Рынок жилья Португалии продолжает дорожать, но покупатели ведут себя осторожнее. Во втором квартале 2026 года было продано 40 142 объекта, на 6,4% меньше, чем годом ранее. Снижение продолжается третий квартал подряд, а средняя стоимость сделки достигла нового максимума €266 475. При этом иностранный спрос тоже ослаб: покупатели с налоговым резидентством за пределами страны приобрели 1 890 объектов, на 10,3% меньше год к году.

Такая динамика не означает, что рынок дешевеет. Индекс цен INE во втором квартале вырос на 16,5% год к году, а медианная цена предложения Idealista в сентябре достигла €3 228 за кв. м, прибавив 7,9% за год. Просто рост цен все сильнее расходится с количеством сделок.

Почему спрос уходит из Лиссабона и Порту

Лиссабон и Порту остаются самыми ликвидными и узнаваемыми рынками страны, но их стоимость меняет поведение покупателей. В сентябре медианная цена предложения в Лиссабоне достигла €6 256 за кв. м. У части покупателей бюджет уже не позволяет выбирать между районами внутри столицы: приходится выбирать между столицей и другим городом.

На сентябрьском конгрессе Idealista участники рынка прямо связывали этот сдвиг с дорогим жильем и ограниченным предложением. В качестве новых направлений назывались меньшие города, регион Oeste и побережье Алентежу. Это не массовый исход из Лиссабона и Порту, а расширение карты спроса: покупатели ищут рынки, где цена входа ниже, но есть аренда, транспорт и собственная экономика.

Куда смещается следующий спрос

Для сравнения ниже взяты данные Idealista за сентябрь 2026 года. В столбцах с ценами указана медианная стоимость предложения, а не фактическая цена сделки. Показатели аренды также отражают предложения. Поэтому таблица полезна для сравнения рынков между собой, но не заменяет расчет доходности конкретного объекта.

Наиболее заметный разрыв с Лиссабоном сохраняется у Лейрии, Браги, Калдаш-да-Раиньи и Торриш-Ведраша. При этом дешевле не всегда означает выгоднее. Для инвестиционной покупки важны размер местного рынка аренды, транспорт, университеты и рабочие места, а для туристической модели — муниципальные правила Alojamento Local.

Oeste становится продолжением столичного рынка

Торриш-Ведраш и Калдаш-да-Раинья интересны прежде всего близостью к Лиссабону при гораздо более низкой цене входа. В Торриш-Ведраше медианная цена предложения в сентябре составляла €2 486 за кв. м, в Калдаш-да-Раинье — €2 339. Аренда была около €11,2 и €9,8 за кв. м соответственно.

При этом Торриш-Ведраш уже нельзя считать незамеченным рынком: за год цена предложения выросла на 16,9%. Это один из рисков стратегии «купить дешевле рядом со столицей» — разрыв сокращается быстрее, чем кажется.

Брага и Коимбра дают собственный спрос

Брага и Коимбра меньше зависят от Лиссабона. В Браге рынок поддерживают университеты, местный бизнес и связь с агломерацией Порту. В Коимбре большую роль играют университет, медицина и студенческая аренда.

Цена предложения в Браге в сентябре составляла €2 396 за кв. м, в муниципалитете Коимбра — €2 499. Аренда находилась на уровне €10,7 и €12,8 за кв. м соответственно. Эти рынки дороже части Центральной Португалии, но у них глубже собственный спрос.

Лейрия остается одним из самых доступных вариантов

В Лейрии медианная цена предложения составляла €1 980 за кв. м, аренда — €9,5. Город заметно дешевле Лиссабона, Порту и Сетубала и при этом не строит инвестиционную историю исключительно на туризме.

За год цены предложения в Лейрии выросли на 17,6%, поэтому дешевый вход уже начинает исчезать. Для инвестора здесь важнее не сам процент роста, а устойчивость спроса со стороны жителей, локального бизнеса и арендаторов.

Сетубал уже не выглядит дешевой альтернативой

Сетубал сохраняет сильную связь с Лиссабоном, но ценовой разрыв быстро сокращается. В сентябре предложение достигло €3 214 за кв. м, аренда — €13,7. Это все еще дешевле столицы, однако разница уже меньше, чем в Oeste или Центральной Португалии.

Для инвестора это более ликвидный рынок, но и цена ошибки выше. Покупка только потому, что Сетубал находится рядом с Лиссабоном, уже не дает автоматического преимущества по стоимости входа.

Эвора и Алентежу требуют более точного выбора

Эвора выглядит иначе: это самостоятельный университетский и туристический центр. В сентябре медианная цена предложения составляла €2 688 за кв. м, аренда — €12,6. При этом побережье Алентежу нельзя автоматически считать дешевой альтернативой столице: популярные прибрежные локации уже сформировали собственный дорогой рынок.

Поэтому инвестору важно разделять Эвору, внутренние районы Алентежу и премиальное побережье. Это разные рынки с разной сезонностью, ликвидностью и ценой входа.

Аренда растет быстрее сделок

Официальная статистика подтверждает, что давление распространилось за пределы крупнейших городов. Во втором квартале медианная ставка новых договоров аренды по стране достигла €10,17 за кв. м и выросла на 10,2% год к году. Число новых контрактов увеличилось всего на 0,4%.

Самая высокая медианная ставка среди крупных муниципалитетов оставалась в Лиссабоне — €17,79 за кв. м. При этом быстрый рост фиксировался и в других городах: например, в Гимарайнше ставка новых договоров выросла на 20,7% за год. Это показывает, что проблема доступности жилья уже давно не ограничивается двумя крупнейшими агломерациями.

Краткосрочная аренда требует отдельной проверки

Для объектов под туристическую аренду сравнения цены и потока туристов недостаточно. В 2026 году муниципалитеты с более чем 1 000 зарегистрированных объектов Alojamento Local получили дополнительный срок до конца года, чтобы принять или обновить собственные правила. Муниципальные власти также могут продлевать или вводить временную приостановку новых регистраций на период подготовки регулирования.

Поэтому статус Alojamento Local надо проверять по конкретному муниципалитету и адресу перед покупкой. Для двух похожих квартир инвестиционная модель может различаться именно из-за местного регулирования.

Что это меняет для инвестора

Главный сдвиг рынка Португалии в 2026 году связан не с падением цен, а с географией спроса. Лиссабон и Порту остаются главными точками притяжения капитала, но высокая стоимость заставляет покупателей сравнивать их с городами, которые раньше считались второстепенными.

Oeste выигрывает за счет связи со столицей, Брага и Коимбра — за счет собственной экономики и аренды, Лейрия — за счет более низкой цены входа. Сетубал остается ликвидным, но уже заметно подорожал, а Алентежу требует точного выбора между внутренними городами и дорогим побережьем.

Рынок становится менее однородным. Для инвестора все важнее выбирать не страну или даже регион, а конкретный город и модель спроса.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

FAQ

Растут ли цены на жилье в Португалии в 2026 году?

Да. Индекс цен INE во втором квартале вырос на 16,5% год к году. Медианная цена предложения Idealista в сентябре выросла на 7,9% и достигла €3 228 за кв. м.

Почему сделок становится меньше?

Во втором квартале число продаж снизилось на 6,4% год к году. Высокая стоимость жилья и финансирования ограничивает часть спроса, даже при продолжающемся росте цен.

Какие города выглядят альтернативой Лиссабону?

Для покупателей, которым важна связь со столицей, выделяются Торриш-Ведраш, Калдаш-да-Раинья и Сетубал. Брага, Коимбра, Лейрия и Эвора интересны как самостоятельные рынки с собственным спросом.

Можно ли считать Алентежу дешевой альтернативой?

Нет. Внутренние города и побережье Алентежу сильно различаются. Популярные прибрежные локации могут стоить заметно дороже Эворы и части Центральной Португалии.

Что проверять перед покупкой под туристическую аренду?

Нужно проверить действующие правила Alojamento Local в конкретном муниципалитете, возможность новой регистрации, ограничения по зоне и статус уже существующей лицензии.