იპოთეკა ვიეტნამში სულ უფრო მიუწვდომელი ხდება

ვიეტნამში იპოთეკის ღირებულებამ მიაღწია დონეს, რაც საგრძნობლად ავიწროებს საცხოვრებლის მყიდველთა წრეს. აგვისტოში მსხვილი ბანკების შერჩევაში პირველი 12–24 თვის საშუალო შეღავათიანმა განაკვეთმა წლიურ 10,9%-ს მიაღწია, შეღავათიანი პერიოდის დასრულების შემდეგ კი გადასახადი შესაძლოა უკვე 13–15%-იანი განაკვეთით დაითვალოს. ამავდროულად, ბინების საშუალო ფასი ჰანოისა და ჰოშიმინში კვლავ მაღალია, გაყიდვები მცირდება, ხოლო ახალი მიწოდება ისევ უპირატესად ძვირადღირებულ სეგმენტებზეა კონცენტრირებული.

იპოთეკურმა განაკვეთებმა ვიეტნამში 10%-ს გადააჭარბა

ვიეტნამში საბინაო დაკრედიტების ბაზარი 2026 წლის განმავლობაში მკვეთრად შეიცვალა. Bloomberg-მა 9 სექტემბერს ყურადღება გაამახვილა იპოთეკური განაკვეთების ზრდასა და მის შედეგებზე საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობისთვის: მყიდველებს ერთდროულად უწევთ გამკლავება ძვირადღირებულ ბინებთან და ნასესხები ფულის გაზრდილ ღირებულებასთან. Bloomberg

აგვისტოსთვის 11 კომერციული ბანკის შერჩევაში იპოთეკის საშუალო შეღავათიანმა განაკვეთმა პირველი 12–24 თვის ფიქსაციით წლიურ 10,9%-ს მიაღწია. VPBank-ში განაკვეთი პირველი 12 თვის განმავლობაში 13,2%-ს შეადგენდა, MSB-სა და ACB-ში — დაახლოებით 11%-ს, VIB-ში — 11,1%-ს ერთ წელზე და 12%-ს ორ წელზე. ჯერ კიდევ მეორე კვარტალში ათ ბანკში პირველი 12 თვის ანალოგიური შეთავაზებები უმეტესად 8,5–9,2%-ის ფარგლებში იყო, იტყობინებოდა VnExpress, DKRA Consulting-სა და ვიეტნამის უძრავი ქონების ბაზრის კვლევისა და შეფასების ინსტიტუტზე დაყრდნობით.

მსესხებლისთვის საწყისი განაკვეთი ყოველთვის არ ასახავს კრედიტის სრულ ღირებულებას. შეღავათიანი პერიოდის დასრულების შემდეგ იპოთეკა, როგორც წესი, გადადის მცურავ განაკვეთზე, რომელიც ბანკმა შესაძლოა გადახედოს. ვიეტნამის მშენებლობის სამინისტრო მეორე კვარტალში უძრავ ქონებაზე გაცემული სესხების განაკვეთების გავრცელებულ დონეს წლიურ 12–14%-ად აფასებდა. შეღავათიანი პერიოდის დასრულების შემდეგ განაკვეთები 13–15%-ს შეადგენდა, ცალკეულ ბანკებში კი 15–16%-საც აღწევდა. სესხის მაღალ ღირებულებას ემატებოდა შეზღუდვები კრედიტის მოცულობაზე და შემოსავლის დადასტურების მოთხოვნები.

ბანკებისთვის ფულის მოზიდვა გაძვირდა

იპოთეკის ზრდა დაკავშირებულია საბანკო სისტემაში დაფინანსების ღირებულების უფრო ფართო ცვლილებასთან. 2026 წლის პირველ ნახევარში ვიეტნამში დაკრედიტება წლის დასაწყისიდან 7,41%-ით გაიზარდა, ხოლო საკრედიტო ორგანიზაციების მიერ მოზიდული სახსრები — 5,02%-ით.

28 საჯარო ბანკში სხვაობა კიდევ უფრო თვალშისაცემი იყო: საკრედიტო პორტფელი წლიურად 18,2%-ით გაიზარდა, კლიენტთა დეპოზიტები კი — 11,9%-ით. საბაზრო დაფინანსების წილმა, სხვა საკრედიტო ორგანიზაციების სახსრებისა და სავალო ფასიანი ქაღალდების ჩათვლით, დაფინანსების ძირითადი წყაროების თითქმის 29,7%-ს მიაღწია. სახსრების მოზიდვის ღირებულება დაახლოებით 60 საბაზისო პუნქტით გაიზარდა, ხოლო წმინდა საპროცენტო მარჟა 2,92%-მდე შემცირდა, დაითვალა Guotai Haitong Securities Vietnam-მა.

აგვისტოს ბოლოსთვის მოკლევადიანი ლიკვიდურობის მდგომარეობა გაუმჯობესდა. 22 აგვისტოს მდგომარეობით, დონგში განთავსებული დეპოზიტები წლის დასაწყისიდან 8,77%-ით გაიზარდა და ოდნავ გაუსწრო ეროვნულ ვალუტაში გაცემული კრედიტების 8,38%-იან ზრდას. ეს გახდა შემობრუნება პირველ ნახევარწელთან შედარებით, როდესაც დაკრედიტება რესურსების ბაზაზე სწრაფად იზრდებოდა. ანალიტიკოსები ამასთან ლიკვიდურობის გაუმჯობესებას არ განიხილავენ განაკვეთების დაუყოვნებლივი შემცირების სიგნალად: დაფინანსებაზე მოთხოვნა კვლავ მაღალი რჩება, წერს Vietstock.

უძრავ ქონებაზე საბანკო დაკრედიტების მეოთხედი მოდის

ბაზრის მოწყვლადობას აძლიერებს ბანკების საკრედიტო პორტფელში უძრავი ქონების დიდი წილი. მსოფლიო ბანკმა 2025 წელს სექტორის დაკრედიტების ზრდა 42%-ად შეაფასა, მაშინ როცა მთლიანი საბანკო კრედიტების მოცულობა 19%-ით გაიზარდა. უძრავ ქონებაზე მთელი დაუფარავი საბანკო დავალიანების 25,5% მოდიოდა.

ზოგიერთ რაიონში მიწისა და საცხოვრებლის ღირებულების თანაფარდობა შინამეურნეობების წლიურ შემოსავალთან 30-ს აჭარბებდა. შედარებისთვის, ანგარიშში მოყვანილია ხელმისაწვდომობის საერთაშორისო დიაპაზონი — დაახლოებით სამიდან რვა წლიურ შემოსავლამდე. მსოფლიო ბანკი ასევე მიუთითებს ვადების შეუსაბამობის რისკზე: ბანკები უძრავ ქონებაზე გრძელვადიან კრედიტებს აფინანსებენ მათ შორის უფრო მოკლევადიანი დეპოზიტების ხარჯზე, რაც ზრდის სისტემის მგრძნობელობას ლიკვიდურობის პრობლემების მიმართ.

ბინები ჰანოისა და ჰოშიმინში კვლავ ძვირია

განაკვეთების მატება დაემთხვა ბაზარს, სადაც ფასები უკვე ბევრი მყიდველის შესაძლებლობის ფარგლებს გასცდა. მეორე კვარტალში ბინების საშუალო ღირებულება ჰანოიში კვადრატულ მეტრზე დაახლოებით 123 მლნ დონგს შეადგენდა, ჰოშიმინში კი — 108 მლნ-ს.

ასეთი საშუალო ფასის პირობებში 60 კვადრატული მეტრი ფართობის ბინა პირობითად დაახლოებით 7,38 მლრდ დონგი დაჯდება ჰანოიში და 6,48 მლრდ ჰოშიმინში. ეს არის მარტივი გაანგარიშება კვადრატული მეტრის საშუალო ღირებულებაზე დაყრდნობით, კონკრეტული რაიონის, ობიექტის კლასის, პირველადი შენატანისა და გარიგების ხარჯების გათვალისწინების გარეშე.

მეორად ბაზარზე მეორე კვარტალში გამოჩნდა ფასების კლების ნიშნები, თუმცა კორექციის მასშტაბი მცირე დარჩა. მიწის ნაკვეთები საშუალოდ დაახლოებით 2–3%-ით გაიაფდა, ხოლო მეორად ბინებსა და ვილებზე ფასებმა ასევე ზომიერი კლება აჩვენა. მყიდველისთვის ეს ჯერჯერობით არ არის საკმარისი სესხის პროცენტის ზრდის კომპენსირებისთვის.

ახალი ბინების რაოდენობა იზრდება, ხელმისაწვდომი თითქმის არ არის

ამასთან, საცხოვრებლის მიწოდება სწრაფად აღდგება. მეორე კვარტალში მშენებლობის ნებართვა მიიღო 113-მა ახალმა კომერციულმა საბინაო პროექტმა დაახლოებით 103 205 ობიექტზე, მათ შორის 69 588 ბინაზე და 33 617 ინდივიდუალურ სახლზე. ეს თითქმის ორჯერ აღემატება პირველი კვარტლის მაჩვენებელს და სამჯერ მეტია ერთი წლის წინანდელ დონეზე.

მთავარი პრობლემა ამ მიწოდების სტრუქტურაშია. მეორე კვარტალში ბაზარზე გამოვიდა დაახლოებით 25 500 ახალი ბინა. დაახლოებით 45% მიეკუთვნებოდა ლუქს და ექსტრა-ძვირადღირებულ სეგმენტებს კვადრატულ მეტრზე 80 მლნ დონგიდან დაწყებული ღირებულებით. კიდევ 37% მოდიოდა მაღალ საფასო სეგმენტზე, სადაც ღირებულება 50 მლნ დონგს აჭარბებდა. საშუალო სეგმენტის წილი 18%-ს შეადგენდა, ხოლო ახალი მასობრივი საცხოვრებელი კვადრატულ მეტრზე 25 მლნ დონგზე იაფად პრაქტიკულად არ არსებობდა, მოწმობს ვიეტნამის რიელტორთა ასოციაციის მონაცემები, რომლებიც VnExpress-მა გამოაქვეყნა.

ამრიგად, ახალი ბინების მიწოდების დაახლოებით 82% მოდიოდა მაღალ, ლუქს და ექსტრა-ძვირადღირებულ სეგმენტებზე. პროექტების რაოდენობის ზრდა თავისთავად ამიტომ ჯერჯერობით სუსტად აუმჯობესებს საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობას საშუალო შემოსავლის მქონე ოჯახებისთვის.

გაყიდვები დაეცა, საცხოვრებლის მარაგები გაიზარდა

ხელმისაწვდომობის პრობლემები უკვე ჩანს გარიგებების სტატისტიკაში. მეორე კვარტალში ვიეტნამში დარეგისტრირდა დაახლოებით 100 005 წარმატებული გარიგება უძრავ ქონებაზე. ეს პირველი კვარტლის შედეგის 71,5%-ია და ერთი წლის წინანდელი დონის 63,7%. წლიურ გამოხატულებაში ბაზარმა დაკარგა გარიგებების დაახლოებით 36,3%.

ბინებსა და ინდივიდუალურ სახლებზე 26 567 გარიგება მოვიდა, რაც 22,9%-ით ნაკლებია წინა წელთან შედარებით. მიწის ნაკვეთებით ოპერაციების რაოდენობამ 73 438 შეადგინა და დაახლოებით 40,1%-ით შემცირდა.

ამავდროულად, დეველოპერებთან იზრდება გაუყიდავი ნაშთები. მონაცემების მომწოდებელი 34 რეგიონიდან 25-ში მეორე კვარტლის ბოლოს აღრიცხული იყო დაახლოებით 39 284 გაუყიდავი ბინა, სახლი და მიწის ნაკვეთი. ბინების მარაგები კვარტალში 22,2%-ით გაიზარდა, ინდივიდუალური სახლების — 46,4%-ით, მიწის ნაკვეთების — 25,4%-ით, ირკვევა ვიეტნამის მთავრობის მონაცემებიდან.

ეს დინამიკა ზრდის ფინანსურ ტვირთს დეველოპერებზე. რაც უფრო დიდხანს რჩება ობიექტი გაუყიდავი, მით უფრო გვიან იბრუნებს კომპანია ჩადებულ კაპიტალს, ამასთან მშენებლობისა და ვალის მომსახურების ხარჯები ნარჩუნდება.

სოციალური საცხოვრებელი კომერციულ ბაზარზე ნელა ფართოვდება

მთავრობა ზრდის სოციალური საცხოვრებლის მშენებლობას. 2026 წლის პირველ რვა თვეში ვიეტნამში დასრულდა 108 პროექტი 31 353 ბინაზე და დაიწყო კიდევ 107 პროექტის მშენებლობა 152 186 ბინაზე.

სულ პროგრამა სექტემბრის დასაწყისისთვის მოიცავდა 903 პროექტს დაახლოებით 856 368 ბინაზე. მათგან 301 პროექტი 201 482 ბინაზე დასრულებული იყო, 314 პროექტი 356 395 ბინაზე მშენებლობის ან რეალიზაციის ეტაპზე იმყოფებოდა, კიდევ 288 პროექტმა 298 491 ბინაზე საინვესტიციო თანხმობა მიიღო. მშენებლობის სამინისტრო პროგრამის საერთო პროგრესს საინვესტიციო პროექტების სამიზნე მაჩვენებლის 85%-ად აფასებდა.

თუმცა ამ მაჩვენებლების პირდაპირ შედარება არ შეიძლება ხელმისაწვდომი ბინების იმ რაოდენობასთან, რომელთა შეძენაც უკვე შესაძლებელია: ობიექტების მნიშვნელოვანი ნაწილი მხოლოდ მშენებლობის პროცესშია ან გაიარა საინვესტიციო დამტკიცების ეტაპი. ამიტომ მსხვილი ქალაქების კომერციული ბაზრის სტრუქტურის სწრაფად შეცვლა პროგრამას ჯერ არ შეუძლია.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, ვიეტნამის საცხოვრებლის ბაზრის მთავარი რისკი ხდება მოსახლეობის შემოსავლებს, ბინების ღირებულებასა და კრედიტის ფასს შორის ერთდროული უფსკრული. ახალი პროექტების რაოდენობის ზრდას შეუძლია შეასუსტოს მიწოდების დეფიციტი, თუმცა მყიდველებისთვის ეფექტი შეზღუდული იქნება, სანამ ახალაშენებული ობიექტების დიდი ნაწილი ძვირადღირებულ სეგმენტებს მიეკუთვნება. თუ იპოთეკური განაკვეთები ორნიშნა დარჩება, ხოლო გაყიდვები კლებას განაგრძობს, დეველოპერები პროექტების რეალიზაციის უფრო ხანგრძლივი ვადებისა და მზარდი მარაგების წინაშე დადგებიან, ბანკები კი — იმ სექტორში საკრედიტო რისკების უფრო ყურადღებით გაკონტროლების აუცილებლობის წინაშე, რომელსაც უკვე მათი პორტფელის დაახლოებით მეოთხედი უკავია.

FAQ: იპოთეკა და უძრავი ქონება ვიეტნამში

რა იპოთეკური განაკვეთია ვიეტნამში 2026 წელს?

აგვისტოში საშუალო შეღავათიანი განაკვეთი პირველი 12–24 თვის ფიქსაციით 11 ბანკის შერჩევაში წლიურ 10,9%-ს შეადგენდა. უძრავ ქონებაზე სესხების ზოგადი განაკვეთები მეორე კვარტალში ძირითადად 12–14%-ის ფარგლებში იყო, ხოლო შეღავათიანი პერიოდის დასრულების შემდეგ შესაძლოა 13–15%-ს და ცალკეულ შემთხვევებში 15–16%-ს აღწევდეს.

რა ღირს ბინა ჰანოიში?

2026 წლის მეორე კვარტალში ბინის საშუალო ღირებულება ჰანოიში კვადრატულ მეტრზე დაახლოებით 123 მლნ დონგს შეადგენდა.

რა ღირს ბინები ჰოშიმინში?

ბინის საშუალო ღირებულება ჰოშიმინში მეორე კვარტალში კვადრატულ მეტრზე დაახლოებით 108 მლნ დონგს შეადგენდა.

მცირდება თუ არა საცხოვრებლის ფასები ვიეტნამში?

მეორად ბაზარზე გამოჩნდა ზომიერი კორექცია, თუმცა ფასების მკვეთრი კლება ჯერ არ არის. საცხოვრებლის ღირებულება უმსხვილეს ქალაქებში მაღალი რჩება, ხოლო ახალი ბინების უმეტესი ნაწილი ძვირადღირებულ სეგმენტებს მიეკუთვნება.

რატომ არ ხდის მშენებლობის ზრდა საცხოვრებელს უფრო ხელმისაწვდომს?

პრობლემა მიწოდების სტრუქტურაშია. მეორე კვარტალში ახალი ბინების დაახლოებით 82% მაღალ, ლუქს და ექსტრა-ძვირადღირებულ სეგმენტებს მიეკუთვნებოდა, ხოლო მასობრივი საცხოვრებელი კვადრატულ მეტრზე 25 მლნ დონგზე იაფად ახალ პროექტებს შორის თითქმის არ იყო.

რა ხდება უძრავი ქონების გაყიდვებთან დაკავშირებით?

მეორე კვარტალში რეგისტრირებული გარიგებების რაოდენობა წინა წელთან შედარებით დაახლოებით 36,3%-ით ნაკლები აღმოჩნდა. ამავდროულად გაიზარდა დეველოპერების გაუყიდავი ბინების, სახლებისა და მიწის ნაკვეთების მარაგები.

შეიძლება თუ არა ვიეტნამში იპოთეკა კვლავ გაიაფდეს?

საბანკო ლიკვიდურობის გაუმჯობესება ამისთვის წინაპირობას ქმნის, თუმცა თავისთავად არ იძლევა განაკვეთების შემცირების გარანტიას. მათი დინამიკა დამოკიდებული იქნება ბანკების მიერ თანხების მოზიდვის ღირებულებაზე, დეპოზიტებისა და დაკრედიტების ზრდაზე, კაპიტალზე მოთხოვნასა და მონეტარულ პირობებზე.