנת. לנוחות ההשוואה, גם נקודת ההתייחסות של CPI-2020 נקבעה על 100.

כך נראית הדינמיקה של מדד מחירי הנדל״ן למגורים:

טבלה 3

מטבלה 3 ניתן לראות כי מדד המחירים לצרכן נמצא במגמת עלייה: מ-103.8 ברבעון הראשון ועד 114.1 בסוף השנה. ברבעון הרביעי של שנת 2021 הסתכם השינוי במדד מחירי הנדל״ן למגורים בגאורגיה, בהשוואה למדד הממוצע בשנת 2020, ב-8.5%.

צילום: unsplash

הסטטיסטיקה לשנת 2021 מצביעה על צמיחה בשוק הנדל״ן בגאורגיה בהשוואה לשנת 2020, שהייתה תקופה של קיפאון. אף שהמגבלות הקשורות לנגיף הקורונה, אשר היוו גורם מרסן בשוק בשנת 2020, לא בוטלו, מספר היתרי הבנייה ומספר הפרויקטים שהושלמו בשנת 2021 גדלו.

על פי הנתונים הרשמיים, בשנת 2021 הונפקו 10,095 היתרי בנייה למבנים בשטח כולל של 7,434.5 אלף מ״ר. מדובר בעלייה של 5.6% במספר ההיתרים ובעלייה של 42.8% בשטח בהשוואה לשנה הקודמת.

ארבעה אזורים הובילו במספר היתרי הבנייה שהונפקו:
1. טביליסי – 48.8%

2. מצחתה-מתיאנתי – 9.2%

3. כְּווֶמוֹ-כַּארְתְּלִי – 8.5%

4. אימרתי – 7.9%

ההיתרים הונפקו עבור בניית מבני מגורים ומסחר, בתי מלון, מפעלי תעשייה, מבנים חקלאיים ומבנים אחרים. חלק משמעותי מההיתרים שהונפקו נגע למתחמי מגורים רב-תכליתיים.

אם נתייחס לפרויקטים שהושלמו, גם כאן טביליסי מובילה, עם נתח של 29.5%. בתרשים ניתן לראות את התפלגות פרויקטי הנדל״ן שהושלמו לפי אזורים:

בשנת 2021 הושלמה בנייתם של 2,347 פרויקטים, עלייה של 10.0% בהשוואה לשנת 2020, בשטח כולל של 1,759.8 אלף מ״ר, עלייה של 3.9% בהשוואה לשנה הקודמת.

מחירי הנדל״ן בגאורגיה ובטביליסי

בטבלה 1 נבחן את המחיר הרבעוני למ״ר בדירות בבנייה חדשה בהתאם לסוג השלד. הסטטיסטיקה משקפת את המחירים הממוצעים בגאורגיה בשנת 2021.

טבלה 1

כפי שניתן לראות בגרף, המחיר הממוצע למ״ר ירד במהלך שנת 2021 בכל רבעון, למעט שלד שחור, שמחירו עלה מעט לקראת סוף השנה.

בשוק הנדל״ן בטביליסי אנו רואים תמונה מעט שונה. בטבלה 2 נאספו נתוני המחירים של דירות ובתים פרטיים בכל אזורי העיר. החצים כלפי מטה וכלפי מעלה מצביעים על עלייה או ירידה במחיר בהשוואה לרבעון הקודם.

טבלה 2

כפי שאנו רואים, דינמיקת המחירים הייתה גלית. אף שבמהלך השנה נרשמה באופן כללי ירידת מחירים, היו כמה אזורים יוצאי דופן. מדובר באזורים סאמגורי, סבורטלו, נדזלדבי ואיסאני, שבהם ניכרת עליית מחירים לקראת סוף השנה בהשוואה לרבעון הראשון. בטבלה נתונים אלה מסומנים באדום.

עם זאת, לצורך הערכה מציאותית אין להסתמך רק על מחיר המ״ר בלארי. כדי להעריך את הקשר בין שוק הנדל״ן למגורים לבין היציבות הפיננסית, וכן את ההתפתחות והסיכונים בשוק, עדיף להסתמך על מדד RPPI (מדד מחירי הנדל״ן למגורים). בגאורגיה מדד זה מחושב על בסיס ניתוח שוק הדירות והבתים הפרטיים בטביליסי. הנתונים לניתוח נאספים באופן אוטומטי על בסיס מידע מאתרי נדל״ן. בואו נבחן כיצד השתנה המדד בכל רבעון במהלך שנת 2021 ונשווה אותו למדד RPPI לשנת 2020.

מדד מחירי הנדל״ן למגורים בגאורגיה בשנת 2021

נקודת ההתייחסות היא מדד RPPI לשנת 2020, שנקבע באופן שרירותי על 100. המדד השני המוצג בגרף הוא CPI (מדד המחירים לצרכן), המשקף את רמת השינוי הממוצעת במחירים במהלך התקופה הנבחנת. לנוחות ההשוואה, גם נקודת ההתייחסות של CPI-2020 נקבעה על 100.

כך נראית הדינמיקה של מדד מחירי הנדל״ן למגורים:

טבלה 3

מטבלה 3 ניתן לראות כי מדד המחירים לצרכן נמצא במגמת עלייה: מ-103.8 ברבעון הראשון ועד 114.1 בסוף השנה. ברבעון הרביעי של שנת 2021 הסתכם השינוי במדד מחירי הנדל״ן למגורים בגאורגיה, בהשוואה למדד הממוצע בשנת 2020, ב-8.5%.