ЕС предложил новые ограничения для краткосрочной аренды жилья

WELT

Еврокомиссия разработала новый пакет мер для решения жилищного кризиса в странах ЕС. Affordable Housing Act позволяет ограничивать краткосрочную аренду в локациях с наибольшей концентрацией подобных объектов. Инициатива также предусматривает ускорение строительства и реконструкции, переоборудование зданий и привлечение инвестиций.

Единые правила для рынка аренды Европы

Более половины горожан считают ситуацию на рынке жилья одной из наиболее острых проблем в Европе, следует из последнего исследования Eurobarometer. Высокая стоимость аренды и покупки также ограничивает трудовую и образовательную мобильность: работникам и студентам сложнее выбирать место рядом с работой или учёбой, как отметила председатель Еврокомиссии Урсула фон дер Ляйен.

Еврокомиссия предлагает впервые создать общую для ЕС систему оценки мер, которые влияют на доступность недвижимости и правила единого рынка. Решения об ограничениях останутся за национальными, региональными и местными органами в соответствии с принципом субсидиарности.

Для территорий с наиболее сильным давлением предусмотрят единую методологию оценки. Среди критериев — высокое соотношение цен на недвижимость и доходов населения, а также устойчивый рост этого показателя на протяжении 10 лет. В расчёт будут брать не только текущую ситуацию, но и долгосрочную динамику.

Необходимость общего подхода связана в том числе с разными моделями регулирования краткосрочной аренды. Париж, Барселона и Венеция уже вводили ограничения, а некоторые из них становились предметом судебных споров. Новые правила должны установить единые критерии оценки таких решений с точки зрения законодательства ЕС.

Affordable Housing Act входит в European Affordable Housing Plan, который также включает обновлённые правила государственной помощи для проектов доступного жилья и European Strategy for Housing Construction. Инициатива дополняет правила ЕС о краткосрочной аренде, действующие с мая 2026 года. Предложение Еврокомиссии должно пройти рассмотрение в Европейском парламенте и Совете ЕС в рамках обычной законодательной процедуры.

Какие объекты могут попасть под ограничения

Краткосрочная аренда в Европе

Affordable Housing Act предусматривает отдельные требования для краткосрочной аренды в городах и популярных туристических направлениях, где этот сегмент может сокращать предложение для постоянных жильцов. При оценке ситуации власти будут учитывать масштаб рынка, частоту сдачи объектов и коммерческий характер деятельности.

Для введения ограничений потребуется подтвердить, что краткосрочная аренда существенно влияет на доступность или наличие жилья на протяжении как минимум трёх лет. Кроме того, власти должны будут показать, что другие меры не дают сопоставимого результата.

При подготовке решений предлагается использовать сведения, собираемые в рамках действующих правил ЕС для краткосрочной аренды. С мая 2026 года они повышают прозрачность сегмента и обеспечивают властям доступ к информации об объектах. Объявления, не соответствующие требованиям, должны удаляться или блокироваться.

Новый акт не вводит единый запрет на краткосрочную аренду во всех странах ЕС. Он определяет условия, при которых города и регионы смогут ограничивать этот сегмент, если смогут доказать его влияние на местный рынок.

Второе жилье и пустующие помещения

Еврокомиссия предлагает учитывать и другие способы использования недвижимости. Речь идёт о вторых домах и квартирах, а также о помещениях, которые длительное время не используются. При борьбе с простоем рекомендуется учитывать объективные причины отсутствия жильцов.

Условия приобретения второго жилья нельзя будет распространять на уже совершённые сделки. Для перехода на новые правила предусмотрены специальные механизмы, которые должны учитывать права владельцев ранее купленной недвижимости.

Еврокомиссия также рекомендует увеличивать предложение за счёт ускорения согласований, разблокирования земельных участков, нового строительства, реконструкции и переоборудования зданий. Модернизация процедур планирования и возведения недвижимости должна сократить сроки реализации новых проектов.

Мнения экспертов: ставка на строительство

Комиссар ЕС по энергетике и жилищной политике Дан Йоргенсен считает краткосрочную аренду одной из причин дефицита предложения, но не единственной. Она отметил, что новые правила не решат проблему доступности жилья «в одночасье», однако позволят воздействовать на один из факторов, из-за которых жители покидают города. 

Депутат Европарламента Маркус Фербер назвал главной проблемой недостаточные объёмы строительства. Он призвал Еврокомиссию выяснить, какие европейские нормы препятствуют появлению новых проектов, и назвал выбранный подход ошибочным. Президент Комитета регионов ЕС Ката Тюттё призвала увеличить инвестиции в жилищное строительство. Она также указала на возможное противоречие с предложением бюджета ЕС на 2028–2034 годы, которое, по её оценке, ослабляет влияние городов и регионов на распределение инвестиций и сокращает доступ к финансовым инструментам для реализации местных стратегий.

Airbnb также связывает кризис прежде всего с нехваткой предложения. Представитель компании по вопросам взаимодействия с властями ЕС Джордж Маврос заявил, что основное внимание следует уделить строительству, реконструкции и возвращению пустующих домов на рынок. После публикации предложения Еврокомиссии акции Airbnb снизились примерно на 3%.

Руководитель группы CCIA Europe по вопросам политики Александре Руру уверен, что необходимы независимая проверка решений городов или эффективный механизм обжалования. Без такого контроля чрезмерные ограничения могут сохраняться, а юридическая определённость, которую должен обеспечить Affordable Housing Act, окажется под вопросом.

Что это означает для инвесторов

Аналитики International Investment отмечают, что Европа продолжает ужесточать правила на рынке недвижимости. Покупка объекта исключительно под краткосрочную аренду становится менее предсказуемой стратегией, особенно в туристических городах с дефицитом жилья и быстрым ростом цен. Регуляторные изменения уже влияют на возможность сдачи квартиры в Европе посуточно, а также на будущую ликвидность и стоимость. Новые правила могут усилить эту тенденцию и сделать доходность таких объектов более зависимой от решений местных властей.

Для инвесторов это повышает значение долгосрочной оценки объекта. При покупке недвижимости важно учитывать не только текущую доходность от аренды, но и возможность изменения правил использования. Особенно это касается рынков, где рост цен опережает доходы населения и власти уже сталкиваются с нехваткой доступного жилья.

Европейская политика смещает акцент на увеличение жилого фонда. Ускорение строительства, реконструкции и переоборудования зданий создаёт новые возможности для капитала. Девелоперские проекты могут оказаться устойчивее покупки готовых квартир исключительно для посуточной сдачи. Перспективным направлением остаётся и гостиничный бизнес, который получает поддержку властей в рамках развития туристической инфраструктуры.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment