საქართველოში იპოთეკური სესხების გაცემა 47%-ით გაიზარდა

2026 წლის იანვარ-აგვისტოში საქართველოში იპოთეკის გაცემის მოცულობა, 2025 წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით, 47%-ით გაიზარდა და 4,1 მლრდ ლარი შეადგინა, იტყობინება ეროვნული ბანკი. გაფორმებული ხელშეკრულებების რაოდენობა 22%-ით გაიზარდა, ხოლო სესხის საშუალო მოცულობამ ₾104 000-ს მიაღწია. ეროვნულ ვალუტაში საცხოვრებელ სესხებზე საპროცენტო განაკვეთები შემცირდა.

თითქმის 40 000 საცხოვრებელი სესხი

რვა თვის განმავლობაში საქართველოს ბანკებმა 4,1 მლრდ ლარის მოცულობის 39 714 საცხოვრებელი სესხი გასცეს. 2025 წლის იანვარ-აგვისტოსთან შედარებით ხელშეკრულებების რაოდენობა 22%-ით, ხოლო გაცემის მოცულობა — 47%-ით გაიზარდა.

იპოთეკის საშუალო ოდენობა წლის განმავლობაში 20,6%-ით გაიზარდა — ₾86 200-დან ₾104 000-მდე. ამ დინამიკაზე შესაძლოა გავლენა მოეხდინა უძრავი ქონების ფასების ზრდას და ბინის შეძენის დაფინანსების არსებულ პირობებს.

იპოთეკა საქართველოში: 2026 წლის იანვარი–აგვისტო

იპოთეკური საპროცენტო განაკვეთები საქართველოში

აგვისტოში ლარში იპოთეკის საშუალო განაკვეთი 11,19%-მდე შემცირდა. ერთი წლის განმავლობაში მაჩვენებელი 1,9 პროცენტული პუნქტით დაკლებულა. უცხოურ ვალუტაში საცხოვრებელ სესხებს ბანკები საშუალოდ 7,7%-ად გასცემდნენ, აღნიშნავს ეროვნული ბანკი.

საპროცენტო განაკვეთებში სხვაობა სესხის ვალუტის არჩევისას ერთადერთი ფაქტორი არ არის. 2025 წლის ბოლოდან დოლარის კურსი ლართან მიმართებაში ₾2,6951-დან ₾2,5982-მდე დაეცა 2026 წლის 19 ოქტომბრისთვის. ეროვნულ ვალუტაში შემოსავლის მქონე მსესხებლებისთვის ეს დოლარის იპოთეკის მომსახურების ხარჯებს ამცირებს. თუ ტენდენცია შეიცვლება, ყოველთვიური გადასახადები შესაძლოა გაიზარდოს.

სექტემბერში მარეგულირებელმა მონეტარული პოლიტიკის განაკვეთი 8,25%-ის დონეზე უცვლელად დატოვა. იპოთეკის ღირებულება ასევე დამოკიდებულია საბანკო პირობებზე: დაფარვის ვადაზე, გირაოს ღირებულებასა და კლიენტის შემოსავლებზე.

ახალი მოთხოვნები შემოსავლებზე საქართველოს ბანკებში

საცხოვრებელი სესხები საქართველოში 2027 წლიდან ვალის ტვირთის ახალი ზღვრების გათვალისწინებით გაიცემა. ეროვნული ბანკის 30 სექტემბრის გადაწყვეტილება მათ ეტაპობრივ ზრდას ითვალისწინებს: 1 თებერვლიდან შემოსავლის 25%-იანი შეზღუდვა გავრცელდება 2 000 ლარზე ნაკლები შემოსავლის მქონე მსესხებლებზე, ხოლო 1 სექტემბრიდან — 2 500 ლარზე ნაკლები შემოსავლის მქონეებზე.

ამჟამად ეს ნორმატივი მოქმედებს იმ პირებისთვის, რომელთა წმინდა ყოველთვიური შემოსავალი ₾1 500-ზე ნაკლებია. უფრო მაღალი შემოსავლის შემთხვევაში, ლარში სესხებზე გადასახადებმა შესაძლოა 50%-ს მიაღწიოს. წესების გადახედვა შეამცირებს მაქსიმალურად დასაშვებ სასესხო ტვირთს უძრავი ქონების მყიდველთა ნაწილისთვის.

იპოთეკის პირველადი შენატანი ლარში შესაძლოა გირაოს ღირებულების 10%-იდან დაიწყოს: ეროვნული ბანკის მიერ დადგენილი დაფინანსების ლიმიტი 90%-ს აღწევს. უცხოურ ვალუტაში არსებული სესხებისთვის ეს მაჩვენებელი 70%-ით არის შეზღუდული. შენატანის მოთხოვნის შემსუბუქება მოხდა 2025 წლის თებერვალში; ფაქტობრივ პირობებს კვლავ ბანკი განსაზღვრავს.

იპოთეკური დავალიანება საქართველოში: 16%-იანი ზრდა

აგვისტოს ბოლოსთვის საქართველოში მოქმედ იპოთეკურ სესხებზე დავალიანებამ ₾14,6 მლრდ-ს მიაღწია. ბანკები ემსახურებოდნენ დაახლოებით 176 000 ასეთ ხელშეკრულებას. წლიურად პორტფელი 16%-ით გაიზარდა სავალუტო ეფექტის გამორიცხვით, ხოლო მისმა წილმა ყველა გაცემულ სესხში 19,1%-ს მიაღწია, ირკვევა ეროვნული ბანკის მიმოხილვიდან.

საქართველოში სესხების მთლიანმა მოცულობამ აგვისტოს ბოლოსთვის ₾76,45 მლრდ შეადგინა (+14,8%). ზრდაში ძირითადი წვლილი ბიზნესის დაფინანსებამ შეიტანა, ამასთან საცხოვრებელმა სესხებმა საბანკო პორტფელის მნიშვნელოვანი წილი შეინარჩუნა.

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ განაკვეთების შემცირება არ იძლევა მყიდველების ყოველთვიური ხარჯების შემცირების გარანტიას. იპოთეკის საშუალო მოცულობა არსებითად გაიზარდა, ხოლო უფრო იაფი დაფინანსების სარგებელი შესაძლოა თავად ბინის ღირებულების ზრდის გამო შემცირდეს.

2027 წლისთვის დაგეგმილმა ცვლილებებმა შესაძლოა შეაკავოს მოთხოვნა ₾1 500-დან ₾2 500-მდე შემოსავლის მქონე მსესხებლებს შორის. ამ ჯგუფის ნაწილისთვის ბანკებს შეეძლებათ დაამტკიცონ უფრო მცირე თანხები, ვიდრე მოქმედი წესების პირობებში. ასეთ შემთხვევაში საჭირო გახდება პირველადი შენატანის გაზრდა ან უფრო იაფი ბინის არჩევა.

ახალაშენებულების ბაზარზე ეს გააძლიერებს ბინის სრული ფასის მნიშვნელობას. შემოსავლებზე მკაცრ მოთხოვნებს შეუძლია მოთხოვნა კომპაქტური გეგმარებებისკენ გადახაროს. ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის სეგმენტში უპირატესობა შეიძლება მოიპოვონ შეთავაზებებმა უფრო დაბალი საბოლოო ღირებულებით.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან