שכר הדירה בטירנה מגיע ל-93% מהשכר הממוצע

Unsplash

טירנה הגיעה למקום השני באירופה ביחס שבין גובה שכר הדירה להכנסות. במאי 2026 הגיע שכר הדירה הממוצע בבירת אלבניה ל-€710 בחודש, בעוד שהשכר נטו עמד על €760. כך, תשלום על דיור דרש כ-93% מההכנסה, מדווח VoxNews בהתבסס על מחקר של Tradingpedia.

טירנה שנייה רק לליסבון

Tradingpedia השוותה בין עלות השכירות הממוצעת לבין ההכנסה נטו של האוכלוסייה ב-127 ערים באירופה. לפי חלק השכר הנדרש לתשלום שכר דירה, טירנה דורגה במקום השני. המצב היה גרוע יותר רק בליסבון, שם הגיע הנתון ל-€1 331 בחודש והיווה 99% מההכנסה הממוצעת נטו. במקום השלישי ניצבת קייב, שבה שכירות של נדל״ן דרשה 88% מהשכר. העלות הממוצעת של דיור בבירת אוקראינה עמדה במאי על €558 בחודש מול הכנסה נטו של €637.

עם זאת, במחירים נומינליים דירות בטירנה זולות יותר מאשר בערים אירופיות רבות אחרות. לדוגמה, בפורטו שילמו לחודש €1 108, ובמאלגה — €1 195. אולם ההכנסות הנמוכות יחסית של התושבים הופכות את הדיור בבירת אלבניה לאחד הפחות נגישים מבחינה כלכלית.

בעיה דומה נצפית גם בערים אחרות באזור. בפרישטינה ניתן היה לשכור דירה ב-€326 בלבד, אך עם הכנסה נטו של €583, הדיור דרש כ-56% מהשכר. בקונסטנצה שברומניה הגיעה השכירות ל-€531 בחודש ודרשה כ-64% מההכנסה הממוצעת נטו.

בעלי דירות עוברים לשכירות לטווח ארוך

באלבניה משתנה מבנה שוק השכירות לטווח קצר. בעלי דירות המפרסמים נכסים ב-Airbnb וב-Booking אינם נדרשים לרשום מספר עוסק נפרד (NIPT), אך הם מחויבים לדווח על ההכנסות באמצעות הדוח השנתי DIVA ולשלם מס בשיעור של 15%.

הפיכתו של פלח שוק זה לרשמי יותר ודרישות המס משפיעות בהדרגה על התנהגות הבעלים. לפי נתוני גורמים בענף הנדל״ן, בעלי דירה אחת או שתיים מוותרים יותר ויותר על השכרה יומית לטובת שכירות לטווח ארוך. בין הסיבות לכך מוזכרות הוצאות תפעול גבוהות יותר, מיסוי והצורך בניהול שוטף של הנכס.

כתוצאה מכך, השכרה לטווח קצר מתרכזת יותר ויותר אצל מפעילים מקצועיים וסוכנויות נדל״ן, המנהלים תיקי נכסים גדולים ולוקחים על עצמם את השיווק, תחזוקת הנכסים והעבודה מול הזמנות ב-Airbnb ובפלטפורמות דיגיטליות אחרות.

לפי הערכות סוכני נדל״ן, השוק מתפצל בהדרגה לשני מגזרים. בעלי נכס בודד בוחרים בחוזים לטווח ארוך למען הכנסה יציבה יותר, בעוד שהשכרה לטווח קצר עוברת לניהול של חברות ייעודיות.

באמצעות Airbnb הוכנסו בשנת 2024 כ-€40 מיליון

רשות המסים של אלבניה דיווחה כי בשנת 2024 נרשמו במדינה יותר מ-8 472 יחידים וחברות שהפיקו הכנסה מהשכרת דירות באמצעות Airbnb. השווי הכולל של ההזמנות בתקופה זו הגיע לכ-3,8 מיליארד לק, או כ-€40 מיליון. עמלות הפלטפורמה עמדו על כ-167,5 מיליון לק.

רשויות המס הדגישו שוב ושוב כי בידיהן נתונים על עסקאות אלו, וקראו למקבלי הכנסות משכירות לטווח קצר להצהיר עליהן בדוח השנתי ליחידים DIVA 2025 בהתאם לחוק. אי-הגשת דוח עלולה לגרור ביקורות מס וקנסות. לצד זאת, חלק מבעלי הדירות המשכירים לתיירים עדיין פועלים באופן לא רשמי, מה שהוביל להגברת האכיפה מצד המדינה.

אחת הדרכים לזיהוי הבעלים היא נתונים על העמלות שהם משלמים לפלטפורמת Booking. כמו כן פותח פרויקט פיילוט לריכוז המידע על בעלי נכסים המשכירים באמצעות Booking ו-Airbnb. המידע שייאסף יושווה לנתוני דוחות המס השנתיים DIVA, מה שיאפשר לאתר הכנסות לא מדווחות משכירות ולחייב עליהן במס של 15% כקבוע בחוק.

העלאת מס הנדל״ן באלבניה

נטל נוסף על בעלי הדירות עשוי להיווצר בעקבות רפורמת מס על נדל״ן באלבניה. משרד האוצר של המדינה מציע להעלות את השיעור על נכסי מגורים מ-0,05% משווי הנכס כיום לטווח של 0,1–0,2%. השיעור הסופי ייקבע על ידי מועצות הרשויות המקומיות.

עבור דירת מגורים עיקרית נקבע פטור בסיסי. בטירנה מוצע להעלותו ל-8,4 מיליון לק, כך שהמס יוטל רק על שווי הדירה שמעבר לסכום זה. לדירה שנייה לא יינתן פטור כזה, מה שיגדיל את נטל המס על בעלי נכסים מרובים.

הרפורמה ממשיכה את המדיניות המותווית בתוכנית המס לשנים 2024–2027. הרשויות שואפות להגדיל את הכנסות המדינה מנדל״ן: כיום הן עומדות על כ-0,3% מהתמ״ג לעומת ממוצע של כ-0,8% באזור.

מה המשמעות עבור המשקיעים

אנליסטים של International Investment מציינים כי עבור משקיעים שוק הנדל״ן בטירנה שומר על אטרקטיביות הודות למחירי שכירות גבוהים וביקוש יציב, אך פוטנציאל המשך עליית מחירי השכירות נראה מוגבל. כאשר הדיור כבר דורש כ-93% מהשכר הממוצע נטו, העלאת מחירים נוספת עלולה להיתקל ביכולת התשלום של השוכרים המקומיים.

במקביל, השוק הופך למפוקח יותר. הגברת האכיפה על הכנסות מ-Airbnb ומ-Booking, מס בשיעור 15% וההעלאה הנדונה של מס הנדל״ן מגדילים את הוצאות הבעלים. הדבר עלול להפחית את התשואה נטו מהשכרה לטווח קצר ולדחוף חלק מהבעלים לעבר חוזים לטווח ארוך, שבהם ההכנסות נמוכות יותר אך יציבות ודורשות פחות ניהול תפעולי.

בעתיד עשוי השוק להפוך לשקוף ומקצועי יותר, וההשכרה לטווח קצר תתרכז אצל מפעילים וסוכנויות גדולות. עבור המשקיעים המשמעות היא שגורמי המפתח יהיו לא רק גובה שכר הדירה ומחיר הרכישה, אלא גם מסים, עלויות ניהול, מודל ההשכרה ויכולת התשלום הריאלית של השוכרים.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment