Иностранцы продают жилье в Будве

Unsplash

Россияне и граждане Турции продают недвижимость в Будве и уезжают из страны, сообщает Blic. Аренда отдельных квартир подешевела на 200 евро в месяц. Новые правила въезда и получения ВНЖ увеличивают расходы иностранных резидентов. При этом спрос на побережье неоднороден: одни объекты теряют покупателей, другие удерживают высокие цены.

Предложение и спрос в Будве

Агент Томислав Ранкович сообщает, что предложение квартир в Будве превышает спрос. Иностранные владельцы выставляют жилье на продажу, а интерес к новым приобретениям ослабевает. Долю покинувших Черногорию турецких граждан риелтор оценивает примерно в 15%; эта цифра основана на его наблюдениях, а не на официальной статистике.

Интенсивная застройка меняет предпочтения обеспеченных клиентов. Ранкович связывал интерес к Бока-Которскому заливу, Тивату и Луштице с поиском более спокойной среды. Сокращение числа покупателей в Будве может сопровождаться перераспределением инвестиций между курортами внутри Черногории.

При этом избыток квартир сочетается с нехваткой семейных домов в спокойных районах. Застройка долгое время ориентировалась на туристические апартаменты, а обычных объектов для постоянного проживания возводили мало. Основную часть доступной недвижимости составляют квартиры, выбор участков и домов с классической планировкой ограничен.

Цены и аренда в Будве

О снижении цен на жилье в Черногории Ранкович говорил еще в апреле 2026 года в интервью Radio Budva. В Дубовице, Лази и Бечичи он оценивал удешевление новостроек примерно в 20% по сравнению с 2025-м, вторичных квартир — в 10–20%. Речь шла прежде всего о расположенных на возвышенности объектах, менее привлекательных для зарубежных покупателей.

Центр Будвы и Розино лучше удерживали стоимость, отмечал риелтор. Даже в пределах одного курорта условия продажи зависели от расположения дома и интереса к конкретному району. Избыток предложения сильнее давил на менее востребованные объекты, владельцам которых приходилось уступать в цене.

В долгосрочной аренде снижение затронуло и более популярные кварталы. Квартиры с одной спальней в Розино и возле факультета прежде сдавались за €700–750 в месяц, сейчас сопоставимые варианты в новостройках или с хорошим оснащением доступны за €500–550. Ранкович оценивает сокращение ежемесячной платы в €200, что уменьшает доход собственников.

Новостройки Черногории

По предварительным данным MONSTAT, средняя стоимость новостроек в Черногории во втором квартале 2026 года составила €2 557 за кв. м против €2 201 за такой же период 2025-го — прирост на 16,2%. Максимальное значение зафиксировано в приморском регионе: €2 838. В Подгорице квадратный метр продавался за €2 510, в центральной части страны — за €2 131, на севере — за €2 145.

По сравнению с январем–мартом подорожание было заметнее на побережье. Там цены на новостройки выросли с €2 575 до €2 838 за кв. м, или на 10,2%. В целом по Черногории увеличение составило 4,6%: с €2 445 до €2 557.

Исследование охватывает квартиры, впервые проданные застройщиками по заключенным договорам. Вторичное жилье, аренда, земельные участки и коммерческие объекты в расчет не входят. Данные по приморскому региону объединяют сделки в Будве, Баре, Херцег-Нови, Которе, Тивате и Улцине.

Визы и ВНЖ Черногории

Условия проживания иностранцев меняются сразу по трём направлениям. Для краткосрочных поездок вводятся визы, покупателям жилья установлена минимальная стоимость объекта для оформления ВНЖ, а владельцам бизнеса — финансовые требования при продлении разрешения. Эти меры затрагивают разные группы: туристов и потенциальных покупателей, новых резидентов и уже работающих в стране предпринимателей.

Визы Черногории с 1 ноября

Правительство Черногории 23 июля 2026 года утвердило новые правила въезда. С 1 ноября визы для россиян, граждан Турции, Беларуси, Китая и Саудовской Аравии станут обязательными. Как сообщил МИД, решение связано с согласованием миграционной политики с Евросоюзом; заявления принимают в том числе центры VFS Global в России и Турции.

Для приезжающих в страну появится дополнительная процедура перед поездкой. Она затронет и тех, кто намерен осмотреть недвижимость перед покупкой или провести отпуск в собственной квартире. Владельцы действующего черногорского ВНЖ могут въезжать с паспортом и разрешением на проживание: введение виз само по себе не отменяет их статус.

ВНЖ через недвижимость

Для оформления ВНЖ через недвижимость новым заявителям необходимо подтвердить стоимость объекта с налоговой базой не менее 150 000 евро. Статья 56 закона об иностранцах предусматривает документ местного налогового органа, а не оценку из объявления. Ранее разрешение можно было получить без такого минимального порога.

Для владельцев разрешений, выданных до вступления поправок в силу, предусмотрены прежние правила продления — это закреплено статьёй 217b. От требования подтверждать стоимость объекта освобождены граждане ЕС и члены их семей, а также Исландии, Лихтенштейна, Норвегии и Швейцарии. Таким образом, новые условия различаются в зависимости от гражданства и даты получения статуса.

ВНЖ через бизнес

12 ноября 2025 года правительство предложило ужесточить требования к ВНЖ для предпринимателей. От соответствующих иностранных руководителей и владельцев компаний планировали требовать не менее трех сотрудников, включая двух граждан Черногории с полной занятостью. Такой штат увеличивал бы постоянные расходы небольших фирм, однако до принятия закона эту модель пересмотрели.

Согласно протоколу парламентского комитета, 12 декабря 2025 года правительство смягчило требования к продлению ВНЖ через бизнес. Найм черногорских граждан заменили подтверждением ежегодной уплаты налогов и взносов. Комитет также зафиксировал обращения делового сообщества и НКО, предупреждавших об экономических рисках; изменения внесли ещё на стадии законопроекта.

Закон об иностранцах с новыми положениями вступил в силу 17 января 2026 года. Итоговая статья 70 требует при продлении разрешения подтвердить уплату не менее 5 000 евро налогов и взносов за год. Условие касается предпринимателей и исполнительных директоров, являющихся единственными владельцами или владеющих более 51% капитала компании. Обязательный найм трёх сотрудников в качестве этого требования не закреплён.

Альтернативы Черногории

Ужесточение правил в Черногории ставит перед иностранными резидентами вопрос о другом месте для проживания. Для россиян одним из вариантов в пределах Балкан может быть Сербия. Страна сохраняет безвизовый въезд на срок до 30 дней для владельцев обычных российских паспортов, согласно информации её МИД. Для более длительного проживания необходимо оформить соответствующий статус.

Другой вариант — переезд в Грузию, где российским гражданам разрешено находиться без визы в течение одного полного года. Этот срок позволяет искать жильё и обустраиваться без частых выездов из страны. Однако право на работу и основания для ВНЖ регулируются отдельно от правил въезда.

Для владельца квартиры смена страны проживания не обязательно означает её продажу. Сохранение объекта позволяет пользоваться им во время поездок или сдавать в аренду, если это соответствует планам собственника. Решение о продаже будет зависеть от расходов на содержание, дохода от сдачи и необходимости высвободить деньги для переезда.

Заключение

Аналитики International Investment считают, что избыток предложения в Будве усиливает позиции инвесторов при переговорах о покупке. Продавцы, которым необходимо высвободить деньги для переезда, могут быть более склонны к уступкам. Это создает возможности для приобретения со скидкой, но последующая перепродажа может потребовать больше времени, если приток зарубежных покупателей сократится.

Для вложений под долгосрочную аренду отъезд иностранных резидентов означает риск снижения дохода и увеличения периодов простоя. Снижение цены приобретения не обязательно компенсирует эти потери: при меньшей арендной плате срок окупаемости может увеличиться. Инвестиции, рассчитанные на быстрое повышение стоимости квартиры или сдачу по прежним высоким ставкам, становятся более уязвимыми.

Для инвесторов, планирующих переезд, ужесточение правил означает дополнительные затраты. Если налоговая оценка жилья ниже €150 000, потребуется другое основание для ВНЖ, а продление разрешения через бизнес требует уплаты не менее €5 000 налогов и взносов за год. Эти издержки могут сократить выгоду от скидки и сделать вложение в другой стране более привлекательным.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

Часто задаваемые вопросы

Сколько стоит аренда квартиры в Будве осенью 2026 года?

Риелтор Томислав Ранкович приводит ставки €500–550 в месяц для квартир с одной спальней в Розино и возле факультета. Ранее сопоставимые варианты сдавались за €700–750. Это примеры отдельных объектов, а не средняя ставка по всему городу.

Снижаются ли цены на недвижимость в Черногории?

Динамика различается по районам и типам жилья. Ранкович сообщает о скидках в отдельных частях Будвы, а MONSTAT фиксирует рост средней стоимости проданных новостроек по стране: во втором квартале 2026 года она достигла €2 557 за кв. м.

Когда россиянам понадобятся визы для въезда в Черногорию?

Новые требования вводятся с 1 ноября 2026 года. Они затрагивают также граждан Турции, Беларуси, Китая и Саудовской Аравии.

Нужна ли виза владельцу черногорского ВНЖ?

Действующее разрешение на проживание вместе с паспортом служит основанием для въезда. Введение виз не отменяет уже выданный ВНЖ.

Какую недвижимость нужно купить для получения ВНЖ Черногории?

Для новых заявителей предусмотрена налоговая оценка объекта не ниже €150 000. Стоимость подтверждается документом местного налогового органа; цена в объявлении сама по себе не определяет соответствие этому требованию.

Затронет ли порог €150 000 тех, кто уже получил ВНЖ через недвижимость?

Для разрешений, выданных до вступления поправок в силу, статья 217b сохраняет прежние правила продления. Для новых заявителей применяются обновленные требования с предусмотренными законом исключениями.

Нужно ли нанимать трех сотрудников для продления ВНЖ через бизнес?

Такое требование обсуждалось в первоначальном проекте, но до принятия закона его пересмотрели. Итоговая статья 70 предусматривает подтверждение уплаты не менее €5 000 налогов и взносов за год для предпринимателей и исполнительных директоров, являющихся единственными владельцами или владеющих более 51% капитала компании.

Что меняется для инвесторов в недвижимость Будвы?

Увеличение предложения дает больше возможностей договориться о скидке. Одновременно снижение арендных ставок и отъезд части резидентов создают риск меньшего дохода, простоя и более длительной перепродажи. При покупке для переезда в расчет также входят требования к ВНЖ.