Ипотека во Вьетнаме становится недоступнее

Стоимость ипотеки во Вьетнаме поднялась до уровней, которые заметно сужают круг покупателей жилья. В августе средняя льготная ставка на первые 12–24 месяца в выборке крупных банков достигла 10,9% годовых, после окончания льготного периода платеж может рассчитываться уже по ставке 13–15%. Одновременно средняя стоимость квартир в Ханое и Хошимине остается высокой, продажи сокращаются, а новое предложение по-прежнему сосредоточено преимущественно в дорогих сегментах.

Ипотечные ставки во Вьетнаме превысили 10%

Рынок жилищного кредитования во Вьетнаме резко изменился в течение 2026 года. Bloomberg 9 сентября обратил внимание на рост ипотечных ставок и его последствия для доступности жилья: покупателям приходится одновременно справляться с дорогими квартирами и увеличившейся стоимостью заемных денег. Bloomberg

К августу средняя льготная ставка по ипотеке с фиксацией на первые 12–24 месяца достигла 10,9% годовых в выборке из 11 коммерческих банков. У VPBank ставка на первые 12 месяцев составляла 13,2%, у MSB и ACB — около 11%, у VIB — 11,1% на год и 12% на два года. Еще во втором квартале аналогичные предложения на первые 12 месяцев в десяти банках находились преимущественно в диапазоне 8,5–9,2%, сообщал VnExpress со ссылкой на DKRA Consulting и Институт исследований и оценки рынка недвижимости Вьетнама.

Для заемщика стартовая ставка не всегда отражает полную стоимость кредита. После окончания льготного периода ипотека обычно переводится на плавающую ставку, которую банк может пересматривать. Министерство строительства Вьетнама оценивало распространенный уровень ставок по кредитам на недвижимость во втором квартале в 12–14% годовых. После окончания льготного периода ставки составляли 13–15%, а в отдельных банках доходили до 15–16%. Высокая стоимость займа дополнялась ограничениями по сумме кредита и требованиями к подтверждению дохода.

Банкам стало дороже привлекать деньги

Рост ипотеки связан с более широким изменением стоимости финансирования в банковской системе. В первом полугодии 2026 года кредитование во Вьетнаме выросло на 7,41% с начала года, а средства, привлеченные кредитными организациями, — на 5,02%.

У 28 публичных банков разрыв был еще заметнее: кредитный портфель увеличился на 18,2% год к году, клиентские депозиты — на 11,9%. Доля рыночного финансирования, включая средства других кредитных организаций и долговые бумаги, достигла почти 29,7% основных источников фондирования. Стоимость привлечения средств выросла примерно на 60 базисных пунктов, а чистая процентная маржа снизилась до 2,92%, подсчитала Guotai Haitong Securities Vietnam.

К концу августа ситуация с краткосрочной ликвидностью улучшилась. На 22 августа депозиты в донгах выросли на 8,77% с начала года, немного опередив увеличение кредитов в национальной валюте на 8,38%. Это стало разворотом относительно первого полугодия, когда кредитование росло быстрее ресурсной базы. Аналитики при этом не рассматривают улучшение ликвидности как сигнал к немедленному снижению ставок: спрос на финансирование остается высоким, пишет Vietstock.

Недвижимость занимает четверть банковского кредитования

Уязвимость рынка усиливает большая доля недвижимости в кредитном портфеле банков. Всемирный банк оценил рост кредитования сектора в 2025 году в 42% при увеличении общего объема банковских кредитов на 19%. На недвижимость приходилось 25,5% всей непогашенной банковской задолженности.

В некоторых районах отношение стоимости земли и жилья к годовому доходу домохозяйств превышало 30. Для сравнения, в докладе приводится международный диапазон доступности примерно от трех до восьми годовых доходов. Всемирный банк также указывает на риск несовпадения сроков: банки финансируют долгосрочные кредиты на недвижимость в том числе за счет более коротких депозитов, что повышает чувствительность системы к проблемам с ликвидностью.

Квартиры в Ханое и Хошимине остаются дорогими

Повышение ставок пришлось на рынок, где цены уже вышли далеко за пределы возможностей многих покупателей. Во втором квартале средняя стоимость квартир в Ханое составляла около 123 млн донгов за квадратный метр, в Хошимине — 108 млн.

При такой средней цене квартира площадью 60 квадратных метров условно обойдется примерно в 7,38 млрд донгов в Ханое и 6,48 млрд в Хошимине. Это простой расчет на основе средней стоимости квадратного метра, без учета конкретного района, класса объекта, первоначального взноса и расходов по сделке.

На вторичном рынке во втором квартале появились признаки снижения цен, однако масштаб коррекции оставался небольшим. Земельные участки в среднем подешевели примерно на 2–3%, а вторичные цены на квартиры и виллы также демонстрировали умеренное снижение. Для покупателя этого пока недостаточно, чтобы компенсировать рост процентов по кредиту.

Новых квартир становится больше, доступных почти нет

Предложение жилья при этом быстро восстанавливается. Во втором квартале разрешения на строительство получили 113 новых коммерческих жилищных проектов примерно на 103 205 объектов, в том числе 69 588 квартир и 33 617 индивидуальных домов. Это почти вдвое больше показателя первого квартала и более чем втрое превышает уровень годичной давности.

Главная проблема заключается в структуре этого предложения. Во втором квартале на рынок вышло около 25 500 новых квартир. Примерно 45% относились к люксовому и сверхдорогому сегментам со стоимостью от 80 млн донгов за квадратный метр. Еще 37% приходилось на высокий ценовой сегмент, где стоимость превышала 50 млн донгов. Доля среднего сегмента составляла 18%, а новое массовое жилье дешевле 25 млн донгов за квадратный метр практически отсутствовало, свидетельствуют данные Вьетнамской ассоциации риелторов, опубликованные VnExpress.

Таким образом, около 82% нового квартирного предложения приходилось на высокий, люксовый и сверхдорогой сегменты. Рост числа проектов сам по себе поэтому пока слабо улучшает доступность жилья для семей со средними доходами.

Продажи упали, запасы жилья выросли

Проблемы с доступностью уже видны в статистике сделок. Во втором квартале во Вьетнаме зарегистрировали около 100 005 успешных сделок с недвижимостью. Это 71,5% от результата первого квартала и 63,7% от уровня годичной давности. В годовом выражении рынок потерял около 36,3% сделок.

На квартиры и индивидуальные дома пришлось 26 567 сделок, что на 22,9% меньше, чем годом ранее. Число операций с земельными участками составило 73 438 и сократилось примерно на 40,1%.

Одновременно у застройщиков растут непроданные остатки. В 25 из 34 регионов, предоставивших данные, на конец второго квартала учитывалось около 39 284 непроданных квартир, домов и земельных участков. Запасы квартир увеличились на 22,2% за квартал, индивидуальных домов — на 46,4%, земельных участков — на 25,4%, следует из данных правительства Вьетнама.

Такая динамика усиливает финансовую нагрузку на девелоперов. Чем дольше объект остается непроданным, тем позже компания возвращает вложенный капитал, при этом расходы на строительство и обслуживание долгов сохраняются.

Социальное жилье расширяется медленнее коммерческого рынка

Правительство увеличивает строительство социального жилья. За первые восемь месяцев 2026 года во Вьетнаме завершили 108 проектов на 31 353 квартиры и начали строительство еще 107 проектов на 152 186 квартир.

Всего программа к началу сентября охватывала 903 проекта примерно на 856 368 квартир. Из них 301 проект на 201 482 квартиры был завершен, 314 проектов на 356 395 квартир находились в строительстве или реализации, еще 288 проектов на 298 491 квартиру получили инвестиционное одобрение. Министерство строительства оценивало общий прогресс программы в 85% от целевого показателя по инвестиционным проектам.

Однако эти показатели нельзя напрямую сопоставлять с количеством доступных квартир, которые уже можно купить: значительная часть объектов находится только в строительстве или прошла стадию инвестиционного одобрения. Поэтому быстро изменить структуру коммерческого рынка крупнейших городов программа пока не может.

Как сообщают эксперты International Investment, основным риском для рынка жилья Вьетнама становится одновременный разрыв между доходами населения, стоимостью квартир и ценой кредита. Увеличение числа новых проектов способно ослабить дефицит предложения, однако эффект для покупателей будет ограниченным, пока большая часть новостроек относится к дорогим сегментам. Если ипотечные ставки останутся двузначными, а продажи продолжат снижаться, девелоперы столкнутся с более длинными сроками реализации проектов и растущими запасами, а банки — с необходимостью внимательнее контролировать кредитные риски в секторе, который уже занимает около четверти их портфеля.

FAQ: ипотека и недвижимость во Вьетнаме

Какая ипотечная ставка во Вьетнаме в 2026 году?

В августе средняя льготная ставка с фиксацией на первые 12–24 месяца в выборке из 11 банков составляла 10,9% годовых. Общие ставки по кредитам на недвижимость во втором квартале находились преимущественно в диапазоне 12–14%, а после окончания льготного периода могли достигать 13–15% и в отдельных случаях 15–16%.

Сколько стоит квартира в Ханое?

Во втором квартале 2026 года средняя стоимость квартиры в Ханое составляла около 123 млн донгов за квадратный метр.

Сколько стоят квартиры в Хошимине?

Средняя стоимость квартиры в Хошимине во втором квартале составляла около 108 млн донгов за квадратный метр.

Снижаются ли цены на жилье во Вьетнаме?

На вторичном рынке появилась умеренная коррекция, однако резкого снижения цен пока нет. Стоимость жилья в крупнейших городах остается высокой, а большая часть новых квартир относится к дорогим сегментам.

Почему рост строительства не делает жилье доступнее?

Проблема заключается в структуре предложения. Во втором квартале около 82% новых квартир относились к высокому, люксовому и сверхдорогому сегментам, а массовое жилье дешевле 25 млн донгов за квадратный метр почти отсутствовало среди новых проектов.

Что происходит с продажами недвижимости?

Во втором квартале количество зарегистрированных сделок оказалось примерно на 36,3% ниже, чем годом ранее. Одновременно увеличились непроданные запасы квартир, домов и земельных участков у девелоперов.

Может ли ипотека во Вьетнаме снова подешеветь?

Улучшение банковской ликвидности создает для этого предпосылки, однако само по себе не гарантирует снижения ставок. Их динамика будет зависеть от стоимости привлечения денег банками, роста депозитов и кредитования, спроса на капитал и денежно-кредитных условий.