ტირანაში ბინის ქირაზე საშუალო ხელფასის 93% იხარჯება

Unsplash

ტირანამ ევროპაში მეორე ადგილი დაიკავა ნაქირავები საცხოვრებლის ღირებულებისა და შემოსავლების თანაფარდობის მიხედვით. 2026 წლის მაისში ალბანეთის დედაქალაქში საშუალო ქირამ თვეში €710-ს მიაღწია, ხოლო წმინდა ხელფასმა — €760-ს. ამგვარად, საცხოვრებლის გადახდაზე შემოსავლის დაახლოებით 93% მოდიოდა, იუწყება VoxNews კვლევით კომპანია Tradingpedia-ზე დაყრდნობით.

ტირანა მხოლოდ ლისაბონს ჩამორჩა

Tradingpedia-მ ევროპის 127 ქალაქის ქირის საშუალო ღირებულება და მოსახლეობის წმინდა შემოსავლები შეადარა. საცხოვრებლის გადასახდელად საჭირო ხელფასის წილის მიხედვით, ტირანამ მეორე ადგილი დაიკავა. უარესი ვითარება მხოლოდ ლისაბონში აღმოჩნდა, სადაც მაჩვენებელმა თვეში €1 331-ს მიაღწია და საშუალო წმინდა შემოსავლის 99%-ს შეადგენდა. მესამე ადგილი კიევმა დაიკავა, სადაც ნაქირავებ უძრავ ქონებაზე ხელფასის 88% მოდიოდა. უკრაინის დედაქალაქში საცხოვრებლის საშუალო ღირებულება მაისში თვეში €558 იყო, €637 წმინდა შემოსავლის პირობებში.

ამასთან, ნომინალურად ბინები ტირანაში უფრო იაფი ღირს, ვიდრე ევროპის ბევრ სხვა ქალაქში. მაგალითად, პორტუში თვეში €1 108-ს იხდიდნენ, ხოლო მალაგაში — €1 195-ს. თუმცა მოსახლეობის შედარებით დაბალი შემოსავლები ალბანეთის დედაქალაქში საცხოვრებელს ერთ-ერთ ყველაზე ნაკლებად ხელმისაწვდომს ხდის.

მსგავსი პრობლემა შეინიშნება რეგიონის სხვა ქალაქებშიც. პრიშტინაში ბინის დაქირავება სულ რაღაც €326-ად იყო შესაძლებელი, მაგრამ €583 წმინდა შემოსავლის პირობებში უძრავ ქონებაზე ხელფასის დაახლოებით 56% მოდიოდა. რუმინულ კონსტანცაში ქირამ თვეში €531-ს მიაღწია და საშუალო წმინდა შემოსავლის დაახლოებით 64% მოითხოვა.

ბინების მფლობელები გრძელვადიან იჯარაზე გადადიან

ალბანეთში მოკლევადიანი გაქირავების ბაზრის სტრუქტურა იცვლება. ბინის მფლობელებს, რომლებიც საცხოვრებელს Airbnb-სა და Booking-ზე განათავსებენ, არ ევალებათ ცალკე NIPT საგადასახადო ნომრის რეგისტრაცია, თუმცა ვალდებულნი არიან მიღებული შემოსავალი ყოველწლიური DIVA დეკლარაციით განაცხადონ და გადაიხადონ გადასახადი 15%-იანი განაკვეთით.

ამ სეგმენტის ფორმალიზაცია და საგადასახადო მოთხოვნები თანდათან გავლენას ახდენს მესაკუთრეთა ქცევაზე. უძრავი ქონების ბაზრის მონაწილეთა მონაცემებით, ერთი ან ორი ბინის მფლობელები სულ უფრო ხშირად ამბობენ უარს დღიურ გაქირავებაზე გრძელვადიანის სასარგებლოდ. მიზეზებს შორის სახელდება უფრო მაღალი საოპერაციო ხარჯები, დაბეგვრა და ობიექტის მუდმივი მართვის აუცილებლობა.

შედეგად, დღიური გაქირავება სულ უფრო მეტად კონცენტრირდება პროფესიონალ ოპერატორებსა და უძრავი ქონების სააგენტოებში, რომლებიც მართავენ მსხვილ პორტფელებს და საკუთარ თავზე იღებენ მარკეტინგს, ობიექტების მომსახურებას და ჯავშნებთან მუშაობას Airbnb-სა და სხვა ციფრულ პლატფორმებზე.

უძრავი ქონების აგენტების შეფასებით, ბაზარი თანდათან ორ სეგმენტად იყოფა. ერთი ობიექტის მფლობელები ირჩევენ გრძელვადიან ხელშეკრულებებს უფრო სტაბილური შემოსავლისთვის, მაშინ როცა მოკლევადიანი გაქირავება სპეციალიზებული კომპანიების მართვაში გადადის.

Airbnb-ს მეშვეობით 2024 წელს დაახლოებით €40 მლნ იქნა მიღებული

ალბანეთის საგადასახადო ადმინისტრაციამ გაავრცელა ინფორმაცია, რომ 2024 წელს ქვეყანაში რეგისტრირებული იყო 8 472-ზე მეტი ფიზიკური და იურიდიული პირი, რომლებიც შემოსავალს საცხოვრებლის Airbnb-ით გაქირავებით იღებდნენ. ჯავშნების საერთო ღირებულებამ ამ პერიოდში დაახლოებით 3,8 მლრდ ლეკს, ანუ დაახლოებით €40 მლნ-ს მიაღწია. პლატფორმის საკომისიომ დაახლოებით 167,5 მლნ ლეკი შეადგინა.

საგადასახადო ორგანოებმა არაერთხელ განაცხადეს, რომ ფლობენ მონაცემებს ამ ოპერაციების შესახებ და მოუწოდეს მოკლევადიანი იჯარიდან შემოსავლის მიმღებ პირებს, ასახონ ისინი ფიზიკურ პირთა შემოსავლების ყოველწლიურ DIVA 2025 დეკლარაციაში მოქმედი კანონმდებლობის შესაბამისად. დეკლარაციის არარსებობის გამო მოსალოდნელია საგადასახადო შემოწმებები და ჯარიმები. ამასთან, ტურისტებზე ბინების გამქირავებელ მესაკუთრეთა ნაწილი დღემდე არაოფიციალურად მუშაობს, რაც სახელმწიფოს მხრიდან კონტროლის გამკაცრების ერთ-ერთი მიზეზი გახდა.

მესაკუთრეთა იდენტიფიცირების ერთ-ერთი გზა გახდა მონაცემები იმ საკომისიოების შესახებ, რომლებსაც ისინი Booking-ის პლატფორმას უხდიან. ასევე შემუშავებულია საპილოტე პროექტი Booking-ისა და Airbnb-ის მეშვეობით საცხოვრებლის გამქირავებელ მესაკუთრეთა შესახებ ინფორმაციის სისტემატიზაციისთვის. მიღებული მონაცემების შედარება იგეგმება ყოველწლიური DIVA საგადასახადო დეკლარაციების მონაცემებთან. ეს შესაძლებელს გახდის იჯარიდან მიღებული დაუდეკლარირებელი შემოსავლების გამოვლენას და მათზე კანონმდებლობით გათვალისწინებული 15%-იანი განაკვეთით გადასახადის დარიცხვას.

უძრავი ქონების გადასახადის გაზრდა ალბანეთში

ბინის მფლობელებზე დამატებითი ტვირთი შეიძლება გაჩნდეს ალბანეთში უძრავი ქონების გადასახადის რეფორმის გამოც. ქვეყნის ფინანსთა სამინისტრო გვთავაზობს საცხოვრებელი ობიექტებისთვის განაკვეთის გაზრდას ამჟამინდელი ღირებულების 0,05%-დან 0,1–0,2%-ის დიაპაზონამდე. საბოლოო ოდენობა მუნიციპალურმა საბჭოებმა უნდა განსაზღვრონ.

ძირითადი საცხოვრებლისთვის ამასთან გათვალისწინებულია დაუბეგრავი მინიმუმი. ტირანაში მისი გაზრდა 8,4 მლნ ლეკამდეა შეთავაზებული, ამიტომ გადასახადი დაერიცხება მხოლოდ ბინის ღირებულებას ამ თანხის ზემოთ. მეორე საცხოვრებლისთვის ასეთი შეღავათი არ არის გათვალისწინებული, რაც ზრდის საგადასახადო ტვირთს რამდენიმე ობიექტის მფლობელებზე.

რეფორმა აგრძელებს 2024–2027 წლების საგადასახადო პროგრამით გათვალისწინებულ კურსს. ხელისუფლება იმედოვნებს უძრავი ქონებიდან შემოსავლების გაზრდას: ამჟამად ისინი მშპ-ს დაახლოებით 0,3%-ს შეადგენს, რეგიონში არსებული საშუალო დაახლოებით 0,8%-ის წინააღმდეგ.

რას ნიშნავს ეს ინვესტორებისთვის

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ ინვესტორებისთვის ტირანის ბაზარი ინარჩუნებს მიმზიდველობას მაღალი საიჯარო განაკვეთებისა და მდგრადი მოთხოვნის ხარჯზე, თუმცა ქირის ფასების შემდგომი ზრდის პოტენციალი შეზღუდულად გამოიყურება. თუ საცხოვრებელი უკვე მოითხოვს საშუალო წმინდა ხელფასის დაახლოებით 93%-ს, განაკვეთების ზრდა შესაძლოა სულ უფრო მეტად შეეჯახოს ადგილობრივი დამქირავებლების გადახდისუნარიანობას.

ამავდროულად, ბაზარი უფრო რეგულირებადი ხდება. Airbnb-სა და Booking-ის მეშვეობით მიღებულ შემოსავლებზე კონტროლის გამკაცრება, 15%-იანი გადასახადი და უძრავი ქონების გადასახადის განხილული გაზრდა ზრდის მესაკუთრეთა ხარჯებს. ამან შესაძლოა შეამციროს მოკლევადიანი იჯარის წმინდა შემოსავლიანობა და მესაკუთრეთა ნაწილი გრძელვადიანი ხელშეკრულებებისკენ უბიძგოს, სადაც შემოსავლები დაბალია, მაგრამ უფრო სტაბილურია და ნაკლებ საოპერაციო მართვას მოითხოვს.

პერსპექტივაში ბაზარი შესაძლოა უფრო გამჭვირვალე და პროფესიონალური გახდეს, ხოლო მოკლევადიანი იჯარა — უფრო ძლიერად კონცენტრირდეს მსხვილ ოპერატორებსა და სააგენტოებში. ინვესტორებისთვის ეს ნიშნავს, რომ საკვანძო ფაქტორები იქნება არა მხოლოდ საიჯარო განაკვეთი და შესყიდვის ფასი, არამედ გადასახადები, მართვის ხარჯები, ობიექტის გაქირავების ფორმატი და დამქირავებელთა რეალური გადახდისუნარიანობა.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან