Продажи жилья во Франции почти перестали расти

Realty+

Цены на вторичное жилье во Франции во втором квартале 2026 года снизились на 1% по сравнению с январем-мартом и на 0,8% относительно такого же периода 2025-го. Одновременно растут ставки по ипотеке, а восстановление спроса замедляется, пишет Realty+ со ссылкой на данные Национального института статистики и экономических исследований Франции (INSEE).

Жилье во Франции подешевело

После четырёх кварталов роста французский рынок жилья вновь перешёл к снижению. В апреле-июне 2026 года стоимость вторичной недвижимости уменьшилась на 1% по сравнению с январем-мартом и на 0,8% за 12 месяцев. В первом квартале показатель также снизился — на 0,2%, отрицательная динамика сохраняется шесть месяцев

Квартиры за год подешевели всего на 0,1%, а стоимость домов сократилась на 1,3%. В провинции снижение составило 1%, в Иль-де-Франс — 0,3%. При этом в Париже сохранился рост: средняя стоимость вторичных квартир достигла €9 560 за кв. м (+0,6%).

Покупатели в Большом Париже стали более требовательными к стоимости объектов. Нотариусы отмечают, что переоценённое жильё может не получать предложений. Собственники, приобретавшие недвижимость по более низким ценам и накопившие значительный прирост капитала, не всегда готовы снижать свои ожидания. Разрыв между запросами продавцов и возможностями покупателей затрудняет заключение сделок.

Динамика сделок на рынке недвижимости Франции

Пик активности на рынке вторичного жилья Франции пришёлся на третий квартал 2021 года, когда за 12 месяцев было зарегистрировано 1,248 млн сделок. После этого объём продаж снизился, и к концу 2025-го показатель составлял 952 000, то есть на 24% меньше максимального уровня.

В 2026 году восстановление продолжилось, но остаётся ограниченным. К концу марта количество сделок за предыдущие 12 месяцев увеличилось до 953 000, а в июне — до 958 000. По сравнению с аналогичным периодом 2025-го это на 5,6% больше, однако текущий показатель всё ещё на 23% ниже пикового значения 2021-го.

Национальная федерация недвижимости Франции (FNAIM) пересмотрела прогноз на весь 2026 год. Ранее организация ожидала 960 000–980 000 сделок, теперь 900 000–920 000. В FNAIM связывают ухудшение перспектив, в частности, с конфликтом на Ближнем Востоке, последовавшим энергетическим шоком и новым ростом ипотечных ставок.

Продажи новостроек во Франции

На рынке нового жилья давление со стороны спроса проявилось во апреле-июне. Частные покупатели зарезервировали 16 112 объектов, что на 4,8% меньше, чем в предыдущем квартале. Одновременно девелоперы вывели на рынок 17 499 объектов — на 11,1% больше, чем в январе–марте.

В результате предложение впервые в текущем цикле превысило объём бронирований со стороны частных покупателей. Разрыв между количеством новых объектов, предлагаемых девелоперами, и спросом увеличился, что создаёт дополнительные сложности для рынка новостроек.

Ситуация особенно важна на фоне общего замедления жилищного рынка. Снижение числа бронирований происходит одновременно с увеличением объёма предложения, поэтому девелоперам приходится работать в условиях более осторожного поведения покупателей и растущей конкуренции за спрос.

Ипотечные ставки во Франции выросли до 3,3%

Стоимость жилищного кредитования стала одним из факторов, сдерживающих спрос. Европейский центральный банк повысил ключевые ставки в июне впервые за три года, а в сентябре провёл ещё одно повышение. Во Франции это уже отразилось на стоимости новых ипотечных кредитов, хотя передача изменений пока была неполной.

Средняя ставка по новым жилищным кредитам без учёта пересмотра условий существующих займов достигла в июле 3,30%. В декабре 2025 года она составляла 3,08%. Рост стоимости заёмных средств напрямую влияет прежде всего на покупателей, которым требуется новое финансирование для приобретения жилья.

Большинство ипотечных кредитов во Франции выдаётся по фиксированной ставке, поэтому заёмщики с уже оформленными кредитами в значительной степени защищены от решений ЕЦБ. Основная нагрузка приходится на новых покупателей: более дорогая ипотека сокращает их покупательную способность и ограничивает возможности для дальнейшего роста числа сделок.

Доходность аренды жилья во Франции

На фоне замедления продаж рынок аренды во Франции сохраняет более стабильную динамику. Изменения арендных ставок остаются умеренными, а средняя доходность жилой недвижимости практически не изменилась с конца 2025 года. Во II квартале средняя валовая доходность жилой недвижимости достигла 4,83%. Лидером среди рассматриваемых городов стал Марсель с показателем 5,57%. В Париже уровень ниже — 4,69%. Арендные ставки в частном секторе за год увеличились на 1%. Официальный индекс пересмотра платы за съемное жилье вырос на 1,15%, поэтому фактическая динамика оказалась несколько слабее нормативного ориентира.

В напряжённых зонах Франции действуют ограничения на повышение платы при заключении и продлении ряда договоров. В июле 2026 года срок действия этих правил увеличили ещё на год. В Париже и некоторых других городах также действует система предельных ставок, устанавливающая максимальный базовый уровень для определённых категорий. Соблюдение этих требований в столице ухудшилось. По данным шестого барометра Fondation pour le Logement, доля объявлений с суммой выше установленного потолка выросла с 31% в 2025 году до 46% в 2026-м. В 16-м округе Парижа она достигла 62%, а в 7-м — 59%. Исследование охватило более 10 000 объявлений, собранных с августа 2025 года по август 2026 года.

Экономика Франции остаётся слабой

Общая экономическая ситуация во Франции остаётся сдерживающим фактором для рынка жилья. В августе 2026 года инфляция ускорилась до 2,4% относительно такого же месяца 2025-го — главным образом из-за роста цен на энергоносители. Во II квартале ВВП не изменился по сравнению с январем-мартом. Национальный институт статистики и экономических исследований Франции (INSEE) снизил прогноз роста экономики на 2026 год до 0,4%.

Рынок труда также остаётся слабым — 8,3%. Потребительские настроения сохраняются ниже долгосрочного среднего уровня. Осторожность домохозяйств отражается и на решениях о покупке недвижимости: при высокой стоимости финансирования и неопределённости в экономике покупатели менее готовы брать на себя крупные долгосрочные обязательства.

Аналитики International Investment отмечают, что дорогая недвижимость и слабый экономический фон ограничивают возможности для дальнейшего повышения цен. Резкого обвала пока не происходит, но предпосылок для быстрого восстановления прежней динамики недостаточно. При существующем соотношении цен на объекты и арендных ставок потенциал инвестиционной доходности также невысок.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment