Unsplash

רוסים ואזרחי טורקיה מוכרים נדל״ן בבודווה ועוזבים את המדינה, כך מדווח Blic. שכר הדירה בחלק מהדירות ירד ב-200 אירו בחודש. כללי כניסה וקבלת אשרת שהייה חדשים מעלים את ההוצאות עבור תושבים זרים. עם זאת, הביקוש בחוף אינו אחיד: נכסים מסוימים מאבדים קונים, בעוד שאחרים שומרים על מחירים גבוהים.

היצע וביקוש בבודווה

סוכן הנדל״ן טומיסלב רנקוביץ׳ מדווח כי היצע הדירות בבודווה עולה על הביקוש. בעלים זרים מעמידים נכסים למכירה, בעוד שהעניין ברכישות חדשות נחלש. המתווך מעריך את שיעור האזרחים הטורקים שעזבו את מונטנגרו בכ-15%; נתון זה מבוסס על תצפיותיו ולא על סטטיסטיקה רשמית.

הבנייה האינטנסיבית משנה את העדפותיהם של לקוחות אמידים. רנקוביץ׳ קישר את העניין במפרץ בוקה קוטור, בטיבאט ובלושטיצה לחיפוש אחר סביבה שקטה יותר. הירידה במספר הקונים בבודווה עשויה להיות מלווה בחלוקה מחדש של השקעות בין ערי הנופש בתוך מונטנגרו.

במקביל, עודף הדירות מלווה במחסור בבתים פרטיים למשפחות באזורים שקטים. הבנייה התמקדה במשך זמן רב בדירות לתיירות, ונכסים רגילים למגורי קבע כמעט שלא נבנו. רוב הנדל״ן הזמין מורכב מדירות, והמבחר של מגרשים ובתים בעלי תכנון קלאסי מוגבל.

מחירים ושכירות בבודווה

על ירידת מחירי הדיור במונטנגרו דיבר רנקוביץ׳ כבר באפריל 2026 בריאיון ל-Radio Budva. בדובוביצה, לאזי ובצ׳יצ׳י הוא העריך את הוזלת הדירות מקבלן בכ-20% בהשוואה לשנת 2025, ואת הוזלת דירות יד שנייה ב-10–20%. מדובר היה בעיקר בנכסים הממוקמים באזורים מוגבהים, הפחות אטרקטיביים לקונים מחו״ל.

מרכז בודווה ורוזינו שמרו טוב יותר על ערכם, ציין המתווך. אפילו באותו אזור נופש, תנאי המכירה היו תלויים במיקום הבניין ובעניין באזור מסוים. עודף ההיצע הפעיל לחץ כבד יותר על נכסים מבוקשים פחות, שבעליהם נאלצו להתפשר במחיר.

בשכירות לטווח ארוך הירידה השפיעה גם על שכונות פופולריות יותר. דירות חדר שינה אחד ברוזינו ובסמוך לאוניברסיטה הושכרו בעבר ב-€700–750 לחודש, וכעת אופציות דומות בדירות מקבלן או עם אבזור איכותי זמינות ב-€500–550. רנקוביץ׳ מעריך את הירידה בתשלום החודשי ב-€200, מה שמצמצם את הכנסות הבעלים.

דירות מקבלן במונטנגרו

לפי נתונים ראשוניים של MONSTAT, המחיר הממוצע של דירות מקבלן במונטנגרו ברבעון השני של 2026 עמד על €2,557 למ״ר לעומת €2,201 בתקופה המקבילה ב-2025 — עלייה של 16.2%. הנתון המרבי נרשם באזור החוף: €2,838. בפודגוריצה נמכר מ״ר ב-€2,510, בחלק המרכזי של המדינה — ב-€2,131, ובצפון — ב-€2,145.

בהשוואה לינואר–מרץ העלייה הייתה בולטת יותר באזור החוף. שם מחירי דירות מקבלן עלו מ-€2,575 ל-€2,838 למ״ר, כלומר ב-10.2%. בכלל מונטנגרו העלייה עמדה על 4.6%: מ-€2,445 ל-€2,557.

המחקר מקיף דירות שנמכרו לראשונה על ידי יזמים במסגרת חוזים שנחתמו. דירות יד שנייה, שכירות, מגרשים ונכסים מסחריים אינם נכללים בחישוב. הנתונים לאזור החוף מאחדים עסקאות בבודווה, בר, הרצג נובי, קוטור, טיבאט ואולצין.

אשרות כניסה ואשרות שהייה במונטנגרו

תנאי השהייה לזרים משתנים בשלושה היבטים במקביל. לנסיעות קצרות טווח מונהגות אשרות כניסה, לרוכשי דירות נקבע שווי מינימום של הנכס לקבלת אשרת שהייה, ועבור בעלי עסקים — דרישות פיננסיות בעת הארכת האשרה. צעדים אלה משפיעים על קבוצות שונות: תיירים ורוכשים פוטנציאליים, תושבים חדשים ויזמים שכבר פועלים במדינה.

אשרות כניסה למונטנגרו החל מ-1 בנובמבר

ממשלת מונטנגרו אישרה ב-23 ביולי 2026 כללי כניסה חדשים. החל מ-1 בנובמבר אשרות לרוסים, אזרחי טורקיה, בלארוס, סין וסעודיה יהפכו לחובה. כפי שמסר משרד החוץ, ההחלטה קשורה להתאמת מדיניות ההגירה לזו של האיחוד האירופי; בקשות מתקבלות בין היתר במרכזי VFS Global ברוסיה ובטורקיה.

עבור המגיעים למדינה יידרש הליך נוסף לפני הנסיעה. הוא ישפיע גם על מי שמתכוונים לבחון נדל״ן לפני רכישה או לנפוש בדירה שבבעלותם. בעלי אשרת שהייה מונטנגרית בתוקף יכולים להיכנס עם דרכון ואישור שהייה: הנהגת האשרות אינה מבטלת כשלעצמה את מעמדם.

אשרת שהייה באמצעות נדל״ן

לצורך הסדרת אשרת שהייה באמצעות נדל״ן, מגישי בקשה חדשים נדרשים להוכיח שווי נכס עם בסיס מס של לפחות 150,000 אירו. סעיף 56 לחוק הזרים דורש מסמך מרשות המסים המקומית, ולא הערכת שווי ממודעת מכירה. בעבר ניתן היה לקבל את ההיתר ללא רף מינימום כזה.

עבור בעלי היתרים שהונפקו לפני כניסת התיקונים לתוקף נקבעו הכללים הקודמים להארכה — הדבר מעוגן בסעיף 217b. מהדרישה להוכיח את שווי הנכס פטורים אזרחי האיחוד האירופי ובני משפחותיהם, וכן אזרחי איסלנד, ליכטנשטיין, נורווגיה ושווייץ. כך, התנאים החדשים נבדלים בהתאם לאזרחות ולמועד קבלת המעמד.

אשרת שהייה דרך עסק

ב-12 בנובמבר 2025 הציעה הממשלה להחמיר את הדרישות עבור אשרת שהייה ליזמים. מהמנהלים הזרים ובעלי החברות הרלוונטיים תוכנן לדרוש לפחות שלושה עובדים, כולל שני אזרחי מונטנגרו במשרה מלאה. מצבת עובדים כזו הייתה מעלה את ההוצאות הקבועות של עסקים קטנים, אך לפני אישור החוק מודל זה נבחן מחדש.

לפי פרוטוקול הוועדה הפרלמנטרית, ב-12 בדצמבר 2025 ריככה הממשלה את הדרישות להארכת אשרת שהייה דרך עסק. העסקת אזרחי מונטנגרו הוחלפה בהצגת אישור על תשלום שנתי של מסים והפרשות. הוועדה ציינה גם פניות מקהילת העסקים ומארגונים לא-ממשלתיים שהזהירו מפני סיכונים כלכליים; השינויים הוכנסו כבר בשלב הצעת החוק.

חוק הזרים עם הסעיפים החדשים נכנס לתוקף ב-17 בינואר 2026. סעיף 70 הסופי דורש בעת הארכת ההיתר להוכיח תשלום של לפחות 5,000 אירו במסים ובהפרשות לשנה. התנאי נוגע ליזמים ולמנכ״לים שהם בעלים יחידים או מחזיקים ביותר מ-51% מהון החברה. חובת העסקת שלושה עובדים לא נקבעה כדרישה זו.

חלופות למונטנגרו

החמרת הכללים במונטנגרו מעלה בפני תושבים זרים את שאלת היעד החלופי למגורים. עבור רוסים, אחת האפשרויות במרחב הבלקן יכולה להיות סרביה. המדינה שומרת על כניסה ללא ויזה לתקופה של עד 30 יום לבעלי דרכונים רוסיים רגילים, לפי מידע ממשרד החוץ שלה. למגורים ממושכים יותר נדרש להסדיר מעמד מתאים.

אפשרות נוספת היא מעבר לגאורגיה, שבה מותר לאזרחי רוסיה לשהות ללא ויזה במשך שנה תמימה. תקופה זו מאפשרת חיפוש דיור והתארגנות ללא יציאות תכופות מהמדינה. עם זאת, הזכות לעבודה והעילות לקבלת אשרת שהייה מוסדרות בנפרד מכללי הכניסה.

עבור בעל דירה, החלפת ארץ המגורים אינה מחייבת בהכרח את מכירתה. השארת הנכס מאפשרת שימוש בו בעת ביקורים או השכרתו, במידה והדבר תואם את תוכניות הבעלים. ההחלטה על מכירה תהיה תלויה בעלויות האחזקה, בהכנסות מהשכרה ובצורך לשחרר כספים לצורך המעבר.

סיכום

אנליסטים של International Investment סבורים כי עודף ההיצע בבודווה מחזק את עמדתם של המשקיעים בעת משא ומתן על רכישה. מוכרים הזקוקים לשחרור כספים לצורך מעבר עשויים להיות נכונים יותר לפשרות. מצב זה יוצר הזדמנויות לרכישה בהנחה, אך מכירה חוזרת בהמשך עלולה לדרוש זמן רב יותר אם זרם הרוכשים הזרים יצטמצם.

עבור השקעות למטרת שכירות לטווח ארוך, עזיבת התושבים הזרים פירושה סיכון לירידה בהכנסות ולתקופות ממושכות של נכס ריק. ירידה במחיר הרכישה אינה בהכרח מפצה על הפסדים אלה: בשכר דירה נמוך יותר, תקופת ההחזר עשויה להתארך. השקעות המבוססות על עליית ערך מהירה של הדירה או על השכרה בתעריפים הגבוהים של פעם הופכות לפגיעות יותר.

עבור משקיעים המתכננים מעבר, החמרת הכללים משמעה הוצאות נוספות. אם שומת המס של הדירה נמוכה מ-€150,000, תידרש עילה אחרת לאשרת שהייה, והארכת אשרה דרך עסק דורשת תשלום של לפחות €5,000 במסים והפרשות לשנה. עלויות אלו עשויות לצמצם את הרווח מההנחה ולהפוך השקעה במדינה אחרת לאטרקטיבית יותר.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

שאלות נפוצות

כמה עולה שכירות דירה בבודווה בסתיו 2026?

סוכן הנדל״ן טומיסלב רנקוביץ׳ מציין מחירים של €500–550 לחודש עבור דירות חדר שינה אחד ברוזינו וליד האוניברסיטה. בעבר הושכרו נכסים דומים ב-€700–750. אלו דוגמאות לנכסים ספציפיים, ולא התעריף הממוצע לכלל העיר.

האם מחירי הנדל״ן במונטנגרו יורדים?

המגמה משתנה לפי אזורים וסוגי דיור. רנקוביץ׳ מדווח על הנחות בחלקים מסוימים של בודווה, בעוד ש-MONSTAT מדווח על עלייה במחיר הממוצע של דירות מקבלן שנמכרו ברחבי המדינה: ברבעון השני של 2026 הוא הגיע ל-€2,557 למ״ר.

מתי יידרשו רוסים באשרות כניסה למונטנגרו?

הדרישות החדשות ייכנסו לתוקף ב-1 בנובמבר 2026. הן חלות גם על אזרחי טורקיה, בלארוס, סין וסעודיה.

האם בעל אשרת שהייה מונטנגרית זקוק לוויזה?

אשרת שהייה בתוקף יחד עם דרכון משמשת עילה לכניסה. הנהגת הוויזות אינה מבטלת אשרת שהייה שכבר הונפקה.

איזה נדל״ן צריך לרכוש כדי לקבל אשרת שהייה במונטנגרו?

עבור מגישי בקשה חדשים נקבעה שומת מס לנכס של לפחות €150,000. השווי מוכח באמצעות מסמך מרשות המסים המקומית; המחיר במודעת המכירה כשלעצמו אינו קובע עמידה בדרישה זו.

האם רף ה-€150,000 ישפיע על מי שכבר קיבל אשרת שהייה באמצעות נדל״ן?

עבור היתרים שהונפקו לפני כניסת התיקונים לתוקף, סעיף 217b משמר את כללי ההארכה הקודמים. עבור פונים חדשים חלות הדרישות המעודכנות עם החריגים הקבועים בחוק.

האם חובה להעסיק שלושה עובדים כדי להאריך אשרת שהייה דרך עסק?

דרישה כזו נדונה בהצעה הראשונית, אך נבחנה מחדש לפני אישור החוק. סעיף 70 הסופי קובע חובת הצגת אישור על תשלום של לפחות €5,000 במסים והפרשות לשנה עבור יזמים ומנכ״לים שהם בעלים יחידים או מחזיקים ביותר מ-51% מהון החברה.

מה משתנה עבור משקיעים בנדל״ן בבודווה?

הגידול בהיצע מספק יותר הזדמנויות למיקוח על הנחות. יחד עם זאת, ירידת מחירי השכירות ועזיבת חלק מהתושבים יוצרות סיכון לתשואה נמוכה יותר, לתקופות נכס ריק ולתהליך מכירה ממושך יותר. בעת רכישה למטרת מעבר יש לקחת בחשבון גם את הדרישות לאשרת שהייה.