בספרד נכנסו לתוקף כללים חדשים לשכירות מגורים ארוכת טווח. השוכרים קיבלו זכות להאריך את החוזים בשנתיים נוספות, כאשר העלאת דמי השכירות הוגבלה. השינויים עשויים לחול על כמעט 1,9 מיליון חוזים שתוקפם פג בשנים 2026–2028, כך צוין בעיתון הרשמי של ספרד BOE.

התנאים החדשים להארכת השכירות

הכללים החדשים חלים על שכירות ארוכת טווח למגורי קבע. השנתיים הנוספות מיועדות לשוכרים שתקופת החובה של החוזה שלהם או תקופת ההארכה שלאחריה מסתיימת עד 31 בדצמבר 2028. המהלך נוגע גם למקרים שבהם אדם ממשיך להתגורר בדירה לאחר סיום ההסכם, ובעל הנכס אינו דורש לפנותה.

בספרד תקופת השכירות המחייבת היא חמש שנים אם הדירה שייכת לאדם פרטי, ושבע שנים — אם היא בבעלות חברה. הצו החדש קובע אפשרות להארכה תחילה לשנה אחת, ולאחר מכן לתקופה זהה נוספת. לאורך כל הזמן הזה נשמרים אותם תנאי מגורים ותשלום.

כדי לקבל את התקופה הנוספת, על השוכר לפנות לבעל הנכס ולהיות ללא חובות. דרישה חשובה היא תשלום סדיר ובמועד במהלך שמונת החודשים שקדמו לכך. שכירות לתיירות ושכירות לטווח קצר אינן נכללות במסגרת הכללים החדשים.

עילות לסירוב להארכת השכירות

במקרים מסוימים, בעלי נכסים יכולים לסרב להאריך את החוזה לשוכרים. לדוגמה, אם הדירה נחוצה לבעל הבית עצמו או לקרובי משפחתו מדרגה ראשונה. לשם כך יש להתריע מראש בפני השוכר ולאמת את העילות לפינוי.

אין צורך בהארכה אם הצדדים סיכמו על תנאים חדשים או חתמו על חוזה אחר. בפרט, החוק קובע אפשרות להפחתת דמי השכירות בספרד בשיעור של לפחות 5%. הסדר מיוחד חל על אזרחים שכבר נהנים מהגנה נוספת לפי סעיף 10.3 לחוק השכירות הספרדי.

במדינה אושר צו נוסף — מס׳ 28/2026. הוא קובע הארכה של תקופות השכירות ותשלום פיצויים לדיירים אם בעל הנכס יחליט לבטל את החוזה. ההוראות החדשות צפויות להיכנס לתוקף ב-15 בנובמבר 2026 לאחר אישור הפרלמנט. עם זאת, עורך הדין סנטיאגו תומאס דה קרנסה מטיל ספק בכך שהמסמך יזכה לתמיכה הפוליטית הנדרשת.

העלאת מחירי השכירות למגורים

ממשלת ספרד קבעה כללים חדשים לעדכון דמי השכירות, אשר יעמדו בתוקף עד 31 בדצמבר 2027. בעל הנכס והשוכר יכולים להסכים על שינוי המחיר, אך בהיעדר הסכמה שיעור ההעלאה לא יעלה על 2%. אם שכר הדירה כבר גבוה מהרמה המרבית שנקבעה במערכת מחירי הייחוס הממשלתית, עלייה נוספת אסורה.

בתשלום חודשי של €1 000, תוספת של 2% תהיה €20, והסכום הכולל יגיע ל-€1 020. הצמדה מותרת רק במועדים הקבועים בחוזה, ובתנאי שקיים סעיף מתאים. צעדים אלה חלים על חוזים קיימים ואינם מהווים הקפאת מחירים מוחלטת בשוק הנדל״ן.

במדינה מיושם גם מדד IRAV מיוחד, המחושב על ידי המכון הלאומי לסטטיסטיקה (INE). הוא קובע את העלייה המותרת בתשלומים עבור קטגוריות מסוימות של חוזים, בהתאם למועד חתימתם. יש ליישם את הדרישות החדשות לצד הנורמות החוקיות שנקבעו קודם לכן.

הכללים החדשים ישפיעו על 5 מיליון מתושבי ספרד

כמעט 1,9 מיליון חוזי שכירות מגורים בספרד עומדים בתנאי הכללים החדשים להארכה. המספר הגבוה ביותר של חוזים מסתיים בשנת 2027 — 809 899. בשנת 2026 נתון זה עומד על 751 166, ובשנת 2028 — על 334 611. בסך הכול, השינויים עשויים להשפיע על כ-5 מיליון איש, כך מדווח Infobae בהסתמך על נתוני משרד הצרכנות של ספרד.

חוזי שכירות לפי שנת סיום

במקום הראשון במספר חוזים אלה נמצאת הקהילה האוטונומית של מדריד — כ-402 000. אחריה קטלוניה עם 339 000, אנדלוסיה עם 263 000 וקהילת ולנסיה עם 224 000. ארבעה מחוזות אלה מהווים כ-65% מסך ההארכות הפוטנציאליות.

התפלגות חוזי השכירות לפי מחוזות בספרד

בקטלוניה החלק העיקרי מרוכז בברצלונה — 248 053. במזרח ספרד מובילים המחוזות ולנסיה (120 523) ואליקנטה (76 705). באנדלוסיה נרשמו הנתונים הגבוהים ביותר במלגה (74 050), סביליה (54 866) וגרנדה (40 069). ריכוז כזה משמעותי במיוחד עבור השווקים בערים הגדולות וביעדי הנופש הפופולריים, שבהם השינויים נוגעים לאינטרסים של שוכרים ובעלי נכסים רבים.

שוק השכירות בספרד: מגמות ותחזיות

בספטמבר 2026 הגיע המחיר הממוצע של שכירות בספרד ל-€15,1 למ״ר לחודש, עלייה של 5,6% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2025. עם זאת, ברבעון השלישי ירדו המחירים ב-0,4%, לפי נתוני idealista. נציג החברה, פרנסיסקו אינייארטה, מייחס את רמת המחירים הגבוהה המתמשכת לביקוש הגבוה ולמחסור בהיצע זמין.

השותף המנהל ב-Thomás de Carranza Abogados, סנטיאגו תומאס דה קרנסה, מזהיר כי השינויים בחקיקה מגבירים את אי-הוודאות עבור בעלי הנכסים. דאגה מיוחדת מעוררות אצל המומחה הוראות הצו השני, הקובעות הארכת שכירות מגורים לתקופה ארוכה יותר ופיצויים לשוכרים. לדעתו, הידוק נוסף של הרגולציה עלול להשפיע לרעה על היצע הדיור.

אנליסטים ב-International Investment סבורים אף הם כי הכללים החדשים עלולים להפחית את האטרקטיביות של שוק נדל״ן המגורים בספרד עבור משקיעים. נוכח מחירי רכישה גבוהים, ההגבלות על הכנסות משכירות פוגעות ביחס שבין תשואה פוטנציאלית לסיכונים. בראש ובראשונה הדבר עשוי להשפיע על העניין בנכסים הנרכשים להשכרה לטווח ארוך, בעיקר במדריד ובברצלונה.

במבט לעתיד, צמצום ההשקעות הפרטיות עלול להחמיר את המחסור בדיור ולהקשות על מציאת דירות עבור שוכרים חדשים. עבור הרשויות בספרד נוצר סיכון לניגוד עניינים בין הגנה על שוכרים קיימים לבין הצורך בהרחבת ההיצע בשוק.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

FAQ

בכמה זמן ניתן להאריך את השכירות?

בשנה אחת עם אפשרות להארכה חוזרת בשנה נוספת — עד שנתיים נוספות לכל היותר.

על מי חלים הכללים החדשים?

על שוכרי דירות למגורי קבע שתקופת החוזה המחייבת או תקופת ההארכה שלהם מסתיימת עד סוף שנת 2028.

האם ההארכה מתבצעת באופן אוטומטי?

לא. על השוכר לפנות לבעל הדירה ולעמוד בתנאי התשלום הקבועים בחוק.

האם בעל הנכס יכול לסרב?

כן, במקרים הקבועים בחוק, לרבות צורך בשימוש בדירה עבור עצמו או עבור קרובי משפחה מדרגה ראשונה.

בכמה ניתן להעלות את דמי השכירות?

עד סוף שנת 2027, בהיעדר הסכם חדש, ההעלאה השנתית מוגבלת ל-2%. במקרים מסוימים ההצמדה אסורה לחלוטין.

האם השינויים נוגעים לשכירות תיירותית?

לא. ההסדר החדש לשנתיים מיועד לחוזי מגורי קבע.