მოკლევადიანი იჯარა ევროპაში შეზღუდვების მიუხედავად იზრდება

Unsplash

მოკლევადიანი იჯარის ევროპული ბაზარი ზრდას განაგრძობს, თუმცა საცხოვრებლის მფლობელების მიმართ მოთხოვნები მკაცრდება. 2026 წლის II კვარტალში ევროკავშირში Airbnb-ის, Booking-ისა და Expedia-ს მეშვეობით თითქმის 259 მლნ სტუმრის ღამე დაიჯავშნა. პარალელურად ძალაში შევიდა მონაცემთა გაცვლის ახალი საერთო ევროპული წესები, ხოლო ცალკეული ქალაქები ამცირებენ გაქირავების დაშვებულ ვადებს და ამკაცრებენ ლიცენზირებას.

თითქმის 259 მლნ სტუმრის ღამე კვარტალში

2026 წლის აპრილიდან ივნისამდე ტურისტებმა Airbnb-ის, Booking-ისა და Expedia-ს მეშვეობით დაჯავშნილ ევროპის საცხოვრებელში 258,8 მლნ ღამე გაატარეს. ეს 5,3%-ით მეტია, ვიდრე 2025 წლის II კვარტალში და 23,9%-ით აღემატება 2024 წლის ანალოგიური პერიოდის მაჩვენებელს. ორ წელიწადში მოცულობა 50 მლნ ღამით გაიზარდა.

ზრდა რეკორდული 2025 წლის შემდეგაც გრძელდება: სამი უმსხვილესი პლატფორმის მეშვეობით ევროკავშირში 951,6 მლნ სტუმრის ღამე დაიჯავშნა — 11,4%-ით მეტი, ვიდრე 2024 წელს და 32,4%-ით მეტი 2023 წლის შედეგზე.

Eurostat-ის რეგიონული მონაცემები ეროვნულთან შედარებით დაგვიანებით ქვეყნდება. 2026 წლის I კვარტალში უმსხვილესი ბაზრები კანარის კუნძულები და ფრანგული Rhône-Alpes გახდა — თითოეულში 8,8 მლნ ღამე. ანდალუსიამ მესამე ადგილი დაიკავა 8,3 მლნ-ით. ათი ყველაზე პოპულარული რეგიონიდან ხუთი ესპანეთში მდებარეობდა, სამი — საფრანგეთში და ორი — იტალიაში.

ეს ციფრები მოთხოვნის მდგრადობას აჩვენებს, თუმცა არ იძლევა იმის დასკვნის საშუალებას, რომ შეზღუდვები თავისთავად უწყობს ხელს მის ზრდას ან, პირიქით, აკავებს მას. სტატისტიკა აფიქსირებს პლატფორმების მეშვეობით დაჯავშნილ ობიექტებში გატარებული სტუმრის ღამეების რაოდენობას და რეგულაციების ცვლილებებისგან დამოუკიდებლად უნდა განიხილებოდეს.

მოკლევადიანი იჯარა ევროპაში

სეგმენტი უკვე იქცა ევროპული ტურისტული შეთავაზების მნიშვნელოვან ნაწილად. ევროკომისიის შეფასებით, მოკლევადიანი იჯარა უზრუნველყოფს ევროკავშირში ტურისტული განთავსების შეთავაზების დაახლოებით მეოთხედს. ონლაინ-პლატფორმების სწრაფმა განვითარებამ გააფართოვა კერძო მესაკუთრეთა შესაძლებლობები, თუმცა ამავდროულად გაზარდა ზეწოლა საბინაო ბაზრებზე ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის დეფიციტისა და მაღალი ტურისტული ნაკადის მქონე ქალაქებში.

ამასთან, ღამეების რაოდენობის ზრდა შეთავაზების ავტომატურ გაფართოებას არ ნიშნავს. მკაცრი წესების მქონე ქალაქებში ახალმა ობიექტმა შესაძლოა რეგისტრაცია, ნებართვა ან უძრავი ქონების დანიშნულების შეცვლა მოითხოვოს, ხოლო ცალკეულ რაიონებში გაქირავება წელიწადში რამდენიმე კვირით არის შეზღუდული. ბაზარზე შესვლის შესაძლებლობა სულ უფრო მეტად არის დამოკიდებული არა მხოლოდ ლოკაციის ტურისტულ მიმზიდველობაზე, არამედ მუნიციპალურ მოთხოვნებზეც.

ევროკავშირში პლატფორმებისთვის ახალი წესები ამოქმედდა

2026 წლის 20 მაისიდან გამოიყენება ევროკავშირის რეგლამენტი 2024/1028 მოკლევადიანი იჯარის მონაცემთა შეგროვებისა და გადაცემის შესახებ. იგი არ ადგენს მთელი ევროპისთვის ერთიან საცხოვრებლის გაქირავების ლიმიტს და არ კრძალავს Airbnb-ის ან სხვა პლატფორმების მუშაობას. დოკუმენტი ქმნის პლატფორმებსა და ხელისუფლების ორგანოებს შორის ინფორმაციის გაცვლის საერთო წესებს.

რეგიონებში, სადაც მოკლევადიანი საცხოვრებლის რეგისტრაცია მოქმედებს, პლატფორმებმა უნდა უზრუნველყონ ობიექტის სარეგისტრაციო ნომრის გამოყენება და ხელისუფლებას გადასცენ ინფორმაცია აქტივობის შესახებ. რეგლამენტი ქვეყნებს, რეგიონებსა და მუნიციპალიტეტებს უნარჩუნებს უფლებას, დამოუკიდებლად დაარეგულირონ ბაზარზე წვდომა, უძრავი ქონების გამოყენება და საბინაო პოლიტიკა. შედეგად, საერთო ევროპული მოთხოვნები ზრდის ბაზრის გამჭვირვალობას, ხოლო გაქირავების უშუალო პირობები კვლავ საგრძნობლად განსხვავდება ქალაქიდან ქალაქში.

საცხოვრებლის იჯარა პარიზში: 90-დღიანი ლიმიტი

პარიზში 2025 წლის 1 იანვრიდან ძირითადი საცხოვრებელი ადგილის ტურისტებზე გაქირავება წელიწადში არაუმეტეს 90 დღით არის ნებადართული ნაცვლად ადრინდელი 120 დღისა. ობიექტის რეგისტრაცია აუცილებელია, ხოლო მიღებული ნომერი განცხადებაში უნდა მიეთითოს. იმ საცხოვრებლისთვის, რომელიც არ წარმოადგენს მესაკუთრის ძირითად საცხოვრებელ ადგილს, მოქმედებს დამატებითი მოთხოვნები, მათ შორის უძრავი ქონების გამოყენების შეცვლის ნებართვები.

ქალაქი წესების გამკაცრებას ტურისტული იჯარის ჩვეულებრივ საბინაო ბაზარზე გავლენით ხსნის. მერიის მონაცემებით, 2024 წლის სექტემბერში პარიზში რეგისტრირებული იყო მოკლევადიანი იჯარის 95 000-ზე მეტი ობიექტი, რომელთაგან 78 000-ზე მეტი მესაკუთრის ძირითად საცხოვრებელ ადგილად იყო გაცხადებული.

შეზღუდვები ამსტერდამში

ამსტერდამში საცხოვრებლის ტურისტული გაქირავებისთვის აუცილებელია სარეგისტრაციო ნომერი და ნებართვა. მესაკუთრე ან დამქირავებელი თავად უნდა ცხოვრობდეს ამ მისამართზე, ხოლო გაქირავების ყოველი პერიოდის დეკლარირება წინასწარ არის სავალდებულო. რაიონების უმრავლესობაში ბინის ტურისტებზე გაქირავება კალენდარულ წელიწადში 30 ღამემდეა შესაძლებელი.

2026 წლის 1 აპრილიდან ქალაქის ცენტრის რვა რაიონსა და De Pijp-ში უფრო მკაცრი ლიმიტი მოქმედებს — მაქსიმუმ 15 ღამე წელიწადში. შეზღუდვა ვრცელდება, კერძოდ, Jordaan-ზე, Oude Pijp-სა და ისტორიული ცენტრის ნაწილებზე.

ამსტერდამი უკვე განიხილავს ამ ზონის შემდგომ გაფართოებას. 2026 წლის ოქტომბერში ქალაქმა წამოაყენა წინადადება, რომ 2027 წლის 1 იანვრიდან გაქირავების დაშვებული ვადა 30-დან 15 ღამემდე შემცირდეს Helmersbuurt-შიც. თუ გადაწყვეტილება მიღებული იქნება, რაიონი გახდება მეცხრე ქალაქში ასეთი შეზღუდვით. წინადადების განხილვა 8 ნოემბრამდე გაგრძელდება.

ბარსელონა ბაზრიდან 10 000 ბინას გაიყვანს

ბარსელონა უფრო შორს წავიდა და გადაწყვიტა, არ გააგრძელოს ტურისტული ბინების მოქმედი ლიცენზიები. ქალაქი გეგმავს რეგიონული ნორმების გამოყენებას, რომელთა თანახმადაც მიმდინარე ნებართვების მოქმედების ვადა ხუთი წლით არის შეზღუდული. 2028 წლის ბოლოსთვის 10 000-ზე მეტი ობიექტი ჩვეულებრივ საცხოვრებელ ფონდს უნდა დაუბრუნდეს.

ინვესტორისთვის ასეთი მიდგომა უკვე არა მხოლოდ გაფორმების დამატებით ხარჯებს ნიშნავს. თუ ლიცენზია ვეღარ გაგრძელდება, იცვლება თავად უძრავი ქონების გამოყენების მოდელი: დღიური გაქირავებისთვის შეძენილი ობიექტი მოუწევთ გრძელვადიან იჯარაში გადაიყვანონ, საკუთარი საცხოვრებლისთვის გამოიყენონ ან გაყიდონ.

ევროპის საცხოვრებელში ინვესტიციების შემოსავლიანობა

კვარტალში თითქმის 259 მლნ სტუმრის ღამე ადასტურებს მოკლევადიან განთავსებაზე მაღალ მოთხოვნას. თუმცა ინვესტორის პოტენციური შემოსავლიანობის გაანგარიშება უფრო რთულდება. შეძენის ღირებულების, საშუალო ტარიფისა და დატვირთვის გარდა, გასათვალისწინებელია გაქირავების დღეების დასაშვები რაოდენობა, ლიცენზიის ან რეგისტრაციის არსებობა, ტურისტული და სხვა გადასახადები, პლატფორმების საკომისიოები, მართვის, დასუფთავების, კომუნალური მომსახურებისა და უმოქმედობის პერიოდების ხარჯები.

ქალაქებს შორის სხვაობამ შეიძლება სრულად შეცვალოს ფინანსური მოდელი. ამსტერდამში 15-ღამიანი ლიმიტის მქონე რაიონში მდებარე ობიექტი შეუძლებელია შეფასდეს იმავე სქემით, როგორც ბინა ლოკაციაში, სადაც ტურისტული გაქირავება თითქმის მთელი წლის განმავლობაშია დაშვებული. ბარსელონაში დამატებითი რისკი ხდება ტურისტული ლიცენზიის მოქმედების შეწყვეტა, ხოლო პარიზში აუცილებელია ობიექტის სტატუსისა და მოკლევადიანი იჯარისთვის მისი ლეგალური გამოყენების შესაძლებლობის გათვალისწინება.

უძრავი ქონების მყიდველებისთვის ეს იურიდიულ შემოწმებას გარიგებამდე შემოსავლიანობის გაანგარიშების ნაწილად აქცევს. მაღალი ტურისტული ნაკადი მნიშვნელოვანია, თუმცა არანაკლებ მნიშვნელოვანია კონკრეტული სახლის, რაიონისა და ქალაქის წესები, რადგან სწორედ ისინი განსაზღვრავს, წელიწადში რამდენი ღამე შეძლებს ობიექტი შემოსავლის მოტანას და რა ხარჯების გამოქვითვა იქნება საჭირო ამონაგებიდან.

პერსპექტივები ინვესტორებისთვის ევროპაში

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ მოკლევადიანი იჯარის ევროპული ბაზარი განვითარების უფრო მომწიფებულ ფაზაში შედის. ტურისტული მოთხოვნის ზრდა ინარჩუნებს სეგმენტის მიმზიდველობას, თუმცა შემოსავლის გამომუშავების მოდელი ნაკლებად უნივერსალური ხდება: შედეგი სულ უფრო მეტად არის დამოკიდებული კონკრეტულ იურისდიქციაზე, ობიექტის ფორმატსა და არჩეული სტრატეგიის მდგრადობაზე რეგულაციების ცვლილებების მიმართ.

კონკურენტულ უპირატესობად იქცევა არა მიმდინარე მაქსიმალური შემოსავლიანობა, არამედ ინვესტიციის უნარი, შეინარჩუნოს ეკონომიკური ეფექტურობა სხვადასხვა სცენარის დროს. ობიექტები, რომელთა გადაყვანა მოკლევადიანი იჯარიდან გრძელვადიანში არსებითი დანაკარგების გარეშეა შესაძლებელი ან მათი გამოყენება გადასაყიდად შეიძლება, უფრო მდგრადად გამოიყურება, ვიდრე უძრავი ქონება, რომლის ეკონომიკაც მთლიანად დღიურ განთავსებაზეა დამოკიდებული.

სხვაობები ევროპულ ბაზრებს შორის, სავარაუდოდ, გაღრმავდება. უფრო მოქნილი რეგულირების მქონე იურისდიქციებში მოკლევადიანი იჯარა შეინარჩუნებს დამოუკიდებელი საინვესტიციო მოდელის პოტენციალს, ხოლო შეზღუდვების გამკაცრება შეამცირებს მის როლს და გაზრდის უძრავი ქონების გამოყენების ალტერნატიული სცენარების მნიშვნელობას. ინვესტორისთვის ეს განსაკუთრებით მნიშვნელოვანს ხდის კონკრეტული ლოკაციის მდგრადობასა და წესების ცვლილებებთან სტრატეგიის მორგების შესაძლებლობას.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან