האיחוד האירופי הציע הגבלות חדשות על השכרה לטווח קצר

WELT

הנציבות האירופית גיבשה חבילת צעדים חדשה להתמודדות עם משבר הדיור במדינות האיחוד האירופי. Affordable Housing Act מאפשר להגביל השכרה לטווח קצר באזורים עם הריכוז הגבוה ביותר של נכסים מסוג זה. היוזמה כוללת גם האצה של בנייה ושיפוץ, הסבת מבנים ומשיכת השקעות.

כללים אחידים לשוק השכירות באירופה

יותר ממחצית מתושבי הערים רואים במצב בשוק הדיור את אחת הבעיות החריפות ביותר באירופה, כך עולה מסקר Eurobarometer האחרון. עלויות השכירות והרכישה הגבוהות מגבילות גם את הניידות התעסוקתית וההשכלתית: לעובדים ולסטודנטים קשה יותר לבחור מקום מגורים סמוך לעבודה או ללימודים, כפי שציינה נשיאת הנציבות האירופית אורסולה פון דר ליין.

הנציבות האירופית מציעה ליצור לראשונה מערכת הערכה משותפת לאיחוד האירופי למדדים המשפיעים על נגישות הנדל״ן וכללי השוק האחיד. ההחלטות על ההגבלות יישארו בידי הרשויות הלאומיות, האזוריות והמקומיות בהתאם לעקרון הסובסידיאריות.

עבור אזורים הנתונים ללחץ הכבד ביותר תיקבע מתודולוגיית הערכה אחידה. בין הקריטריונים — יחס גבוה בין מחירי הנדל״ן להכנסות התושבים, וכן עלייה מתמדת במדד זה לאורך 10 שנים. החישוב יביא בחשבון לא רק את המצב הנוכחי, אלא גם את הדינמיקה לטווח ארוך.

הצורך בגישה כוללת נובע בין היתר מקיומם של מודלים שונים להסדרת ההשכרה לטווח קצר. פריז, ברצלונה וונציה כבר הטילו הגבלות, וחלקן אף הפכו למושא למחלוקות משפטיות. הכללים החדשים אמורים לקבוע קריטריונים אחידים להערכת החלטות אלו מנקודת המבט של חוקי האיחוד האירופי.

ה-Affordable Housing Act מהווה חלק מ-European Affordable Housing Plan, הכוללת גם כללים מעודכנים לסיוע ממשלתי עבור פרויקטים של דיור בר-השגה ו-European Strategy for Housing Construction. היוזמה משלימה את כללי האיחוד האירופי בנוגע להשכרה לטווח קצר, התקפים ממאי 2026. הצעת הנציבות האירופית צריכה לעבור דיון בפרלמנט האירופי ובמועצת האיחוד האירופי במסגרת הליך החקיקה הרגיל.

אילו נכסים עלולים להיכלל בהגבלות

השכרה לטווח קצר באירופה

ה-Affordable Housing Act קובע דרישות נפרדות להשכרה לטווח קצר בערים וביעדי תיירות פופולריים, שבהם מגזר זה עשוי לצמצם את ההיצע עבור תושבי קבע. בעת הערכת המצב, הרשויות יביאו בחשבון את היקף השוק, תדירות השכרת הנכסים ואת האופי המסחרי של הפעילות.

להטלת הגבלות יידרש אישור לכך שההשכרה לטווח קצר משפיעה באופן מהותי על נגישות או זמינות הדיור במשך שלוש שנים לפחות. בנוסף, הרשויות יצטרכו להוכיח כי צעדים אחרים אינם מניבים תוצאה שוות ערך.

בהכנת ההחלטות מוצע להשתמש במידע שנאסף במסגרת כללי האיחוד האירופי הקיימים להשכרה לטווח קצר. ממאי 2026 הם מגבירים את השקיפות במגזר ומבטיחים לרשויות גישה למידע על נכסים. מודעות שאינן עומדות בדרישות יוסרו או ייחסמו.

החוק החדש אינו מטיל איסור גורף על השכרה לטווח קצר בכל מדינות האיחוד האירופי. הוא מגדיר את התנאים שבהם ערים ואזורים יוכלו להגביל מגזר זה, אם יוכיחו את השפעתו על השוק המקומי.

דירה שנייה ונכסים ריקים

הנציבות האירופית מציעה להביא בחשבון גם שימושים נוספים בנדל״ן. מדובר בבתים ודירות נוספים, וכן בנכסים שאינם בשימוש במשך תקופה ממושכת. במאבק בנכסים ריקים מומלץ להתחשב בסיבות אובייקטיביות להיעדר דיירים.

תנאי הרכישה של דירה שנייה לא יחולו על עסקאות שכבר בוצעו. למעבר לכללים החדשים נקבעו מנגנונים מיוחדים שנועדו להגן על זכויותיהם של בעלי נדל״ן שנרכש בעבר.

הנציבות האירופית ממליצה גם להגדיל את ההיצע באמצעות זירוז אישורים, שחרור קרקעות, בנייה חדשה, שיפוץ והסבת מבנים. מודרניזציה של הליכי התכנון והבנייה אמורה לקצר את לוחות הזמנים של פרויקטים חדשים.

דעות מומחים: הימור על בנייה

נציב האיחוד האירופי לאנרגיה ודיור דן יורגנסן סבור כי השכרה לטווח קצר היא אחת הסיבות למחסור בהיצע, אך לא היחידה. הוא ציין כי הכללים החדשים לא יפתרו את מצוקת הדיור ״בין לילה״, אך יאפשרו לטפל באחד הגורמים שבגללם תושבים עוזבים את הערים.

חבר הפרלמנט האירופי מרקוס פרבר כינה את היקפי הבנייה הלא-מספקים כבעיה העיקרית. הוא קרא לנציבות האירופית לבחון אילו תקנות אירופיות מונעות ייזום פרויקטים חדשים, וכינה את הגישה שנבחרה שגויה. נשיאת ועדת האזורים של האיחוד האירופי קאטה טיוטה קראה להגדיל את ההשקעות בבנייה למגורים. היא גם הצביעה על סתירה אפשרית עם הצעת תקציב האיחוד האירופי לשנים 2028–2034, אשר להערכתה מחלישה את השפעת הערים והאזורים על הקצאת ההשקעות ומצמצמת את הגישה לכלים פיננסיים ליישום אסטרטגיות מקומיות.

גם Airbnb מקשרת את המשבר בראש ובראשונה למחסור בהיצע. נציג החברה לקשרים עם רשויות האיחוד האירופי ג׳ורג׳ מברוס הצהיר כי יש להתמקד בעיקר בבנייה, שיפוץ והחזרת בתים ריקים לשוק. לאחר פרסום הצעת הנציבות האירופית ירדו מניות Airbnb בכ-3%.

ראש תחום המדיניות בקבוצת CCIA Europe אלכסנדר רורו משוכנע כי נדרשת בקרה עצמאית על החלטות הערים או מנגנון ערעור יעיל. ללא פיקוח כזה, הגבלות מופרזות עלולות להישאר על כנן, והוודאות המשפטית שנועד לספק ה-Affordable Housing Act תוטל בספק.

מה המשמעות עבור משקיעים

אנליסטים של International Investment מציינים כי אירופה ממשיכה להחמיר את הכללים בשוק הנדל״ן. רכישת נכס אך ורק לצורך השכרה לטווח קצר הופכת לאסטרטגיה פחות צפויה, במיוחד בערי תיירות עם מחסור בדיור ועליית מחירים מהירה. השינויים הרגולטוריים כבר משפיעים על האפשרות להשכיר דירה באירופה לטווח קצר, וכן על הנזילות והערך העתידיים. הכללים החדשים עלולים לחזק מגמה זו ולהפוך את התשואה מנכסים אלה לתלויה יותר בהחלטות הרשויות המקומיות.

עבור משקיעים, הדבר מעלה את החשיבות של הערכת הנכס לטווח ארוך. בעת רכישת נדל״ן חשוב לקחת בחשבון לא רק את התשואה הנוכחית משכירות, אלא גם את האפשרות לשינוי בכללי השימוש. הדבר נוגע במיוחד לשווקים שבהם עליית המחירים מקדימה את הכנסות התושבים והרשויות כבר מתמודדות עם מחסור בדיור בר-השגה.

המדיניות האירופית מעתיקה את המוקד להגדלת מאגר הדיור. האצת הבנייה, השיפוץ והסבת המבנים יוצרת הזדמנויות חדשות להון. פרויקטי פיתוח ויזמות עשויים להתגלות כיציבים יותר מרכישת דירות מוכנות אך ורק להשכרה יומית. כיוון מבטיח נוסף נותר תחום המלונאות, הזוכה לתמיכת הרשויות במסגרת פיתוח תשתיות התיירות.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment