שיעור התמיכה בנשיא דרום קוריאה, לי ג׳ה-מיונג, צנח לרמת שפל מאז תחילת כהונתו, על רקע חוסר שביעות רצון גובר מהמצב בשוק הדיור. 44% מהנשאלים תומכים בתפקודו של ראש המדינה ו-46% מסתייגים, כאשר 30% מהמסתייגים ציינו את מדיניות הדיור כסיבה העיקרית להערכה השלילית. הלחץ הפוליטי גובר במקביל לפגיעה בנגישות הדירות בסיאול, לזינוק בחובות משקי הבית ולהעלאת הריבית בידי הבנק המרכזי של קוריאה. הממשלה מגיבה בחבילת צעדים חדשה הכוללת מעל 230 אלף יחידות דיור נוספות במטרופולין הבירה, אך חלק ניכר מההיצע יגיע רק בעוד מספר שנים.
התמיכה בלי ג׳ה-מיונג ירדה ל-44%
הנשיא לי ג׳ה-מיונג, המכהן כנשיאה ה-21 של דרום קוריאה, מתמודד עם הערכת התפקוד הנמוכה ביותר שלו מאז עלייתו לשלטון.
סקר של Korea Gallup שנערך ב-11–13 באוגוסט 2026 בקרב 1,000 בעלי זכות בחירה בוגרים, הראה כי 44% מעריכים בחיוב את פעילות הנשיא, 46% מעריכים אותה בשלילה, ו-10% נוספים טרם החליטו. בתוך שלושה שבועות צנחה ההערכה החיובית ב-7 נקודות אחוז, ואילו ההערכה השלילית עלתה ב-8 נקודות. זו הפעם הראשונה מאז תחילת כהונתו שבה מספר המסתייגים עולה על מספר התומכים.
בלומברג קישר בדיווח מ-14 באוגוסט את הירידה בפופולריות בראש ובראשונה להוצאות הדיור ולתגובת הציבור למדיניות הממשל בתחום הנדל״ן. הסקר הרשמי מאשש קשר זה: בקרב המשיבים שהעריכו את תפקוד הנשיא בשלילה, 30% נקבו במדיניות הנדל״ן כסיבה המרכזית לכך. הכלכלה ורמת החיים הוזכרו על ידי 13% בלבד.
הנדל״ן הפך למוקד המרכזי של חוסר שביעות הרצון
עבור הממשל, הבעיה חורגת מתנודות מחירים רגילות בשוק הדירות. הדיור בדרום קוריאה קשור בקשר הדוק להון הנצבר של משקי הבית, לנטל החוב, ליכולתם של צעירים לעזוב את בית ההורים, להקים משפחה ולעבור לאזורים בעלי שוק העבודה האטרקטיבי ביותר.
הסקר מדגים עד כמה תפיסות הציבור לגבי שוק נורמלי חלוקות. עבור 33% מהמשיבים השוק ייחשב יציב אם אדם יוכל להתגורר בשכירות לטווח ארוך ללא צורך לרכוש דירה. 30% נוספים סבורים כי יש צורך בירידה כוללת במחירי הדירות בסיאול, בעוד ש-24% היו מסתפקים בשוק ללא תנודות מחירים חדות לשום כיוון. לצד זאת, 40% מהמשתתפים במחקר סבורים שעל המדינה להתערב פחות בשוק הדיור, 27% דורשים התערבות פעילה יותר, ו-20% מגדירים את רמת ההתערבות הנוכחית כמקובלת. בסיאול עצמה, שיעור התומכים בהתערבות ממשלתית מופחתת מגיע ל-52%.
מצב זה יוצר מבנה פוליטי מורכב: חלק אחד באוכלוסייה דורש מהממשלה לבלום את עליות המחירים, חלק אחר חושש מנטל מס ומרגולציית יתר, בעוד שרוכשים פוטנציאליים מתמודדים במקביל עם משכנתאות יקרות.
רכישת דירה בסיאול דורשת כמעט מחצית מההכנסה
נגישות הדיור בבירה מידרדרת בקצב מהיר במיוחד. מדד נטל רכישת הדיור בסיאול, המחושב על ידי התאגיד הקוריאני למימון דיור (Korea Housing Finance Corporation), הגיע ברבעון הראשון של 2026 ל-179.3 נקודות, לעומת 165.1 ברבעון הקודם. זהו הנתון הגבוה ביותר מזה למעלה משלוש שנים. ברמה הארצית עמד המדד על 61.5 נקודות.
המדד משקף את הנטל המוטל על משפחה בעלת הכנסה ממוצעת הרוכשת דירה במחיר ממוצע באמצעות משכנתא סטנדרטית. המתודולוגיה מבוססת על ההנחה כי נטל סביר שווה ערך לכ-25% מההכנסה. לכן, ערך של 179.3 משמעו כי נטל החוב המחושב בסיאול עומד על כ-45% מהכנסת המשפחה. התאגיד למימון דיור מדגיש: ככל שהמדד גבוה יותר, כך רכישת דירה נגישה פחות.
במילים אחרות, הבעיה כבר אינה מסתכמת רק בגיוס ההון העצמי הראשוני. אפילו משפחה המסוגלת לקבל אישור למשכנתא עלולה לגלות כי שירות ההלוואה הסטנדרטית בולע כמעט מחצית מהכנסותיה.
המסים החדשים זכו להערכה שלילית ברובה
ב-3 באוגוסט הציגה הממשלה שורה של שינויים במיסוי הנדל״ן, כולל הגדלת הנטל על קטגוריות מסוימות של נכסי יוקרה ודירות שאינן מאוכלסות על ידי בעליהן. עם זאת, התגובה הציבורית הייתה שלילית בעיקרה.
על פי ממצאי סקר אוגוסט, 45% צופים כי שינויי המיסוי ישפיעו לרעה על שוק הדיור. 24% מצפים להשפעה חיובית, ו-12% נוספים סבורים כי לא יהיו לכך השלכות מהותיות. נתונים אלה קריטיים עבור הממשל, שכן הם ממחישים שאפילו חלק מהאזרחים המוטרדים מיוקר הנדל״ן אינם תומכים בהכרח בהעלאת מסים כדרך לפתרון הבעיה.
דרום קוריאה נקטה שוב ושוב בצעדי מיסוי, מגבלות אשראי ותקנות לבעלי מספר נכסים בניסיון לצמצם את הביקוש הספקולטיבי. ואולם, המצב מסתבך בשל ריכוז מקומות התעסוקה, האוניברסיטאות והעסקים במטרופולין הבירה: הביקוש היציב לסיאול ולאזורים הסמוכים נשמר גם תחת תנאים פיננסיים מחמירים.
הממשלה תוסיף מעל 230 אלף בתים
ב-13 באוגוסט הכריזו הרשויות על חבילת צעדים חדשה להאצה מהירה של ההיצע. משרד הקרקעות, התשתיות והתחבורה הודיע על תוכניות לספק מעל 230 אלף יחידות דיור נוספות באזור הבירה, לצד זירוז ביצוע הפרויקטים והרחבת הסיוע הפיננסי לצעירים ולרוכשי דירה ראשונה למגורים.
החבילה החדשה מצטרפת לתוכנית שהוכרזה בספטמבר 2025. תוכנית זו הציבה יעד לבניית כ-270 אלף בתים חדשים מדי שנה בסיאול, אינצ׳ון ומחוז קיונגי במשך חמש שנים — ובסך הכל כ-1.35 מיליון נכסים עד שנת 2030.
בטווח הקצר, החיסרון הבולט של גישה זו הוא משך הזמן. הכרזה על עתודות קרקע חדשות עשויה להשפיע על ציפיות הרוכשים כבר כיום, אך קבלת היתרים, הכשרת תשתיות והבנייה עצמה נמשכות שנים. לפיכך, מאות אלפי הדירות הנוספות לא יוכלו להוזיל באופן מיידי את ההוצאות של מחפשי הדיור בסיאול ב-2026.
הבנק המרכזי העלה את הריבית עקב האינפלציה והדיור
משבר הדיור מגביל במקביל את מרחב התמרון של בנק קוריאה. ב-16 ביולי העלה הרגולטור את ריבית הבסיס ב-0.25 נקודת אחוז — מ-2.50% ל-2.75%. בהחלטה תמכו כל שבעת חברי הוועדה המוניטרית.
בין הסיכונים הפיננסיים ציין בנק קוריאה במפורש את האצת עליות המחירים בסיאול ובאזורי מפתח במחוז קיונגי, את הציפיות הנמשכות להמשך התייקרות, ואת הצמיחה המהירה בחובות משקי הבית. הרגולטור הדגיש כי המדיניות חייבת להישאר עקבית עם האפשרות להעלאות ריבית נוספות, וכי ההחלטות הבאות ייקבעו בהתאם לאינפלציה, לקצב התאוששות המשק, לשער החליפין וליציבות הפיננסית.
עבור הממשלה נוצר כאן ניגוד אינטרסים. ריבית גבוהה יותר עשויה לרסן ביקושים ספקולטיביים ואת צמיחת האשראי, אך בד בבד היא מייקרת את המשכנתאות לרוכשים רגילים ומכבידה על הנטל הפיננסי של משפחות שכבר נושאות בחובות כבדים.
הלוואות משקי הבית צומחות בטריליוני וון
לפי נתוני הוועדה לשירותים פיננסיים של דרום קוריאה, היקף האשראי הכולל למשקי הבית בכל המוסדות הפיננסיים צמח ביוני בכ-8.3 טריליון וון, בהמשך לעלייה של 9.3 טריליון וון במאי.
הלוואות המשכנתא והלוואות מגובות נדל״ן אחרות צמחו ביוני ב-4.5 טריליון וון, לאחר עלייה של 4 טריליון בחודש הקודם. במערכת הבנקאית רשמו סך ההלוואות למשקי הבית עלייה של 7.6 טריליון וון. הרגולטורים מקשרים את הדינמיקה במשכנתאות לגידול במספר העסקאות ולמתן הלוואות קבוצתיות לרוכשי דירה מקבלן.
נטל החוב הגבוה הופך את בעיית הדיור למערכתית. אם הבנקים יקלו באופן חד את תנאי החיתום, הביקוש הנוסף עלול ללבות את עליות המחירים. אם ההנחיות יוחמרו, חלק מהמשפחות הצעירות יידחקו החוצה מרכישת דירה דווקא בשל מחסור במימון נגיש.
עליית המחירים כבר משפיעה על המדיניות המוניטרית
בנק קוריאה מציין כי האצת המחירים בסיאול ובסביבתה מתרחשת על רקע ציפיות מתמשכות להמשך גל ההתייקרויות. במקביל, הגידול באשראי למשקי הבית נותר חזק דיו כדי להוות סיכון ליציבות הפיננסית.
מאפיין זה מבדיל את משבר הדיור הנוכחי ממצב שבו הבנק המרכזי יכול היה פשוט להוריד את הריבית כדי להקל על נטל המשכנתאות. כסף זול עשוי אמנם לסייע ללווים, אך בה בעת הוא עלול להצית מחדש את הביקושים לדירות.
כתוצאה מכך, ממשל לי נאלץ לחפש פתרונות דרך היצע הדיור, מיסוי, רגולציה בנקאית ותמיכה ממוקדת, במקום להסתמך אך ורק על הפחתת שיעורי הריבית.
הבוחרים הצעירים מאוכזבים במיוחד מהנשיא
השחיקה בתמיכה בולטת במיוחד בקרב האוכלוסייה הצעירה. בקבוצת הגיל 18 עד 29 רק 30% מהמשיבים העריכו בחיוב את פעילותו של לי — הנתון הנמוך ביותר מבין כל קבוצות הגיל העיקריות. בקרב בני 40–59 התמיכה בנשיא גבוהה באופן משמעותי.
עבור צעירים קוריאנים, מחירי הנדל״ן מהווים סוגיה רגישה במיוחד. עליות המחירים מגדילות את ההון העצמי הנדרש, הריביות הגבוהות מייקרות את המשכנתא, והפיקדונות הגבוהים הנהוגים בשיטת השכירות המסורתית (ג׳ונסה) דורשים אף הם חיסכון משמעותי.
ג׳ונסה היא מודל שכירות ייחודי לדרום קוריאה, שבו במקום דמי שכירות חודשיים גבוהים מעביר השוכר לבעל הנכס פיקדון גדול המוחזר בתום התקופה. המערכת אמנם עשויה לצמצם את ההוצאות החודשיות השוטפות, אך עבור משקי בית צעירים היא יוצרת חסם אחר — הצורך לצבור סכום כסף ניכר עוד בטרם חתימת החוזה.
מפלגת השלטון שומרת לעת עתה על הובלה
הירידה בשיעורי התמיכה בלי אינה מעידה בשלב זה על קריסה פוליטית של הממשל. המפלגה הדמוקרטית שבראשותו זוכה לתמיכת 41% מהנשאלים, מפלגת כוח העם שבאופוזיציה זוכה ל-25%, ו-28% נוספים לא ציינו אף מפלגה.
כלומר, חוסר שביעות הרצון מתפקוד הנשיא אינו מתורגם לפי שעה למעבר מקביל של קולות לאופוזיציה השמרנית. ואולם, סוגיית הנדל״ן מסוכנת לממשלה דווקא בשל נוכחותה היומיומית: מחירי הדירות, השכירות וההחזר החודשי של ההלוואה מורגשים היטב בכיסו של כל אזרח.
הישגים במדיניות החוץ או נתוני ייצוא חזקים עשויים לחזק את ההערכה הכללית כלפי הממשל, אך אין בהם כדי לפצות על תפיחת הוצאות הדיור של המשפחה אם מגמה זו נמשכת לאורך זמן.
כפי שמציינים מומחי International Investment, הירידה בתמיכה בלי ג׳ה-מיונג ל-44% מוכיחה כי בעיית הדיור בדרום קוריאה חצתה את הגבול מסיכון ענפי לאחד האיומים הפוליטיים המרכזיים על הממשל. הממשלה פועלת בו-זמנית בערוצי המיסוי, מגבלות האשראי והרחבת ההיצע, אך כלים אלה פועלים בקצבים שונים. הגבלות המשכנתא והחלטות המיסוי משפיעות על משקי הבית כמעט באופן מיידי, בעוד שדירות חדשות יגיעו לשוק רק בעוד מספר שנים. לפיכך, המבחן העיקרי להצלחה אינו נמדד רק בהאטת מדד המחירים, אלא בשיפור אמיתי בנגישות הדיור ביחס לרמות ההכנסה. אם החזר משכנתא ממוצעת בסיאול ימשיך לגזול כמחצית מתקציב המשפחה, הבטחות למאות אלפי נכסים חדשים עלולות שלא להספיק לשיקום מהיר של אמון הבוחרים הצעירים ומעמד הביניים.
FAQ: מחירי הדיור והפופולריות של לי ג׳ה-מיונג
מהו שיעור התמיכה הנוכחי בנשיא דרום קוריאה?
לפי סקר שנערך ב-11–13 באוגוסט 2026, 44% מהנשאלים תומכים בתפקודו של לי ג׳ה-מיונג ו-46% מסתייגים. זוהי רמת התמיכה הנמוכה ביותר שנרשמה לאורך כהונתו.
מדוע צנחה התמיכה בלי ג׳ה-מיונג?
הסיבה המרכזית הבודדת שצוינה להערכה השלילית הייתה מדיניות הדיור, שהוזכרה על ידי 30% מהמסתייגים מתפקוד הנשיא.
עד כמה יקר לרכוש דירה בסיאול?
מדד נטל רכישת הדיור הגיע ברבעון הראשון ל-179.3 נקודות — שיא של למעלה משלוש שנים. נתון זה משקף נטל משכנתא סטנדרטית של כ-45% מהכנסתה של משפחה ממוצעת.
מה עושה הממשלה לבלימת מחירי הנדל״ן?
הרשויות משלבות תיקוני מיסוי, צעדים להגבלת אשראי עודף והרחבה מואצת של היצע הדיור. החבילה האחרונה כוללת מעל 230 אלף יחידות דיור נוספות במטרופולין הבירה.
כמה יחידות דיור חדשות מתוכננות להיבנות באזור סיאול?
נוסף על החבילה האחרונה, הוכרזה בעבר תוכנית לבניית כ-1.35 מיליון בתים חדשים באזור הבירה בשנים 2026–2030.
מהי הריבית הנהוגה כיום בדרום קוריאה?
החל מ-16 ביולי עומדת ריבית הבסיס של בנק קוריאה על 2.75%, לאחר שהועלתה מ-2.50%, כאשר הרגולטור אינו שולל הידוק מוניטרי נוסף.
מדוע העלאת הריבית קשורה לשוק הדיור?
בנק קוריאה רואה בזינוק מחירי הנדל״ן בסיאול ובגידול בחובות משקי הבית סיכון ממשי ליציבות הפיננסית, לצד לחצי האינפלציה.
האם חובות המשכנתא ממשיכים לצמוח?
כן. בחודש יוני צמחו הלוואות הדיור בכלל המערכת הפיננסית ב-4.5 טריליון וון, וסך האשראי למשקי הבית גדל ב-8.3 טריליון וון.
כיצד מעריכים הצעירים את תפקוד הנשיא?
בקרב בעלי זכות בחירה בגילאי 18–29 שיעור התמיכה עומד על כ-30% בלבד, הנמוך ביותר בהשוואה לכל שאר קבוצות הגיל.
האם הירידה בתמיכה מעידה על משבר פוליטי?
לעת עתה לא. המפלגה הדמוקרטית שבראשותו שומרת על יתרון ניכר בסקרים עם 41% תמיכה לעומת 25% למפלגת האופוזיציה הראשית.