Татьяна Бородина

Недвижимость Грузии вошла в тройку самых популярных зарубежных направлений среди россиян. По итогам III квартала 2026 года страна поднялась с пятого на третье место в рейтинге, сообщает BM.ge со ссылкой на исследование NF Group. Покупателей привлекает возможность использовать жилье для собственного проживания и отдыха, а также получать доход от аренды.

Рейтинг зарубежной недвижимости

ОАЭ возглавили рейтинг самых популярных стран для покупки недвижимости россиянами в III квартале 2026 года. Второе место занял Таиланд, третье — Грузия, которая в первом полугодии находилась на пятой позиции. Следом расположилась Турция, а пятую строчку разделили Маврикий и Оман. Греция, Франция и Испания, ранее входившие в число наиболее востребованных направлений, уступили позиции другим государствам, хотя интерес к европейской недвижимости сохраняется.

Изменения в рейтинге не обязательно означают, что предпочтения российских покупателей существенно поменялись. В NF Group пояснили, что на квартальные результаты влияют отдельные сделки, поэтому к концу года позиции стран могут вновь измениться.

При выборе зарубежной недвижимости россияне учитывают возможность использовать ее для собственного проживания и отдыха, а также получать доход от аренды. Интерес сохраняется и к элитному жилью, которое в наиболее востребованных странах умеренно дорожает из-за инфляции и увеличения строительных расходов. Существенного снижения цен или резких скачков аналитики не отмечают.

Важную роль играют транспортная доступность и условия въезда. Директор департамента зарубежной и курортной недвижимости NF Group Анна Ларина ожидает сохранения спроса на направления с прямым авиасообщением и безвизовым режимом.

Кто покупает недвижимость в Грузии

Россияне постепенно увеличивают свое присутствие на рынке недвижимости Тбилиси. По данным Galt & Taggart, в 2024 году их доля в сделках с квартирами в новостройках крупных девелоперов составляла 2%, в 2025-м — 3%, а за январь–июль 2026-го достигла 4%. Основной спрос обеспечивают жители Грузии — 74%. Еще 11% приходится на граждан Израиля.

В Батуми структура спроса более разнообразна. Эксперты изучили продажи более чем в 30 жилых комплексах, охватывающих около 40% местного рынка новостроек. В I квартале 2026 года доля жителей Грузии составила 37%, граждан европейских стран — 18%, Израиля — 16%. На Россию, Украину и Беларусь вместе приходилось 13%, на Турцию — 10%.

Colliers Georgia также фиксирует увеличение доли иностранцев в продажах квартир в Тбилиси — с 12% в июле до 14% в августе 2026 года. В Батуми показатель за тот же период повысился с 48% до 52%.

Покупатели недвижимости в Тбилиси и Батуми

Примечание: Тбилиси — данные Galt & Taggart за январь–июль 2026 года по новостройкам крупных девелоперов; Батуми — I квартал 2026 года, выборка жилых комплексов. Прочерк означает отсутствие сопоставимых данных.

Продажи квартир: Тбилиси и Батуми

Аналитики Colliers Georgia выявили новые тенденции на рынке недвижимости Грузии по итогам августа 2026 года. Исследование охватывает все операции купли-продажи квартир, независимо от гражданства покупателей.

В Тбилиси заключили 3 388 сделок, на 18,9% больше, чем за такой же период 2025-го. Денежный объем продаж увеличился еще значительнее — на 35,2%, достигнув $297 млн. Особенно заметно выросла активность в сегменте новостроек — на 23,7%. В старом жилом фонде прирост составил лишь 3,8%.

В Батуми количество проданных квартир сократилось на 4,3% — до 1 235. При этом общая стоимость приобретенной недвижимости повысилась на 2,9%, до $81 млн. В новых проектах зафиксировано снижение на 6,3%, а в старом жилом фонде — рост на 31,4%.

Отрицательную динамику в Батуми эксперты связывают с высокой базой августа 2025 года, когда в нескольких жилых комплексах одновременно зарегистрировали крупные пакеты договоров. Это обстоятельство повлияло на годовые показатели и пока не позволяет говорить об устойчивом ослаблении спроса.

Продажи квартир в Тбилиси и Батуми в августе 2026 года

Источник: Colliers Georgia. Изменения относительно августа 2025 года.

Цены и доходность аренды в Грузии

Жилье в Грузии продолжает дорожать, однако доходы от аренды не успевают за ростом его стоимости. Это снижает доходность инвестиций и увеличивает сроки окупаемости квартир.

В августе 2026 года средняя стоимость квартир в новостройках Батуми достигла $1 386 за кв. м, увеличившись на 1,2% за год, отмечают аналитики Colliers Georgia. При перепродаже такого жилья цены выросли на 12,8%, а при покупке у девелоперов снизились на 16,3%. Последний показатель эксперты объясняют высокой базой августа 2025 года, когда были заключены особенно дорогие сделки. Без их влияния рост составил бы 1,2%.

В Тбилиси новое жилье подорожало на 11,9% при покупке у девелоперов и на 11% при перепродаже. Наиболее заметное повышение зафиксировано в центральных районах — на 16,7%, в прилегающих к центру кварталах — на 16%, на окраинах — на 10,4%.

По данным Galt & Taggart, в июле 2026 года аренда квартир в Тбилиси площадью 50–60 кв. м обходилась в среднем в $10,1 за кв. м в месяц. В Ваке ставка достигала $15,1, на Мтацминде — $13, в Сабуртало — $11,4, в Самгори — $8,5.

Валовая доходность жилой аренды в столице оценивалась в 8,5% годовых. Это расчетный показатель без учета расходов на содержание, ремонт, налоги, управление и возможные простои. Фактическая прибыль собственников может быть значительно ниже.

Изменение цен на недвижимость в Тбилиси и Батуми в августе 2026 года

Источник: Colliers Georgia. Изменения относительно августа 2025 года. Снижение на 16,3% связано с высокой базой сравнения.

Перспективы инвестиций в недвижимость Грузии

Аналитики International Investment отмечают, что недвижимость Грузии сохраняет привлекательность для иностранных инвесторов. Россияне продолжают играть значительную роль на местном рынке, однако на лидирующие позиции выходят граждане Израиля. Интерес к стране поддерживают простые условия въезда и длительного пребывания, отсутствие ограничений на покупку квартир иностранцами и низкая налоговая нагрузка. В октябре 2026 года порог годового семейного дохода, позволяющий владельцам недвижимости не платить налог на имущество, повысили до 100 000 лари (около $37 000).

В то же время доходность жилой недвижимости от сдачи в аренду в последние годы снижается, особенно в Батуми. В курортном городе увеличилось предложение квартир, усилилась конкуренция между собственниками, а поступления от арендаторов по-прежнему зависят от сезона. Сокращение количества сделок в августе 2026 года стало еще одним признаком изменений на местном рынке. При этом рост цен на жилье увеличивает сроки окупаемости приобретенных объектов.

Более перспективным направлением для инвесторов выглядят премиальные гостиничные проекты под управлением международных операторов. В отличие от владельцев отдельных квартир, гостиничные компании располагают профессиональными командами, системами бронирования и каналами привлечения клиентов из разных стран. Это помогает поддерживать загрузку за пределами летнего сезона, а стандарты международных брендов позволяют рассчитывать на устойчивый спрос со стороны платежеспособных туристов. При эффективном управлении такие объекты способны приносить более высокий и стабильный доход, что делает их привлекательной альтернативой традиционной жилой аренде.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

FAQ

Почему Грузия вошла в тройку популярных стран для покупки недвижимости россиянами?

В III квартале 2026 года Грузия поднялась с пятого на третье место в рейтинге NF Group. Покупателей привлекают условия въезда и пребывания, возможность приобрести жилье для себя и сдавать его в аренду.

Какие страны опередили Грузию в рейтинге NF Group?

Первое место заняли ОАЭ, второе — Таиланд. Грузия оказалась на третьей позиции.

Кто покупает квартиры в Тбилиси и Батуми?

В Тбилиси основную долю сделок обеспечивают местные жители, а среди зарубежных покупателей новостроек крупных застройщиков заметную долю составляют граждане Израиля. В Батуми среди покупателей представлены жители Грузии, европейских стран, Израиля, России и других государств.

Как изменились продажи квартир в Тбилиси и Батуми?

В августе 2026 года в Тбилиси заключили 3 388 сделок, на 18,9% больше, чем годом ранее. В Батуми зарегистрировали 1 235 продаж, на 4,3% меньше.

Кто освобожден от налога на имущество в Грузии в 2026 году?

От налога на имущество, кроме земли, освобождены физические лица, чей годовой семейный доход за 2025 год не превышал 100 000 лари. Порог повысили в октябре 2026 года.

Какие инвестиционные форматы рассматриваются в Грузии?

Помимо квартир для проживания и аренды, инвесторы рассматривают премиальные гостиничные проекты с профессиональным управлением. Их доходность зависит от оператора, загрузки и условий договора.