מחירי הדיור בישראל: הירידה החדה ביותר מזה שמונה שנים

שוק הנדל״ן בישראל ממשיך לעבור תיקון: ירידת מחירי הדיור מלווה בהאטה באינפלציה. מגמה זו מגבירה את הציפיות להקלה אפשרית במדיניות המוניטרית ועשויה להשפיע על פעילות הרוכשים והמשקיעים, כך מדווח Calcalist בהסתמך על נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

מגמות מחירי הדיור בישראל

בחודשים אפריל–מאי 2026 ירדו מחירי הדיור בישראל בממוצע ב-1% בהשוואה למרץ–אפריל. זוהי הירידה הדו-חודשית המשמעותית ביותר מאז דצמבר 2017 — ינואר 2018. בחישוב שנתי מחירי הדירות נמוכים ב-2%. המגמה השלילית נמשכת מאז מרץ 2025. במהלך תקופה זו נרשמה עליית מחירים בשתי תקופות דיווח בלבד, אולם באופן כללי השוק ממשיך בתיקון.

תנודות לפי אזורים

ירידה משמעותית נרשמה במחוז תל אביב — 2,3% בחודשיים ו-2,5% בחישוב שנתי. באזור ירושלים ירדו מחירי הדירות ב-1,8% באפריל-מאי, אך עלו ב-0,3% בהשוואה לאביב 2025.

במחוז חיפה נרשמה ירידה של 0,5% ו-2,6% בהתאמה. במחוז המרכז לא נרשם שינוי בטווח הקצר, אולם בחישוב שנתי ירדו המחירים ב-3,2%. במחוז הדרום ירדו מחירי הדיור ב-0,5% ב-12 חודשים. במחוז הצפון נרשמה באותה תקופה עלייה של 1,4% במחירי הדיור.

דירה מקבלן בישראל

מחירי דירות מקבלן באפריל–מאי 2026 ירדו ב-0,1% בחודשיים. בחישוב שנתי נרשמה ירידה של 3,9%.

על מגמת המחירים בשוק הראשוני משפיע נתח גבוה של עסקאות בסבסוד ממשלתי. באפריל–מאי 37,5% מכלל העסקאות בדירות חדשות נחתמו במסגרת תוכניות ״דירה בהנחה״, ״מחיר למשתכן״ ויוזמות דומות נוספות.

פרויקטים אלה כוללים סובסידיות והנחות שיכולות להגיע למאות אלפי שקלים. כתוצאה מכך, עסקאות במסגרת מנגנוני ההטבה נכללות בסטטיסטיקה הכללית של השוק ומשפיעות על רמת המחירים הממוצעת של דירות חדשות.

ירידת מחירים ריאלית של 20% ב-4 שנים

מנכ״ל חברת הבנייה הגדולה בישראל Tidhar, אורי לוין, ציין כי הנתונים הרשמיים אינם משקפים במלואם את המצב בשוק הדיור. לפי הערכתו, בארבע השנים האחרונות המחיר הריאלי של הדירות ירד בכ-20% עקב השימוש הנרחב בהנחות, הטבות והצעות מימון מטעם יזמים.

יזמים משתמשים לעיתים קרובות במגוון מנגנוני תמרוץ מכירות במקום הורדת מחירים ישירה במחירונים. כתוצאה מכך המחיר הריאלי של העסקאות יורד, אך מגמה זו אינה תמיד באה לידי ביטוי בנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

אורי לוין הגדיר את התקופה הנוכחית כאחת המורכבות ביותר בתולדות שוק הנדל״ן בישראל. עם זאת, הוא ציין כי הנתונים הבסיסיים של הענף נותרים איתנים, והשוק עצמו נשאר אחד החזקים בעולם.

האינפלציה בישראל התמתנה ל-1,6%

המצב הכלכלי במדינה משפיע ישירות על שוק הנדל״ן. ביוני 2026 התמתנה האינפלציה מ-1,9% ל-1,6%. עליות מחירים חודשיות נרשמו בתחומי התרבות והבידור (+1%), הדיור (+0,7%), הבריאות (+0,6%) והמזון (+0,4%). מנגד, הוזלו ירקות ופירות טריים (–5,2%), הלבשה והנעלה (–2,7%), תחבורה (–0,7%) וכן ריהוט וציוד לבית (-0,5%).

הגורם המרכזי שמנע ירידה של המדד היה עליית מחירי שירותי הדיור בבעלות הדיירים. ביוני עלה רכיב זה ב-0,9%, ותרם כ-0,17 נקודות אחוז למדד החודשי. ללא רכיב זה, עליית המחירים השנתית הייתה עומדת על 0,9%.

בין השינויים הבולטים הנוספים — עלייה של 5,1% במחירי שירותי הארחה, נופש וטיולים, וכן עלייה של 1,1% במוצרי חלב. את העלייה הכוללת מיתנה ירידה במחירי ביטוח הרכב והטיסות לחו״ל. כמו כן הורגשה השפעה עונתית, שבלעדיה מדד המחירים הכללי ביוני היה עולה ב-0,1%.

תחזית לשוק הדיור בישראל

אנליסטים של International Investment מציינים כי השינוי במצב שוק הדיור קשור בחלקו להגבלות שהוטלו במרץ 2025. הרגולטור הגביל מבצעי מימון שבהם רוכשים שילמו חלק קטן בלבד ממחיר הדירה בשלב הראשוני, ואת יתרת הסכום שילמו מאוחר יותר בתנאים מועדפים. בעקבות כך הצטמצמה יכולתם של היזמים לתמוך בביקוש באמצעות מנגנונים אלה.

התמתנות האינפלציה מגבירה את הסיכוי להורדות ריבית נוספות מצד בנק ישראל, מה שעשוי לשפר בעתיד את תנאי המימון בשוק הנדל״ן. יחד עם זאת, בין גורמי הסיכון נותרים אתגרים גיאופוליטיים ואי-ודאות פוליטית פנימית.

ירידת המחירים טרם הפכה את הדיור בישראל לנגיש יותר, ורמת התשואה מנכסים מסוג זה נותרה נמוכה. בשל כך, משקיעים ישראלים רבים בוחנים שווקים אחרים, בפרט גאורגיה, שבה אין מגבלות על זרים, המחירים נמוכים בהרבה והרווחיות גבוהה יותר.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment