היקף המשכנתאות בגאורגיה זינק ב-47%

בינואר–אוגוסט 2026 היקף מתן המשכנתאות בגאורגיה גדל ב-47% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2025 — ל-4,1 מיליארד לארי, כך מדווח הבנק הלאומי. מספר החוזים שנחתמו עלה ב-22%, וגובה ההלוואה הממוצע הגיע ל-₾104 000. שיעורי הריבית על הלוואות לדיור במטבע המקומי ירדו.

כמעט 40 000 הלוואות לדיור

במשך שמונה חודשים הנפיקו הבנקים בגאורגיה 39 714 הלוואות לדיור בהיקף של 4,1 מיליארד לארי. בהשוואה לינואר–אוגוסט 2025, מספר החוזים עלה ב-22%, והיקף המשכנתאות שהוענקו — ב-47%.

הסכום הממוצע של משכנתה עלה במהלך השנה ב-20,6% — מ-₾86 200 ל-₾104 000. על מגמה זו עשויה הייתה להשפיע העלייה במחירי הנדל״ן ותנאי המימון הקיימים לרכישת דירה.

משכנתאות בגאורגיה: ינואר–אוגוסט 2026

שיעורי הריבית על משכנתאות בגאורגיה

באוגוסט ריבית המשכנתאות הממוצעת בלארי ירדה ל-11,19%. בחישוב שנתי ירד הנתון ב-1,9 נקודות אחוז. הלוואות לדיור במטבע חוץ ניתנו על ידי הבנקים בריבית ממוצעת של 7,7%, כך מציין הבנק הלאומי.

הפער בשיעורי הריבית אינו הגורם היחיד בבחירת מטבע ההלוואה. מסוף 2025 שער הדולר מול הלארי ירד מ-₾2,6951 ל-₾2,5982 נכון ל-19 באוקטובר 2026. עבור לווים בעלי הכנסה במטבע המקומי הדבר מוזיל את עלויות שירות המשכנתה הדולרית. אם המגמה תתהפך, התשלומים החודשיים עשויים לעלות.

בספטמבר הותיר הרגולטור את ריבית המדיניות המוניטרית ללא שינוי, ברמה של 8,25%. עלות המשכנתה תלויה גם בתנאי הבנק: תקופת ההחזר, שווי הבטוחה והכנסות הלקוח.

דרישות הכנסה חדשות בבנקים בגאורגיה

החל משנת 2027 יינתנו הלוואות לדיור בגאורגיה בכפוף לספי עומס חוב חדשים. החלטת הבנק הלאומי מ-30 בספטמבר קובעת את העלאתם ההדרגתית: מ-1 בפברואר תוחל מגבלת ה-25% מההכנסה על לווים המשתכרים פחות מ-2 000 לארי, ומ-1 בספטמבר — פחות מ-2 500 לארי.

כיום תקן זה חל על אנשים בעלי הכנסה חודשית נטו של פחות מ-₾1 500. עבור בעלי הכנסה גבוהה יותר, החזרי הלוואות בלארי עשויים להגיע עד 50%. עדכון הכללים יקטין את עומס החוב המרבי המותר עבור חלק מרוכשי הנדל״ן.

התשלום הראשוני למשכנתה בלארי יכול להתחיל מ-10% משווי הבטוחה: מגבלת המימון שקבע הבנק הלאומי מגיעה ל-90%. להלוואות במטבע חוץ המדד מוגבל ל-70%. ההקלה בדרישת ההון העצמי נכנסה לתוקף בפברואר 2025; התנאים בפועל נקבעים עדיין על ידי הבנק.

חובות המשכנתה בגאורגיה: עלייה של 16%

בסוף אוגוסט הגיע החוב בגין משכנתאות פעילות בגאורגיה ל-₾14,6 מיליארד. הבנקים ניהלו כ-176 000 חוזים כאלה. במהלך השנה צמח התיק ב-16% ללא השפעת שערי חליפין, וחלקו בכלל האשראי שניתן הגיע ל-19,1%, כך עולה מסקירת הבנק הלאומי.

היקף האשראי הכולל בגאורגיה הגיע בסוף אוגוסט ל-₾76,45 מיליארד (+14,8%). התרומה העיקרית לצמיחה נבעה ממימון עסקי, בעוד שהלוואות לדיור שמרו על נתח משמעותי מתיק הבנקים.

אנליסטים של International Investment מציינים כי ירידת הריבית אינה מבטיחה הפחתה בהוצאות החודשיות של הרוכשים. גובה המשכנתה הממוצע גדל באופן משמעותי, והיתרון של מימון זול יותר עלול להישחק עקב העלייה במחיר הדירה עצמה.

השינויים המתוכננים לשנת 2027 עשויים לרסן את הביקוש בקרב לווים בעלי הכנסה שבין ₾1 500 ל-₾2 500. עבור חלק מקבוצה זו יוכלו הבנקים לאשר סכומים נמוכים יותר מאשר לפי הכללים הנוכחיים. במקרה כזה יידרש להגדיל את ההון העצמי או לבחור דירה זולה יותר.

בשוק הדירות מקבלן הדבר יגביר את החשיבות של המחיר הכולל של הדירה. דרישות הכנסה מחמירות עשויות להסיט את הביקוש לכיוון תכנונים קומפקטיים. בפלח הדיור בר-ההשגה, היתרון עשוי לעבור להצעות בעלות שווי סופי נמוך יותר.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment