ევროკავშირმა საცხოვრებლის მოკლევადიან გაქირავებაზე ახალი შეზღუდვების დაწესება შემოგვთავაზა

WELT

ევროკომისიამ ევროკავშირის ქვეყნებში საბინაო კრიზისის გადასაჭრელად ზომების ახალი პაკეტი შეიმუშავა. Affordable Housing Act იძლევა მოკლევადიანი გაქირავების შეზღუდვის საშუალებას იმ ლოკაციებზე, სადაც მსგავსი ობიექტების ყველაზე მაღალი კონცენტრაციაა. ინიციატივა ასევე ითვალისწინებს მშენებლობისა და რეკონსტრუქციის დაჩქარებას, შენობების გადაკეთებას და ინვესტიციების მოზიდვას.

ერთიანი წესები ევროპის გაქირავების ბაზრისთვის

Eurobarometer-ის უახლესი კვლევის თანახმად, ქალაქის მცხოვრებთა ნახევარზე მეტი საცხოვრებლის ბაზარზე შექმნილ ვითარებას ევროპაში ერთ-ერთ ყველაზე მწვავე პრობლემად მიიჩნევს. ქირისა და შეძენის მაღალი ღირებულება ასევე ზღუდავს შრომით და საგანმანათლებლო მობილობას: თანამშრომლებსა და სტუდენტებს უჭირთ სამუშაოსთან ან სწავლასთან ახლოს საცხოვრებლის არჩევა, როგორც ამის შესახებ ევროკომისიის პრეზიდენტმა ურსულა ფონ დერ ლაიენმა აღნიშნა.

ევროკომისია გამოდის ინიციატივით, რომ პირველად შეიქმნას ევროკავშირის საერთო შეფასების სისტემა იმ ზომებისთვის, რომლებიც გავლენას ახდენს უძრავი ქონების ხელმისაწვდომობაზე და ერთიანი ბაზრის წესებზე. შეზღუდვების შესახებ გადაწყვეტილებები ეროვნული, რეგიონული და ადგილობრივი ორგანოების ხელში დარჩება სუბსიდიარობის პრინციპის შესაბამისად.

ყველაზე ძლიერი ზეწოლის ქვეშ მყოფი ტერიტორიებისთვის გათვალისწინებული იქნება შეფასების ერთიანი მეთოდოლოგია. კრიტერიუმებს შორისაა — უძრავი ქონების ფასებისა და მოსახლეობის შემოსავლების მაღალი თანაფარდობა, აგრეთვე ამ მაჩვენებლის სტაბილური ზრდა 10 წლის განმავლობაში. მხედველობაში მიიღება არა მხოლოდ მიმდინარე მდგომარეობა, არამედ გრძელვადიანი დინამიკაც.

ერთიანი მიდგომის აუცილებლობა დაკავშირებულია მოკლევადიანი გაქირავების რეგულირების განსხვავებულ მოდელებთანაც. პარიზმა, ბარსელონამ და ვენეციამ უკვე შემოიღეს შეზღუდვები, ზოგიერთი მათგანი კი სასამართლო დავების საგანი გახდა. ახალმა წესებმა უნდა დაადგინოს მსგავსი გადაწყვეტილებების შეფასების ერთიანი კრიტერიუმები ევროკავშირის კანონმდებლობის თვალსაზრისით.

Affordable Housing Act შედის European Affordable Housing Plan-ში, რომელიც ასევე მოიცავს ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის პროექტებისთვის განკუთვნილი სახელმწიფო დახმარების განახლებულ წესებს და European Strategy for Housing Construction-ს. ინიციატივა ავსებს მოკლევადიანი გაქირავების შესახებ ევროკავშირის წესებს, რომლებიც მოქმედებს 2026 წლის მაისიდან. ევროკომისიის წინადადებამ უნდა გაიაროს განხილვა ევროპარლამენტსა და ევროკავშირის საბჭოში ჩვეულებრივი საკანონმდებლო პროცედურის ფარგლებში.

რომელი ობიექტები შეიძლება მოექცეს შეზღუდვების ქვეშ

მოკლევადიანი გაქირავება ევროპაში

Affordable Housing Act ითვალისწინებს ცალკეულ მოთხოვნებს ქალაქებსა და პოპულარულ ტურისტულ მიმართულებებში მოკლევადიანი გაქირავებისთვის, სადაც ამ სეგმენტმა შეიძლება შეამციროს მიწოდება მუდმივი მცხოვრებლებისთვის. სიტუაციის შეფასებისას ხელისუფლება გაითვალისწინებს ბაზრის მასშტაბს, ობიექტების გაქირავების სიხშირესა და საქმიანობის კომერციულ ხასიათს.

შეზღუდვების დასაწესებლად საჭირო იქნება იმის დადასტურება, რომ მოკლევადიანი გაქირავება არსებით გავლენას ახდენს საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობაზე ან არსებობაზე მინიმუმ სამი წლის განმავლობაში. გარდა ამისა, ხელისუფლებას მოუწევს აჩვენოს, რომ სხვა ზომები არ იძლევა შესადარებელ შედეგს.

გადაწყვეტილებების მომზადებისას შემოთავაზებულია იმ მონაცემების გამოყენება, რომლებიც გროვდება მოკლევადიანი გაქირავებისთვის მოქმედი ევროკავშირის წესების ფარგლებში. 2026 წლის მაისიდან ისინი ზრდის სეგმენტის გამჭვირვალობას და ხელისუფლებას უზრუნველყოფს ობიექტების შესახებ ინფორმაციაზე წვდომით. განცხადებები, რომლებიც არ აკმაყოფილებს მოთხოვნებს, უნდა წაიშალოს ან დაიბლოკოს.

ახალი აქტი არ აწესებს მოკლევადიანი გაქირავების ერთიან აკრძალვას ევროკავშირის ყველა ქვეყანაში. ის განსაზღვრავს პირობებს, რომელთა შემთხვევაშიც ქალაქებსა და რეგიონებს შეეძლებათ ამ სეგმენტის შეზღუდვა, თუ შეძლებენ ადგილობრივ ბაზარზე მისი გავლენის დამტკიცებას.

მეორე საცხოვრებელი და ცარიელი ფართები

ევროკომისია გვთავაზობს უძრავი ქონების გამოყენების სხვა გზების გათვალისწინებასაც. საუბარია მეორე სახლებსა და ბინებზე, ასევე იმ ფართებზე, რომლებიც დიდი ხნის განმავლობაში არ გამოიყენება. უმოქმედობასთან ბრძოლისას რეკომენდებულია მაცხოვრებლების არყოფნის ობიექტური მიზეზების გათვალისწინება.

მეორე საცხოვრებლის შეძენის პირობები არ შეიძლება გავრცელდეს უკვე განხორციელებულ გარიგებებზე. ახალ წესებზე გადასასვლელად გათვალისწინებულია სპეციალური მექანიზმები, რომლებმაც უნდა გაითვალისწინოს ადრე შეძენილი უძრავი ქონების მფლობელთა უფლებები.

ევროკომისია ასევე იძლევა რეკომენდაციას მიწოდების გაზრდის შესახებ შეთანხმებების დაჩქარების, მიწის ნაკვეთების განბლოკვის, ახალი მშენებლობის, რეკონსტრუქციისა და შენობების გადაკეთების ხარჯზე. დაგეგმარებისა და უძრავი ქონების აგების პროცედურების მოდერნიზაციამ უნდა შეამციროს ახალი პროექტების განხორციელების ვადები.

ექსპერტთა მოსაზრებები: აქცენტი მშენებლობაზე

ევროკავშირის კომისარი ენერგეტიკისა და საბინაო პოლიტიკის საკითხებში დან იორგენსენი მოკლევადიან გაქირავებას მიწოდების დეფიციტის ერთ-ერთ მიზეზად მიიჩნევს, თუმცა არა ერთადერთად. მან აღნიშნა, რომ ახალი წესები ვერ გადაწყვეტს საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობის პრობლემას „ერთ ღამეში“, თუმცა შესაძლებელს გახდის ზემოქმედებას ერთ-ერთ ფაქტორზე, რის გამოც მაცხოვრებლები ქალაქებს ტოვებენ.

ევროპარლამენტის დეპუტატმა მარკუს ფერბერმა მთავარ პრობლემად მშენებლობის არასაკმარისი მოცულობა დაასახელა. მან მოუწოდა ევროკომისიას გაარკვიოს, რომელი ევროპული ნორმები უშლის ხელს ახალი პროექტების გაჩენას, და არჩეულ მიდგომას მცდარი უწოდა. ევროკავშირის რეგიონთა კომიტეტის პრეზიდენტმა კატა ტიუტიომ მოუწოდა საბინაო მშენებლობაში ინვესტიციების გაზრდისკენ. მან ასევე მიუთითა შესაძლო წინააღმდეგობაზე ევროკავშირის 2028–2034 წლების ბიუჯეტის პროექტთან, რომელიც, მისი შეფასებით, ასუსტებს ქალაქებისა და რეგიონების გავლენას ინვესტიციების განაწილებაზე და ამცირებს წვდომას ფინანსურ ინსტრუმენტებზე ადგილობრივი სტრატეგიების განსახორციელებლად.

Airbnb ასევე პირველ რიგში მიწოდების ნაკლებობას უკავშირებს კრიზისს. კომპანიის წარმომადგენელმა ევროკავშირის ხელისუფლებასთან ურთიერთობის საკითხებში ჯორჯ მავროსმა განაცხადა, რომ ძირითადი ყურადღება უნდა დაეთმოს მშენებლობას, რეკონსტრუქციას და ცარიელი სახლების ბაზარზე დაბრუნებას. ევროკომისიის წინადადების გამოქვეყნების შემდეგ Airbnb-ის აქციები დაახლოებით 3%-ით შემცირდა.

CCIA Europe-ის პოლიტიკის საკითხთა ჯგუფის ხელმძღვანელი ალექსანდრე რურუ დარწმუნებულია, რომ აუცილებელია ქალაქების გადაწყვეტილებების დამოუკიდებელი შემოწმება ან გასაჩივრების ეფექტური მექანიზმი. ასეთი კონტროლის გარეშე გადაჭარბებული შეზღუდვები შეიძლება შენარჩუნდეს, ხოლო იურიდიული განსაზღვრულობა, რომელიც Affordable Housing Act-მა უნდა უზრუნველყოს, კითხვის ნიშნის ქვეშ აღმოჩნდება.

რას ნიშნავს ეს ინვესტორებისთვის

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ ევროპა განაგრძობს უძრავი ქონების ბაზარზე წესების გამკაცრებას. ობიექტის შეძენა მხოლოდ მოკლევადიანი გაქირავების მიზნით ხდება ნაკლებად პროგნოზირებადი სტრატეგია, განსაკუთრებით ტურისტულ ქალაქებში, სადაც საცხოვრებლის დეფიციტი და ფასების სწრაფი ზრდაა. მარეგულირებელი ცვლილებები უკვე ახდენს გავლენას ევროპაში ბინის დღიურად გაქირავების შესაძლებლობაზე, ასევე მის სამომავლო ლიკვიდურობასა და ღირებულებაზე. ახალმა წესებმა შეიძლება გააძლიეროს ეს ტენდენცია და მსგავსი ობიექტების შემოსავლიანობა უფრო მეტად დამოკიდებული გახადოს ადგილობრივი ხელისუფლების გადაწყვეტილებებზე.

ინვესტორებისთვის ეს ზრდის ობიექტის გრძელვადიანი შეფასების მნიშვნელობას. უძრავი ქონების შეძენისას მნიშვნელოვანია არა მხოლოდ გაქირავების მიმდინარე შემოსავლიანობის, არამედ გამოყენების წესების შესაძლო ცვლილების გათვალისწინებაც. ეს განსაკუთრებით ეხება ბაზრებს, სადაც ფასების ზრდა უსწრებს მოსახლეობის შემოსავლებს და ხელისუფლება უკვე აწყდება ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის ნაკლებობას.

ევროპული პოლიტიკა აქცენტს საბინაო ფონდის გაზრდაზე გადაიტანს. მშენებლობის, რეკონსტრუქციისა და შენობების გადაკეთების დაჩქარება ქმნის ახალ შესაძლებლობებს კაპიტალისთვის. დეველოპერული პროექტები შეიძლება უფრო მდგრადი აღმოჩნდეს, ვიდრე მზა ბინების შეძენა მხოლოდ დღიურად გასაქირავებლად. პერსპექტიულ მიმართულებად რჩება სასტუმრო ბიზნესიც, რომელიც იღებს ხელისუფლების მხარდაჭერას ტურისტული ინფრასტრუქტურის განვითარების ფარგლებში.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან