גאורגיה נכנסה לשלישייה המובילה במדינות המבוקשות ביותר לרכישת נדל״ן בקרב רוסים
Татьяна Бородина
הנדל״ן בגאורגיה נכנס לשלישיית היעדים הזרים הפופולריים ביותר בקרב רוסים. על פי תוצאות הרבעון השלישי של שנת 2026 עלתה המדינה מהמקום החמישי למקום השלישי בדירוג, כך מדווח אתר BM.ge בהסתמך על מחקר של NF Group. הרוכשים נמשכים לאפשרות להשתמש בנכס למגורים ולנופש אישי, וכן להפקת הכנסה מהשכרה.
דירוג נדל״ן בינלאומי
איחוד האמירויות הערביות הובילה את דירוג המדינות הפופולריות ביותר לרכישת נדל״ן בידי רוסים ברבעון השלישי של שנת 2026. את המקום השני תפסה תאילנד, ובמקום השלישי נמצאת גאורגיה, ששהתה במחצית הראשונה של השנה במקום החמישי. אחריה מוקמה טורקיה, ואת המקום החמישי חלקו מאוריציוס ועומאן. יוון, צרפת וספרד, שנכללו בעבר ברשימת היעדים המבוקשים ביותר, איבדו את מקומן למדינות אחרות, אף שהעניין בנדל״ן אירופי עודו נשמר.
השינויים בדירוג אינם מעידים בהכרח על מהפך מהותי בהעדפות הרוכשים מרוסיה. ב-NF Group הבהירו כי עסקאות בודדות משפיעות על התוצאות הרבעוניות, ולכן לקראת סוף השנה מיקומי המדינות עשויים להשתנות שוב.
בבחירת נדל״ן מעבר לים, הרוסים שוקלים את היכולת להשתמש בדירה למגורים ולחופשה עצמית, לצד הפקת תשואה מהשכרה. העניין נשמר גם בדירות יוקרה, שבמדינות המבוקשות ביותר מתייקרות במתינות בעקבות אינפלציה ועלייה בעלויות הבנייה. אנליסטים אינם מזהים ירידות מחירים חדות או זינוקים פתאומיים.
נגישות תחבורתית ותנאי כניסה ממלאים תפקיד מרכזי. אנה לרינה, מנהלת מחלקת נדל״ן בינלאומי ונופש ב-NF Group, צופה המשך ביקוש ליעדים הנהנים מטיסות ישירות וממשטר ללא צורך באשרות.
מי קונה נדל״ן בגאורגיה
רוכשים מרוסיה מגדילים בהדרגה את נוכחותם בשוק הנדל״ן של טביליסי. על פי נתוני Galt & Taggart, בשנת 2024 חלקם בעסקאות של דירות מקבלן אצל יזמים גדולים עמד על 2%, בשנת 2025 עלה ל-3%, ובתקופת ינואר–יולי 2026 הגיע ל-4%. עיקר הביקוש מגיע מתושבי גאורגיה עצמם — 74%. 11% נוספים שייכים לאזרחי ישראל.
בבתומי תמהיל הביקוש מגוון יותר. מומחים בחנו מכירות ביותר מ-30 מתחמי מגורים, המהווים כ-40% מכלל שוק הדירות מקבלן המקומי. ברבעון הראשון של 2026 עמד חלקם של תושבי גאורגיה על 37%, אזרחי מדינות אירופה — 18%, וישראל — 16%. על רוסיה, אוקראינה ובלארוס יחד נרשמו 13%, ועל טורקיה — 10%.
חברת Colliers Georgia מזהה גם היא עלייה בשיעור הזרים בקרב רוכשי הדירות בטביליסי — מ-12% ביולי ל-14% באוגוסט 2026. בבתומי המדד עלה באותה תקופה מ-48% ל-52%.
רוכשי נדל״ן בטביליסי ובבתומי
|
אזרחות הרוכשים |
טביליסי |
בתומי |
|
גאורגיה |
74% |
37% |
|
ישראל |
11% |
16% |
|
רוסיה |
4% |
— |
|
מדינות אירופה |
— |
18% |
|
רוסיה, אוקראינה ובלארוס יחד |
— |
13% |
|
טורקיה |
— |
10% |
הערה: טביליסי — נתוני Galt & Taggart לינואר–יולי 2026 עבור דירות מקבלן אצל יזמים גדולים; בתומי — רבעון ראשון 2026, מדגם מתחמי מגורים. מקף מסמן היעדר נתונים בני-השוואה.
מכירות דירות: טביליסי ובתומי
אנליסטים של Colliers Georgia הצביעו על מגמות חדשות בשוק הנדל״ן של גאורגיה בסיכום חודש אוגוסט 2026. המחקר מקיף את כלל עסקאות הקנייה והמכירה של דירות, ללא תלות באזרחות הרוכשים.
בטביליסי נחתמו 3,388 עסקאות, עלייה של 18.9% לעומת התקופה המקבילה ב-2025. ההיקף הכספי של המכירות זינק בשיעור חד עוד יותר — ב-35.2%, והגיע ל-297 מיליון דולר. נרשמה צמיחה בולטת במיוחד בסגמנט הדירות מקבלן — 23.7%. בדיור היד שנייה נרשם גידול מתון של 3.8% בלבד.
בבתומי ירד מספר הדירות שנמכרו ב-4.3% — ל-1,235. במקביל, השווי הכולל של הנדל״ן שנרכש עלה ב-2.9%, ל-81 מיליון דולר. בפרויקטים חדשים נרשמה ירידה של 6.3%, בעוד שבדירות יד שנייה נרשמה עלייה של 31.4%.
המומחים מייחסים את המגמה השלילית בבתומי לרף הגבוה של אוגוסט 2025, אז נרשמו בבת אחת חבילות חוזים גדולות במספר מתחמי מגורים. נסיבות אלו השפיעו על הנתונים השנתיים ואינן מעידות בשלב זה על היחלשות ממושכת בביקוש.
מכירות דירות בטביליסי ובבתומי באוגוסט 2026
|
מדד |
טביליסי |
בתומי |
|
מספר עסקאות |
3,388 |
1,235 |
|
שינוי שנתי |
+18.9% |
−4.3% |
|
היקף מכירות כספי |
$297 מיליון |
$81 מיליון |
|
שינוי שנתי בהיקף הכספי |
+35.2% |
+2.9% |
|
שינוי במכירות דירות מקבלן |
+23.7% |
−6.3% |
|
שינוי במכירות דירות ישנות |
+3.8% |
+31.4% |
מקור: Colliers Georgia. השינויים ביחס לאוגוסט 2025.
מחירים ותשואת השכרה בגאורגיה
מחירי הדיור בגאורגיה ממשיכים לעלות, אך ההכנסות מהשכרה אינן מדביקות את קצב ההתייקרות. מצב זה שוחק את תשואת ההשקעות ומאריך את תקופת החזר ההשקעה בדירות.
באוגוסט 2026 הגיע המחיר הממוצע של דירות בפרויקטים חדשים בבתומי ל-1,386 דולר למ״ר, עלייה של 1.2% בחישוב שנתי, כך מציינים אנליסטים של Colliers Georgia. במכירה חוזרת של נכסים כאלה נרשמה עליית מחירים של 12.8%, בעוד שברכישה ישירה מהיזם נרשמה ירידה של 16.3%. את הנתון האחרון מסבירים המומחים בבסיס השוואה גבוה מאוגוסט 2025, שבו נסגרו עסקאות יקרות במיוחד. ללא השפעתן, הייתה נרשמת עלייה של 1.2%.
בטביליסי דירות מקבלן התייקרו ב-11.9% ברכישה ישירה מיזמים וב-11% במכירה חוזרת. ההתייקרות הבולטת ביותר נרשמה בשכונות המרכזיות — 16.7%, בשכונות הסמוכות למרכז — 16%, ובאזורי הפריפריה — 10.4%.
על פי נתוני Galt & Taggart, ביולי 2026 שכירות דירות בטביליסי בשטח של 50–60 מ״ר עמדה בממוצע על 10.1 דולר למ״ר לחודש. בוואקה הגיע המחיר ל-15.1 דולר, במתאצמינדה — ל-13 דולר, בסבורתלו — ל-11.4 דולר, ובסמגורי — ל-8.5 דולר.
התשואה הגולמית מהשכרת מגורים בבירה נאמדה ב-8.5% בשנה. מדובר במדד מחושב שאינו כולל הוצאות תחזוקה, שיפוצים, מיסים, ניהול ותקופות שבהן הנכס עומד ריק. הרווח בפועל של הבעלים עשוי להיות נמוך משמעותית.
שינוי במחירי הנדל״ן בטביליסי ובבתומי באוגוסט 2026
|
מדד |
טביליסי |
בתומי |
|
רכישה מיזמים |
+11.9% |
−16.3% |
|
מכירה חוזרת של דירות חדשות |
+11% |
+12.8% |
|
שכונות מרכזיות |
+16.7% |
— |
|
שכונות סמוכות למרכז |
+16% |
— |
|
שכונות פריפריה |
+10.4% |
— |
|
מחיר ממוצע לדירות מקבלן |
— |
$1,386 למ״ר |
|
שינוי שנתי במחיר הממוצע |
— |
+1.2% |
מקור: Colliers Georgia. השינויים ביחס לאוגוסט 2025. הירידה בשיעור 16.3% נובעת מבסיס השוואה גבוה.
אפיקי השקעה בנדל״ן בגאורגיה
אנליסטים של International Investment מדגישים כי שוק הנדל״ן בגאורגיה שומר על אטרקטיביות למשקיעים זרים. הרוסים ממשיכים להוות גורם בעל השפעה בשוק המקומי, אולם אזרחי ישראל תופסים עמדות מובילות. העניין במדינה נתמך בתנאי כניסה ושהייה נוחים, היעדר מגבלות על רכישת דירות בידי זרים ונטל מס נמוך. באוקטובר 2026 הועלה רף ההכנסה המשפחתית השנתית הפטור ממס רכוש ל-100,000 לארי (כ-37,000 דולר).
לצד זאת, תשואת הדיור מהשכרה רושמת ירידה בשנים האחרונות, בפרט בבתומי. בעיר הנופש גדל היצע הדירות, התחרות בין הבעלים התעצמה, וההכנסות משוכרים עודן עונתיות ברובן. הירידה בהיקף העסקאות באוגוסט 2026 סימנה שינוי מגמה נוסף בשוק המקומי. בד בבד, עליות המחירים מאריכות את זמן החזר ההשקעה בנכסים שנרכשו.
כיוון אטרקטיבי יותר עבור משקיעים מסתמן בפרויקטים מלונאיים יוקרתיים בניהול מפעילים בינלאומיים. בניגוד לבעלי דירות בודדות, רשתות מלונות נהנות מצוותים מקצועיים, מערכות הזמנות מתקדמות וערוצי שיווק בינלאומיים. הדבר מסייע בשמירה על תפוסה גם מעבר לעונת הקיץ, בעוד שסטנדרטים של מותגים מובילים מבטיחים ביקוש מתמשך מתיירים בעלי כוח קנייה גבוה. בניהול יעיל, נכסים אלו מניבים הכנסה יציבה וגבוהה יותר, מה שהופך אותם לחלופה מצוינת להשכרה מסורתית של דירות מגורים.
קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment
שאלות ותשובות (FAQ)
מדוע גאורגיה נכנסה לשלישייה המובילה ברכישות נדל״ן בקרב רוסים?
ברבעון השלישי של 2026 טיפסה גאורגיה מהמקום החמישי לשלישי בדירוג NF Group. הרוכשים נמשכים לתנאי כניסה ושהייה נוחים, וכן לאפשרות לרכוש נכס למגורים עצמיים או להשכרה.
אילו מדינות הקדימו את גאורגיה בדירוג NF Group?
איחוד האמירויות הערביות תפסה את המקום הראשון, ותאילנד את המקום השני. גאורגיה ניצבת במקום השלישי.
מי רוכש דירות בטביליסי ובבתומי?
בטביליסי רוב העסקאות מבוצעות על ידי מקומיים, ובין הרוכשים הזרים של דירות מקבלן בולטים אזרחי ישראל. בבתומי הרוכשים כוללים תושבי גאורגיה, אזרחי אירופה, ישראל, רוסיה ומדינות נוספות.
כיצד השתנו נתוני מכירות הדירות בטביליסי ובבתומי?
באוגוסט 2026 נרשמו בטביליסי 3,388 עסקאות, עלייה של 18.9% לעומת השנה הקודמת. בבתומי נרשמו 1,235 עסקאות, ירידה של 4.3%.
מי פטור ממס רכוש בגאורגיה בשנת 2026?
יחידים שהכנסת משק הבית השנתית שלהם לשנת 2025 לא עלתה על 100,000 לארי פטורים ממס רכוש (למעט קרקעות). הרף עודכן באוקטובר 2026.
אילו מודלים של השקעה נבחנים בגאורגיה?
נוסף על דירות מגורים להשכרה, משקיעים בוחנים פרויקטים מלונאיים בדרגת פרימיום עם ניהול מקצועי. התשואה בהם תלויה בחברת הניהול, בתפוסה ובתנאי ההסכם.