საფრანგეთში საცხოვრებელი უძრავი ქონების გაყიდვების ზრდა თითქმის შეჩერდა

Realty+

საფრანგეთში მეორად საცხოვრებელზე საფრანგეთში ფასები 2026 წლის მეორე კვარტალში 1%-ით შემცირდა იანვარ-მარტთან შედარებით და 0,8%-ით 2025 წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით. ამავდროულად, იზრდება იპოთეკური განაკვეთები, ხოლო მოთხოვნის აღდგენა ნელდება, წერს Realty+ საფრანგეთის სტატისტიკისა და ეკონომიკური კვლევების ეროვნული ინსტიტუტის (INSEE) მონაცემებზე დაყრდნობით.

საფრანგეთში საცხოვრებელი უძრავი ქონება გაიაფდა

ზრდის ოთხი კვარტლის შემდეგ, საფრანგეთის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი კვლავ კლებისკენ გადავიდა. 2026 წლის აპრილ-ივნისში მეორადი უძრავი ქონების ღირებულება იანვარ-მარტთან შედარებით 1%-ით, ხოლო 12 თვის განმავლობაში 0,8%-ით შემცირდა. პირველ კვარტალში მაჩვენებელი ასევე შემცირდა 0,2%-ით, უარყოფითი დინამიკა ექვსი თვეა ნარჩუნდება

ბინები ერთ წელიწადში მხოლოდ 0,1%-ით გაიაფდა, ხოლო სახლების ღირებულება 1,3%-ით შემცირდა. პროვინციებში კლებამ 1% შეადგინა, ილ-დე-ფრანსში — 0,3%. ამასთან, პარიზში ზრდა შენარჩუნდა: მეორადი ბინების საშუალო ღირებულებამ კვ. მ-ზე €9 560 მიაღწია (+0,6%).

დიდ პარიზში მყიდველები ობიექტების ღირებულების მიმართ უფრო მომთხოვნები გახდნენ. ნოტარიუსები აღნიშნავენ, რომ გადაფასებულმა საცხოვრებელმა შესაძლოა შეთავაზებები საერთოდ ვერ მიიღოს. მესაკუთრეები, რომლებმაც უძრავი ქონება უფრო დაბალ ფასებში შეიძინეს და კაპიტალის მნიშვნელოვანი ნაზარდი დააგროვეს, ყოველთვის არ არიან მზად შეამცირონ თავიანთი მოლოდინები. გამყიდველების მოთხოვნებსა და მყიდველების შესაძლებლობებს შორის არსებული სხვაობა გარიგებების დადებას ართულებს.

გარიგებების დინამიკა საფრანგეთის უძრავი ქონების ბაზარზე

საფრანგეთის მეორადი საცხოვრებლის ბაზარზე აქტივობის პიკი 2021 წლის მესამე კვარტალზე მოდიოდა, როდესაც 12 თვის განმავლობაში 1,248 მლნ გარიგება დარეგისტრირდა. ამის შემდეგ გაყიდვების მოცულობა შემცირდა და 2025 წლის ბოლოსთვის მაჩვენებელი შეადგენდა 952 000-ს, რაც მაქსიმალურ დონეზე 24%-ით ნაკლებია.

2026 წელს აღდგენა გაგრძელდა, მაგრამ კვლავ შეზღუდული რჩება. მარტის ბოლოსთვის წინა 12 თვის განმავლობაში გარიგებების რაოდენობა 953 000-მდე გაიზარდა, ხოლო ივნისში — 958 000-მდე. 2025 წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით ეს 5,6%-ით მეტია, თუმცა მიმდინარე მაჩვენებელი კვლავ 23%-ით ჩამორჩება 2021 წლის პიკურ მნიშვნელობას.

საფრანგეთის უძრავი ქონების ეროვნულმა ფედერაციამ (FNAIM) მთელი 2026 წლის პროგნოზი გადახედა. ადრე ორგანიზაცია 960 000–980 000 გარიგებას ელოდა, ახლა კი 900 000–920 000-ს. FNAIM-ში პერსპექტივების გაუარესებას, კერძოდ, ახლო აღმოსავლეთში არსებულ კონფლიქტს, ენერგეტიკულ შოკსა და იპოთეკური განაკვეთების ახალ ზრდას უკავშირებენ.

ახალაშენებული ქონების გაყიდვები საფრანგეთში

ახალი საცხოვრებლის ბაზარზე მოთხოვნის მხრიდან ზეწოლა აპრილ-ივნისში გამოიკვეთა. კერძო მყიდველებმა 16 112 ობიექტი დაჯავშნეს, რაც 4,8%-ით ნაკლებია წინა კვარტალთან შედარებით. ამავდროულად, დეველოპერებმა ბაზარზე 17 499 ობიექტი გამოიტანეს — 11,1%-ით მეტი, ვიდრე იანვარ-მარტში.

შედეგად, მიმდინარე ციკლში პირველად მიწოდებამ გადააჭარბა კერძო მყიდველების მხრიდან ჯავშნების მოცულობას. სხვაობა დეველოპერების მიერ შეთავაზებულ ახალ ობიექტებსა და მოთხოვნას შორის გაიზარდა, რაც ახალაშენებული ქონების ბაზრისთვის დამატებით სირთულეებს ქმნის.

ვითარება განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია საბინაო ბაზრის საერთო შენელების ფონზე. ჯავშნების რაოდენობის შემცირება ხდება მიწოდების მოცულობის ზრდის პარალელურად, ამიტომ დეველოპერებს უწევთ მუშაობა მყიდველების უფრო ფრთხილი ქცევისა და მოთხოვნაზე მზარდი კონკურენციის პირობებში.

იპოთეკური განაკვეთები საფრანგეთში 3,3%-მდე გაიზარდა

საბინაო დაკრედიტების ღირებულება მოთხოვნის შემაკავებელ ერთ-ერთ ფაქტორად იქცა. ევროპის ცენტრალურმა ბანკმა ძირითადი განაკვეთები ივნისში ბოლო სამი წლის განმავლობაში პირველად გაზარდა, ხოლო სექტემბერში კიდევ ერთი ზრდა განახორციელა. საფრანგეთში ეს უკვე აისახა ახალი იპოთეკური სესხების ღირებულებაზე, თუმცა ცვლილებების ასახვა ჯერჯერობით არასრული იყო.

არსებული სესხების პირობების გადახედვის გარეშე, ახალ საბინაო კრედიტებზე საშუალო განაკვეთმა ივლისში 3,30%-ს მიაღწია. 2025 წლის დეკემბერში იგი 3,08%-ს შეადგენდა. ნასესხები სახსრების ღირებულების ზრდა პირდაპირ გავლენას ახდენს, პირველ რიგში, იმ მყიდველებზე, რომლებსაც საცხოვრებლის შესაძენად ახალი დაფინანსება სჭირდებათ.

საფრანგეთში იპოთეკური სესხების უმეტესობა ფიქსირებული განაკვეთით გაიცემა, ამიტომ მსესხებლები, რომლებსაც უკვე გაფორმებული აქვთ კრედიტები, მნიშვნელოვანწილად დაცულები არიან ევროპის ცენტრალური ბანკის გადაწყვეტილებებისგან. ძირითადი ტვირთი ახალ მყიდველებზე მოდის: უფრო ძვირი იპოთეკა ამცირებს მათ მსყიდველობითუნარიანობას და ზღუდავს გარიგებების რაოდენობის შემდგომი ზრდის შესაძლებლობებს.

საცხოვრებლის იჯარის შემოსავლიანობა საფრანგეთში

გაყიდვების შენელების ფონზე, საფრანგეთში იჯარის ბაზარი უფრო სტაბილურ დინამიკას ინარჩუნებს. საიჯარო განაკვეთების ცვლილებები ზომიერი რჩება, ხოლო საცხოვრებელი უძრავი ქონების საშუალო შემოსავლიანობა პრაქტიკულად არ შეცვლილა 2025 წლის ბოლოდან. II კვარტალში საცხოვრებელი უძრავი ქონების საშუალო მთლიანმა შემოსავლიანობამ 4,83% შეადგინა. განხილულ ქალაქებს შორის ლიდერი გახდა მარსელი 5,57%-იანი მაჩვენებლით. პარიზში დონე უფრო დაბალია — 4,69%. საიჯარო განაკვეთები კერძო სექტორში წლიურად 1%-ით გაიზარდა. გასაქირავებელი საცხოვრებლის საფასურის გადახედვის ოფიციალური ინდექსი 1,15%-ით გაიზარდა, ამიტომ ფაქტობრივი დინამიკა ნორმატიულ ორიენტირზე ოდნავ სუსტი აღმოჩნდა.

საფრანგეთის დაძაბულ ზონებში მოქმედებს ქირის გაზრდის შეზღუდვები რიგი ხელშეკრულებების დადებისა და გაგრძელებისას. 2026 წლის ივლისში ამ წესების მოქმედების ვადა კიდევ ერთი წლით გაახანგრძლივეს. პარიზსა და ზოგიერთ სხვა ქალაქში ასევე მოქმედებს ზღვრული განაკვეთების სისტემა, რომელიც გარკვეული კატეგორიებისთვის საბაზისო მაქსიმალურ დონეს ადგენს. დედაქალაქში ამ მოთხოვნების დაცვა გაუარესდა. Fondation pour le Logement-ის მეექვსე ბარომეტრის მონაცემებით, დადგენილ ზღვარზე მაღალი თანხის შემცველი განცხადებების წილი 2025 წლის 31%-დან 2026 წელს 46%-მდე გაიზარდა. პარიზის მე-16 ოლქში მან 62%-ს მიაღწია, ხოლო მე-7 ოლქში — 59%-ს. კვლევამ მოიცვა 10 000-ზე მეტი განცხადება, რომლებიც შეგროვდა 2025 წლის აგვისტოდან 2026 წლის აგვისტომდე.

საფრანგეთის ეკონომიკა სუსტი რჩება

საფრანგეთში არსებული საერთო ეკონომიკური ვითარება საცხოვრებლის ბაზრისთვის შემაკავებელ ფაქტორად რჩება. 2026 წლის აგვისტოში ინფლაცია 2025 წლის იმავე თვესთან შედარებით 2,4%-მდე დაჩქარდა — ძირითადად ენერგომატარებლებზე ფასების ზრდის გამო. II კვარტალში მშპ იანვარ-მარტთან შედარებით არ შეცვლილა. საფრანგეთის სტატისტიკისა და ეკონომიკური კვლევების ეროვნულმა ინსტიტუტმა (INSEE) 2026 წლის ეკონომიკური ზრდის პროგნოზი 0,4%-მდე შეამცირა.

შრომის ბაზარი ასევე სუსტი რჩება — 8,3%. სამომხმარებლო განწყობები გრძელვადიან საშუალო დონეზე დაბლა ნარჩუნდება. შინამეურნეობების სიფრთხილე უძრავი ქონების შეძენის გადაწყვეტილებებზეც აისახება: დაფინანსების მაღალი ღირებულებისა და ეკონომიკური გაურკვევლობის პირობებში მყიდველები ნაკლებად არიან მზად აიღონ დიდი გრძელვადიანი ვალდებულებები.

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ ძვირი უძრავი ქონება და სუსტი ეკონომიკური ფონი ფასების შემდგომი ზრდის შესაძლებლობებს ზღუდავს. მკვეთრი ვარდნა ჯერჯერობით არ შეინიშნება, თუმცა წინა დინამიკის სწრაფი აღდგენისთვის წინაპირობები არასაკმარისია. ობიექტების ფასებისა და საიჯარო განაკვეთების არსებული თანაფარდობისას, საინვესტიციო შემოსავლიანობის პოტენციალიც დაბალია.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან