נדל״ן בבולגריה 2026: המחירים עולים, העסקאות בצניחה

Wikimedia

שוק הנדל״ן של בולגריה נכנס לסתיו עם פער חד בין רמות המחירים לבין מספר הרוכשים. ברבעון השלישי נרשמו 45 312 עסקאות מכירת נדל״ן, ירידה של 22,1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. זוהי התוצאה הנמוכה ביותר עבור הרבעון השלישי בסדרת הנתונים הקיימת לפחות מאז 2005. במקביל, מדד המחירים הרשמי העדכני ביותר, המתייחס בינתיים לרבעון השני, מציג עליית מחירי דיור של 15,5% בהשוואה שנתית. המחירים עדיין מחזיקים מעמד, אך הנזילות — היכולת למכור נכס במהירות ללא הנחה משמעותית — נשחקה במידה ניכרת.

היקף העסקאות צנח ל-45 אלף ברבעון

הדוח הרשמי של סוכנות הרישום (Агенция по вписванията) מציג 45 312 עסקאות מכר נדל״ן מחודש יולי עד ספטמבר. שנה קודם לכן נרשמו 58 184 עסקאות. הירידה עמדה על 22,1%.

החולשה אינה נובעת רק מבסיס ההשוואה הגבוה של שנת 2025. ברבעון השלישי של 2019 נרשמו במדינה 55 103 עסקאות, ב-2020 נרשמו 56 675, ב-2023 נרשמו 54 277, וב-2024 עמד הנתון על 54 138. האתר Economic.bg, שהשווה סדרה ארוכת טווח של דוחות הטאבו, מציין: התוצאה של שנת 2026 היא הנמוכה ביותר לרבעון השלישי לפחות מאז שנת 2005.

בחודשים ינואר–ספטמבר נרשמו 129 431 עסקאות מכר, ירידה של 18,8% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. הפעילות בתשעת החודשים הללו כבר נמוכה מזו של שנת 2019 ואף משנת 2020 בצל מגפת הקורונה.

לכן, לא ניתן להגדיר את השוק רק כנמצא בנורמליזציה שלאחר הבהלה שקדמה למעבר לאירו. אפקט בסיס ההשוואה הגבוה אמנם קיים, אך מספר העסקאות שנסגרו ירד גם מתחת למספר שנים רגועות יותר.

המחירים עדיין נעים בכיוון ההפוך

נתוני המחירים העדכניים מפגרים ברבעון אחד אחרי מרשם העסקאות. ברבעון השני התייקרו המגורים בבולגריה ב-15,5% בהשוואה שנתית וב-4,5% בטווח של שלושה חודשים. בתים ודירות מקבלן התייקרו ב-12,3%, ואילו דירות יד שנייה התייקרו ב-17,6%.

המכון הלאומי לסטטיסטיקה מחשב את המדד רק עבור יחידות דיור שנרכשו על ידי משקי בית. סוכנות הרישום כוללת קשת רחבה יותר של עסקאות נדל״ן. לא ניתן להצליב נתונים אלו באופן ישיר, אך כיוון השוק ברור למדי: מספר הקונים פוחת בקצב מהיר יותר מהירידה במחירים.

הסקירה הקודמת של השוק לרבעון השני כבר הצביעה על צומת דרכים זו. באותה תקופה נרשמה ירידה של 18,1% במספר עסקאות המגורים לעומת השנה הקודמת, בעוד היקפן הכספי הצטמצם ב-5,8%. נתוני הרבעון השלישי מעידים כי ההתקררות בהיקף הפעולות נמשכה.

מדוע המחירים עולים בעוד המכירות צונחות

ירידה ברמת הפעילות אינה מתורגמת בהכרח באופן מיידי לירידה במדד המחירים.

רוכש עשוי לוותר על דירה יקרה מדי. בעל נכס, שאינו לחוץ למכור במהירות, עשוי שלא להוריד מחיר. העסקה פשוט אינה יוצאת לפועל. בד בבד, אל סטטיסטיקת המחירים נכנסים רק אותם נכסים שהצדדים הצליחו להגיע לגביהם להסכמה.

גם תמהיל המכירות משתנה. בשוק חלש, דירות איכותיות במיקומים מבוקשים נמכרות מהר יותר, בעוד נכסים שתומחרו ביתר נותרים על המדף. המדד עשוי לעלות, אף על פי שיותר ויותר מוכרים אינם מוצאים קונה במחיר המבוקש.

נתוני השוק של סוכנויות הנדל״ן כבר מצביעים על עלייה בנכונות למיקוח. BurgasMedia מדווח, בהתבסס על נתוני Address Real Estate, כי ברבעון השלישי 55% מהעסקאות שנבדקו בסופיה נסגרו מתחת למחיר ההתחלתי, 59% בוארנה ו-45% בבורגס. בבורגס, משך הזמן הממוצע לסגירת עסקה במדגם עלה מ-36 ל-68 ימים. אלו אינם נתונים רשמיים של כלל השוק, אך הם מהווים אינדיקטור מועיל לשינוי בכוח המיקוח של הרוכשים.

סופיה מאבדת עסקאות, אך אינה חוזרת לשפל העבר

בסופיה נרשמו ברבעון השלישי 7 282 עסקאות מכר לעומת 9 238 בשנה הקודמת. הירידה עמדה על 21,2%. בהשוואה לרבעון השני קטנה הפעילות ב-17,9%.

חשוב שלא להפריז בהערכת עומק התיקון כאן. התוצאה הרבעונית הנוכחית נמוכה מזו של שנת 2024, אך היא עדיין גבוהה בכ-4% מזו של 2023, בכ-4,5% מ-2020 וב-5,9% מ-2019. הבירה התקררה בחדות לאחר שנתיים חזקות במיוחד, אך טרם שבה להיקפים שנרשמו טרום מגפת הקורונה.

המחירים בסופיה ברבעון השני היו גבוהים ב-13,2% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. דירות מקבלן התייקרו ב-12,6%, ודירות יד שנייה ב-13,7%. הפער בין היקף הפעילות לבין רמות המחירים בבירה נותר גדול.

עבור משקיעים, משמעות הדבר היא שכבר לא די לבחון את עליית המחיר על הנייר מבלי לבחון את משך הזמן הנדרש למכירה. נכס נזיל הוא נכס שעבורו יימצא רוכש ללא זמן שהייה ממושך בשוק וללא מתן הנחה משמעותית.

ערי החוף מתקררות בעוצמה רבה יותר מסופיה

בשווקים של ערי הנופש והחוף, הירידה בולטת עוד יותר.

בנסבר, הכוללת חלק ניכר מהעסקאות של סאני ביץ׳, נרשמו 1 857 מכירות לעומת 2 951 שנה קודם לכן. הירידה עמדה על 37,1%. בוארנה בוצעו 2 853 עסקאות, קיטון של 26,3%. בבורגס נרשמו 2 047 עסקאות, ירידה של 14,3%.

הנתונים האזוריים העדכניים מראים גם קיטון דו-ספרתי בבלצ׳יק, צארבו וקוורנה. עבור נדל״ן בערי נופש הדבר משמעותי במיוחד: שוק זה תלוי יותר בדירות נופש, בביקוש להשקעות וברוכשים שיכולים לדחות עסקה מבלי שיצטרכו לפתור מצוקת דיור דחופה.

סאני ביץ׳. שוקי הנופש בבולגריה חוו את הפגיעה החדה ביותר בירידה במספר העסקאות. צילום: איליה אוטקלו, Wikimedia Commons, CC BY 3.0.

מחירי הדיור בערי החוף טרם הציגו ירידה המקבילה לקריסת העסקאות. ברבעון השני הדיור בוארנה היה יקר ב-14,3% לעומת השנה שעברה, ובבורגס — ב-9,1%. עם זאת, בורגס כבר רשמה ירידה רבעונית של 1,5%. בשלב זה מדובר באיתות מקומי בלבד ולא בשינוי מגמה כלל-ארצי.

שוק המשכנתאות תומך בביקוש בעל כושר תשלום

שוק האשראי ממשיך לשמור על עוצמה. בסוף חודש אוגוסט היקף הלוואות הדיור הגיע ל-19,33 מיליארד אירו והיה גבוה ב-25,2% בהשוואה לשנה הקודמת. היקף האשראי הכולל למשקי בית צמח ב-20,8%.

הריבית הממוצעת על הלוואות דיור חדשות עמדה באוגוסט על 2,42%, ושיעור הריבית השנתי המתואם (כולל הוצאות נלוות) עמד על 2,81%. עבור שוק עם עליית מחירים דו-ספרתית, מדובר עדיין במימון זול במיוחד.

הבנק הלאומי של בולגריה כבר החל להגביל את רמת הסיכון של אשראי חדש. שיעור המימון ביחס לשווי הנכס (LTV) אינו יכול לחרוג מ-85%, החזרי החוב החודשיים מוגבלים ל-50% מההכנסה החודשית של הלווה, ותקופת ההלוואה המרבית נקבעה ל-30 שנה. לבנקים מותר לחרוג מהנחיות אלה רק עבור חלק קטן מהיקף הפעילות החדש.

אשראי זול מסייע לנכסים המובחרים לשמור על רמות מחירן. עם זאת, הוא אינו פותר את בעיית הנגישות הכלכלית לרכישת דירה כאשר עלויות הדיור מזנקות בקצב מהיר בהרבה מהשכר ומהיכולת לצבור הון עצמי.

היצע חדש ממשיך להיכנס לשוק

ברבעון השני הנפיקו הרשויות המקומיות היתרי בנייה עבור 11 499 יחידות דיור, עלייה של 14% בהשוואה לאשתקד. עבודות בנייה בפועל החלו ב-8 913 נכסים.

הדינמיקה ברמה הרבעונית כבר זהירה יותר: מספר יחידות הדיור בהיתרים החדשים ירד ב-15,2% לעומת הרבעון הראשון. היזמים אמנם טרם עצרו פעילות, אך האיתותים מכיוון הביקוש נחלשים.

היקף ניכר של דיור חדש מתוכנן בסופיה, פלובדיב, בורגס וארנה. מדובר באותם שווקים שבהם פעילות הרוכשים כבר מאטה. אם פרויקטים שבנייתם תושלם ימשיכו להגיע לשוק לצד היקף עסקאות מצומצם, התחרות בין המוכרים תחריף.

האירו האיץ את העסקאות בשנת 2025

בולגריה הצטרפה לגוש האירו בתחילת שנת 2026. הציפייה לחילופי המטבע השפיעה על התנהגות הרוכשים כבר ב-2025: חלק ממשקי הבית והמשקיעים העדיפו להעביר חסכונות לנכסי נדל״ן מבעוד מועד.

גורם זה הופך את בסיס ההשוואה של השנה שעברה לגבוה במיוחד, אך אין בו כדי להסביר את מלוא החולשה הנוכחית. היקף הפעילות הארצי ברבעון השלישי נמוך לא רק מזה של 2025, אלא גם מאלו של 2019, 2020, 2023 ו-2024.

עבור משקיעים זרים, המעבר לאירו מבטל חלק מהמורכבות הכרוכה בהמרות מטבע בהשוואה לשווקים אחרים בגוש האירו. עם זאת, סיכון הנזילות אינו מתפוגג בעקבות כך. דירת נופש יכולה להמשיך להתייקר על פי המדד, אך יידרש זמן רב יותר למכור אותה ורק לאחר פשרה במחיר.

מה חשוב כיום יותר ממחיר למ״ר

השוק מתפצל יותר ויותר לפי איכות הנכס והמיקום.

בסופיה, רוכש עשוי לקבל מחיר גבוה עבור דירה מקבלן באזור בעל תשתית מפותחת וביקוש מקומי יציב. בערי החוף, לעומת זאת, המשקיע תלוי במידה רבה יותר בעונתיות, בביקוש מצד זרים וביכולת המכירה החוזרת בעתיד.

מסיבה זו, שני נכסים בעלי מחיר זהה למ״ר עשויים להניב תוצאה שונה לחלוטין. האחד יימכר במהירות וכמעט ללא הנחה, בעוד השני יישאר בלוחות המודעות לאורך שנים.

כפי שמציינים מומחי International Investment, שוק הנדל״ן של בולגריה עובר כעת תיקון שמתבטא בעיקר בירידה בהיקף העסקאות ובהתארכות משך הזמן הנדרש למכירה, ולא בירידת מחירים רוחבית ברמה הלאומית. המוכרים נשענים על כמה שנים של עליות חדות, המשכנתאות נותרות זולות, והאשראי הבנקאי ממשיך להתרחב. עם זאת, 45 312 עסקאות ברבעון אחד הן נתון שכבר קשה לייחס רק לבסיס השוואה גבוה לקראת המעבר לאירו. ככל שהפעילות החלשה תימשך מול היצע חדש גדול, הפילוח בשוק יעמיק: נכסים איכותיים יוכלו לשמור על ערכם, ואילו נכסים שתומחרו ביתר ייאלצו להתחרות באמצעות זמן מדף ממושך והנחות משמעותיות. עבור המשקיע בשנת 2026, השאלה החשובה אינה רק האם המחירים בבולגריה עולים, אלא באיזו מהירות ניתן יהיה למכור נכס מסוים במחיר המבוקש.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות: נדל״ן בבולגריה בשנת 2026