איפה שוק המלונאות באירופה צומח הכי מהר

שוק המלונות האירופי בשנת 2026 צומח באופן בלתי אחיד. ה-RevPAR הממוצע במחצית הראשונה של השנה עלה ב-4.5%, אך מאחורי נתון זה מסתתרים תרחישי השקעה שונים. ספרד נותרה אחד משווקי ההון הגדולים ביותר, יוון מעלה את מחיר החדר, פורטוגל מרחיבה מלאי פרימיום חדש, פראג צומחת עם היצע כמעט ללא שינוי, ואילו אוסטריה ופולין מרחיבות במהירות את סגמנט המלונות הממותגים ברשתות. חברת CBRE מדרגת את יוון, אוסטריה, פולין וצ׳כיה בין השווקים הדינמיים ביותר השנה ומצפה שחלק ממרכז ומזרח אירופה ישמור על היתרון גם במחצית השנייה. מחוץ לאיחוד האירופי בולטת גיאורגיה: התיירות הבינלאומית כבר הגיעה להיקף משמעותי, אך נדל״ן מלונאי ממותג נותר סגמנט קטן בהרבה מדירות נופש המוניות.

אירופה עקפה את התחזית עבור RevPAR

בתחילת השנה צפתה CBRE כי ה-RevPAR האירופי — ההכנסה לחדר זמין — יצמח בשנת 2026 בכ-1–3%. עד יוני הנתון כבר היה גבוה ב-4.5% מרמת השנה שעברה. ה-ADR, המחיר הממוצע לחדר שנמכר, עלה ב-3.2%, וגם התפוסה עלתה קלות. יוון, אוסטריה, פולין וצ׳כיה היו בין השווקים שצמחו מהר יותר מהממוצע הכלל-אירופי. 

Cushman & Wakefield מספקת הערכה מתונה יותר: ה-RevPAR הממוצע באירופה במחצית הראשונה עמד על €101, עלייה של 3% בהשוואה שנתית. מזרח אירופה הציגה צמיחה של 6% והפכה למאקרו-אזור הדינמי ביותר במדגם. מלאי החדרים באירופה גדל ב-2.9%; בין המדינות עם גידול בולט בהיצע נמצאות פולין ואוסטריה.  

חברת International Investment כבר ציינה כי נתון ממוצע יחיד מתאר פחות ופחות במדויק את השוק האירופי: יעדים מערביים בוגרים מאיטים את הקצב, בעוד שחלק ממדינות CEE ממשיכות לצמוח מהר יותר. 

מפת שווקי המלונאות באירופה

השוואת מדינות על בסיס RevPAR בלבד אינה מדויקת: בחלק מהמקומות מתפרסמת סטטיסטיקה פתוחה ברמה ארצית, ובאחרים — בעיקר עבור עיר הבירה. לפיכך, הטבלה אינה מציגה דירוג מוחלט, אלא מודלים שונים של צמיחה ומפרטת בנפרד מדדים תפעוליים, ביקוש, היצע חדש ופעילות השקעות.

עבור גיאורגיה, ה-RevPAR המחושב ברבעון הראשון עומד על כ-$38 בטביליסי ו-$25 בבטומי. זוהי עונת שפל עבור אתר נופש ימי, ולכן לא ניתן להשוות נתונים אלה ישירות לנתונים הלאומיים החצי-שנתיים של ספרד או פורטוגל.

ספרד מובילה בהיקף ההון

ספרד נותרה שוק ההשקעות הגדול ביותר במדגם זה. במחצית הראשונה הגיעו עסקאות המלונאות לשיא של €2.46 מיליארד, עלייה של 26.5% בהשוואה שנתית. במהלך שישה חודשים החליפו ידיים 88 נכסים עם יותר מ-12 אלף חדרים. נכסי נופש וריזורטים קיבלו 60% מההון, ומלונות ארבעה וחמישה כוכבים — 86%. המחיר הממוצע לחדר במלונות שנמכרו עלה ל-€213.3 אלף. 

השוק הספרדי ממחיש כי המשקיעים משלמים פרמיה לא על מלאי מלונאי באופן כללי, אלא על נכסי נופש ונכסי יוקרה איכותיים בעלי מודל תפעולי חזק.

יוון צומחת דרך מחיר החדר

אתונה משלבת תפוסה יציבה עם עלייה בולטת בתעריף. במחצית הראשונה עמדה התפוסה על 74.3%, ה-ADR עלה ב-6.9%, וה-RevPAR — בכ-6.8%. בתקופת ינואר–יולי גדל מספר התיירים הנכנסים למדינה ב-8.6%, וההכנסות מנסיעות בינלאומיות עלו ב-12%, והגיעו ל-€13.52 מיליארד. הנתונים התפעוליים של אתונה מפורסמים על ידי GBR Consulting.

במקביל, ההיצע עובר שדרוג בסיווג וברמת האיכות. ביולי נפתח Four Seasons Hotel Mykonos הכולל 94 חדרים, סוויטות ווילות. עבור המשקיע, הדבר חשוב יותר מעצם הגידול במלאי החדרים: מוצר חדש מסוגל לשמור על תעריף גבוה יותר. 

פורטוגל צומחת דרך איכות המוצר

בפורטוגל, הכנסות המלונות צומחות מהר יותר מתנועת התיירים. עד חודש מאי הניב הענף הכנסות של €2.36 מיליארד, עלייה של 5.7% לעומת התקופה המקבילה. מספר האורחים עלה ב-2.4%, ומספר הלינות — ב-1.5%. ה-ADR הגיע ל-€154, וה-RevPAR ל-€97. כעת נבנים 84 מלונות עם כ-7,970 חדרים, כאשר 56% מהמלאי החדש שייך לסגמנט הפרימיום והיוקרה. 

כאן הצמיחה תלויה פחות ופחות בגידול גרידא במספר הנסיעות. השוק מרוויח ממחיר, מאיכות המוצר ומנכסי יוקרה חדשים.

פראג צומחת כמעט ללא היצע חדש

בפראג עלה ה-RevPAR במחצית הראשונה ב-10.5%, ה-ADR — ב-5.4%, והתפוסה — ב-3.3 נקודות אחוז. בכל שנת 2026 צפויים להתווסף 481 חדרים חדשים בלבד, כלומר ההיצע יגדל בכ-0.8%. במקביל, מספר הלינות בתשלום צפוי לעלות ל-20.2 מיליון, גידול של 5.8%, כאשר אורחים בינלאומיים יספקו 86.4% מהביקוש. מקור: Cushman & Wakefield Czech.

International Investment ציינה בעבר את מעבר המשקיעים למלונות ולדיור להשכרה בצ׳כיה.

אוסטריה מרחיבה במהירות את הסגמנט הממותג ברשתות

מינואר עד אוגוסט נרשמו באוסטריה 117.89 מיליון לינות, עלייה של 1.5% בהשוואה שנתית; 75.3% היו של אורחים זרים. וינה פועלת עם ADR של כ-€123, RevPAR של €87 ותפוסה של 71%. בשנת 2025 עסקאות המלונאות באוסטריה הגיעו לכ-€550 מיליון — התוצאה השלישית בטיבה בהיסטוריה של השוק.  

מלאי הרשתות משתנה אף מהר יותר. אוסטריה הפכה לשוק בעל הצמיחה המהירה ביותר ב-DACH במדד זה: מספר החדרים הממותגים עלה ב-12% בתוך שנה, ל-60,851. וינה מובילה בפורטפוליו הפרויקטים החדשים באוסטריה עם 17 מלונות מתוכננים. 

פולין בוחנת באיזו מהירות יקלוט השוק את המלאי החדש

ה-RevPAR הפולני עלה במחצית הראשונה ב-4.6%. ורשה מגדילה את ההיצע מהר יותר מכל עיר בירה אחרת ב-CEE-6: מלאי החדרים צפוי לעלות ב-7.2% בשנה. לצד זאת, עסקאות המלונאות במחצית הראשונה הסתכמו ב-€59 מיליון — פעילות ההשקעות רגועה כרגע במידה ניכרת מהדינמיקה התפעולית.  

הביקוש בקיץ נותר חיובי: ביולי ובאוגוסט קלטו מתקני האירוח 10 מיליון תיירים, עלייה של 2.5% לעומת התקופה המקבילה. מספר הלינות עלה ב-3.7%, ל-29.4 מיליון.  

גיאורגיה נמצאת בשלב מוקדם יותר

גיאורגיה עדיין אינה בת השוואה לספרד או לאוסטריה מבחינת היקף העסקאות המוסדיות. מעניין יותר לבחון אותה לפי מבנה השוק. במחצית הראשונה של 2026 גדל מספר הביקורים מהאיחוד האירופי ומבריטניה ב-23.4%, לשיא של 249.2 אלף. זהו אחד הסימנים לכך שהגיאוגרפיה של הביקוש הבינלאומי מתרחבת. 

בטביליסי, ברבעון הראשון עלתה תפוסת המלונות מ-39% ל-43%, וה-ADR מ-$83 ל-$89. בבטומי עלה ה-ADR מ-$74 ל-$81. ההבדל הבולט ביותר בחוף הגיאורגי הוא מבנה ההיצע: בשנת 2026 צופה Galt & Taggart כ-3,764 חדרי מלון ממותגים, בעוד שמספר הדירות להשכרה לטווח קצר עמד כבר על כ-18–20 אלף בסוף 2024; עד שנת 2029 מספרן עשוי להגיע ל-35–40 אלף.

אין פירוש הדבר מחסור במקומות אירוח בבטומי. מדויק יותר להתייחס לסגמנט קטן יחסית של נדל״ן מלונאי איכותי בעל מותג בינלאומי וניהול מקצועי על רקע שוק גדול של דירות פרטיות.

International Investment מזהה את הנדל״ן המלונאי בגיאורגיה כאפיק השקעה נפרד.

Wyndham Grand Batumi Gonio עוקב אחר אותה מגמה

בשווקים בוגרים ההון מתרכז בנכסי נופש ויוקרה, ומותגים בינלאומיים מרחיבים את חלקם בהיצע החדש. בגיאורגיה נוצר מודל דומה בגוניו — בשלב התפתחות מוקדם יותר של השוק.

Wyndham Grand Batumi Gonio פועל תחת המותג Wyndham Grand, וחברת הניהול היא Aimbridge Hospitality. המתחם כולל 494 יחידות: חדרי מלון, פנטהאוזים, טאונהאוסים ווילות בבעלות מלאה. התשתית כוללת למעלה מ-100 מתקנים. עבור הבעלים מדובר בפורמט שונה בהשוואה להשכרה יומית עצמאית: הנכס משולב במערכת מלונאית ריכוזית עם מותג בינלאומי ומפעיל מקצועי. 

בכרטיס הפרויקט מצוינת תשואה מובטחת של 10% לשנה לפי חוזה, לצד מודל הכנסה נפרד מניהול מלונאי. בכתבה נתון זה משמש כתנאי לפרויקט הספציפי, ולא כתשואה הממוצעת בשוק. International Investment ניתחה בנפרד את מודל ההכנסה המובטחת.

מה מציגה מפת השקעות המלונאות

אין מובילה יחידה בכל המדדים. ספרד חזקה יותר בהיקף ובנזילות של העסקאות. יוון — בצמיחת התעריפים והכנסות התיירות. פורטוגל — במלאי פרימיום חדש. פראג — בשילוב של RevPAR דו-ספרתי והיצע כמעט ללא שינוי. אוסטריה — בהתרחבות הסגמנט הממותג. פולין מגדילה במקביל את הביקוש ובונה חדרים חדשים.

גיאורגיה נמצאת בשלב אחר. שוק התיירות כבר גדול מספיק, אך נדל״ן מלונאי ממותג בינלאומית עדיין קטן בהרבה משוק הדירות ההמוני. לכן תרחיש ההשקעות שלה אינו מבוסס על תחרות מול ספרד בהיקפי ההון, אלא על שלב מוקדם יותר בפיתוח מוצר נופש המנוהל בצורה מקצועית.

לדברי מומחי International Investment, בשנת 2026 מספר התיירים כשלעצמו כבר מעיד מעט מאוד על האטרקטיביות של שוק המלונאות. עבור ההון, חשוב יותר השילוב בין RevPAR, ADR, קצב הבנייה החדשה, מותגים בינלאומיים ויכולתו של הנכס לשמור על התעריף. בדיוק על פי פרמטרים אלה, מפת השקעות המלונאות באירופה מתחלקת למספר מודלים שונים של צמיחה.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות: שוק המלונאות באירופה 2026

איפה שוק המלונאות באירופה צומח הכי מהר?

CBRE מדגישה את יוון, אוסטריה, פולין וצ׳כיה בין השווקים הדינמיים ביותר במחצית הראשונה של 2026. חלק ממדינות CEE עשויות לשמור על היתרון גם במחצית השנייה.

מה זה RevPAR?

RevPAR הוא הכנסה לחדר מלון פנוי וזמין. המדד משקף בו-זמנית את התעריף ואת התפוסה.

מה זה ADR?

ADR הוא המחיר הממוצע לחדר מלון שנמכר בפועל ללילה.

איפה משקיעים הכי הרבה במלונות?

בין המדינות הנסקרות ספרד מובילה: במחצית הראשונה של 2026 הגיעו עסקאות המלונאות ל-€2.46 מיליארד.

איפה ה-RevPAR צומח הכי מהר?

מבין הנתונים העירוניים המוצגים בולטת פראג: +10.5% במחצית הראשונה.

מדוע גיאורגיה נכללת בהשוואה?

גיאורגיה אינה חברה באיחוד האירופי, אך מתחרה על אותו ביקוש תיירותי בינלאומי. השוק שלה מעניין בשל שלב מוקדם יותר בפיתוח נדל״ן מלונאי ממותג.

במה בולטת בטומי?

מספר הדירות הפרטיות להשכרה לטווח קצר כאן גדול פי כמה ממספר החדרים במלונות ממותגים בינלאומיים. לכן נכסי נופש בניהול מקצועי יוצרים סגמנט נפרד.