המשכנתאות בווייטנאם הופכות לפחות נגישות

עלויות המשכנתא בווייטנאם עלו לרמות המצמצמות באופן ניכר את מעגל רוכשי הדירות. באוגוסט הגיעה הריבית המוטבת הממוצעת ל-12–24 החודשים הראשונים במדגם של בנקים גדולים ל-10.9% בשנה, ולאחר תום תקופת ההטבה עשוי התשלום להתבסס כבר על ריבית של 13–15%. במקביל, המחיר הממוצע של דירות בהאנוי ובהו צ׳י מין סיטי נותר גבוה, המכירות יורדות, וההיצע החדש ממשיך להתרכז בעיקר במגזרי היוקרה.

ריביות המשכנתא בווייטנאם חצו את ה-10%

שוק האשראי לדיור בווייטנאם עבר שינוי חד במהלך שנת 2026. ב-9 בספטמבר הפנה Bloomberg את תשומת הלב לעליית ריביות המשכנתא ולהשלכותיה על נגישות הדיור: הרוכשים נאלצים להתמודד בו-זמנית עם דירות יקרות ועם עלייה בעלות הכסף המושאל. Bloomberg

עד אוגוסט הגיעה הריבית המוטבת הממוצעת למשכנתאות עם קיבוע ל-12–24 החודשים הראשונים ל-10.9% בשנה במדגם של 11 בנקים מסחריים. ב-VPBank עמדה הריבית ל-12 החודשים הראשונים על 13.2%, ב-MSB וב-ACB על כ-11%, וב-VIB על 11.1% לשנה ו-12% לשנתיים. עוד ברבעון השני הצעות דומות ל-12 החודשים הראשונים בעשרה בנקים נעו ברובן בטווח של 8.5–9.2%, כך דיווח VnExpress בהסתמך על DKRA Consulting והמכון למחקר והערכת שוק הנדל״ן של וייטנאם.

עבור הלווה, הריבית הראשונית אינה משקפת תמיד את מלוא עלות ההלוואה. עם תום תקופת ההטבה, המשכנתא עוברת בדרך כלל לריבית משתנה, אותה הבנק יכול לעדכן מעת לעת. משרד הבינוי של וייטנאם העריך את רמת הריביות הנפוצה על הלוואות נדל״ן ברבעון השני ב-12–14% בשנה. לאחר תום תקופת ההטבה עמדו הריביות על 13–15%, ובבנקים מסוימים הגיעו אף ל-15–16%. עלות ההלוואה הגבוהה לוותה במגבלות על סכום האשראי ובדרישות מחמירות להוכחת הכנסה.

לבנקים התייקר גיוס הכספים

העלייה בריביות המשכנתא קשורה לשינוי רחב יותר בעלות המימון במערכת הבנקאית. במחצית הראשונה של 2026 צמח האשראי בווייטנאם ב-7.41% מתחילת השנה, בעוד שהכספים שגויסו על ידי מוסדות האשראי עלו ב-5.02% בלבד.

בקרב 28 בנקים ציבוריים הפער היה בולט אף יותר: תיק האשראי צמח ב-18.2% בחישוב שנתי, בעוד שפיקדונות הלקוחות עלו ב-11.9%. נתח המימון מבוסס השוק, כולל כספים ממוסדות אשראי אחרים וניירות ערך חוב, הגיע לכמעט 29.7% ממקורות המימון העיקריים. עלות גיוס ההון עלתה בכ-60 נקודות בסיס, ומרווח הריבית הנקי (NIM) ירד ל-2.92%, על פי הערכות של Guotai Haitong Securities Vietnam.

לקראת סוף אוגוסט חל שיפור במצב הנזילות לטווח קצר. נכון ל-22 באוגוסט, הפיקדונות בדונג עלו ב-8.77% מתחילת השנה, ועקפו במעט את הגידול באשראי במטבע המקומי שעמד על 8.38%. מדובר בשינוי מגמה לעומת המחצית הראשונה, שבה קצב גידול האשראי עלה על קצב גידול בסיס המקורות. יחד עם זאת, אנליסטים אינם רואים בשיפור הנזילות איתות להורדת ריבית מיידית: הביקוש למימון נותר גבוה, כך מדווח Vietstock.

נדל״ן מהווה רבע מכלל האשראי הבנקאי

פגיעות השוק מועצמת בשל חלקו הגדול של ענף הנדל״ן בתיק האשראי של הבנקים. הבנק העולמי העריך את הגידול באשראי לענף בשנת 2025 ב-42%, לעומת עלייה של 19% בכלל האשראי הבנקאי. על הנדל״ן נרשמו 25.5% מכלל החוב הבנקאי שטרם נפרע.

באזורים מסוימים, היחס בין שווי הקרקע והדיור להכנסה השנתית של משקי הבית עלה על 30. לשם השוואה, הדוח מציין טווח נגישות בינלאומי מקובל של כ-3 עד 8 הכנסות שנתיות. הבנק העולמי מצביע בנוסף על סיכון של אי-התאמה במח״מ: הבנקים מממנים הלוואות נדל״ן לטווח ארוך בין היתר באמצעות פיקדונות קצרי טווח, מה שמגביר את רגישות המערכת לבעיות נזילות.

הדירות בהאנוי ובהו צ׳י מין סיטי נותרות יקרות

העלאת הריבית פגשה שוק שבו המחירים כבר חרגו בהרבה מיכולתם הכלכלית של קונים רבים. ברבעון השני עמד המחיר הממוצע לדירות בהאנוי על כ-123 מיליון דונג לכל מ״ר, ובהו צ׳י מין סיטי על 108 מיליון דונג לכל מ״ר.

במחיר ממוצע שכזה, דירה בשטח של 60 מ״ר תעלה באופן תיאורטי כ-7.38 מיליארד דונג בהאנוי וכ-6.48 מיליארד בהו צ׳י מין סיטי. זהו חישוב פשוט המבוסס על עלות ממוצעת למ״ר, ללא התחשבות ברובע הספציפי, בדירוג הפרויקט, בהון העצמי ובהוצאות העסקה.

בשוק הדירות יד שנייה נרשמו ברבעון השני סימנים לירידות מחירים, אולם היקף התיקון נותר מתון. מחירי הקרקעות ירדו בממוצע בכ-2–3%, וגם מחירי דירות ווילות יד שנייה הציגו ירידה מתונה. עבור הקונה, אין בכך די כדי לפצות על העלייה בריביות על ההלוואות.

יותר דירות חדשות, אך כמעט ללא היצע בר השגה

במקביל, היצע הדיור מתאושש בקצב מהיר. ברבעון השני הונפקו היתרי בנייה ל-113 פרויקטי מגורים מסחריים חדשים הכוללים כ-103,205 יחידות, מתוכן 69,588 דירות ו-33,617 בתים צמודי קרקע. מדובר בנתון כפול כמעט מזה של הרבעון הראשון, וגבוה ביותר מפי שלושה לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

הבעיה המרכזית טמונה בהרכב ההיצע הזה. ברבעון השני יצאו לשוק כ-25,500 דירות חדשות מקבלן. כ-45% השתייכו למגזרי הפרימיום והיוקרה עם תג מחיר של מעל 80 מיליון דונג לכל מ״ר. 37% נוספים השתייכו למגזר המחירים הגבוה, שבו המחיר עלה על 50 מיליון דונג. נתח מעמד הביניים עמד על 18%, בעוד שדירות מקבלן עממיות במחיר הנמוך מ-25 מיליון דונג לכל מ״ר כמעט שלא היו קיימות, כפי שעולה מנתוני איגוד המתווכים של וייטנאם שפורסמו ב-VnExpress.

כך, כ-82% מהיצע הדירות החדש השתייך לפלחי היוקרה, הפרימיום והדיור היקר. העלייה במספר הפרויקטים כשלעצמה אינה מביאה לשיפור משמעותי בנגישות הדיור למשפחות בעלות הכנסה ממוצעת.

המכירות צנחו, מלאי הדירות גדל

הקשיים בנגישות הדיור כבר משתקפים בנתוני העסקאות. ברבעון השני נרשמו בווייטנאם כ-100,005 עסקאות נדל״ן מוצלחות. מדובר ב-71.5% מתוצאות הרבעון הראשון וב-63.7% מהנתון המקביל אשתקד. במונחים שנתיים, השוק איבד כ-36.3% מנפח העסקאות.

על דירות ובתים פרטיים נרשמו 26,567 עסקאות, ירידה של 22.9% לעומת השנה הקודמת. מספר העסקאות במגרשים עמד על 73,438 והצטמצם בכ-40.1%.

במקביל, אצל כל יזם ויזם מצטבר מלאי לא מכור. ב-25 מתוך 34 המחוזות שסיפקו נתונים, נספרו בסוף הרבעון השני כ-39,284 דירות, בתים ומגרשים שלא נמכרו. מלאי הדירות גדל ב-22.2% ברבעון, בתים פרטיים ב-46.4%, ומגרשים ב-25.4%, על פי נתוני ממשלת וייטנאם.

דינמיקה זו מגבירה את הנטל הפיננסי על היזמים. ככל שהנכס נותר ללא דורש זמן רב יותר, כך מתעכב החזר ההון המושקע עבור החברה, בעוד שעלויות הבנייה ושירות החובות נמשכות כסדרן.

הדיור הסוציאלי מתרחב לאט יותר מהשוק המסחרי

הממשלה מגבירה את קצב בניית הדיור הסוציאלי. בשמונה החודשים הראשונים של שנת 2026 הושלמו בווייטנאם 108 פרויקטים הכוללים 31,353 דירות, והחלה בנייתם של 107 פרויקטים נוספים בהיקף של 152,186 דירות.

בסך הכל, בתחילת ספטמבר כללה התוכנית 903 פרויקטים עם כ-856,368 דירות. מתוכם הושלמו 301 פרויקטים הכוללים 201,482 דירות, 314 פרויקטים של 356,395 דירות היו בשלבי בנייה או ביצוע, ו-288 פרויקטים נוספים בהיקף של 298,491 דירות קיבלו אישורי השקעות. משרד הבינוי העריך את ההתקדמות הכוללת של התוכנית ב-85% מיעד פרויקטי ההשקעה.

עם זאת, לא ניתן להשוות נתונים אלה ישירות לכמות הדירות הזמינות שניתן כבר לקנות: חלק משמעותי מהנכסים נמצא רק בשלבי בנייה או עבר את שלב אישור ההשקעות. לכן, התוכנית אינה יכולה לשנות במהירות את מבנה השוק המסחרי בערים הגדולות.

כפי שמדווחים המומחים של International Investment, הסיכון המרכזי לשוק הדיור בווייטנאם הופך להיות הפער המקביל בין הכנסות האוכלוסייה, מחירי הדירות ועלות האשראי. תוספת של פרויקטים חדשים מסוגלת להקל על המחסור בהיצע, אולם ההשפעה על הרוכשים תישאר מוגבלת כל עוד רוב הדירות מקבלן שייכות למגזרים יקרים. אם ריביות המשכנתא יישארו דו-ספרתיות והמכירות ימשיכו לרדת, היזמים יתמודדו עם זמני שיווק ממושכים יותר ועם מלאי הולך ותופח, בעוד הבנקים יידרשו לפקח ביתר קפידה על סיכוני האשראי בענף שכבר תופס כרבע מתיק ההלוואות שלהם.

FAQ: משכנתאות ונדל״ן בווייטנאם

מהו גובה ריבית המשכנתא בווייטנאם בשנת 2026?

באוגוסט, הריבית המוטבת הממוצעת בקיבוע ל-12–24 החודשים הראשונים במדגם של 11 בנקים עמדה על 10.9% בשנה. הריביות הכוללות על הלוואות נדל״ן ברבעון השני נעו ברובן בין 12% ל-14%, ולאחר תום תקופת ההטבה יכלו להגיע ל-13–15% ובמקרים מסוימים אף ל-15–16%.

כמה עולה דירה בהאנוי?

ברבעון השני של שנת 2026, המחיר הממוצע של דירה בהאנוי עמד על כ-123 מיליון דונג לכל מ״ר.

כמה עולות דירות בהו צ׳י מין סיטי?

המחיר הממוצע של דירה בהו צ׳י מין סיטי ברבעון השני עמד על כ-108 מיליון דונג לכל מ״ר.

האם מחירי הדיור בווייטנאם יורדים?

בשוק הדירות יד שנייה החל תיקון מתון, אך ירידת מחירים חדה טרם נרשמה. עלויות הדיור בערים הגדולות נותרות גבוהות, ורוב הדירות החדשות שייכות לפלחי היוקרה.

מדוע הגידול בבנייה אינו הופך את הדיור לנגיש יותר?

הבעיה נעוצה בהרכב ההיצע. ברבעון השני כ-82% מכל דירה מקבלן שנבנתה שויכו לפלחי הפרימיום והיוקרה, בעוד שדיור עממי במחיר הנמוך מ-25 מיליון דונג לכל מ״ר כמעט לא הוצע בפרויקטים החדשים.

מה קורה עם מכירות הנדל״ן?

ברבעון השני היה מספר העסקאות הרשומות נמוך בכ-36.3% לעומת השנה הקודמת. במקביל, גדל מלאי הדירות, הבתים והקרקעות שלא נמכרו אצל היזמים.

האם המשכנתאות בווייטנאם עשויות להוזיל שוב?

השיפור בנזילות הבנקאית יוצר לכך תנאים מוקדמים, אולם אינו מבטיח בפני עצמו את ירידת הריביות. המגמה תהיה תלויה בעלויות גיוס ההון של הבנקים, בצמיחת הפיקדונות והאשראי, בביקוש להון ובתנאים המוניטריים הכלליים.