Краткосрочная аренда в Европе растет вопреки ограничениям

Unsplash

Европейский рынок краткосрочной аренды продолжает расти, хотя требования к владельцам жилья становятся жестче. Во II квартале 2026 года через Airbnb, Booking и Expedia в Евросоюзе было забронировано почти 259 млн гостевых ночей. Одновременно начали действовать новые общеевропейские правила обмена данными, а отдельные города сокращают разрешенные сроки сдачи и ужесточают лицензирование.

Почти 259 млн гостевых ночей за квартал

С апреля по июнь 2026 года туристы провели в краткосрочном жилье Европы, забронированном через Airbnb, Booking и Expedia, 258,8 млн ночей. Это на 5,3% больше, чем во II квартале 2025 года, и на 23,9% превышает показатель аналогичного периода 2024-го. За два года объем увеличился на 50 млн ночей.

Рост продолжается после рекордного 2025 года: через три крупнейшие платформы в ЕС было забронировано 951,6 млн гостевых ночей — на 11,4% больше, чем в 2024-м, и на 32,4% больше результата 2023-го.

Региональные данные Eurostat публикуются с задержкой относительно национальных. В I квартале 2026 года крупнейшими рынками стали Канарские острова и французский Rhône-Alpes — по 8,8 млн ночей. Андалусия заняла третье место с 8,3 млн. Среди десяти наиболее популярных регионов пять находились в Испании, три — во Франции и два — в Италии.

Эти цифры показывают устойчивость спроса, но не позволяют сделать вывод, что ограничения сами по себе способствуют его росту или, наоборот, сдерживают его. Статистика фиксирует число гостевых ночей, проведенных в объектах, забронированных через платформы, и должна рассматриваться отдельно от изменений регулирования.

Краткосрочная аренда в Европе

Сегмент уже стал существенной частью европейского туристического предложения. По оценке Еврокомиссии, краткосрочная аренда обеспечивает около четверти предложения туристического размещения в ЕС. Быстрое развитие онлайн-платформ расширило возможности частных владельцев, но одновременно усилило давление на жилищные рынки в городах с дефицитом доступного жилья и высоким туристическим потоком.

При этом рост числа ночей не означает автоматического расширения предложения. В городах с жесткими правилами новый объект может потребовать регистрации, разрешения или изменения назначения недвижимости, а в отдельных районах сдача ограничена несколькими неделями в год. Возможность выйти на рынок все сильнее зависит не только от туристической привлекательности локации, но и от муниципальных требований.

В ЕС заработали новые правила для платформ

С 20 мая 2026 года применяется Регламент ЕС 2024/1028 о сборе и передаче данных по краткосрочной аренде. Он не устанавливает единый для всей Европы лимит сдачи жилья и не запрещает работу Airbnb или других платформ. Документ создает общие правила обмена информацией между платформами и органами власти.

В регионах, где действует регистрация краткосрочного жилья, платформы должны обеспечивать использование регистрационного номера объекта и передавать властям сведения об активности. Регламент сохраняет за странами, регионами и муниципалитетами право самостоятельно регулировать доступ к рынку, использование недвижимости и жилищную политику. В результате общеевропейские требования усиливают прозрачность рынка, а непосредственные условия сдачи по-прежнему заметно различаются от города к городу.

Аренда жилья в Париже: лимит в 90 дней

В Париже с 1 января 2025 года основное место жительства разрешено сдавать туристам не более 90 дней в год вместо прежних 120. Объект необходимо зарегистрировать, а полученный номер указывать в объявлении. Для жилья, которое не является основным местом проживания собственника, действуют дополнительные требования, включая разрешения на изменение использования недвижимости.

Город объясняет ужесточение правил влиянием туристической аренды на обычный рынок жилья. По данным мэрии, в сентябре 2024 года в Париже было зарегистрировано более 95 000 объектов краткосрочной аренды, свыше 78 000 из которых были заявлены как основное место проживания владельца.

Ограничения в Амстердаме

В Амстердаме для туристической сдачи жилья необходимы регистрационный номер и разрешение. Собственник или арендатор должен сам проживать по этому адресу, а каждый период сдачи требуется заранее декларировать. В большинстве районов квартиру можно сдавать туристам до 30 ночей в календарном году.

С 1 апреля 2026 года в восьми районах центра города и De Pijp действует более жесткий лимит — максимум 15 ночей в год. Ограничение распространяется, в частности, на Jordaan, Oude Pijp и части исторического центра.

Амстердам уже рассматривает дальнейшее расширение этой зоны. В октябре 2026 года город предложил с 1 января 2027-го снизить разрешенный срок сдачи с 30 до 15 ночей и в Helmersbuurt. Если решение будет принято, район станет девятым в городе с таким ограничением. Обсуждение предложения продлится до 8 ноября.

Барселона выведет с рынка 10 000 квартир

Барселона пошла дальше и решила не продлевать действующие лицензии туристических квартир. Город намерен применить региональные нормы, согласно которым срок действия нынешних разрешений ограничен пятью годами. К концу 2028 года более 10 000 объектов должны вернуться в обычный жилой фонд.

Для инвестора такой подход означает уже не просто дополнительные расходы на оформление. Если лицензия не может быть продлена, меняется сама модель использования недвижимости: объект, приобретенный для посуточной сдачи, придется переводить в долгосрочную аренду, использовать для собственного проживания или продавать.

Доходность инвестиций в жилье Европы

Почти 259 млн гостевых ночей за квартал подтверждают высокий спрос на краткосрочное размещение. Однако расчет потенциальной доходности инвестора становится сложнее. Помимо стоимости покупки, средней ставки и загрузки, необходимо учитывать допустимое число дней сдачи, наличие лицензии или регистрации, туристические и другие налоги, комиссии платформ, расходы на управление, уборку, коммунальные услуги и периоды простоя.

Разница между городами может полностью менять финансовую модель. В Амстердаме объект в районе с лимитом 15 ночей невозможно оценивать по той же схеме, что квартиру в локации, где туристическая сдача разрешена почти круглый год. В Барселоне дополнительным риском становится прекращение действия туристической лицензии, а в Париже необходимо учитывать статус объекта и возможность его легального использования для краткосрочной аренды.

Для покупателей недвижимости это делает юридическую проверку частью расчета доходности еще до сделки. Высокий туристический поток важен, но не менее значимы правила конкретного дома, района и города, поскольку именно они определяют, сколько ночей в году объект сможет приносить доход и какие расходы потребуется вычесть из выручки.

Перспективы для инвесторов в Европе

Аналитики International Investment отмечают, что европейский рынок краткосрочной аренды входит в более зрелую фазу развития. Рост туристического спроса сохраняет привлекательность сегмента, однако сама модель заработка становится менее универсальной: результат все сильнее зависит от конкретной юрисдикции, формата объекта и устойчивости выбранной стратегии к изменениям регулирования.

Конкурентным преимуществом становится не максимальная текущая доходность, а способность инвестиции сохранять экономическую эффективность при разных сценариях. Объекты, которые можно без существенных потерь перевести из краткосрочной аренды в долгосрочную или использовать для перепродажи, выглядят устойчивее, чем недвижимость, экономика которой полностью зависит от посуточного размещения.

Различия между европейскими рынками, вероятно, будут усиливаться. В юрисдикциях с более гибким регулированием краткосрочная аренда сохранит потенциал самостоятельной инвестиционной модели, а ужесточение ограничений будет снижать ее роль и повышать значение альтернативных сценариев использования недвижимости. Для инвестора это делает особенно важными устойчивость конкретной локации и возможность адаптировать стратегию к изменению правил.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment