ספרד מאבדת אלפי דירות להשכרה
בעלי נכסים הוציאו משוק השכירות לטווח ארוך בספרד יותר מארבעת אלפים דירות תוך עשרה ימים, כך מדווחת הפדרציה של איגודי הנדל״ן (FAI). הצווים החדשים גרמו לבעלים למכור נכסים, לעבור להשכרה עונתית ולפי חדרים, או לוותר כליל על פעילות זו. סוכנויות מדווחות על עיכובים בחתימת חוזים וצופות ירידה של 25–30% במספר העסקאות בשבועות הקרובים.
nצמצום השכירות לטווח ארוך בספרד
nכ-89% מסוכנויות הנדל״ן שנסקרו הבחינו בשינויים לאחר ההכרזה על המגבלות החדשות. בעלי דירות החלו לוותר בתדירות גבוהה יותר על חוזים לטווח ארוך, מחשש לאי-תשלום ומקשיים בפינוי. יתר 11,1% ממשתתפי הסקר טרם נתקלו בבעיות דומות.
nמשוק השכירות לטווח ארוך בספרד כבר נגרעו 2 067 דירות, ועוד 1 224 הוצעו למכירה. עבור 944 נכסים בחרו הבעלים בהשכרה עונתית או לפי חדרים. חתימתם של 1 523 חוזים מוכנים הוקפאה. בסך הכל רשמו הסוכנויות 5 758 מקרים דומים בעשרה ימים.
nטבלה 1. כיצד השתנה השימוש בדירות בעשרה ימים
n| n פעולות הבעלים n | nn דירות n | n
| n הוסרו משכירות לטווח ארוך n | nn 2 067 n | n
| n הועמדו למכירה n | nn 1 224 n | n
| n מושכרות עונתית או לפי חדרים n | nn 944 n | n
| n סך הכל n | nn 4 235 n | n
n
על הוצאת נכסים ממגזר השכירות הקבועה דיווחו 78,1% מהסוכנויות שנסקרו, על עיכובים בחתימה — 72,4%, ועל העברת נכסים למכירה — 56,6%. נשיא FAI חוסה מריה אלפארו מסביר תגובה זו בסיכון לאי-תשלום ובהליכים מורכבים להחזרת הנכס. הוא מציע לגבש צעדי דיור בשיתוף הבעלים ונציגי השוק, ולא להסתפק בפתרונות חירום.
nכיצד משתנים כללי השכירות בספרד
nממשלת ספרד אישרה ב-6 באוקטובר שני צווים שנדחו קודם לכן על ידי הפרלמנט. הראשון בתוקף מ-8 באוקטובר: חוזי שכירות למגורים שתוקפם פג עד סוף 2028 ניתנים להארכה בשנתיים נוספות בכפוף לעמידה בדרישות שנקבעו. נקבעו מגבלות לבעלי נדל״ן: עד סוף 2027 העלאת שכר הדירה ללא הסכמה חדשה בין הצדדים אינה יכולה לעלות על 2%, ובמקרים מסוימים ההצמדה אסורה לחלוטין.
nבהשכרה עונתית יש להוכיח את המטרה הזמנית של מגורי השוכר — למשל, לימודים או עבודה. אם הצדדים חותמים באופן קבוע על חוזים קצרים, היחסים עשויים להיות מוכרים כשכירות לטווח ארוך. מגבלות על רכישת נדל״ן בספרד אינן מאפשרות לקטגוריות מסוימות של משקיעים גדולים לרכוש נכסים בפחות מ-70% משווי השוק. הוראות אחרות נוגעות להשכרת חדרים ולהגנה על דיירים מאוכלוסיות מוחלשות מפני פינוי.
nהצו השני מס׳ 28/2026 ייכנס לתוקף ב-15 בנובמבר בכפוף לאישור הפרלמנט. הנוהל החדש של הארכת חוזי שכירות קובע חמש שנים נוספות בהיעדר הודעה בזמן על סיום, ואם הבעלים הוא חברה — שבע שנים; על סירוב בלתי מוצדק נקבע פיצוי לשוכר. הפרלמנט ידון במסמכים ב-12 בנובמבר, ובחירות בזק נקבעו ל-29 בחודש.
nמחסור בדיור ומחירי השכירות בספרד
nהבעיות בדיור התעוררו זמן רב לפני השינויים החקיקתיים של אוקטובר. מספר ההצעות לטווח ארוך באתר Idealista ירד מ-902 664 בשנת 2018 ל-510 091 בשנת 2025 — ירידה של 44%. בקהילת מדריד ירד הנתון בשבע שנים ב-137 411, ובקטלוניה — ב-124 582.
nבספטמבר 2026, שכירות מגורים בספרד התייקרה ב-5,6% בחישוב שנתי, לממוצע של €15,1 למ״ר. ברבעון השלישי ירד המדד ב-0,4%. במדריד הוצעו דירות ב-€23,4 למ״ר (+4,8% בשנה), בברצלונה — ב-€20,1 (−0,8%), ובפלמה — ב-€19,6 (+7,3%).
nטבלה 2. מחירי שכירות בערי ספרד, ספטמבר 2026
n| n עיר n | nn מחיר למ״ר לחודש (€) n | nn שינוי במחיר בשנה, % n | n
| n מדריד n | nn 23,4 n | nn +4,8% n | n
| n ברצלונה n | nn 20,1 n | nn −0,8% n | n
| n פלמה n | nn 19,6 n | nn +7,3% n | n
| n מלאגה n | nn 16,5 n | nn +3,9% n | n
| n ולנסיה n | nn 16,3 n | nn +3,1% n | n
n
הביקוש ממשיך לעלות. ברבעון השלישי של 2026, מודעה אחת ב-Idealista קיבלה בממוצע 43 פניות משוכרים פוטנציאליים בספרד — 16% יותר מאשר שנה קודם לכן. בברצלונה נרשמו לנכס 92 פניות, בפלמה — 67, במדריד — 49, ובוולנסיה ובמלאגה — 40 כל אחת. מדובר בפניות של שוכרים פוטנציאליים ולא בחוזים שנחתמו.
nתשואת שכירות ואופקי השקעה
nתשואת השכירות הממוצעת למגורים בספרד ברבעון השלישי של 2026 ירדה ל-6,2% לעומת 6,9% שנה קודם לכן. במדריד הגיע המדד ל-4,3%, ובברצלונה — ל-4,4%. Idealista מעריכה תשואה ברוטו על פי מחירי ההיצע ללא חישוב מסים, שיפוצים ותקופות ללא שוכרים. החישוב מתייחס ליולי–ספטמבר, לפני אישור הצווים החדשים.
nאנליסטים של International Investment מציינים כי הכללים החדשים עלולים להפחית את האטרקטיביות של השקעות בדירות להשכרה לטווח ארוך. הגבלות ההצמדה והארכת החוזים הכפויה מקשות על צמיחת הכנסות הבעלים כאשר הוצאות תחזוקת הדיור עולות. שווקי הערים הגדולות רגישים במיוחד לסיכונים אלה, שבהם התשואה ברוטו כבר ירדה ל-4–5%.
nהעברת דירות למכירה מרחיבה את המבחר לקונים, אך מצמצמת את ההיצע למגורי קבע. עם המשך המגבלות, חלק מההון עשוי לעבור למגזרים אחרים או למדינות אחרות, ומספר הדירות להשכרה לטווח ארוך ימשיך לרדת. עבור השוכרים משמעות הדבר היא תחרות קשה יותר על האפשרויות הזמינות, במיוחד בערים הגדולות.
nקבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment