Как менялся грузинский рынок недвижимости в 2021 году: динамика и тренды

Фото: unsplash

Статистика за 2021 год показывает, что в сравнении с застойным 2020 на рынке недвижимости Грузии наблюдался рост. Хотя коронавирусные ограничения, которые послужили фактом сдерживания рынка в 2020, не были отменены, выдача разрешений на строительство и количество завершенных объектов в 2021 году выросли.

По официальным данным, в 2021 году было выдано 10 095 разрешений на строительство зданий площадью 7 434,5 тысяч м2. Это на 5,6% больше по количеству и на 42,8% больше по метражу в сравнении с предыдущим годом.

Лидерами по количеству выданных разрешений стали 4 региона:
1. Тбилиси – 48,8%

2. Мцхета-Мтианети – 9,2%

3. Квемо-Картли – 8,5%

4. Имеретия – 7,9%

Разрешения выдавались на строительство жилых и торговых объектов, гостиниц, промышленных предприятий, сельскохозяйственных объектов и других зданий. Большая доля выданных разрешений пришлась на многофункциональные жилые комплексы.

Если говорить о завершенных объектах, то здесь также лидирует Тбилиси, доля которого составляет 29,5%. На диаграмме видно распределение завершенных объектов недвижимости по регионам:


В 2021 году было завершено строительство 2 347 объектов (это на 10,0% больше, чем в 2020 г.), площадью 1 759,8 тысяч м2 (на 3,9% больше по сравнению с предыдущим годом).

Цены на недвижимость в Грузии и в Тбилиси

В таблице 1 мы рассмотрим поквартальную стоимость 1 м2 в новостройках в зависимости от каркаса. Эта статистика отражает средние цены по Грузии в 2021 году.

Таблица 1


Как видно из графика, средняя стоимость квадратного метра в течение 2021 года понижалась с каждым кварталом, если не брать в расчет черный каркас, цена которого незначительно увеличилась к концу года.

На рынке недвижимости в Тбилиси мы увидим немного другую картину. В Таблице 2 собраны данные по ценам на квартиры и отдельно стоящие дома во всех районах города. Стрелки вниз и вверх показывают рост или снижение цены по сравнению с предыдущим кварталом.

Таблица 2


Как видим, динамика цен была волнообразной. Хотя в целом в течение года больше наблюдалось снижение цен, есть несколько районов-исключений. Это районы Самгори, Сабуртало, Надзаладеви и Исани, в которых заметен рост к концу года по сравнению с первым кварталом, в таблице эти показатели выделены красным.

Однако для реалистичной оценки не стоит ориентироваться только на стоимость квадратного метра в лари. Чтобы оценить связь между рынком жилой недвижимости и финансовой устойчивостью, а также развитие и риски рынка, лучше опираться на показатель RPPI (индекс цен на жилую недвижимость). В Грузии этот показатель рассчитывается на основе анализа рынка квартир и отдельно стоящих домов в Тбилиси. Данные для анализа собираются автоматически по информации, взятой с сайтов недвижимости. 
Давайте посмотрим, как менялся показатель поквартально за 2021 год и сравним его с RPPI за 2020 г.

Индекс цен на жилую недвижимость в Грузии 2021

За точку отсчета берется показатель RPPI за 2020 год, условно равный 100. 
Вторым показателем на графике представлен CPI (индекс потребительских цен), который отражает средний уровень изменения цены за анализируемый период. Для удобства точкой отсчета CPI-2020 тоже взяли 100.

Вот как выглядит динамика индекса цен на жилую недвижимость:

Таблица 3


Из таблицы 3 видно, что динамика индекса потребительских цен стремится вверх: от 103,8 в первом квартале до 114,1 к концу года. В четвертом квартале 2021 года изменение индекса цен на жилую недвижимость в Грузии по сравнению со средним показателем 2020 года составило 8,5%.