სად იზრდება ევროპის სასტუმროების ბაზარი ყველაზე სწრაფად

ევროპის სასტუმროების ბაზარი 2026 წელს არათანაბრად იზრდება. პირველ ნახევარში საშუალო RevPAR 4,5%-ით გაიზარდა, თუმცა ამ მაჩვენებლის მიღმა განსხვავებული საინვესტიციო სცენარები იმალება. ესპანეთი კაპიტალის ერთ-ერთ უმსხვილეს ბაზრად რჩება, საბერძნეთი ნომრის ფასს ზრდის, პორტუგალია ახალ პრემიალურ ფონდს აფართოებს, პრაღა თითქმის უცვლელი მიწოდების პირობებში იზრდება, ხოლო ავსტრია და პოლონეთი სწრაფად აფართოებენ ქსელური სასტუმროების სეგმენტს. CBRE საბერძნეთს, ავსტრიას, პოლონეთსა და ჩეხეთს წლის ყველაზე დინამიკურ ბაზრებს მიაკუთვნებს და მოელის, რომ ცენტრალური და აღმოსავლეთ ევროპის ნაწილი უპირატესობას მეორე ნახევარშიც შეინარჩუნებს. ევროკავშირის ფარგლებს გარეთ საქართველო გამოირჩევა: საერთაშორისო ტურიზმმა უკვე მიაღწია თვალსაჩინო მასშტაბს, თუმცა ბრენდირებული სასტუმრო უძრავი ქონება კვლავ ბევრად უფრო მცირე სეგმენტია, ვიდრე მასობრივი საკურორტო აპარტამენტები.

ევროპამ RevPAR-ის პროგნოზს გადააჭარბა

წლის დასაწყისში CBRE მოელოდა, რომ ევროპული RevPAR — შემოსავალი ერთ ხელმისაწვდომ ნომერზე — 2026 წელს დაახლოებით 1–3%-ით გაიზრდებოდა. ივნისისთვის მაჩვენებელი გასული წლის დონეს უკვე 4,5%-ით აღემატებოდა. ADR, გაყიდული ნომრის საშუალო ფასი, 3,2%-ით გაიზარდა, დატვირთულობაც ოდნავ ამაღლდა. საბერძნეთი, ავსტრია, პოლონეთი და ჩეხეთი იმ ბაზრებს შორის აღმოჩნდნენ, რომლებიც საერთო ევროპულ საშუალოზე სწრაფად იზრდებოდნენ. 

Cushman & Wakefield უფრო თავშეკავებულ შეფასებას იძლევა: საშუალო RevPAR ევროპაში პირველ ნახევარში €101 შეადგინა, რაც წლიურად 3%-ით მეტია. აღმოსავლეთ ევროპამ 6%-იანი ზრდა აჩვენა და შერჩეული ქვეყნების ყველაზე დინამიკური მაკრორეგიონი გახდა. ნომრების ფონდი ევროპაში 2,9%-ით გაიზარდა; მიწოდების თვალსაჩინო ზრდის მქონე ქვეყნებს შორის არის პოლონეთი და ავსტრია.  

International Investment-მა უკვე აღნიშნა, რომ ერთიანი საშუალო ციფრი სულ უფრო ცუდად ასახავს ევროპულ ბაზარს: მოწიფული დასავლური მიმართულებები ნელდება, ხოლო CEE-ის ნაწილი უფრო სწრაფ ზრდას განაგრძობს. 

ევროპის სასტუმრო ბაზრების რუკა

ქვეყნების მხოლოდ ერთი RevPAR-ით შედარება არაკორექტულია: ზოგან ღია სტატისტიკა მთლიანი ქვეყნის მასშტაბით ქვეყნდება, ზოგან კი — უპირველეს ყოვლისა დედაქალაქზე. ამიტომ ცხრილი აჩვენებს არა აბსოლუტურ რეიტინგს, არამედ ზრდის სხვადასხვა მოდელს და ცალკე უთითებს საოპერაციო მაჩვენებლებს, მოთხოვნას, ახალ მიწოდებასა და საინვესტიციო აქტივობას.

საქართველოსთვის პირველი კვარტლის საანგარიშო RevPAR შეადგენს დაახლოებით $38-ს თბილისში და $25-ს ბათუმში. ეს დაბალი სეზონია ზღვის კურორტისთვის, ამიტომ ეს მნიშვნელობები პირდაპირ ვერ შედარდება ესპანეთის ან პორტუგალიის ნახევარწლიურ ეროვნულ მაჩვენებლებს.

ესპანეთი ლიდერობს კაპიტალის მოცულობით

ესპანეთი რჩება უმსხვილეს საინვესტიციო ბაზრად ამ შერჩევიდან. პირველ ნახევარში სასტუმროების გარიგებებმა რეკორდულ €2,46 მლრდ-ს მიაღწია, რაც წლიურად 26,5%-ით მეტია. ექვს თვეში მფლობელი შეიცვალა 88 აქტივმა 12 ათასზე მეტი ნომრით. საკურორტო ობიექტებმა კაპიტალის 60% მიიღო, ხოლო ოთხ- და ხუთვარსკვლავიანებმა — 86%. გაყიდულ სასტუმროებში ნომრის საშუალო ფასი €213,3 ათასამდე გაიზარდა. 

ესპანეთის ბაზარი აჩვენებს, რომ ინვესტორები პრემიას იხდიან არა ზოგადად სასტუმრო ფონდში, არამედ ხარისხიან საკურორტო და მაღალი კლასის ობიექტებში ძლიერი საოპერაციო მოდელით.

საბერძნეთი ნომრის ფასის ხარჯზე იზრდება

ათენი სტაბილურ დატვირთულობას ტარიფის შესამჩნევ მატებასთან აერთიანებს. პირველ ნახევარში დატვირთულობამ 74,3% შეადგინა, ADR 6,9%-ით გაიზარდა, ხოლო RevPAR — დაახლოებით 6,8%-ით. იანვარ-ივლისში შემოსული მოგზაურების რაოდენობა ქვეყნის მასშტაბით 8,6%-ით გაიზარდა, საერთაშორისო მოგზაურობებიდან მიღებული შემოსავლები კი — 12%-ით, €13,52 მლრდ-მდე. ათენის საოპერაციო მაჩვენებლებს GBR Consulting აქვეყნებს.

მიწოდება ამავდროულად მაღალი კლასისკენ ინაცვლებს. ივლისში გაიხსნა Four Seasons Hotel Mykonos 94 ნომრით, ლუქსითა და ვილით. ინვესტორისთვის ეს უფრო მნიშვნელოვანია, ვიდრე ნომრების ფონდის უბრალო ზრდა: ახალ პროდუქტს უფრო მაღალი ტარიფის შენარჩუნება შეუძლია. 

პორტუგალია პროდუქტის ხარისხის ხარჯზე იზრდება

პორტუგალიაში სასტუმროების შემოსავალი ტურისტულ ნაკადზე სწრაფად იზრდება. მაისამდე სექტორმა €2,36 მლრდ გამოიმუშავა, რაც წლიურად 5,7%-ით მეტია. სტუმრების რაოდენობა 2,4%-ით გაიზარდა, ღამისთევები — 1,5%-ით. ADR-მა მიაღწია €154-ს, RevPAR-მა — €97-ს. შენდება 84 სასტუმრო დაახლოებით 7 970 ნომრით, თანაც ახალი ფონდის 56% ზედა საფასო და luxury სეგმენტს მიეკუთვნება. 

აქ ზრდა სულ უფრო ნაკლებად არის დამოკიდებული მოგზაურობების რაოდენობის მარტივ მატებაზე. ბაზარი შემოსავალს იღებს ფასით, პროდუქტის კლასითა და ახალი პრემიალური ობიექტებით.

პრაღა თითქმის ახალი მიწოდების გარეშე იზრდება

პრაღაში RevPAR პირველ ნახევარში 10,5%-ით გაიზარდა, ADR — 5,4%-ით, დატვირთულობა — 3,3 პროცენტული პუნქტით. მთელი 2026 წლის განმავლობაში მხოლოდ 481 ახალი ნომერია მოსალოდნელი, ანუ მიწოდება დაახლოებით 0,8%-ით მოიმატებს. ამავდროულად, გადახდილი ღამისთევები 20,2 მლნ-მდე (5,8%-ით) უნდა გაიზარდოს, ხოლო საერთაშორისო სტუმრები მოთხოვნის 86,4%-ს უზრუნველყოფენ. წყარო: Cushman & Wakefield Czech.

International Investment-მა მანამდე დააფიქსირა ინვესტორების გადასვლა ჩეხურ სასტუმროებსა და გასაქირავებელ საცხოვრებელში.

ავსტრია სწრაფად ზრდის ქსელურ სეგმენტს

იანვრიდან აგვისტომდე ავსტრიაში დარეგისტრირდა 117,89 მლნ ღამისთევა, რაც წლიურად 1,5%-ით მეტია; 75,3% უცხოელ სტუმრებზე მოდიოდა. ვენა მუშაობს ADR-ით დაახლოებით €123, RevPAR €87 და 71%-იანი დატვირთულობით. 2025 წელს სასტუმროების გარიგებებმა ავსტრიაში დაახლოებით €550 მლნ-ს მიაღწია — ეს ბაზრის ისტორიაში მესამე შედეგი იყო.  

კიდევ უფრო სწრაფად იცვლება ქსელური ფონდი. ავსტრია გახდა ყველაზე სწრაფად მზარდი ბაზარი DACH-ის რეგიონში ამ მაჩვენებლით: ბრენდირებული ნომრების რაოდენობა წელიწადში 12%-ით გაიზარდა, 60 851-მდე. ვენა ლიდერობს ავსტრიის ახალი პროექტების პორტფელში 17 გამოცხადებული სასტუმროთი. 

პოლონეთი ამოწმებს, რამდენად სწრაფად აითვისებს ბაზარი ახალ ფონდს

პოლონური RevPAR პირველ ნახევარში 4,6%-ით გაიზარდა. ვარშავა მიწოდებას CEE-6-ის სხვა დედაქალაქებზე სწრაფად ზრდის: ნომრების ფონდი წელიწადში 7,2%-ით უნდა გაიზარდოს. ამასთან, სასტუმროების გარიგებებმა პირველ ნახევარში €59 მლნ შეადგინა — საინვესტიციო აქტივობა ჯერჯერობით შესამჩნევად მშვიდია საოპერაციო დინამიკასთან შედარებით.  

საზაფხულო მოთხოვნა პოზიტიური რჩება: ივლისსა და აგვისტოში განთავსების ობიექტებმა 10 მლნ ტურისტი მიიღეს, რაც წლიურად 2,5%-ით მეტია. ღამისთევების რაოდენობა 3,7%-ით გაიზარდა, 29,4 მლნ-მდე.  

საქართველო უფრო ადრეულ ეტაპზეა

საქართველო ჯერჯერობით შეუსაბამოა ესპანეთთან ან ავსტრიასთან ინსტიტუციური გარიგებების მოცულობით. მისი შეფასება უფრო საინტერესოა ბაზრის სტრუქტურის მიხედვით. 2026 წლის პირველ ნახევარში ევროკავშირიდან და დიდი ბრიტანეთიდან ვიზიტების რაოდენობა 23,4%-ით გაიზარდა და რეკორდულ 249,2 ათასს მიაღწია. ეს ერთ-ერთი სიგნალია იმისა, რომ საერთაშორისო მოთხოვნის გეოგრაფია ფართოვდება. 

თბილისში პირველ კვარტალში სასტუმროების დატვირთულობა 39%-დან 43%-მდე გაიზარდა, ADR — $83-დან $89-მდე. ბათუმში ADR $74-დან $81-მდე ამაღლდა. საქართველოს სანაპიროს ყველაზე თვალსაჩინო განსხვავება მიწოდების სტრუქტურაა: 2026 წელს Galt & Taggart ელის 3 764 ბრენდირებულ სასტუმრო ნომერს, ხოლო მოკლევადიანი გაქირავების ბინების რაოდენობა უკვე შეადგენდა დაახლოებით 18–20 ათასს 2024 წლის ბოლოსთვის; 2029 წლისთვის მათი რიცხვი შესაძლოა 35–40 ათასამდე გაიზარდოს.

ეს არ ნიშნავს ბათუმში განთავსების ადგილების დეფიციტს. უფრო ზუსტი იქნება ვისაუბროთ საერთაშორისო ბრენდისა და პროფესიული მართვის მქონე ხარისხიანი სასტუმრო უძრავი ქონების შედარებით მცირე სეგმენტზე კერძო აპარტამენტების დიდი ბაზრის ფონზე.

International Investment საქართველოს სასტუმრო უძრავ ქონებას ცალკე საინვესტიციო მიმართულებად გამოყოფს.

Wyndham Grand Batumi Gonio იმავე ტრენდს მიჰყვება

მოწიფულ ბაზრებზე კაპიტალი კონცენტრირდება საკურორტო და მაღალი კლასის ობიექტებში, ხოლო საერთაშორისო ბრენდები ზრდიან წილს ახალ მიწოდებაში. საქართველოში მსგავსი მოდელი ყალიბდება გონიოში — ბაზრის განვითარების უფრო ადრეულ ეტაპზე.

Wyndham Grand Batumi Gonio ოპერირებს Wyndham Grand-ის ბრენდის ქვეშ, მმართველი კომპანიაა Aimbridge Hospitality. კომპლექსი მოიცავს 494 ერთეულს: სასტუმრო ნომრებს, პენტჰაუსებს, თაუნჰაუსებსა და ვილებს სრული საკუთრების უფლებით. ინფრასტრუქტურა 100-ზე მეტ ობიექტს ითვლის. მესაკუთრისთვის ეს განსხვავებული ფორმატია დამოუკიდებელ დღიურ გაქირავებასთან შედარებით: ობიექტი ინტეგრირებულია ცენტრალიზებულ სასტუმრო სისტემაში საერთაშორისო ბრენდითა და პროფესიონალი ოპერატორით. 

პროექტის ბარათში მითითებულია გარანტირებული შემოსავლიანობა წლიური 10% ხელშეკრულებით, ასევე სასტუმროს მართვისგან შემოსავლის ცალკე მოდელი. სტატიაში ეს მაჩვენებელი გამოიყენება როგორც კონკრეტული პროექტის პირობა და არა როგორც ბაზრის საშუალო შემოსავლიანობა. International Investment-მა ცალკე განიხილა გარანტირებული შემოსავლის მოდელი.

რას აჩვენებს სასტუმრო ინვესტიციების რუკა

ყველა მეტრიკით ერთიანი ლიდერი არ არსებობს. ესპანეთი უფრო ძლიერია გარიგებების მოცულობითა და ლიკვიდურობით. საბერძნეთი — ტარიფისა და ტურისტული შემოსავლების ზრდით. პორტუგალია — ახალი პრემიალური ფონდით. პრაღა — ორნიშნა RevPAR-ისა და თითქმის უცვლელი მიწოდების კომბინაციით. ავსტრია — ქსელური სეგმენტის გაფართოებით. პოლონეთი ერთდროულად ზრდის მოთხოვნას და აშენებს ახალ ნომრებს.

საქართველო განსხვავებულ ეტაპზეა. ტურისტული ბაზარი უკვე საკმაოდ დიდია, ხოლო საერთაშორისო ბრენდირებული სასტუმრო უძრავი ქონება ჯერჯერობით შესამჩნევად მცირეა აპარტამენტების მასობრივ ბაზარზე. ამიტომ მისი საინვესტიციო სცენარი ეფუძნება არა ესპანეთთან კონკურენციას კაპიტალის მოცულობით, არამედ პროფესიონალურად მართული საკურორტო პროდუქტის განვითარების უფრო ადრეულ ეტაპს.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები აღნიშნავენ, 2026 წელს ტურისტების რაოდენობა თავისთავად უკვე ნაკლებად მეტყველებს სასტუმროების ბაზრის მიმზიდველობაზე. კაპიტალისთვის უფრო მნიშვნელოვანია RevPAR-ის, ADR-ის, ახალი მშენებლობის ტემპების, საერთაშორისო ბრენდებისა და ობიექტის მიერ ტარიფის შენარჩუნების უნარის კომბინაცია. სწორედ ამ პარამეტრებით იყოფა ევროპის სასტუმრო ინვესტიციების რუკა ზრდის რამდენიმე განსხვავებულ მოდელად.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: ევროპის სასტუმროების ბაზარი 2026

სად იზრდება ევროპის სასტუმროების ბაზარი ყველაზე სწრაფად?

CBRE გამოყოფს საბერძნეთს, ავსტრიას, პოლონეთსა და ჩეხეთს 2026 წლის პირველი ნახევრის ყველაზე დინამიკურ ბაზრებს შორის. CEE-ის ნაწილმა შესაძლოა უპირატესობა მეორე ნახევარშიც შეინარჩუნოს.

რა არის RevPAR?

RevPAR — შემოსავალი ერთ ხელმისაწვდომ სასტუმრო ნომერზე. მაჩვენებელი ერთდროულად ასახავს ტარიფსა და დატვირთულობას.

რა არის ADR?

ADR — ფაქტობრივად გაყიდული სასტუმრო ნომრის საშუალო ფასი ღამეში.

სად ხდება ყველაზე მეტი ინვესტიცია სასტუმროებში?

განხილულ ქვეყნებს შორის ესპანეთი ლიდერობს: 2026 წლის პირველ ნახევარში სასტუმროების გარიგებებმა €2,46 მლრდ-ს მიაღწია.

სად იზრდება RevPAR ყველაზე სწრაფად?

მოყვანილი ქალაქების მონაცემებს შორის გამოირჩევა პრაღა: +10,5% პირველ ნახევარში.

რატომ არის შედარებაში საქართველო?

საქართველო არ შედის ევროკავშირში, თუმცა კონკურენციას უწევს იმავე საერთაშორისო ტურისტულ მოთხოვნას. მისი ბაზარი საინტერესოა ბრენდირებული სასტუმრო უძრავი ქონების განვითარების უფრო ადრეული ეტაპით.

რით გამოირჩევა ბათუმი?

მოკლევადიანი გაქირავების კერძო ბინები აქ ბევრად მეტია, ვიდრე საერთაშორისო ბრენდირებული სასტუმროების ნომრები. ამიტომ პროფესიონალურად მართული საკურორტო ობიექტები ცალკე სეგმენტს ქმნის.