Covivio Hotels-ის შემოსავალი ცხრა თვეში 4,7%-ით გაიზარდა
ლიეტუვაში ბინების ფასების ზრდა დაჩქარდა
საერთაშორისო შემოსავლები რეკორდულ ნიშნულზეა, უცხოური ბარათებით ოპერაციები კი 31%-ით გაიზარდა - როგორია ტურისტული აქტივობის ეკონომიკური შედეგები საქართველოში, ბოლო წლებსა და თვეებში
ნორვეგიის ნავთობის ფონდი ევროპის საწყობებში €1,5 მლრდ-ის ინვესტიციას განახორციელებს
ბაზრების ვარდნა 30 ოქტომბერს: დაიცავს თუ არა კაპიტალს ბრენდული სასტუმროები
თბილისში საცხოვრებელი უძრავი ქონება წლიურად 5.9%-ით გაძვირდა
საქართველო რუსების მხრიდან უძრავ ქონებაზე მოთხოვნით ტოპ-3 ქვეყანაში შევიდა
Татьяна Бородина
საქართველოს უძრავი ქონება რუსებისთვის ყველაზე პოპულარულ უცხოურ მიმართულებებს შორის სამეულში შევიდა. 2026 წლის III კვარტლის მონაცემებით, ქვეყანა რეიტინგში მეხუთე ადგილიდან მესამეზე გადავიდა, იტყობინება BM.ge NF Group-ის კვლევაზე დაყრდნობით. მყიდველებს იზიდავთ საცხოვრებლის საკუთარი ცხოვრებისა და დასვენებისთვის გამოყენების, ასევე იჯარიდან შემოსავლის მიღების შესაძლებლობა.
nუცხოური უძრავი ქონების რეიტინგი
n2026 წლის III კვარტალში რუსების მიერ უძრავი ქონების შესაძენად ყველაზე პოპულარული ქვეყნების რეიტინგს სათავეში არაბთა გაერთიანებული საამიროები ჩაუდგა. მეორე ადგილი ტაილანდმა დაიკავა, მესამე — საქართველომ, რომელიც პირველ ნახევარწელში მეხუთე პოზიციაზე იმყოფებოდა. შემდეგ მოდის თურქეთი, ხოლო მეხუთე ადგილი მავრიკიმ და ომანმა გაიყვეს. საბერძნეთმა, საფრანგეთმა და ესპანეთმა, რომლებიც მანამდე ყველაზე მოთხოვნად მიმართულებებს შორის იყვნენ, პოზიციები სხვა ქვეყნებს დაუთმეს, თუმცა ევროპული უძრავი ქონებისადმი ინტერესი კვლავ ნარჩუნდება.
nრეიტინგში ცვლილებები სულაც არ ნიშნავს, რომ რუსი მყიდველების პრეფერენციები არსებითად შეიცვალა. NF Group-ში განმარტეს, რომ კვარტალურ შედეგებზე ცალკეული მსხვილი გარიგებები ახდენს გავლენას, ამიტომ წლის ბოლოს ქვეყნების პოზიციები შესაძლოა კვლავ შეიცვალოს.
nუცხოური უძრავი ქონების შერჩევისას რუსები ითვალისწინებენ მისი პირადი საცხოვრებლისა და დასვენებისთვის გამოყენების, ასევე გაქირავებიდან შემოსავლის მიღების შესაძლებლობას. ინტერესი ნარჩუნდება ელიტური საცხოვრებლის მიმართაც, რომელიც ყველაზე მოთხოვნად ქვეყნებში ზომიერად ძვირდება ინფლაციისა და სამშენებლო ხარჯების ზრდის გამო. ფასების არსებით კლებას ან მკვეთრ ნახტომებს ანალიტიკოსები არ აფიქსირებენ.
nმნიშვნელოვან როლს ასრულებს სატრანსპორტო ხელმისაწვდომობა და ქვეყანაში შესვლის პირობები. NF Group-ის უცხოური და საკურორტო უძრავი ქონების დეპარტამენტის დირექტორი ანა ლარინა ელის მოთხოვნის შენარჩუნებას იმ მიმართულებებზე, სადაც არის პირდაპირი ავიამიმოსვლა და უვიზო რეჟიმი.
nვინ ყიდულობს უძრავ ქონებას საქართველოში
nრუსები თანდათან ზრდიან საკუთარ წილს თბილისის უძრავი ქონების ბაზარზე. Galt & Taggart-ის მონაცემებით, 2024 წელს მათი წილი მსხვილი დეველოპერების ახალაშენებული ბინების გარიგებებში შეადგენდა 2%-ს, 2025 წელს — 3%-ს, ხოლო 2026 წლის იანვარ-ივლისში 4%-ს მიაღწია. ძირითად მოთხოვნას საქართველოს მკვიდრები უზრუნველყოფენ — 74%. კიდევ 11% ისრაელის მოქალაქეებზე მოდის.
nბათუმში მოთხოვნის სტრუქტურა უფრო მრავალფეროვანია. ექსპერტებმა შეისწავლეს გაყიდვები 30-ზე მეტ საცხოვრებელ კომპლექსში, რომლებიც ახალაშენებულების ადგილობრივი ბაზრის დაახლოებით 40%-ს მოიცავს. 2026 წლის I კვარტალში საქართველოს მცხოვრებთა წილმა შეადგინა 37%, ევროპის ქვეყნების მოქალაქეების — 18%, ისრაელის — 16%. რუსეთზე, უკრაინასა და ბელარუსზე ერთად მოდიოდა 13%, თურქეთზე — 10%.
nColliers Georgia ასევე აფიქსირებს უცხოელების წილის ზრდას თბილისის ბინების გაყიდვებში — 2026 წლის ივლისის 12%-დან აგვისტოს 14%-მდე. ბათუმში ეს მაჩვენებელი იმავე პერიოდში 48%-დან 52%-მდე გაიზარდა.
nუძრავი ქონების მყიდველები თბილისსა და ბათუმში
nn
| n მყიდველების მოქალაქეობა n | nn თბილისი n | nn ბათუმი n | n
| n საქართველო n | nn 74% n | nn 37% n | n
| n ისრაელი n | nn 11% n | nn 16% n | n
| n რუსეთი n | nn 4% n | nn — n | n
| n ევროპული ქვეყნები n | nn — n | nn 18% n | n
| n რუსეთი, უკრაინა და ბელარუსი ერთად n | nn — n | nn 13% n | n
| n თურქეთი n | nn — n | nn 10% n | n
შენიშვნა: თბილისი — Galt & Taggart-ის მონაცემები 2026 წლის იანვარ-ივლისისთვის მსხვილი დეველოპერების ახალაშენებულებზე; ბათუმი — 2026 წლის I კვარტალი, საცხოვრებელი კომპლექსების შერჩევა. ტირე ნიშნავს შესადარებელი მონაცემების არარსებობას.
nბინების გაყიდვები: თბილისი და ბათუმი
nColliers Georgia-ს ანალიტიკოსებმა 2026 წლის აგვისტოს შედეგებით ახალი ტენდენციები გამოავლინეს საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარზე. კვლევა მოიცავს ბინების ყიდვა-გაყიდვის ყველა ოპერაციას, მყიდველების მოქალაქეობის მიუხედავად.
nთბილისში დაიდო 3 388 გარიგება, რაც 18,9%-ით მეტია 2025 წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით. გაყიდვების ფულადი მოცულობა კიდევ უფრო მკვეთრად გაიზარდა — 35,2%-ით და $297 მლნ შეადგინა. განსაკუთრებით გაიზარდა აქტივობა ახალაშენებულების სეგმენტში — 23,7%-ით. ძველ საცხოვრებელ ფონდში მატებამ მხოლოდ 3,8% შეადგინა.
nბათუმში გაყიდული ბინების რაოდენობა 4,3%-ით შემცირდა — 1 235-მდე. ამასთან, შეძენილი უძრავი ქონების საერთო ღირებულება 2,9%-ით გაიზარდა და $81 მლნ მიაღწია. ახალ პროექტებში დაფიქსირდა 6,3%-იანი კლება, ხოლო ძველ საცხოვრებელ ფონდში — 31,4%-იანი ზრდა.
nბათუმში უარყოფით დინამიკას ექსპერტები უკავშირებენ 2025 წლის აგვისტოს მაღალ ბაზას, როდესაც რამდენიმე საცხოვრებელ კომპლექსში ერთდროულად დარეგისტრირდა ხელშეკრულებების მსხვილი პაკეტები. ამ გარემოებამ გავლენა მოახდინა წლიურ მაჩვენებლებზე და ჯერჯერობით არ იძლევა მოთხოვნის მდგრად შესუსტებაზე საუბრის საფუძველს.
nბინების გაყიდვები თბილისსა და ბათუმში 2026 წლის აგვისტოში
n| n მაჩვენებელი n | nn თბილისი n | nn ბათუმი n | n
| n ტრანზაქციების რაოდენობა n | nn 3 388 n | nn 1 235 n | n
| n წლიური ცვლილება n | nn +18,9% n | nn −4,3% n | n
| n გაყიდვების ფულადი მოცულობა n | nn $297 მლნ n | nn $81 მლნ n | n
| n მოცულობის წლიური ცვლილება n | nn +35,2% n | nn +2,9% n | n
| n ახალაშენებულების გაყიდვების ცვლილება n | nn +23,7% n | nn −6,3% n | n
| n ძველი საცხოვრებლის გაყიდვების ცვლილება n | nn +3,8% n | nn +31,4% n | n
წყარო: Colliers Georgia. ცვლილებები 2025 წლის აგვისტოსთან შედარებით.
nფასები და იჯარის შემოსავლიანობა საქართველოში
nსაცხოვრებელი საქართველოში გაძვირებას განაგრძობს, თუმცა იჯარიდან მიღებული შემოსავლები ვერ ეწევა მისი ღირებულების ზრდას. ეს ამცირებს ინვესტიციების შემოსავლიანობას და ზრდის ბინების ამონაგების ვადებს.
n2026 წლის აგვისტოში ბინების საშუალო ფასმა ბათუმის ახალაშენებულებში $1 386 შეადგინა კვ. მ-ზე, რაც წლიურად 1,2%-ით მეტია, აღნიშნავენ Colliers Georgia-ს ანალიტიკოსები. ასეთი საცხოვრებლის გადაყიდვისას ფასები 12,8%-ით გაიზარდა, ხოლო დეველოპერებისგან შეძენისას 16,3%-ით შემცირდა. ბოლო მაჩვენებელს ექსპერტები ხსნიან 2025 წლის აგვისტოს მაღალი ბაზით, როდესაც გაფორმდა განსაკუთრებით ძვირადღირებული გარიგებები. მათი გავლენის გარეშე ზრდა 1,2% იქნებოდა.
nთბილისში ახალი საცხოვრებელი 11,9%-ით გაძვირდა დეველოპერებისგან შეძენისას და 11%-ით გადაყიდვისას. ყველაზე შესამჩნევი მატება დაფიქსირდა ცენტრალურ რაიონებში — 16,7%, ცენტრთან მოსაზღვრე უბნებში — 16%, ხოლო გარეუბნებში — 10,4%.
nGalt & Taggart-ის მონაცემებით, 2026 წლის ივლისში ბინების იჯარა თბილისში 50–60 კვ. მ ფართობზე თვეში საშუალოდ $10,1 შეადგენდა კვ. მ-ზე. ვაკეში განაკვეთმა $15,1 მიაღწია, მთაწმინდაზე — $13, საბურთალოზე — $11,4, სამგორში — $8,5.
nდედაქალაქში საცხოვრებლის იჯარის მთლიანი შემოსავლიანობა წლიურ 8,5%-ად შეფასდა. ეს არის საანგარიშო მაჩვენებელი მოვლის, რემონტის, გადასახადების, მართვისა და შესაძლო მოცდენების ხარჯების გათვალისწინების გარეშე. მესაკუთრეთა ფაქტობრივი მოგება შეიძლება გაცილებით დაბალი იყოს.
nუძრავი ქონების ფასების ცვლილება თბილისსა და ბათუმში 2026 წლის აგვისტოში
n| n მაჩვენებელი n | nn თბილისი n | nn ბათუმი n | n
| n დეველოპერებისგან შეძენა n | nn +11,9% n | nn −16,3% n | n
| n ახალი საცხოვრებლის გადაყიდვა n | nn +11% n | nn +12,8% n | n
| n ცენტრალური რაიონები n | nn +16,7% n | nn — n | n
| n ცენტრთან მოსაზღვრე რაიონები n | nn +16% n | nn — n | n
| n გარეუბნები n | nn +10,4% n | nn — n | n
| n საცხოვრებლის საშუალო ფასი ახალაშენებულებში n | nn — n | nn $1 386 კვ. მ-ზე n | n
| n საშუალო ფასის წლიური ცვლილება n | nn — n | nn +1,2% n | n
წყარო: Colliers Georgia. ცვლილებები 2025 წლის აგვისტოსთან შედარებით. 16,3%-იანი კლება დაკავშირებულია შედარების მაღალ ბაზასთან.
nსაქართველოს უძრავ ქონებაში ინვესტიციების პერსპექტივები
nInternational Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ საქართველოს უძრავი ქონება ინარჩუნებს მიმზიდველობას უცხოელი ინვესტორებისთვის. რუსები განაგრძობენ მნიშვნელოვანი როლის თამაშს ადგილობრივ ბაზარზე, თუმცა ლიდერ პოზიციებზე ისრაელის მოქალაქეები გამოდიან. ქვეყნისადმი ინტერესს განაპირობებს შემოსვლისა და ხანგრძლივი ყოფნის მარტივი პირობები, უცხოელებისთვის ბინების შეძენაზე შეზღუდვების არარსებობა და დაბალი საგადასახადო ტვირთი. 2026 წლის ოქტომბერში წლიური ოჯახური შემოსავლის ზღვარი, რომელიც უძრავი ქონების მფლობელებს ათავისუფლებს ქონების გადასახადისგან, 100 000 ლარამდე (დაახლოებით $37 000) გაიზარდა.
nამავდროულად, საცხოვრებელი უძრავი ქონების იჯარიდან შემოსავლიანობა ბოლო წლებში მცირდება, განსაკუთრებით ბათუმში. საკურორტო ქალაქში გაიზარდა ბინების მიწოდება, გამძაფრდა კონკურენცია მესაკუთრეებს შორის, ხოლო დამქირავებლებისგან მიღებული შემოსავლები კვლავ სეზონზეა დამოკიდებული. 2026 წლის აგვისტოში გარიგებების რაოდენობის შემცირება ადგილობრივ ბაზარზე ცვლილებების კიდევ ერთ ნიშნად იქცა. ამასთან, საცხოვრებელზე ფასების ზრდა ზრდის შეძენილი ობიექტების ამონაგების ვადებს.
nინვესტორებისთვის უფრო პერსპექტიულ მიმართულებად ჩანს საერთაშორისო ოპერატორების მართვის ქვეშ არსებული პრემიუმ კლასის სასტუმრო პროექტები. ცალკეული ბინების მფლობელებისგან განსხვავებით, სასტუმრო კომპანიებს აქვთ პროფესიონალური გუნდები, ჯავშნის სისტემები და სხვადასხვა ქვეყნიდან კლიენტების მოზიდვის არხები. ეს ხელს უწყობს დატვირთვის შენარჩუნებას ზაფხულის სეზონის მიღმაც, ხოლო საერთაშორისო ბრენდების სტანდარტები გადახდისუნარიანი ტურისტების მხრიდან სტაბილური მოთხოვნის იმედს იძლევა. ეფექტური მართვის პირობებში ასეთ ობიექტებს შეუძლიათ მოიტანონ უფრო მაღალი და სტაბილური შემოსავალი, რაც მათ ტრადიციული საცხოვრებელი იჯარის მიმზიდველ ალტერნატივად აქცევს.
nმიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან
nFAQ
nრატომ შევიდა საქართველო რუსების მიერ უძრავი ქონების შეძენის პოპულარული ქვეყნების სამეულში?
n2026 წლის III კვარტალში საქართველო NF Group-ის რეიტინგში მეხუთე ადგილიდან მესამეზე ავიდა. მყიდველებს იზიდავთ ქვეყანაში შემოსვლისა და ყოფნის პირობები, საცხოვრებლის საკუთარი თავისთვის შეძენისა და მისი გაქირავების შესაძლებლობა.
nრომელმა ქვეყნებმა გაუსწრეს საქართველოს NF Group-ის რეიტინგში?
nპირველი ადგილი დაიკავა არაბთა გაერთიანებულმა საამიროებმა, მეორე — ტაილანდმა. საქართველო მესამე პოზიციაზე გავიდა.
nვინ ყიდულობს ბინებს თბილისსა და ბათუმში?
nთბილისში გარიგებების ძირითად წილს ადგილობრივი მაცხოვრებლები უზრუნველყოფენ, ხოლო მსხვილი დეველოპერების ახალაშენებულების უცხოელ მყიდველებს შორის საგრძნობ წილს ისრაელის მოქალაქეები შეადგენენ. ბათუმში მყიდველებს შორის წარმოდგენილნი არიან საქართველოს, ევროპის ქვეყნების, ისრაელის, რუსეთისა და სხვა სახელმწიფოების მოქალაქეები.
nროგორ შეიცვალა ბინების გაყიდვები თბილისსა და ბათუმში?
n2026 წლის აგვისტოში თბილისში დაიდო 3 388 გარიგება, რაც 18,9%-ით მეტია წინა წლის შესაბამის პერიოდთან შედარებით. ბათუმში დარეგისტრირდა 1 235 გაყიდვა, რაც 4,3%-ით ნაკლებია.
nვინ თავისუფლდება ქონების გადასახადისგან საქართველოში 2026 წელს?
nქონების გადასახადისგან (გარდა მიწისა) თავისუფლდებიან ფიზიკური პირები, რომელთა წლიური ოჯახური შემოსავალი 2025 წელს არ აღემატებოდა 100 000 ლარს. ზღვარი გაიზარდა 2026 წლის ოქტომბერში.
nრა საინვესტიციო ფორმატები განიხილება საქართველოში?
nსაცხოვრებლად და გასაქირავებლად განკუთვნილი ბინების გარდა, ინვესტორები განიხილავენ პრემიუმ კლასის სასტუმრო პროექტებს პროფესიონალური მართვით. მათი შემოსავლიანობა დამოკიდებულია ოპერატორზე, დატვირთვასა და ხელშეკრულების პირობებზე.