מכירות הדירות בצרפת כמעט ואינן צומחות

Realty+

מחירי הדירות מיד שנייה בדיור בצרפת ברבעון השני של 2026 ירדו ב-1% בהשוואה לינואר-מרץ וב-0,8% לעומת התקופה המקבילה ב-2025. במקביל, ריביות המשכנתא עולות והתאוששות הביקוש מאטה, כך מדווח Realty+ בהתבסס על נתוני המכון הלאומי לסטטיסטיקה ולמחקרים כלכליים של צרפת (INSEE).

מחירי הדיור בצרפת ירדו

לאחר ארבעה רבעונים של עליות, שוק הדיור הצרפתי שב לרדת. באפריל-יוני 2026 ירד שווי נכסי היד השנייה ב-1% בהשוואה לינואר-מרץ וב-0,8% בחישוב של 12 חודשים. ברבעון הראשון נרשמה גם כן ירידה של 0,2%, והמגמה השלילית נמשכת כבר שישה חודשים.

מחירי הדירות ירדו לאורך השנה ב-0,1% בלבד, בעוד שמחירי הבתים הפרטיים הצטמצמו ב-1,3%. בערי השדה נרשמה ירידה של 1%, ובאזור איל-דה-פראנס — 0,3%. יחד עם זאת, בפריז נשמרה מגמת העלייה: המחיר הממוצע לדירות יד שנייה הגיע ל-€9 560 לכל מ״ר (+0,6%).

הקונים באזור פריז רבתי הפכו לתובעניים יותר בנוגע למחיר הנכסים. נוטריונים מציינים כי נכסים במחיר מופרז עשויים שלא לקבל הצעות כלל. בעלי נכסים שרכשו דירות במחירים נמוכים יותר וצברו עליית ערך משמעותית אינם ממהרים להוריד את ציפיותיהם. הפער בין דרישות המוכרים ליכולות הקונים מקשה על סגירת עסקאות.

דינמיקת העסקאות בשוק הנדל״ן בצרפת

שיא הפעילות בשוק הדירות מיד שנייה בצרפת נרשם ברבעון השלישי של 2021, כאשר ב-12 חודשים נרשמו 1,248 מיליון עסקאות. לאחר מכן היקף המכירות ירד, ועד סוף 2025 עמד הנתון על 952 000 — 24% פחות מרמת השיא.

ב-2026 נמשכה ההתאוששות, אך היא נותרה מוגבלת. עד סוף מרץ עלה מספר העסקאות ב-12 החודשים שקדמו לו ל-953 000, וביוני ל-958 000. בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2025 מדובר בעלייה של 5,6%, אך הנתון הנוכחי עדיין נמוך ב-23% משיא שנת 2021.

הפדרציה הלאומית לנדל״ן בצרפת (FNAIM) עדכנה את התחזית לכל שנת 2026. בעבר צפה הארגון בין 960 000 ל-980 000 עסקאות, וכעת התחזית עומדת על 900 000–920 000. ב-FNAIM מקשרים את הרעת התחזיות, בין היתר, לסכסוך במזרח התיכון, משבר האנרגיה שבא בעקבותיו והעלייה המחודשת בריביות המשכנתא.

מכירות דירות מקבלן בצרפת

בשוק הדירות החדשות נרשם לחץ מצד הביקוש בחודשים אפריל-יוני. רוכשים פרטיים שריינו 16 112 נכסים, ירידה של 4,8% בהשוואה לרבעון הקודם. במקביל, יזמים הוציאו לשוק 17 499 יחידות דיור — עליה של 11,1% לעומת ינואר-מרץ.

כתוצאה מכך, לראשונה במחזור הנוכחי עלה ההיצע על היקף ההזמנות מצד רוכשים פרטיים. הפער בין כמות הנכסים החדשים שמציע כל יזם לבין הביקוש גדל, מה שמייצר אתגרים נוספים לשוק של דירה מקבלן.

המצב משמעותי במיוחד על רקע ההאטה הכללית בשוק הדיור. הירידה בכמות ההזמנות מתרחשת במקביל לעלייה בהיצע, ולכן חברות הבנייה נאלצות לפעול בסביבה של זהירות רבה יותר מצד הקונים ותחרות גוברת על כל ביצוע עסקה.

ריביות המשכנתא בצרפת עלו ל-3,3%

עלות האשראי לדיור הפכה לאחד הגורמים המרכזיים הבולמים את הביקוש. הבנק המרכזי האירופי העלה את הריבית ביוני לראשונה מזה שלוש שנים, ובספטמבר ביצע העלאה נוספת. בצרפת הדבר כבר השפיע על מחירי המשכנתאות החדשות, אף שהשפעת השינויים טרם הוטמעה במלואה.

הריבית הממוצעת להלוואות דיור חדשות (ללא מחזור הלוואות קיימות) הגיעה ביולי ל-3,30%, לעומת 3,08% בדצמבר 2025. עליית עלות המימון משפיעה ישירות בראש ובראשונה על קונים הזקוקים למימון חדש לרכישת דירה.

מרבית המשכנתאות בצרפת ניתנות בריבית קבועה, ולכן לווים בעלי הלוואות קיימות מוגנים במידה רבה מהחלטות ה-ECB. עיקר הנטל נופל על קונים חדשים: משכנתא יקרה יותר שוחקת את כוח הקנייה שלהם ומגבילה את האפשרות לעלייה נוספת בכמות העסקאות.

תשואת השכירות על דירות בצרפת

על רקע ההאטה במכירות, שוק השכירות בצרפת שומר על יציבות יחסית. השינויים בדמי השכירות נותרים מתונים, ונתוני תשואה ממוצעת בנדל״ן למגורים כמעט לא השתנו מאז סוף 2025. ברבעון השני הגיעה התשואה הגולמית הממוצעת ל-4,83%. המובילה מבין הערים שנבדקו הייתה מרסיי עם נתון של 5,57%. בפריז הרמה נמוכה יותר — 4,69%. דמי השכירות במגזר הפרטי עלו ב-1% בשנה. המדד הרשמי לעדכון שכר הדירה עלה ב-1,15%, כך שהקצב בפועל היה מעט מתון יותר מההנחיות הרשמיות.

באזורי ביקוש גבוה בצרפת חלות מגבלות על העלאת שכר הדירה בעת חתימה וחידוש של חוזים מסוימים. ביולי 2026 הוארך תוקפן של תקנות אלו בשנה נוספת. בפריז ובערים נוספות פועל גם מנגנון תקרת שכר דירה הקובע רף מקסימלי לקטגוריות מסוימות. עמידת השוק בהנחיות אלה בבירה נחלשה: לפי מדד Fondation pour le Logement השישי, שיעור המודעות עם דמי שכירות מעל התקרה המותרת זינק מ-31% ב-2025 ל-46% ב-2026. ברובע ה-16 של פריז הוא הגיע ל-62%, וברובע ה-7 ל-59%. המחקר ניתח מעל 10 000 מודעות שנאספו בין אוגוסט 2025 לאוגוסט 2026.

כלכלת צרפת נותרה חלשה

המצב הכלכלי הכללי בצרפת ממשיך להוות גורם מעכב עבור שוק הדיור. באוגוסט 2026 הואצה האינפלציה ל-2,4% לעומת החודש המקביל ב-2025 — בעיקר עקב התייקרות מחירי האנרגיה. ברבעון השני התמ״ג לא השתנה בהשוואה לינואר-מרץ. המכון הלאומי לסטטיסטיקה ולמחקרים כלכליים (INSEE) הוריד את תחזית הצמיחה לשנת 2026 ל-0,4%.

שוק העבודה נותר חלש עם אבטלה של 8,3%. סנטימנט הצרכנים נשאר מתחת לממוצע ארוך הטווח. זהירות משקי הבית באה לידי ביטוי גם בהחלטות על רכישת נדל״ן: לנוכח עלויות מימון גבוהות ואי-ודאות כלכלית, הקונים פחות נכונים לקחת על עצמם התחייבויות ארוכות טווח גדולות.

אנליסטים של International Investment מציינים כי רמות המחירים הגבוהות והרקע הכלכלי המאופק מגבילים את הפוטנציאל לעליות מחירים נוספות. צניחה חדה אינה מתרחשת לעת עתה, אך אין מספיק תנאים להתאוששות מהירה בקצב הקודם. ביחס הנוכחי בין מחירי הנכסים לדמי השכירות, גם הפוטנציאל עבור השקעות שמניבות תשואה נותר מתון.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment