שוק המגורים בפורטוגל ממשיך להתייקר, אך הקונים מגלים זהירות רבה יותר. ברבעון השני של 2026 נמכרו 40 142 נכסים, ירידה של 6,4% בהשוואה לשנה הקודמת. הירידה נמשכת זה הרבעון השלישי ברציפות, והמחיר הממוצע לעסקה הגיע לשיא חדש של €266 475. במקביל, גם הביקוש הזר נחלש: רוכשים בעלי תושבות מס מחוץ למדינה רכשו 1 890 נכסים, ירידה של 10,3% משנה לשנה.

דינמיקה זו אינה מעידה על ירידת מחירים בשוק. מדד המחירים של INE עלה ברבעון השני ב-16,5% משנה לשנה, ומחיר ההיצע החציוני ב-Idealista הגיע בספטמבר ל-€3 228 למ״ר, תוספת של 7,9% בחישוב שנתי. העלייה במחירים פשוט מתרחקת יותר ויותר מהיקף העסקאות.

מדוע הביקוש עוזב את ליסבון ופורטו

ליסבון ופורטו נותרות השווקים הנזילים והמוכרים ביותר במדינה, אך רמת המחירים בהן משנה את התנהגות הרוכשים. בספטמבר הגיע מחיר ההיצע החציוני בליסבון ל-€6 256 למ״ר. עבור חלק מהקונים, התקציב כבר אינו מאפשר בחירה בין שכונות בתוך עיר הבירה: הם נאלצים לבחור בין הבירה לבין עיר אחרת.

בכנס Idealista שנערך בספטמבר קשרו גורמים בשוק באופן ישיר את התפנית הזו לדיור היקר ולהיצע המוגבל. כיעדים חדשים הוזכרו ערים קטנות יותר, אזור Oeste ורצועת החוף של אלנטז׳ו. אין מדובר בנטישה המונית של ליסבון ופורטו, אלא בהרחבת מפת הביקושים: הרוכשים מחפשים שווקים שבהם רף הכניסה נמוך יותר, אך קיימים שוק שכירות, תחבורה וכלכלה מקומית עצמאית.

לאן נודד הביקוש הבא

לשם השוואה, להלן נתוני Idealista לספטמבר 2026. בעמודות המחירים מצוין מחיר ההיצע החציוני, ולא מחיר העסקה בפועל. גם נתוני השכירות משקפים מחירי היצע. על כן, הטבלה מועילה להשוואה בין השווקים השונים, אך אינה מחליפה חישוב תשואה עבור נכס ספציפי.

הפער הניכר ביותר מול ליסבון נשמר בלייריה, בראגה, קלדש דה רייניה וטורש ודרש. עם זאת, מחיר זול יותר אינו מעיד תמיד על כדאיות גבוהה יותר. ברכישה לצורכי השקעה יש לבחון את גודל שוק השכירות המקומי, התחבורה, האוניברסיטאות ומקומות התעסוקה, ובעבור מודל תיירותי — את תקנות Alojamento Local העירוניות.

אזור Oeste הופך להמשך ישיר של שוק הבירה

טורש ודרש וקלדש דה רייניה מושכות עניין בראש ובראשונה בשל קרבתן לליסבון בצד מחיר כניסה נמוך בהרבה. בטורש ודרש עמד מחיר ההיצע החציוני בספטמבר על €2 486 למ״ר, ובקלדש דה רייניה — על €2 339. דמי השכירות היו סביב €11,2 ו-€9,8 למ״ר בהתאמה.

יחד עם זאת, כבר לא ניתן לראות בטורש ודרש שוק סמוי מן העין: במהלך השנה זינק מחיר ההיצע ב-16,9%. זהו אחד הסיכונים באסטרטגיית ״לקנות בזול ליד הבירה״ — הפער מצטמצם מהר מן הצפוי.

בראגה וקוימברה מייצרות ביקוש עצמאי

בראגה וקוימברה תלויות פחות בליסבון. בבראגה השוק נשען על מוסדות אקדמיים, עסקים מקומיים וחיבור למטרופולין של פורטו. בקוימברה תופסים מקום מרכזי האוניברסיטה, מוסדות הרפואה והשכרת דירות לסטודנטים.

מחיר ההיצע בבראגה עמד בספטמבר על €2 396 למ״ר, ובמחוז קוימברה — על €2 499. דמי השכירות עמדו על €10,7 ו-€12,8 למ״ר בהתאמה. שווקים אלה יקרים יותר מחלקים ממרכז פורטוגל, אך נהנים מביקוש מקומי עמוק ויציב יותר.

לייריה נותרת אחת האפשרויות הנגישות ביותר

בלייריה עמד מחיר ההיצע החציוני על €1 980 למ״ר, ודמי השכירות על €9,5. העיר זולה באופן מורגש מליסבון, פורטו וסטובל, ואינה מבססת את תזת ההשקעה שלה על תיירות בלבד.

במהלך השנה עלו מחירי ההיצע בלייריה ב-17,6%, כך שחלון הכניסה הזול מתחיל להיסגר. עבור המשקיע, מה שחשוב כאן אינו רק אחוז העלייה, אלא יציבות הביקוש מצד תושבים, עסקים מקומיים ושוכרים ארוכי טווח.

סטובל כבר אינה נתפסת כחלופה זולה

סטובל שומרת על חיבור חזק לליסבון, אך פער המחירים נסגר במהירות. בספטמבר הגיע מחיר ההיצע ל-€3 214 למ״ר, ושכר הדירה ל-€13,7. המחיר עדיין נמוך מזה של הבירה, אך ההפרש קטן בהרבה מזה שבאזור Oeste או במרכז פורטוגל.

עבור המשקיע מדובר בשוק נזיל יותר, אך גם מחיר הטעות גבוה יותר. רכישה רק משום שסטובל שוכנת בסמוך לליסבון כבר אינה מעניקה יתרון אוטומטי במחיר הכניסה.

אבורה ואלנטז׳ו דורשות בחירה מדויקת יותר

אבורה מציגה תמונה אחרת: היא מהווה מוקד אוניברסיטאי ותיירותי עצמאי. בספטמבר עמד מחיר ההיצע החציוני על €2 688 למ״ר, ושכר הדירה על €12,6. לצד זאת, אין לראות ברצועת החוף של אלנטז׳ו חלופה זולה לבירה: מוקדי החוף הפופולריים כבר יצרו שוק יוקרתי ועצמאי משלהם.

לפיכך, על המשקיע להבחין בין אבורה, אזורי פנים הארץ של אלנטז׳ו ורצועת החוף היוקרתית. אלה הם שווקים נפרדים בעלי עונתיות, נזילות ורף כניסה שונים לחלוטין.

השכירות מזנקת מהר יותר ממספר העסקאות

הנתונים הרשמיים מאשרים כי הלחץ התפשט מעבר לגבולות הערים הגדולות. ברבעון השני הגיע שכר הדירה החציוני בחוזים חדשים ברחבי המדינה ל-€10,17 למ״ר, עלייה של 10,2% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. מספר החוזים החדשים גדל ב-0,4% בלבד.

שכר הדירה החציוני הגבוה ביותר מבין העיריות הגדולות נרשם עדיין בליסבון — €17,79 למ״ר. יחד עם זאת, עליות חדות נרשמו גם בערים אחרות: למשל, בגימארייש עלה שכר הדירה בחוזים חדשים ב-20,7% בשנה. נתון זה מוכיח כי משבר הנגישות לדיור אינו מוגבל עוד לשני המטרופולינים המרכזיים.

השכרה לטווח קצר דורשת בדיקה קפדנית

עבור נכסים המיועדים להשכרה לתיירים, השוואה בין רמת המחירים לתנועת התיירים אינה מספקת. בשנת 2026 קיבלו עיריות שבהן רשומים מעל 1 000 נכסי Alojamento Local ארכה נוספת עד סוף השנה כדי לאמץ או לעדכן תקנות משלהן. הרשויות המקומיות רשאיות גם להאריך או להטיל הקפאה זמנית של רישומים חדשים לאורך תקופת גיבוש הרגולציה.

מסיבה זו יש לבדוק את סטטוס ה-Alojamento Local בכל עירייה וכתובת ספציפית לפני הרכישה. עבור שתי דירות דומות, מודל ההשקעה עשוי להשתנות מהותית אך ורק בשל הרגולציה המקומית.

מה המשמעות עבור המשקיעים

השינוי המרכזי בשוק הפורטוגלי בשנת 2026 אינו נובע מירידת מחירים, אלא מהתפלגות גאוגרפית חדשה של הביקושים. ליסבון ופורטו נותרות מוקדי המשיכה העיקריים להון, אך המחירים הגבוהים מאלצים את הקונים להשוות אותן לערים שנחשבו בעבר משניות.

אזור Oeste מרוויח מקרבתו לבירה, בראגה וקוימברה — מהכלכלה העצמאית ושוק השכירות הפנימי, ולייריה — ממחיר כניסה נוח בהרבה. סטובל שומרת על נזילות גבוהה אך התייקרה משמעותית, ואלנטז׳ו מחייבת בחירה מדויקת בין ערי פנים הארץ לרצועת החוף היקרה.

השוק הופך לפחות הומוגני. עבור המשקיע, הדיוק בבחירת העיר הספציפית ומודל הביקוש הופך לקריטי הרבה יותר מאשר בחירת המדינה או המחוז כולו.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

שאלות נפוצות

האם מחירי הדיור בפורטוגל עולים בשנת 2026?

כן. מדד המחירים של INE ברבעון השני עלה ב-16,5% משנה לשנה. מחיר ההיצע החציוני ב-Idealista עלה בספטמבר ב-7,9% והגיע ל-€3 228 למ״ר.

מדוע מספר העסקאות יורד?

ברבעון השני ירד מספר העסקאות ב-6,4% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. עלויות הדיור והמימון הגבוהות בולמות חלק מהביקושים, על אף המשך עליית המחירים.

אילו ערים מהוות חלופה לליסבון?

לרוכשים המחפשים חיבור מהיר לבירה בולטות טורש ודרש, קלדש דה רייניה וסטובל. בראגה, קוימברה, לייריה ואבורה מציעות שווקים עצמאיים בעלי ביקוש פנימי יציב.

האם ניתן לראות באלנטז׳ו חלופה זולה?

לא בהכרח. קיים שוני עמוק בין ערי פנים הארץ לבין רצועת החוף באלנטז׳ו. מוקדי החוף המבוקשים עשויים להיות יקרים בהרבה מאבורה ומחלקים נרחבים במרכז המדינה.

מה יש לבדוק לפני רכישה לצורכי השכרה תיירותית?

חשוב לבדוק את תקנות Alojamento Local התקפות באותה עירייה, את ההיתכנות להנפקת רישיון חדש, הגבלות אזוריות ואת תוקפו של רישיון קיים.