Unsplash

რუსები და თურქეთის მოქალაქეები ყიდიან უძრავ ქონებას ბუდვაში და ქვეყნიდან მიდიან, იუწყება Blic. ცალკეული ბინების იჯარა თვეში 200 ევროთი გაიაფდა. შესვლისა და ბინადრობის ნებართვის მიღების ახალი წესები უცხოელი რეზიდენტების ხარჯებს ზრდის. ამასთან, სანაპიროზე მოთხოვნა არაერთგვაროვანია: ზოგიერთი ობიექტი მყიდველებს კარგავს, სხვები კი მაღალ ფასებს ინარჩუნებენ.

მიწოდება და მოთხოვნა ბუდვაში

აგენტი ტომისლავ რანკოვიჩი იუწყება, რომ ბუდვაში ბინების მიწოდება მოთხოვნას აჭარბებს. უცხოელი მფლობელები საცხოვრებელს გასაყიდად გამოიტანენ, ახალი შენაძენების მიმართ ინტერესი კი სუსტდება. მონტენეგროდან წასული თურქეთის მოქალაქეების წილს რიელტორი დაახლოებით 15%-ად აფასებს; ეს ციფრი მის დაკვირვებებს ეფუძნება და არა ოფიციალურ სტატისტიკას.

ინტენსიური მშენებლობა შეძლებული კლიენტების უპირატესობებს ცვლის. რანკოვიჩმა ბოკა-კოტორის ყურის, ტივატისა და ლუშტიცის მიმართ ინტერესი უფრო მშვიდი გარემოს ძიებას დაუკავშირა. ბუდვაში მყიდველების რაოდენობის შემცირებას შესაძლოა თან ახლდეს ინვესტიციების გადანაწილება მონტენეგროს კურორტებს შორის.

ამასთან, ბინების სიჭარბე შეუთავსებელია მშვიდ რაიონებში საოჯახო სახლების დეფიციტთან. განაშენიანება დიდი ხნის განმავლობაში ტურისტულ აპარტამენტებზე იყო ორიენტირებული, მუდმივი საცხოვრებლისთვის განკუთვნილი ჩვეულებრივი ობიექტები კი ცოტა შენდებოდა. ხელმისაწვდომი უძრავი ქონების ძირითად ნაწილს ბინები შეადგენს, მიწის ნაკვეთებისა და კლასიკური დაგეგმარების სახლების არჩევანი კი შეზღუდულია.

ფასები და იჯარა ბუდვაში

მონტენეგროში საცხოვრებლის ფასების შემცირებაზე რანკოვიჩი ჯერ კიდევ 2026 წლის აპრილში საუბრობდა Radio Budva-სთან ინტერვიუში. დუბოვიცაში, ლაზისა და ბეჩიჩიში მან ახალაშენებულების გაიაფება 2025 წელთან შედარებით დაახლოებით 20%-ით შეაფასა, მეორეული ბინების კი — 10–20%-ით. საუბარი იყო პირველ რიგში შემაღლებულ ადგილებში მდებარე ობიექტებზე, რომლებიც ნაკლებად მიმზიდველია უცხოელი მყიდველებისთვის.

ბუდვას ცენტრი და როზინო ღირებულებას უკეთ ინარჩუნებდნენ, აღნიშნავდა რიელტორი. ერთი კურორტის ფარგლებშიც კი გაყიდვის პირობები დამოკიდებული იყო სახლის მდებარეობასა და კონკრეტული რაიონისადმი ინტერესზე. მიწოდების სიჭარბე უფრო მეტად აწვებოდა ნაკლებად მოთხოვნად ობიექტებს, რომელთა მფლობელებსაც ფასის დათმობა უწევდათ.

გრძელვადიან იჯარაში შემცირება უფრო პოპულარულ კვარტლებსაც შეეხო. ერთსაძინებლიანი ბინები როზინოსა და ფაკულტეტის მახლობლად მანამდე თვეში €700–750-ად ქირავდებოდა, ახლა კი შედარებადი ვარიანტები ახალაშენებულებში ან კარგი აღჭურვილობით ხელმისაწვდომია €500–550-ად. რანკოვიჩი ყოველთვიური გადასახადის კლებას €200-ით აფასებს, რაც მესაკუთრეთა შემოსავალს ამცირებს.

ახალაშენებული უძრავი ქონება მონტენეგროში

MONSTAT-ის წინასწარი მონაცემებით, ახალაშენებულების საშუალო ღირებულებამ მონტენეგროში 2026 წლის მეორე კვარტალში შეადგინა €2 557 კვ. მ-ზე, 2025 წლის იმავე პერიოდის €2 201-ის წინააღმდეგ — ზრდა 16,2%-ით. მაქსიმალური მაჩვენებელი დაფიქსირდა სანაპირო რეგიონში: €2 838. პოდგორიცაში კვადრატული მეტრი იყიდებოდა €2 510-ად, ქვეყნის ცენტრალურ ნაწილში — €2 131-ად, ჩრდილოეთში — €2 145-ად.

იანვარ-მარტთან შედარებით გაძვირება უფრო შესამჩნევი იყო სანაპიროზე. იქ ახალაშენებულებზე ფასები გაიზარდა €2 575-დან €2 838-მდე კვ. მ-ზე, ანუ 10,2%-ით. მთლიანად მონტენეგროში ზრდამ შეადგინა 4,6%: €2 445-დან €2 557-მდე.

კვლევა მოიცავს ბინებს, რომლებიც დეველოპერების მიერ პირველად გაიყიდა გაფორმებული ხელშეკრულებებით. მეორეული საცხოვრებელი, იჯარა, მიწის ნაკვეთები და კომერციული ობიექტები გაანგარიშებაში არ შედის. სანაპირო რეგიონის მონაცემები აერთიანებს გარიგებებს ბუდვაში, ბარში, ჰერცეგ-ნოვიში, კოტორში, ტივატსა და ულცინში.

ვიზები და ბინადრობის ნებართვა მონტენეგროში

უცხოელთა ცხოვრების პირობები ერთდროულად სამი მიმართულებით იცვლება. მოკლევადიანი მოგზაურობებისთვის შემოდის ვიზები, საცხოვრებლის მყიდველებისთვის დადგენილია ობიექტის მინიმალური ღირებულება ბინადრობის ნებართვის გასაფორმებლად, ხოლო ბიზნესის მფლობელებისთვის — ფინანსური მოთხოვნები ნებართვის გახანგრძლივებისას. ეს ზომები სხვადასხვა ჯგუფს ეხება: ტურისტებსა და პოტენციურ მყიდველებს, ახალ რეზიდენტებსა და ქვეყანაში უკვე მომუშავე მეწარმეებს.

მონტენეგროს ვიზები 1 ნოემბრიდან

მონტენეგროს მთავრობამ 2026 წლის 23 ივლისს დაამტკიცა შესვლის ახალი წესები. 1 ნოემბრიდან ვიზები რუსებისთვის, თურქეთის, ბელარუსის, ჩინეთისა და საუდის არაბეთის მოქალაქეებისთვის სავალდებულო გახდება. როგორც საგარეო საქმეთა სამინისტრომ განაცხადა, გადაწყვეტილება დაკავშირებულია საიმიგრაციო პოლიტიკის ევროკავშირთან შეთანხმებასთან; განაცხადებს იღებენ მათ შორის VFS Global-ის ცენტრები რუსეთსა და თურქეთში.

ქვეყანაში ჩამსვლელებისთვის მგზავრობამდე გაჩნდება დამატებითი პროცედურა. ის შეეხება მათაც, ვინც აპირებს უძრავი ქონების დათვალიერებას შეძენამდე ან შვებულების გატარებას საკუთარ ბინაში. მოქმედი მონტენეგროს ბინადრობის ნებართვის მფლობელებს შეუძლიათ შევიდნენ პასპორტითა და ცხოვრების ნებართვით: ვიზების შემოღება თავისთავად არ აუქმებს მათ სტატუსს.

ბინადრობის ნებართვა უძრავი ქონებით

უძრავი ქონებით ბინადრობის ნებართვის გასაფორმებლად ახალმა განმცხადებლებმა უნდა დაადასტურონ ობიექტის ღირებულება საგადასახადო ბაზით არანაკლებ 150 000 ევრო. უცხოელთა შესახებ კანონის 56-ე მუხლი ითვალისწინებს ადგილობრივი საგადასახადო ორგანოს დოკუმენტს და არა განცხადების შეფასებას. მანამდე ნებართვის მიღება ასეთი მინიმალური ზღვრის გარეშე იყო შესაძლებელი.

ცვლილებების ძალაში შესვლამდე გაცემული ნებართვების მფლობელებისთვის გათვალისწინებულია გახანგრძლივების ძველი წესები — ეს გამყარებულია 217b მუხლით. ობიექტის ღირებულების დადასტურების მოთხოვნისგან გათავისუფლებული არიან ევროკავშირის მოქალაქეები და მათი ოჯახის წევრები, ასევე ისლანდიის, ლიხტენშტაინის, ნორვეგიისა და შვეიცარიის მოქალაქეები. ამრიგად, ახალი პირობები განსხვავდება მოქალაქეობისა და სტატუსის მიღების თარიღის მიხედვით.

ბინადრობის ნებართვა ბიზნესით

2025 წლის 12 ნოემბერს მთავრობამ წამოაყენა წინადადება მეწარმეებისთვის ბინადრობის ნებართვის მოთხოვნების გამკაცრების შესახებ. შესაბამისი უცხოელი ხელმძღვანელებისა და კომპანიების მფლობელებისგან იგეგმებოდა არანაკლებ სამი თანამშრომლის მოთხოვნა, მათ შორის მონტენეგროს ორი სრულ განაკვეთზე დასაქმებული მოქალაქის. ასეთი შტატი გაზრდიდა მცირე ფირმების მუდმივ ხარჯებს, თუმცა კანონის მიღებამდე ეს მოდელი გადაიხედა.

საპარლამენტო კომიტეტის ოქმის თანახმად, 2025 წლის 12 დეკემბერს მთავრობამ შეარბილა მოთხოვნები ბიზნესით ბინადრობის ნებართვის გახანგრძლივებაზე. მონტენეგროს მოქალაქეების დაქირავება შეიცვალა გადასახადებისა და შენატანების ყოველწლიური გადახდის დადასტურებით. კომიტეტმა ასევე დააფიქსირა ბიზნესსაზოგადოებისა და არასამთავრობო ორგანიზაციების მიმართვები, რომლებიც ეკონომიკურ რისკებზე აფრთხილებდნენ; ცვლილებები ჯერ კიდევ კანონპროექტის ეტაპზე შევიდა.

კანონი უცხოელთა შესახებ ახალი დებულებებით ძალაში შევიდა 2026 წლის 17 იანვარს. საბოლოო 70-ე მუხლი ნებართვის გახანგრძლივებისას მოითხოვს წელიწადში არანაკლებ 5 000 ევროს ოდენობის გადასახადებისა და შენატანების გადახდის დადასტურებას. პირობა ეხება მეწარმეებსა და აღმასრულებელ დირექტორებს, რომლებიც წარმოადგენენ ერთპიროვნულ მფლობელებს ან ფლობენ კომპანიის კაპიტალის 51%-ზე მეტს. სამი თანამშრომლის სავალდებულო დაქირავება ამ მოთხოვნის სახით არ არის დაფიქსირებული.

მონტენეგროს ალტერნატივები

მონტენეგროში წესების გამკაცრება უცხოელ რეზიდენტებს საცხოვრებლად სხვა ადგილის შერჩევის საკითხის წინაშე აყენებს. რუსებისთვის ერთ-ერთი ვარიანტი ბალკანეთის ფარგლებში შეიძლება იყოს სერბეთი. ქვეყანა ინარჩუნებს უვიზო შესვლას 30 დღემდე ვადით ჩვეულებრივი რუსული პასპორტების მფლობელებისთვის, მისი საგარეო საქმეთა სამინისტროს ინფორმაციით. უფრო ხანგრძლივი ცხოვრებისთვის აუცილებელია შესაბამისი სტატუსის გაფორმება.

მეორე ვარიანტია — საქართველოში გადასვლა, სადაც რუსეთის მოქალაქეებს უფლება აქვთ უვიზოდ დარჩნენ ერთი სრული წლის განმავლობაში. ეს ვადა იძლევა საცხოვრებლის მოძიებისა და ქვეყნიდან ხშირი გასვლის გარეშე მოწყობის შესაძლებლობას. თუმცა მუშაობის უფლება და ბინადრობის ნებართვის საფუძვლები შესვლის წესებისგან დამოუკიდებლად რეგულირდება.

ბინის მფლობელისთვის საცხოვრებელი ქვეყნის შეცვლა აუცილებლად არ ნიშნავს მის გაყიდვას. ობიექტის შენარჩუნება იძლევა მისი მგზავრობების დროს გამოყენების ან იჯარით გაცემის შესაძლებლობას, თუ ეს მესაკუთრის გეგმებს შეესაბამება. გაყიდვის შესახებ გადაწყვეტილება დამოკიდებული იქნება შენახვის ხარჯებზე, იჯარისგან მიღებულ შემოსავალსა და გადასასვლელად თანხის გამოთავისუფლების აუცილებლობაზე.

დასკვნა

International Investment-ის ანალიტიკოსები მიიჩნევენ, რომ ბუდვაში მიწოდების სიჭარბე აძლიერებს ინვესტორების პოზიციებს შეძენის შესახებ მოლაპარაკებებისას. გამყიდველები, რომლებსაც გადასასვლელად ფულის გამოთავისუფლება სჭირდებათ, შესაძლოა უფრო მეტად იყვნენ განწყობილნი დათმობებზე. ეს ქმნის ფასდაკლებით შეძენის შესაძლებლობებს, მაგრამ შემდგომ გადაყიდვას შეიძლება მეტი დრო დასჭირდეს, თუ უცხოელი მყიდველების ნაკადი შემცირდება.

გრძელვადიანი იჯარისთვის დაბანდებების შემთხვევაში უცხოელი რეზიდენტების წასვლა ნიშნავს შემოსავლის შემცირებისა და უმოქმედობის პერიოდების გაზრდის რისკს. შეძენის ფასის კლება აუცილებლად ვერ აკომპენსირებს ამ დანაკარგებს: ნაკლები საიჯარო გადასახადის პირობებში ამოგების ვადა შეიძლება გაიზარდოს. ინვესტიციები, რომლებიც გათვლილია ბინის ღირებულების სწრაფ ზრდაზე ან ძველი მაღალი განაკვეთებით გაქირავებაზე, უფრო მოწყვლადი ხდება.

ინვესტორებისთვის, რომლებიც გადასვლას გეგმავენ, წესების გამკაცრება ნიშნავს დამატებით ხარჯებს. თუ საცხოვრებლის საგადასახადო შეფასება €150 000-ზე დაბალია, საჭირო გახდება ბინადრობის ნებართვის სხვა საფუძველი, ხოლო ბიზნესით ნებართვის გახანგრძლივება მოითხოვს წელიწადში არანაკლებ €5 000 გადასახადებისა და შენატანების გადახდას. ამ ხარჯებმა შეიძლება შეამციროს ფასდაკლების სარგებელი და სხვა ქვეყანაში ინვესტიცია უფრო მიმზიდველი გახადოს.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

ხშირად დასმული კითხვები

რა ღირს ბინის იჯარა ბუდვაში 2026 წლის შემოდგომაზე?

რიელტორ ტომისლავ რანკოვიჩს მოჰყავს თვეში €500–550 განაკვეთები ერთსაძინებლიანი ბინებისთვის როზინოსა და ფაკულტეტის მახლობლად. მანამდე შედარებადი ვარიანტები ქირავდებოდა €700–750-ად. ეს ცალკეული ობიექტების მაგალითებია და არა მთელი ქალაქის საშუალო განაკვეთი.

მცირდება თუ არა უძრავი ქონების ფასები მონტენეგროში?

დინამიკა განსხვავდება რაიონებისა და საცხოვრებლის ტიპების მიხედვით. რანკოვიჩი იუწყება ფასდაკლებებზე ბუდვას ცალკეულ ნაწილებში, MONSTAT კი აფიქსირებს ქვეყანაში გაყიდული ახალაშენებულების საშუალო ღირებულების ზრდას: 2026 წლის მეორე კვარტალში მან მიაღწია €2 557-ს კვ. მ-ზე.

როდის დასჭირდებათ რუსებს ვიზები მონტენეგროში შესასვლელად?

ახალი მოთხოვნები შემოდის 2026 წლის 1 ნოემბრიდან. ისინი ასევე ეხება თურქეთის, ბელარუსის, ჩინეთისა და საუდის არაბეთის მოქალაქეებს.

სჭირდება თუ არა ვიზა მონტენეგროს ბინადრობის ნებართვის მფლობელს?

მოქმედი ბინადრობის ნებართვა პასპორტთან ერთად წარმოადგენს შესვლის საფუძველს. ვიზების შემოღება არ აუქმებს უკვე გაცემულ ბინადრობის ნებართვას.

რა უძრავი ქონება უნდა შეიძინოთ მონტენეგროს ბინადრობის ნებართვის მისაღებად?

ახალი განმცხადებლებისთვის გათვალისწინებულია ობიექტის საგადასახადო შეფასება არანაკლებ €150 000. ღირებულება დასტურდება ადგილობრივი საგადასახადო ორგანოს დოკუმენტით; განცხადებაში მითითებული ფასი თავისთავად არ განსაზღვრავს ამ მოთხოვნასთან შესაბამისობას.

შეეხება თუ არა €150 000 ზღვარი მათ, ვინც უკვე მიიღო ბინადრობის ნებართვა უძრავი ქონებით?

ცვლილებების ძალაში შესვლამდე გაცემული ნებართვებისთვის 217b მუხლი ინარჩუნებს გახანგრძლივების ძველ წესებს. ახალი განმცხადებლებისთვის მოქმედებს განახლებული მოთხოვნები კანონით გათვალისწინებული გამონაკლისებით.

საჭიროა თუ არა სამი თანამშრომლის დაქირავება ბიზნესით ბინადრობის ნებართვის გასახანგრძლივებლად?

ასეთი მოთხოვნა განიხილებოდა თავდაპირველ პროექტში, მაგრამ კანონის მიღებამდე ის გადაიხედა. საბოლოო 70-ე მუხლი ითვალისწინებს წელიწადში არანაკლებ €5 000 გადასახადებისა და შენატანების გადახდის დადასტურებას მეწარმეებისა და აღმასრულებელი დირექტორებისთვის, რომლებიც არიან ერთპიროვნული მფლობელები ან ფლობენ კომპანიის კაპიტალის 51%-ზე მეტს.

რა იცვლება ბუდვას უძრავი ქონების ინვესტორებისთვის?

მიწოდების ზრდა მეტ შესაძლებლობას იძლევა ფასდაკლებაზე მოლაპარაკებისთვის. ამავდროულად, საიჯარო განაკვეთების კლება და რეზიდენტების ნაწილის წასვლა ქმნის დაბალი შემოსავლის, უმოქმედობისა და უფრო ხანგრძლივი გადაყიდვის რისკს. გადასასვლელად შეძენისას მხედველობაში მიიღება ასევე ბინადრობის ნებართვის მოთხოვნები.