საქართველოს უძრავი ქონების ბაზრის დინამიკა და ტენდენციები 2021 წელს

ფოტო: unsplash

2021 წლის სტატისტიკა აჩვენებს, რომ სტაგნაციურ 2020 წელთან შედარებით საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარზე ზრდა შეინიშნებოდა. მიუხედავად იმისა, რომ კორონავირუსული შეზღუდვები, რომლებიც 2020 წელს ბაზრის შეკავების ფაქტორად იქცა, არ გაუქმებულა, მშენებლობის ნებართვების გაცემა და დასრულებული ობიექტების რაოდენობა 2021 წელს გაიზარდა.

ოფიციალური მონაცემებით, 2021 წელს გაიცა 10 095 მშენებლობის ნებართვა 7 434,5 ათასი მ² ფართობის შენობებზე. ეს წინა წელთან შედარებით რაოდენობრივად 5,6%-ით მეტია, ხოლო მეტრაჟის მიხედვით — 42,8%-ით მეტი.

გაცემული ნებართვების რაოდენობით ლიდერი 4 რეგიონი გახდა:
1. თბილისი – 48,8%
2. მცხეთა-მთიანეთი – 9,2%
3. ქვემო ქართლი – 8,5%
4. იმერეთი – 7,9%

ნებართვები გაიცემოდა საცხოვრებელი და სავაჭრო ობიექტების, სასტუმროების, სამრეწველო საწარმოების, სასოფლო-სამეურნეო ობიექტებისა და სხვა შენობების მშენებლობაზე. გაცემული ნებართვების უდიდესი წილი მრავალფუნქციურ საცხოვრებელ კომპლექსებზე მოვიდა.

რაც შეეხება დასრულებულ ობიექტებს, აქაც თბილისი ლიდერობს, რომლის წილიც 29,5%-ს შეადგენს. დიაგრამაზე ჩანს დასრულებული უძრავი ქონების ობიექტების განაწილება რეგიონების მიხედვით:

2021 წელს დასრულდა 2 347 ობიექტის მშენებლობა (რაც 10,0%-ით მეტია 2020 წელთან შედარებით), ფართობით 1 759,8 ათასი მ² (3,9%-ით მეტი წინა წელთან შედარებით).

უძრავი ქონების ფასები საქართველოში და თბილისში

ცხრილ 1-ში განვიხილავთ ახალაშენებულ შენობებში 1 მ²-ის კვარტალურ ღირებულებას კარკასის მდგომარეობის მიხედვით. ეს სტატისტიკა ასახავს საშუალო ფასებს საქართველოში 2021 წლის განმავლობაში.

ცხრილი 1

როგორც გრაფიკიდან ჩანს, კვადრატული მეტრის საშუალო ღირებულება 2021 წლის განმავლობაში ყოველ კვარტალში მცირდებოდა, თუ მხედველობაში არ მივიღებთ შავ კარკასს, რომლის ფასმაც წლის ბოლოს ოდნავ მოიმატა.

თბილისის უძრავი ქონების ბაზარზე ოდნავ განსხვავებულ სურათს ვხედავთ. ცხრილ 2-ში შეგროვილია მონაცემები ბინებისა და კერძო სახლების ფასების შესახებ ქალაქის ყველა რაიონში. ისრები ქვემოთ და ზემოთ აჩვენებს ფასის ზრდას ან შემცირებას წინა კვარტალთან შედარებით.

ცხრილი 2

როგორც ვხედავთ, ფასების დინამიკა ტალღისებური იყო. მიუხედავად იმისა, რომ მთლიანობაში წლის განმავლობაში უფრო მეტად ფასების კლება შეინიშნებოდა, არის რამდენიმე გამონაკლისი რაიონი. ესენია სამგორის, საბურთალოს, ნაძალადევისა და ისნის რაიონები, სადაც წლის ბოლოს შეიმჩნევა ზრდა პირველ კვარტალთან შედარებით, ცხრილში ეს მაჩვენებლები წითლადაა გამოყოფილი.

თუმცა რეალისტური შეფასებისთვის არ ღირს ორიენტირება მხოლოდ ლარში კვადრატული მეტრის ღირებულებაზე. საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარსა და ფინანსურ სტაბილურობას შორის კავშირის, ასევე ბაზრის განვითარებისა და რისკების შესაფასებლად, უმჯობესია დავეყრდნოთ RPPI მაჩვენებელს (საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების ინდექსი). საქართველოში ეს მაჩვენებელი გამოითვლება თბილისში ბინებისა და კერძო სახლების ბაზრის ანალიზის საფუძველზე. ანალიზისთვის მონაცემები ავტომატურად გროვდება უძრავი ქონების საიტებიდან აღებული ინფორმაციით. მოდით ვნახოთ, როგორ იცვლებოდა მაჩვენებელი კვარტალურად 2021 წლის განმავლობაში და შევადაროთ ის 2020 წლის RPPI-ს.

საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების ინდექსი საქართველოში 2021

ათვლის წერტილად აღებულია 2020 წლის RPPI მაჩვენებელი, რომელიც პირობითად 100-ის ტოლია. გრაფიკზე მეორე მაჩვენებლად წარმოდგენილია CPI (სამომხმარებლო ფასების ინდექსი), რომელიც ასახავს ფასის ცვლილების საშუალო დონეს საანალიზო პერიოდში. მოსახერხებლად CPI-2020-ის ათვლის წერტილადაც 100 ავიღეთ.

აი როგორ გამოიყურება საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების ინდექსის დინამიკა:

ცხრილი 3

ცხრილი 3-დან ჩანს, რომ სამომხმარებლო ფასების ინდექსის დინამიკა ზემოთ მიისწრაფვის: 103,8-დან პირველ კვარტალში 114,1-მდე წლის ბოლოს. 2021 წლის მეოთხე კვარტალში საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების ინდექსის ცვლილებამ საქართველოში 2020 წლის საშუალო მაჩვენებელთან შედარებით 8,5% შეადგინა.