השכרה לטווח קצר באירופה צומחת למרות ההגבלות

Unsplash

שוק ההשכרה לטווח קצר באירופה ממשיך לצמוח, אף על פי שהדרישות מבעלי הדירות הופכות לקפדניות יותר. ברבעון השני של שנת 2026 הוזמנו כמעט 259 מיליון לינות באיחוד האירופי דרך Airbnb, Booking ו-Expedia. במקביל נכנסו לתוקף כללים כלל-אירופיים חדשים לשיתוף נתונים, וערים שונות מקצרות את תקופות ההשכרה המותרות ומחמירות את תנאי הרישוי.

כמעט 259 מיליון לינות ברבעון אחד

בין אפריל ליוני 2026 תיירים שהו 258.8 מיליון לינות בדירות נופש באירופה שהוזמנו דרך Airbnb, Booking ו-Expedia. נתון זה גבוה ב-5.3% מזה של הרבעון השני של 2025, וב-23.9% יותר מהתקופה המקבילה ב-2024. בתוך שנתיים גדל ההיקף ב-50 מיליון לינות.

הצמיחה נמשכת לאחר שנת שיא ב-2025: דרך שלוש הפלטפורמות הגדולות באיחוד האירופי הוזמנו 951.6 מיליון לינות — עלייה של 11.4% לעומת 2024 ו-32.4% מעל לנתוני 2023.

נתוני Eurostat האזוריים מתפרסמים בעיכוב מסוים בהשוואה לנתונים הלאומיים. ברבעון הראשון של 2026 השווקים המובילים היו האיים הקנריים וחבל Rhône-Alpes בצרפת — עם 8.8 מיליון לינות בכל אחד. אנדלוסיה תפסה את המקום השלישי עם 8.3 מיליון. מתוך עשרת האזורים הפופולריים ביותר, חמישה היו בספרד, שלושה בצרפת ושניים באיטליה.

מספרים אלה מצביעים על ביקוש יציב, אך אינם מובילים למסקנה שההגבלות עצמן תורמות לעלייתו או לחלופין בולמות אותו. הסטטיסטיקה מודדת את מספר הלינות בנכסים שהוזמנו באמצעות הפלטפורמות, ויש לבחון אותה בנפרד משינויי הרגולציה.

השכרה לטווח קצר באירופה

התחום כבר הפך לחלק מהותי מהיצע התיירות האירופי. לפי הערכת הנציבות האירופית, השכרה לטווח קצר מספקת כרבע מכלל היצע אירוח התיירים באיחוד האירופי. ההתפתחות המהירה של הפלטפורמות המקוונות הרחיבה את ההזדמנויות עבור בעלי נכסים פרטיים, אך בד בבד הגבירה את הלחץ על שוקי הדיור בערים המתמודדות עם מחסור בדיור בר-השגה ותנועת תיירות ערה.

עם זאת, העלייה במספר הלינות אינה מעידה בהכרח על הרחבת ההיצע. בערים עם חוקים מחמירים, נכס חדש עשוי לדרוש רישום, היתר מיוחד או שינוי ייעוד הנכס, ובאזורים מסוימים ההשכרה מוגבלת לשבועות בודדים בשנה. האפשרות להיכנס לשוק תלויה כיום לא רק באטרקטיביות התיירותית של המיקום, אלא יותר ויותר בדרישות העירוניות.

כללים חדשים לפלטפורמות נכנסו לתוקף באיחוד האירופי

החל מ-20 במאי 2026 מיושמת תקנת האיחוד האירופי 2024/1028 בדבר איסוף והעברת נתונים על השכרה לטווח קצר. התקנה אינה קובעת מגבלת השכרה אחידה לכל רחבי אירופה ואינה אוסרת על פעילותן של Airbnb או פלטפורמות אחרות. המסמך מגדיר כללים משותפים לשיתוף מידע בין הפלטפורמות לרשויות.

באזורים שבהם חלה חובת רישום להשכרה לטווח קצר, הפלטפורמות מחויבות להבטיח את השימוש במספר הרישום של הנכס ולהעביר לרשויות נתונים על הפעילות. התקנה שומרת למדינות, למחוזות ולעיריות את הזכות להסדיר בעצמן את הגישה לשוק, את השימוש בנדל״ן ואת מדיניות הדיור. כתוצאה מכך, הדרישות הכלל-אירופיות מגבירות את שקיפות השוק, בעוד שתנאי ההשכרה בפועל עדיין שונים מהותית מעיר לעיר.

השכרת דירות בפריז: מגבלה של 90 ימים

בפריז, החל מ-1 בינואר 2025 מותר להשכיר מקום מגורים עיקרי לתיירים עד 90 ימים בשנה בלבד במקום 120 בעבר. יש לרשום את הנכס ולציין את המספר שהתקבל במודעה. עבור דירות שאינן משמשות כמקום מגוריו העיקרי של הבעלים חלות דרישות נוספות, כולל היתרים לשינוי ייעוד הנכס.

העירייה מסבירה את הקשחת הכללים בהשפעת ההשכרה לתיירות על שוק הדיור הרגיל. על פי נתוני העירייה, בספטמבר 2024 היו רשומים בפריז יותר מ-95,000 נכסים להשכרה לטווח קצר, מתוכם למעלה מ-78,000 הוצהרו כמקום מגוריו העיקרי של הבעלים.

מגבלות באמסטרדם

באמסטרדם נדרשים מספר רישום והיתר כדי להשכיר דירה לתיירות. הבעלים או השוכר חייב להתגורר בעצמו בכתובת זו, ונדרש להצהיר מראש על כל תקופת השכרה. ברוב השכונות מותר להשכיר דירה לתיירים עד 30 לילות בשנה קלנדרית.

החל מ-1 באפריל 2026 חלה מגבלה מחמירה יותר בשמונה אזורים במרכז העיר וב-De Pijp — מקסימום 15 לילות בשנה. המגבלה חלה, בין היתר, על Jordaan, Oude Pijp וחלקים ממרכז העיר ההיסטורי.

אמסטרדם כבר בוחנת הרחבה נוספת של אזור זה. באוקטובר 2026 הציעה העירייה להפחית מ-1 בינואר 2027 את משך ההשכרה המותר מ-30 ל-15 לילות גם ב-Helmersbuurt. אם ההחלטה תאושר, השכונה תהיה התשיעית בעיר עם מגבלה כזו. הדיון בהצעה יימשך עד 8 בנובמבר.

ברצלונה תוריד מהשוק 10,000 דירות

ברצלונה הרחיקה לכת אף יותר והחליטה שלא לחדש את הרישיונות הקיימים לדירות נופש. העירייה מתכוונת להחיל תקנות אזוריות המגבילות את תוקפם של ההיתרים הנוכחיים לחמש שנים. עד סוף שנת 2028 יותר מ-10,000 נכסים צפויים לחזור למאגר הדיור הרגיל.

עבור משקיעים גישה כזו אינה מסתכמת עוד בהוצאות רישוי נוספות. אם לא ניתן לחדש את הרישיון, משתנה מודל השימוש בנכס כולו: נכס שנרכש להשכרה יומית ייאלץ לעבור למסלול של השכרה לטווח ארוך, לשמש למגורים עצמיים או להימכר.

תשואת השקעות במגורים באירופה

כמעט 259 מיליון לינות ברבעון מאשרות את הביקוש הגבוה לאירוח לטווח קצר. עם זאת, חישוב התשואה הפוטנציאלית למשקיע הופך למורכב יותר. מלבד מחיר הרכישה, המחיר הממוצע ללילה ושיעור התפוסה, יש לקחת בחשבון את מספר ימי ההשכרה המותרים, קיומו של רישיון או רישום, מיסי תיירות ומיסים נוספים, עמלות פלטפורמות, עלויות ניהול, ניקיון, חשבונות שוטפים ותקופות שבהן הנכס עומד ריק.

ההבדלים בין הערים יכולים לשנות לחלוטין את המודל הפיננסי. באמסטרדם, נכס באזור עם מגבלה של 15 לילות אינו יכול להימדד באותה נוסחה כמו דירה במיקום שבו השכרה לתיירים מותרת כמעט כל השנה. בברצלונה, סיכון מרכזי הוא פקיעת תוקפו של רישיון התיירות, ובפריז יש להביא בחשבון את מעמד הנכס ואת האפשרות החוקית להשתמש בו להשכרה לטווח קצר.

עבור רוכשי נדל״ן, בדיקת הנאותות המשפטית הופכת לחלק בלתי נפרד מחישוב התשואה עוד לפני ביצוע העסקה. תנועת תיירים ערה היא גורם חשוב, אך לא פחות מכך חשובים הכללים של הבניין, השכונה והעיר הספציפיים, שכן הם אלה שקובעים כמה לילות בשנה יוכל הנכס לייצר הכנסה ואילו הוצאות יש לקזז מההכנסות.

אופקים למשקיעים באירופה

אנליסטים של International Investment מציינים כי שוק ההשכרה לטווח קצר באירופה נכנס לשלב בוגר יותר בהתפתחותו. הגידול בביקוש התיירותי שומר על האטרקטיביות של התחום, אך מודל הרווח עצמו נעשה פחות אוניברסלי: התוצאה תלויה יותר ויותר בתחום השיפוט הספציפי, במבנה הנכס ובעמידות האסטרטגיה הנבחרת מול שינויי רגולציה.

היתרון התחרותי כבר אינו התשואה המרבית הנוכחית, אלא יכולתה של ההשקעה לשמור על יעילות כלכלית בתרחישים שונים. נכסים שניתן להסב ללא הפסדים משמעותיים מהשכרה לטווח קצר להשכרה לטווח ארוך או לייעד למכירה חוזרת, נראים יציבים יותר מנדל״ן שהכלכלה שלו נשענת כולה על אירוח יומי.

ההבדלים בין השווקים באירופה צפויים להעמיק. באזורי שיפוט עם רגולציה גמישה יותר, השכרה לטווח קצר תשמור על הפוטנציאל שלה כמודל השקעה עצמאי, בעוד שהחמרת ההגבלות תפחית את מקומה ותגביר את חשיבותם של תרחישי שימוש חלופיים בנדל״ן. עבור משקיעים, הדבר מעלה את חשיבותם של יציבות המיקום הספציפי והיכולת להתאים את האסטרטגיה לשינויי הכללים.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment