На аренду жилья в Тиране уходит 93% средней зарплаты

Unsplash

Тирана заняла второе место в Европе по соотношению платы за съемное жилье и доходов. В мае 2026 года средняя аренда в албанской столице достигла €710 в месяц, а чистая зарплата — €760. Таким образом, на оплату жилья приходилось около 93% дохода, сообщает VoxNews со ссылкой на исследование Tradingpedia.

Тирана уступила только Лиссабону

Tradingpedia сравнила среднюю стоимость аренды и чистые доходы населения 127 европейских городов. По доле зарплаты, необходимой для оплаты жилья, Тирана заняла второе место. Хуже ситуация оказалась только в Лиссабоне, где показатель достиг €1 331 в месяц и соответствовала 99% среднего чистого дохода. Третье место занял Киев, где на съемную недвижимость приходилось 88% зарплаты. Средняя стоимость жилья в украинской столице в мае составляла €558 в месяц при чистом доходе €637.

При этом номинально квартиры в Тиране стоят дешевле, чем во многих других европейских городах. Например, в Порту за месяц платили €1 108 в месяц, а в Малаге — €1 195. Однако относительно низкие доходы населения делают жилье в албанской столице одним из наименее доступных.

Схожая проблема наблюдается и в других городах региона. В Приштине можно было снять квартиру всего €326, но при чистом доходе €583 на недвижимость приходилось около 56% зарплаты. В румынской Констанце аренда достигла €531 в месяц и требовала примерно 64% среднего чистого дохода.

Владельцы квартир переходят на долгосрочную аренду

В Албании меняется структура рынка краткосрочной аренды. Владельцам квартир, которые размещают жилье на Airbnb и Booking, не требуется регистрировать отдельный налоговый номер NIPT, однако они обязаны декларировать полученный доход через ежегодную декларацию DIVA и платить налог по ставке 15%.

Формализация этого сегмента и налоговые требования постепенно влияют на поведение собственников. По данным участников рынка недвижимости, владельцы одной или двух квартир все чаще отказываются от посуточной аренды в пользу долгосрочной. Среди причин называются более высокие операционные расходы, налогообложение и необходимость постоянного управления объектом.

В результате посуточная аренда все больше концентрируется у профессиональных операторов и агентств недвижимости, которые управляют крупными портфелями и берут на себя маркетинг, обслуживание объектов и работу с бронированиями на Airbnb и других цифровых платформах.

По оценкам агентов недвижимости, рынок постепенно разделяется на два сегмента. Владельцы одного объекта выбирают долгосрочные договоры ради более стабильного дохода, тогда как краткосрочная аренда переходит под управление специализированных компаний.

Через Airbnb в 2024 году получено около €40 млн

Налоговая администрация Албании сообщала, что в 2024 году в стране было зарегистрировано более 8 472 физических и юридических лиц, получавших доход от сдачи жилья через Airbnb. Общая стоимость бронирований за этот период достигла примерно 3,8 млрд леков, или около €40 млн. Комиссии платформы составили порядка 167,5 млн леков.

Налоговые органы неоднократно заявляли, что располагают данными об этих операциях, и призывали получателей доходов от краткосрочной аренды отражать их в ежегодной декларации о доходах физических лиц DIVA 2025 в соответствии с действующим законодательством. За отсутствие декларации могут последовать налоговые проверки и штрафы. При этом часть собственников, сдающих жилье туристам, до сих пор работает неофициально, что стало одной из причин усиления контроля со стороны государства.

Одним из способов идентификации владельцев стали данные о комиссиях, которые они платят платформе Booking. Также разработан пилотный проект по систематизации информации о собственниках, сдающих жилье через Booking и Airbnb. Полученные сведения планируется сопоставлять с данными ежегодных налоговых деклараций DIVA. Это позволит выявлять незадекларированные доходы от аренды и начислять на них предусмотренный законодательством налог по ставке 15%.

Повышение налога на недвижимость в Албании

Дополнительная нагрузка на владельцев жилья может возникнуть и из-за реформы налога на недвижимость в Албании. Министерство финансов страны предлагает повысить ставку для жилых объектов с нынешних 0,05% стоимости до диапазона 0,1–0,2%. Окончательный размер должны определять муниципальные советы.

Для основного жилья при этом предусмотрен необлагаемый минимум. В Тиране его предлагается увеличить до 8,4 млн леков, поэтому налог будет начисляться только на стоимость квартиры сверх этой суммы. Для второго жилья такого вычета не предусмотрено, что увеличивает налоговую нагрузку на владельцев нескольких объектов.

Реформа продолжает курс, предусмотренный налоговой программой на 2024–2027 годы. Власти рассчитывают увеличить поступления от недвижимости: сейчас они составляют около 0,3% ВВП против примерно 0,8% в среднем по региону.

Что это значит для инвесторов

Аналитики International Investment отмечают, что для инвесторов рынок Тираны сохраняет привлекательность за счет высоких арендных ставок и устойчивого спроса, однако потенциал дальнейшего роста цен на аренду выглядит ограниченным. Если жилье уже требует около 93% средней чистой зарплаты, повышение ставок может все сильнее упираться в платежеспособность местных арендаторов.

Одновременно рынок становится более регулируемым. Усиление контроля за доходами через Airbnb и Booking, налог в размере 15% и обсуждаемое повышение налога на недвижимость увеличивают расходы собственников. Это может снизить чистую доходность краткосрочной аренды и подтолкнуть часть владельцев к долгосрочным договорам, где доходы ниже, но более стабильны и требуют меньше операционного управления.

В перспективе рынок может стать более прозрачным и профессиональным, а краткосрочная аренда — сильнее концентрироваться у крупных операторов и агентств. Для инвесторов это означает, что ключевыми факторами будут не только ставка аренды и цена покупки, но и налоги, расходы на управление, формат сдачи объекта и реальная платежеспособность арендаторов.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment