საცხოვრებლის პრობლემამ სამხრეთ კორეის პრეზიდენტის რეიტინგი შეამცირა

სამხრეთ კორეის პრეზიდენტ ლი ჯე მიონის მხარდაჭერა მისი პრეზიდენტობის დაწყებიდან მინიმალურ დონემდე დაეცა საცხოვრებლის ბაზარზე არსებული სიტუაციით გამოწვეული მზარდი უკმაყოფილების ფონზე. სახელმწიფოს მეთაურის მუშაობას გამოკითხულთა 44% იწონებს, 46% არ იწონებს, ხოლო უკმაყოფილოთა 30%-მა უარყოფითი შეფასების მთავარ მიზეზად საბინაო პოლიტიკა დაასახელა. პოლიტიკური ზეწოლა ძლიერდება სეულში ბინების ხელმისაწვდომობის გაუარესების, შინამეურნეობების ვალების ზრდისა და კორეის ბანკის მიერ განაკვეთის აწევის პარალელურად. მთავრობა პასუხობს ახალი პაკეტით, რომელიც დედაქალაქის რეგიონში 230 ათასზე მეტი დამატებითი სახლის მშენებლობას ითვალისწინებს, თუმცა მიწოდების მნიშვნელოვანი ნაწილი მხოლოდ რამდენიმე წლის შემდეგ გამოჩნდება.

ლი ჯე მიონის რეიტინგი 44%-მდე შემცირდა

პრეზიდენტი ლი ჯე მიონი, რომელიც სამხრეთ კორეის მოქმედი მეთაური და ქვეყნის 21-ე პრეზიდენტია, ხელისუფლებაში მოსვლის შემდეგ საქმიანობის ყველაზე სუსტ შეფასებას წააწყდა.

Korea Gallup-ის გამოკითხვამ, რომელიც 2026 წლის 11–13 აგვისტოს 1 000 სრულწლოვან ამომრჩეველს შორის ჩატარდა, აჩვენა, რომ 44% დადებითად აფასებს პრეზიდენტის საქმიანობას, 46% — უარყოფითად, ხოლო 10%-ს ჯერ არ გადაუწყვეტია. სამ კვირაში დადებითი შეფასება 7 პროცენტული პუნქტით შემცირდა, უარყოფითი კი 8 პუნქტით გაიზარდა. ეს არის პრეზიდენტობის დაწყებიდან პირველი შემთხვევა, როდესაც უარყოფითი შეფასებები დადებითს რაოდენობრივად აღემატება.

Bloomberg-ი 14 აგვისტოს მასალაში რეიტინგის გაუარესებას უპირველეს ყოვლისა საცხოვრებლის ხარჯებსა და უძრავი ქონების სფეროში ხელისუფლების პოლიტიკაზე საზოგადოების რეაქციას უკავშირებს. ოფიციალური გამოკითხვა ადასტურებს ამ კავშირს: იმ რესპონდენტებს შორის, რომლებიც უარყოფითად აფასებენ პრეზიდენტს, 30%-მა მთავარ მიზეზად სწორედ უძრავი ქონების სფეროში გატარებული პოლიტიკა დაასახელა. ეკონომიკა და ცხოვრების დონე 13%-მა ახსენა.

უძრავი ქონება უკმაყოფილების მთავარ წყაროდ იქცა

ადმინისტრაციისთვის პრობლემა ბინების ფასების ჩვეულებრივი რყევების ფარგლებს სცდება. საცხოვრებელი სამხრეთ კორეაში მჭიდროდ არის დაკავშირებული შინამეურნეობების დაგროვილ კაპიტალთან, სასესხო ტვირთთან, ახალგაზრდების შესაძლებლობასთან, იცხოვრონ მშობლებისგან დამოუკიდებლად, შექმნან ოჯახი და გადავიდნენ ყველაზე მიმზიდველი სამუშაო ადგილების მქონე რაიონებში.

გამოკითხვა აჩვენებს, თუ რამდენად განსხვავდება მოსახლეობის წარმოდგენები ნორმალური ბაზრის შესახებ. რესპონდენტთა 33%-ისთვის ბაზარი სტაბილური იქნება იმ შემთხვევაში, თუ ადამიანს შეეძლება გრძელვადიანად იცხოვროს ნაქირავებ საცხოვრებელში ბინის ყიდვის აუცილებლობის გარეშე. კიდევ 30% საჭიროდ მიიჩნევს სეულის ბინების ღირებულების საერთო შემცირებას, ხოლო 24%-ს დააკმაყოფილებდა ბაზარი ფასების მკვეთრი რყევების გარეშე ნებისმიერი მიმართულებით. ამასთან, კვლევის მონაწილეთა 40% თვლის, რომ სახელმწიფომ ნაკლებად უნდა ჩაერიოს საცხოვრებლის ბაზარში, 27%-ს სურს უფრო აქტიური ჩარევა, 20% კი არსებულ დონეს მისაღებად მიიჩნევს. თავად სეულში ნაკლები ჩარევის მომხრეთა წილი 52%-ს აღწევს.

ეს ქმნის რთულ პოლიტიკურ კონსტრუქციას: მოსახლეობის ერთი ნაწილი მთავრობისგან ფასების ზრდის შეჩერებას მოითხოვს, მეორე შიშობს საგადასახადო ზეწოლისა და გადაჭარბებული რეგულირების გამო, ხოლო პოტენციური მყიდველები ერთდროულად აწყდებიან ძვირ იპოთეკას.

სეულში საცხოვრებლის შეძენა შემოსავლის თითქმის ნახევარს მოითხოვს

განსაკუთრებით სწრაფად უარესდება საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობა დედაქალაქში. სეულში საცხოვრებლის შეძენისას დატვირთვის ინდექსმა, რომელსაც კორეის საბინაო-საფინანსო კორპორაცია ითვლის, 2026 წლის პირველ კვარტალში 179,3 პუნქტს მიაღწია წინა კვარტალის 165,1-ის წინააღმდეგ. ეს სამ წელზე მეტი ხნის განმავლობაში ყველაზე მაღალი მაჩვენებელია. მთელი ქვეყნის მასშტაბით ინდექსი 61,5 პუნქტს შეადგენდა.

ინდექსი აჩვენებს, რა ტვირთს ატარებს საშუალო შემოსავლის მქონე ოჯახი, თუ ის საშუალო ღირებულების საცხოვრებელს სტანდარტული იპოთეკური სესხის გამოყენებით ყიდულობს. თავად მეთოდოლოგია ეფუძნება იმას, რომ ნორმალური დატვირთვა შემოსავლის დაახლოებით 25%-ს შეესაბამება. ამიტომ 179,3-ის მნიშვნელობა ნიშნავს, რომ სეულში საანგარიშო სასესხო დატვირთვა ოჯახის შემოსავლის დაახლოებით 45%-თან იმყოფება. კორეის საბინაო-საფინანსო კორპორაცია ხაზს უსვამს: რაც უფრო მაღალია ინდექსი, მით ნაკლებად ხელმისაწვდომია საცხოვრებლის შეძენა.

სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, პრობლემა უკვე მხოლოდ პირველად შენატანში აღარ მდგომარეობს. ოჯახიც კი, რომელსაც იპოთეკის მიღება შეუძლია, შეიძლება აღმოჩნდეს იმ რეალობის წინაშე, რომ სტანდარტული სესხის მომსახურება გამომუშავებული თანხის თითქმის ნახევარს შთანთქავს.

ახალმა გადასახადებმა უპირატესად უარყოფითი შეფასება მიიღო

3 აგვისტოს მთავრობამ უძრავი ქონების დაბეგვრაში მორიგი ცვლილებები წარადგინა, მათ შორის ძვირადღირებული და მფლობელთა მიერ გამოუყენებელი საცხოვრებლის ცალკეულ კატეგორიებზე დატვირთვის გაძლიერება. თუმცა საზოგადოებრივი რეაქცია უპირატესად უარყოფითი აღმოჩნდა.

აგვისტოს კვლევის შედეგების თანახმად, 45% მოელის, რომ საგადასახადო ცვლილებები უარყოფით გავლენას მოახდენს საცხოვრებლის ბაზარზე. დადებით ეფექტს 24% ელის, კიდევ 12% კი მიიჩნევს, რომ არსებითი შედეგები არ იქნება. ეს ციფრები მნიშვნელოვანია ადმინისტრაციისთვის, რადგან აჩვენებს: ძვირი უძრავი ქონებით შეწუხებული მოქალაქეების ნაწილიც კი სულაც არ უჭერს მხარს გადასახადების გაზრდას, როგორც პრობლემის გადაჭრის გზას.

სამხრეთ კორეა არაერთხელ იყენებდა გადასახადებს, დაკრედიტების შეზღუდვებსა და წესებს რამდენიმე ობიექტის მფლობელთათვის სპეკულაციური მოთხოვნის შემცირების მცდელობაში. თუმცა სიტუაციას ართულებს სამუშაო ადგილების, უნივერსიტეტებისა და ბიზნესის კონცენტრაცია დედაქალაქის რეგიონში: მყარი მოთხოვნა სეულსა და მიმდებარე რაიონებზე ნარჩუნდება ფინანსური პირობების გამკაცრების დროსაც კი.

მთავრობა 230 ათასზე მეტ სახლს დაამატებს

13 აგვისტოს ხელისუფლებამ მიწოდების დაჩქარებული გაზრდის ახალი პაკეტი გამოაცხადა. მიწის, ინფრასტრუქტურისა და ტრანსპორტის სამინისტრომ განაცხადა გეგმების შესახებ, რომ დედაქალაქის რეგიონში დამატებით 230 ათასზე მეტი სახლი უზრუნველყოს, ამავდროულად დააჩქაროს პროექტების განხორციელება და გააძლიეროს ფინანსური მხარდაჭერა ახალგაზრდა მოქალაქეებისა და იმ მყიდველებისთვის, რომლებიც საცხოვრებელს საკუთარი ცხოვრებისთვის იძენენ.

ახალი პაკეტი ავსებს 2025 წლის სექტემბერში გამოცხადებულ პროგრამას. ის ითვალისწინებდა ყოველწლიურად დაახლოებით 270 ათასი ახალი სახლის მშენებლობას სეულში, ინჩხონსა და კიონგიდოს პროვინციაში ხუთი წლის განმავლობაში — ჯამში დაახლოებით 1,35 მლნ ობიექტს 2030 წლისთვის.

მოკლევადიან პერსპექტივაში მსგავსი მიდგომის მთავარი ნაკლი დროა. ახალი მიწის ნაკვეთების გამოცხადებას შეუძლია მყიდველთა მოლოდინებზე დღესვე იმოქმედოს, მაგრამ ნებართვების მიღებას, ინფრასტრუქტურის მომზადებასა და მშენებლობას წლები სჭირდება. ამიტომ დამატებითი ასობით ათასი ბინა ვერ შეძლებს დაუყოვნებლივ შეამციროს მათი ხარჯები, ვინც სეულში საცხოვრებელს 2026 წელს ეძებს.

ცენტრალურმა ბანკმა განაკვეთი ინფლაციისა და საცხოვრებლის გამო გაზარდა

საბინაო პრობლემა ამავდროულად ზღუდავს კორეის ბანკის შესაძლებლობებს. 16 ივლისს რეგულატორმა საბაზო საპროცენტო განაკვეთი 0,25 პროცენტული პუნქტით — 2,50%-დან 2,75%-მდე გაზარდა. გადაწყვეტილებას მხარი დაუჭირა ფულად-საკრედიტო პოლიტიკის კომიტეტის შვიდივე წევრმა.

ფინანსურ რისკებს შორის კორეის ბანკმა პირდაპირ გამოყო სეულსა და კიონგიდოს პროვინციის საკვანძო რაიონებში საცხოვრებლის ღირებულების ზრდის დაჩქარება, ფასების შემდგომი მატების შენარჩუნებული მოლოდინები და შინამეურნეობების სწრაფად მზარდი დავალიანება. რეგულატორმა განაცხადა, რომ პოლიტიკა უნდა დარჩეს თავსებადი განაკვეთის შემდგომი გაზრდის შესაძლებლობასთან და რომ შემდეგი გადაწყვეტილებები დამოკიდებული იქნება ინფლაციაზე, ეკონომიკის აღდგენის ტემპებზე, სავალუტო კურსსა და ფინანსურ სტაბილურობაზე.

მთავრობისთვის ეს ქმნის წინააღმდეგობას. უფრო მაღალ განაკვეთს შეუძლია შეზღუდოს სპეკულაციური მოთხოვნა და დაკრედიტების ზრდა, მაგრამ ამავდროულად იპოთეკას უფრო აძვირებს ჩვეულებრივი მყიდველებისთვის და ზრდის ფინანსურ ტვირთს უკვე დავალებულ ოჯახებზე.

შინამეურნეობების კრედიტები ტრილიონობით ვონით იზრდება

სამხრეთ კორეის ფინანსური კომისიის მონაცემებით, შინამეურნეობების კრედიტების საერთო მოცულობა ყველა საფინანსო ორგანიზაციაში ივნისში დაახლოებით 8,3 ტრლნ ვონით გაიზარდა. მაისში ზრდა 9,3 ტრლნ ვონს შეადგენდა.

იპოთეკური კრედიტები და სხვა სესხები საცხოვრებლის უზრუნველყოფით ივნისში 4,5 ტრლნ ვონით გაიზარდა წინა თვის 4 ტრილიონიანი ზრდის შემდეგ. საბანკო სისტემაში მოსახლეობის მთლიანმა კრედიტებმა 7,6 ტრლნ ვონი მოიმატა. რეგულატორები იპოთეკის დინამიკას უკავშირებენ გარიგებების რაოდენობის ზრდასა და ახალაშენებული ბინების მყიდველებისთვის კოლექტიური კრედიტების გაცემას.

მაღალი სასესხო ტვირთი საცხოვრებლის პრობლემას სისტემურს ხდის. თუ ბანკები მკვეთრად შეარბილებენ დაკრედიტების სტანდარტებს, დამატებითმა მოთხოვნამ შეიძლება დააჩქაროს ფასების ზრდა. თუ წესები გამკაცრდება, ახალგაზრდა ოჯახების ნაწილი საცხოვრებლის შეძენის შესაძლებლობას მოწყდება სწორედ ხელმისაწვდომი სასესხო დაფინანსების ნაკლებობის გამო.

ფასების ზრდა უკვე მოქმედებს ფულად-საკრედიტო პოლიტიკაზე

კორეის ბანკი აღნიშნავს, რომ სეულსა და მიმდებარე ტერიტორიებზე ფასების აჩქარება ხდება შემდგომი გაძვირების შენარჩუნებული მოლოდინების ფონზე. ამავდროულად, მოსახლეობის კრედიტების ზრდა საკმარისად ძლიერი რჩება იმისთვის, რომ ფინანსური სტაბილურობის რისკად იქნეს მიჩნეული.

ეს განასხვავებს ამჟამინდელ საბინაო კრიზისს იმ სიტუაციისგან, როდესაც ცენტრალურ ბანკს შეეძლო უბრალოდ შეემცირებინა განაკვეთები იპოთეკური ტვირთის შესამსუბუქებლად. იაფ ფულს შეუძლია ერთდროულად დაეხმაროს მსესხებლებს და კვლავ გაზარდოს მოთხოვნა ბინებზე.

შედეგად, ლის ადმინისტრაცია იძულებულია გამოსავალი ეძებოს საცხოვრებლის მიწოდების, გადასახადების, საბანკო რეგულირებისა და მიზნობრივი მხარდაჭერის გზით და არა მხოლოდ საპროცენტო განაკვეთების შემცირების იმედად იყოს.

ახალგაზრდა ამომრჩევლები განსაკუთრებით უკმაყოფილონი არიან პრეზიდენტით

რეიტინგის ვარდნა ყველაზე მეტად ახალგაზრდა მოქალაქეებში შეიმჩნევა. 18-დან 29 წლამდე ასაკობრივ ჯგუფში ლის საქმიანობა დადებითად რესპონდენტთა მხოლოდ 30%-მა შეაფასა — ეს ყველაზე დაბალი მაჩვენებელია ძირითად ასაკობრივ კატეგორიებს შორის. 40–59 წლის ამომრჩევლებში პრეზიდენტის რეიტინგი არსებითად მაღალია.

ახალგაზრდა კორეელებისთვის უძრავი ქონების ღირებულება განსაკუთრებით მგრძნობიარეა. ფასების ზრდა ზრდის საჭირო საწყის კაპიტალს, მაღალი განაკვეთები აძვირებს იპოთეკას, ხოლო დიდი დეპოზიტები ქირავნობის ტრადიციულ ჯონსეს სისტემაში ასევე მოითხოვს მნიშვნელოვან დანაზოგებს.

ჯონსე — სამხრეთ კორეისთვის დამახასიათებელი ქირავნობის მოდელია, როდესაც მაღალი ყოველთვიური გადასახადის ნაცვლად მოიჯარე მესაკუთრეს გადასცემს დიდ დაბრუნებად დეპოზიტს. სისტემას შეუძლია შეამციროს ყოველთვიური ხარჯები, მაგრამ ახალგაზრდა შინამეურნეობებისთვის ქმნის სხვა პრობლემას — ხელშეკრულების დადებამდე მნიშვნელოვანი თანხის დაგროვების აუცილებლობას.

პრეზიდენტის პარტია ჯერჯერობით ინარჩუნებს უპირატესობას

ლის რეიტინგის ვარდნა ჯერჯერობით არ შეიძლება გაუთანაბრდეს ადმინისტრაციის პოლიტიკურ კრახს. მმართველ დემოკრატიულ პარტიას მხარს უჭერს გამოკითხულთა 41%, მთავარ ოპოზიციურ სახალხო ძალაუფლების პარტიას — 25%. კიდევ 28%-ს არცერთი პარტია არ დაუსახელებია.

ანუ პრეზიდენტის საქმიანობით გამოწვეული უკმაყოფილება ჯერჯერობით არ გადაიზრდება ელექტორატის თანაზომიერ გადასვლაში კონსერვატიულ ოპოზიციაში. თუმცა უძრავი ქონება მთავრობისთვის საშიშია სწორედ თავისი ყოველდღიურობით: ბინის, ქირისა და სესხის ყოველთვიური გადასახადის ღირებულებას ამომრჩევლები უშუალოდ გრძნობენ.

საგარეო პოლიტიკურ წარმატებებს ან ექსპორტის ძლიერ მაჩვენებლებს შეუძლია შეინარჩუნოს ადმინისტრაციის საერთო შეფასება, თუმცა ისინი ვერ ანაზღაურებენ საცხოვრებელზე ოჯახის ხარჯების ზრდას, თუ ასეთი დინამიკა ხანგრძლივად გრძელდება.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, ლი ჯე მიონის მხარდაჭერის ვარდნა 44%-მდე აჩვენებს, რომ სამხრეთ კორეის საბინაო პრობლემა დარგობრივი რისკების კატეგორიიდან ადმინისტრაციის საკვანძო პოლიტიკურ საფრთხეთა რიცხვში გადავიდა. მთავრობა მოქმედებს ერთდროულად გადასახადების, საკრედიტო შეზღუდვებისა და მიწოდების გაზრდის გზით, თუმცა ეს ინსტრუმენტები სხვადასხვა სიჩქარით მუშაობს. იპოთეკის შეზღუდვა და საგადასახადო გადაწყვეტილებები შინამეურნეობებზე პრაქტიკულად დაუყოვნებლივ ახდენს გავლენას, მაშინ როდესაც ახალი ბინები ბაზარზე რამდენიმე წლის შემდეგ შემოვა. ამიტომ წარმატების მთავარი კრიტერიუმი უნდა გახდეს არა მხოლოდ ფასების ინდექსის შენელება, არამედ საცხოვრებლის რეალური ხელმისაწვდომობის გაზრდა შემოსავლებთან მიმართებით. თუ სეულში სტანდარტული იპოთეკის მომსახურება კვლავ მოითხოვს ოჯახის ბიუჯეტის თითქმის ნახევარს, ასობით ათასი ახალი ობიექტის დაპირება შეიძლება არასაკმარისი აღმოჩნდეს ახალგაზრდა და საშუალო შემოსავლის მქონე ამომრჩეველთა ნდობის სწრაფად აღსადგენად.

FAQ: საცხოვრებლის ფასები და ლი ჯე მიონის რეიტინგი

როგორია ამჟამად სამხრეთ კორეის პრეზიდენტის რეიტინგი?

2026 წლის 11–13 აგვისტოს გამოკითხვის თანახმად, ლი ჯე მიონის საქმიანობას იწონებს რესპონდენტთა 44%, არ იწონებს 46%. ეს მისი პრეზიდენტობის პერიოდში მინიმალური დადებითი შეფასებაა.

რატომ შემცირდა ლი ჯე მიონის რეიტინგი?

უარყოფითი შეფასების მთავარ ცალკე დასახელებულ მიზეზად საბინაო პოლიტიკა იქცა. ის პრეზიდენტის მუშაობით უკმაყოფილოთა 30%-მა ახსენა.

რამდენად ძვირია საცხოვრებლის შეძენა სეულში?

საცხოვრებლის შეძენისას დატვირთვის ინდექსმა პირველ კვარტალში 179,3 პუნქტს მიაღწია, რაც სამ წელზე მეტი ხნის მაქსიმუმია. ეს მაჩვენებელი შეესაბამება საანგარიშო დატვირთვას სტანდარტულ იპოთეკაზე საშუალო ოჯახის შემოსავლის დაახლოებით 45%-ის ოდენობით.

რას აკეთებს მთავრობა უძრავი ქონების ფასებთან დაკავშირებით?

ხელისუფლება აერთიანებს საგადასახადო ცვლილებებს, ჭარბი დაკრედიტების შეზღუდვის ზომებსა და საცხოვრებლის მიწოდების მკვეთრ გაზრდას. ბოლო პაკეტი ითვალისწინებს 230 ათასზე მეტ დამატებით სახლს დედაქალაქის რეგიონში.

რამდენი ახალი საცხოვრებლის აშენება იგეგმება სეულის მახლობლად?

ბოლო პაკეტის გარდა, მანამდე გამოცხადდა პროგრამა დაახლოებით 1,35 მლნ ახალი სახლის შესახებ დედაქალაქის რეგიონში 2026–2030 წლებში.

რა საპროცენტო განაკვეთი მოქმედებს სამხრეთ კორეაში?

16 ივლისიდან კორეის ბანკის საბაზო განაკვეთი 2,75%-ს შეადგენს. რეგულატორმა ის 2,50%-დან გაზარდა და შემდგომი გამკაცრების შესაძლებლობას ინარჩუნებს.

რატომ უკავშირდება განაკვეთის გაზრდა საცხოვრებელს?

კორეის ბანკი სეულში უძრავი ქონების ფასების აჩქარებასა და შინამეურნეობების ვალების ზრდას ფინანსური სტაბილურობის რისკებად მიიჩნევს ინფლაციასთან ერთად.

იზრდება თუ არა იპოთეკური დავალიანება?

დიახ. ივნისში საბინაო კრედიტები მთელ საფინანსო სისტემაში 4,5 ტრლნ ვონით გაიზარდა, ხოლო მოსახლეობის კრედიტების საერთო მოცულობა — 8,3 ტრლნ ვონით.

როგორ აფასებენ ახალგაზრდა კორეელები პრეზიდენტს?

18–29 წლის ამომრჩევლებში პრეზიდენტის დადებითი შეფასება დაახლოებით 30%-ს შეადგენს, რაც სხვა მსხვილი ასაკობრივი ჯგუფების მაჩვენებლებზე დაბალია.

ნიშნავს თუ არა რეიტინგის ვარდნა პოლიტიკურ კრიზისს?

ჯერჯერობით არა. მმართველი დემოკრატიული პარტია ინარჩუნებს არსებით უპირატესობას პარტიულ რეიტინგში — 41% მთავარი ოპოზიციური პარტიის 25%-ის წინააღმდეგ.